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Reparaciones o mejoras en la fachada
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Reparaciones o mejoras en la fachada
Vivimos en un edificio de 16 vecinos. Un edificio de 50 años. No ha pasado la ultima revision por desperfectos en la fachada posterior... la comunidad ha pedido 2 presupuestos. Uno para enfoscar todas las fachadas y otro para aplacar con piedra las fachadas. Como es de suponer es cuantiosa diferencia. De 600 euros a casi 3000 por vecino pudiendo incluso ser menos pues se pide la reparacion de la fachada posterior... yo quisiera hacer esta ultima en el peor de los casos darle un lavado de cara con el enfoscado (si ha durado 50 años asi estoy seguro durara otros 50 y no creo que yo los disfrute todos)... pagamos 100e de comunidad al mes en la que a parte de todos los gastos aplicables a la comunidad se incluye el gasto de calefaccion colectivo de todas las viviendas. Estamos obligados a acogernos a la reparacion mas cara si saliera elegida por los vecinos?. Hay algun mecanismo al que podamos acogernos para solo hacernos cargo de la reparacion y no de la renovacion estetica? Muchas gracias de antemano
Le recomiendo que trabaje una mayoría alternativa para elegir la opción barata, pero también puede empezar leyendo el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal:
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Es una respuesta perfectamente valida pero le ruego atienda a mi nivel de comprension del lenguaje legal que me describe...
Es decir... si la derrama dupera 300 euros no hemos de pagarla pese a que no puede privarsenos del uso de la fachada?
si ellos decidieran arreglarlo de la forma mas cara y nosotros no nos hicieramos cargo de ella. Podrian reclamarnos de algun modo ahora o en el futuro esa cuantia?
Deberia yo a titulo particular hacer o comunicar algo a la comunidad mostrando mi disconformidad a estas dos soluciones antes de la reunion para tratarlo? Le recuerdo que falta a mi modo de ver una tercera opcion que seria la de reparar los desperfectos causante de la no aprobacion de la revision del edificio.
Es decir... si la derrama dupera 300 euros no hemos de pagarla pese a que no puede privarsenos del uso de la fachada?
si ellos decidieran arreglarlo de la forma mas cara y nosotros no nos hicieramos cargo de ella. Podrian reclamarnos de algun modo ahora o en el futuro esa cuantia?
Deberia yo a titulo particular hacer o comunicar algo a la comunidad mostrando mi disconformidad a estas dos soluciones antes de la reunion para tratarlo? Le recuerdo que falta a mi modo de ver una tercera opcion que seria la de reparar los desperfectos causante de la no aprobacion de la revision del edificio.
Como le han dicho, su problema queda reflejaddo en el art.17.4
Basandome en su exposicion del problema, le digo:
Como es normal hay que arreglar el problema, usted es partidario de la primera opcion que es mas barata.
El art. 17.4 en su caso quiere decir que como usted paga 100€ al mes, tres mensualidades son 300€, si usted se acoge a este art. No deberia contribuir a nada
Pero el 17.4 ademas para poder aprobarse, se necesita que los 3/5 de todos los propietarios en la junta, voten que estan de acuerdo.
Le pongo un ejemplo: si su comunidad fuesen 100 propietarios, es necesario que en la junta, 60 propietarios voten que si, entonces se haria esa opcion, pero usted no abonaria nada.
Si su administrador le dice que no es asi, le dice que se lea el art. 17.8 primer parrafo.
Si se vota la opcion a la que usted no esta conforme, usted debera salvar el voto, debera decir que no esta de acuerdo con dicha votacion y que vota qud no. Si se aprobase, h no le hiciesen caso en lo de los 3/5, debera impugnar
No se si le he podido aclarar algo, o le he liado mas
Basandome en su exposicion del problema, le digo:
Como es normal hay que arreglar el problema, usted es partidario de la primera opcion que es mas barata.
El art. 17.4 en su caso quiere decir que como usted paga 100€ al mes, tres mensualidades son 300€, si usted se acoge a este art. No deberia contribuir a nada
Pero el 17.4 ademas para poder aprobarse, se necesita que los 3/5 de todos los propietarios en la junta, voten que estan de acuerdo.
Le pongo un ejemplo: si su comunidad fuesen 100 propietarios, es necesario que en la junta, 60 propietarios voten que si, entonces se haria esa opcion, pero usted no abonaria nada.
Si su administrador le dice que no es asi, le dice que se lea el art. 17.8 primer parrafo.
Si se vota la opcion a la que usted no esta conforme, usted debera salvar el voto, debera decir que no esta de acuerdo con dicha votacion y que vota qud no. Si se aprobase, h no le hiciesen caso en lo de los 3/5, debera impugnar
No se si le he podido aclarar algo, o le he liado mas
Acogiendome al 17.4 no tengo q pagar una derrama meramente estetica q supere los 300 euros aunque estoy totalmente de acuerdo con arreglar el daño para superar la revision.
Pero para poder ejecutar el 17.4 han de estar de acuerdo conmigo 9 vecinos (somos 16 mas bajo y buhardillas que son de otro propietario). La verdad es que me esta resultando dificil comprenderlo pero por que doy duro de mollera para estes temas desdeluego se explican ustedes muy bien... para finalizar me podrian ustedes poner ejenplos practicos?. Es decir... yo voy votar siempre cualquier forma que sea la mas economica como por ejemplo el enfoscado de todas las fachadas ya que no se ha propuesto la reparacion del desperfecto exclusivamente y aun asi seran 600e por vecino.... si sale aprobada cualquier obra que resulte superior a 600 euros. Que he de hacer?
Pero para poder ejecutar el 17.4 han de estar de acuerdo conmigo 9 vecinos (somos 16 mas bajo y buhardillas que son de otro propietario). La verdad es que me esta resultando dificil comprenderlo pero por que doy duro de mollera para estes temas desdeluego se explican ustedes muy bien... para finalizar me podrian ustedes poner ejenplos practicos?. Es decir... yo voy votar siempre cualquier forma que sea la mas economica como por ejemplo el enfoscado de todas las fachadas ya que no se ha propuesto la reparacion del desperfecto exclusivamente y aun asi seran 600e por vecino.... si sale aprobada cualquier obra que resulte superior a 600 euros. Que he de hacer?
Cualquier obra que sea necesaria realizar en un edificio, porque se ha producido un problema, es obligatoriamente arreglarlo, y no se necesita aprobar en junta su arreglo, se arregla si o si, y no importa lo que cueste porque su arreglo es necesario y obligatorio. Lo que se aprueba en junta es el presupesto elejido y la forma de pago de la derrama.
Ahora le pongo un ejemplo: imagine que la fachada de su edificio tiene rajas y es necesario su arreglo, lo notmal es tapar las rajas y tal vez pintar la fachada si ya lo necesita. A ese arreglo usted no puede poner ninguna pega, y debera pagar su parte.
Pero imaginese que el vecino del segundo, dice que hay arreglar la fachada y en vez de pintar, hay que cubrirlo con marmol.
Para poder realizar esto ultimo, se necesita que en la junta este de acuerdo los 3/5 de todos los propietarios.
Ahora este arreglo a usted le costaria mas de tres mensualidades, pues es en este caso donde usted podria decir que no esta de acuerdo y que se acoje al art.17.4 dado quf todo el arreglo no es necesario ya qud poner marmol es un lujo y que usted pagaria mas de tres mensualidades
Ahora le pongo un ejemplo: imagine que la fachada de su edificio tiene rajas y es necesario su arreglo, lo notmal es tapar las rajas y tal vez pintar la fachada si ya lo necesita. A ese arreglo usted no puede poner ninguna pega, y debera pagar su parte.
Pero imaginese que el vecino del segundo, dice que hay arreglar la fachada y en vez de pintar, hay que cubrirlo con marmol.
Para poder realizar esto ultimo, se necesita que en la junta este de acuerdo los 3/5 de todos los propietarios.
Ahora este arreglo a usted le costaria mas de tres mensualidades, pues es en este caso donde usted podria decir que no esta de acuerdo y que se acoje al art.17.4 dado quf todo el arreglo no es necesario ya qud poner marmol es un lujo y que usted pagaria mas de tres mensualidades
Aquí tengo la duda, supongo que dependerá de cómo lo plantee la comunidad. Por un lado un presupuesto es una mejora estética, según entiendo, pero por otro ambos obedecen a una reparación necesaria.
En este caso las tres cuotas por encima de las cuales los disidentes no están obligados a pagar, ¿sería por encima del importe de la reparación necesaria, la más barata? Por lógica parecería que sí. En ese caso serían 900 euros, no 300. No vería nada lógico que de escogerse la barata pague 600, pero por escogerse una más cara sin tu voto, pagues solo 300, ¿no?
En este caso las tres cuotas por encima de las cuales los disidentes no están obligados a pagar, ¿sería por encima del importe de la reparación necesaria, la más barata? Por lógica parecería que sí. En ese caso serían 900 euros, no 300. No vería nada lógico que de escogerse la barata pague 600, pero por escogerse una más cara sin tu voto, pagues solo 300, ¿no?
Muchisimas gracias Amadeo, he de disculparme por que haciendo click a lo loco pulse en donde no debía valorando negativamente su respuesta, por descontado debería haber sido una valoración positiva y asi tmb lo hice.
Como exponía. la obra requerida por la inspección de edificios es la fachada posterior en la que hay algunos descolchones, se presentan dos presupuestos, uno de revestimiento con mortero de todas las fachadas (no entiendo por que ya que el problema esta en la trasera) y otro en el que se utilizarían placas de 2 cm también en todas las fachadas, la primera con un coste por vecino de 612 euros (le hemos descontado al coste total 15000 euros que obran en las arcas comunitarias y el 20% del total que dicen deberían hacerse cargo el propietario de bajos y aticos), y el segundo asciende a 2600e por vecino (aplicando los mismos descuentos que en el primero).
como lo he entendido yo por lo que me explican ustedes, se celebrara la junta y en el caso de que salga la mas barata y aunque tenga derecho a ello no pondré impedimento, en el caso de que salga la mas cara intentare hacer constar en el acta mi voto negativo y mi intención de acogerme al articulo 17.4 con el que sin prejuicio para mi no tendré que pagar nada que supere las 3 cuotas de comunidad ¿me equivoco?, y para finalizar, a propuesta mia ya que es necesario para mi, solicite la inclusión en ambos presupuestos la construcción de una rampa de acceso de la calle al portal ya que hay un peldaño que quisiera salvar ¿podrían los vecinos quizás por despecho desechar esta solicitud mia?
Como exponía. la obra requerida por la inspección de edificios es la fachada posterior en la que hay algunos descolchones, se presentan dos presupuestos, uno de revestimiento con mortero de todas las fachadas (no entiendo por que ya que el problema esta en la trasera) y otro en el que se utilizarían placas de 2 cm también en todas las fachadas, la primera con un coste por vecino de 612 euros (le hemos descontado al coste total 15000 euros que obran en las arcas comunitarias y el 20% del total que dicen deberían hacerse cargo el propietario de bajos y aticos), y el segundo asciende a 2600e por vecino (aplicando los mismos descuentos que en el primero).
como lo he entendido yo por lo que me explican ustedes, se celebrara la junta y en el caso de que salga la mas barata y aunque tenga derecho a ello no pondré impedimento, en el caso de que salga la mas cara intentare hacer constar en el acta mi voto negativo y mi intención de acogerme al articulo 17.4 con el que sin prejuicio para mi no tendré que pagar nada que supere las 3 cuotas de comunidad ¿me equivoco?, y para finalizar, a propuesta mia ya que es necesario para mi, solicite la inclusión en ambos presupuestos la construcción de una rampa de acceso de la calle al portal ya que hay un peldaño que quisiera salvar ¿podrían los vecinos quizás por despecho desechar esta solicitud mia?
No entiendo cuando dice "que deberian hacerse cargo el propietario de bajos y aticos"
Nada de intentare hacer constar. Usted debera salvar du voto. Usted debe decir que esta en contra de esa votacion y que vota que no. Pero ojo, si despues no impugna el acuerdo, lo que haga no valdra pra nada, si ellos siguen en dus trece de hacer el trabajo mas caro.
Respecto al peldaño es usted mayor de 60 años o tiene minusvalia? Si es asi es obligacion hacerlo. Pero tendra wue vrnir reflegado en el acta de la convocatotia
Nada de intentare hacer constar. Usted debera salvar du voto. Usted debe decir que esta en contra de esa votacion y que vota que no. Pero ojo, si despues no impugna el acuerdo, lo que haga no valdra pra nada, si ellos siguen en dus trece de hacer el trabajo mas caro.
Respecto al peldaño es usted mayor de 60 años o tiene minusvalia? Si es asi es obligacion hacerlo. Pero tendra wue vrnir reflegado en el acta de la convocatotia
Los bajos (garajes) y atico (toda la planta de buhardillas) pertenecen a otra persona... bueno las malas lenguas dicen que estan expropiados por un banco... algunos de los vecinos nos venden los beneficios de hacer la reparacion mas cara diciendo precisamente eso. Que el propietario de bajos y buhardillas ha de hacerse cargo del 20% de la derrama (no lo tengo muy claro y mas tratandose de un banco)... mi hermana es coopropietaria del piso y tiene una minusvalia del 92% que le obliga a moverse una silla de ruedas electrica. El peldaño de la entrada es insalvable si no es con fuerza bruta como hasta ahora o una rampa como solicite. Descuide dejare clara mi posicion negativa a realizar el trabajo mas caro. Votare en contra de esa medida y dejare claro que asi figure en el acta de la junta extraordinaria incluse grabare el audio de la junta... ¿como debere impugnarla?, ¿como se realiza ese tramite?
El basar que el banco paga un 20%, no tiene sustento alguno, usted tambien puede decir, que al coger la opcion mas barata se pagara tambien menos dado que el otro tiene un 20%.
El escalon es obligatorio quitarlo. Art.10.1, se tiene que hacer porque obliga la ley.pero lo que tiene que hacer, es comunicar de forma fehaciente al presidente, que el tema se trate en la proxima junta. La verdad no llego a entender, porque no lo ha pedido antes.
En la junta usted indique que la reparacion es obligatoriamente hacerla como queda indicada en el art. 10.1, pero que si quieren realizar el arreglo realizando cosas innecesarias, usted se acogera al art. 10.4.
Ademas para aprobarlo es necesario que 3/5; de todos los propietarios, voten que si en la junta, como son 16 vecinos, es necesario que 10 propietarios digan que si en la junta. Art. 17.8
Para impugnar tendra 3 meses desde el dia de la junta, y debera buscar abogado y procurador.
Si graba la junta, para que sirva de prueba debera oirse a usted tambien
El escalon es obligatorio quitarlo. Art.10.1, se tiene que hacer porque obliga la ley.pero lo que tiene que hacer, es comunicar de forma fehaciente al presidente, que el tema se trate en la proxima junta. La verdad no llego a entender, porque no lo ha pedido antes.
En la junta usted indique que la reparacion es obligatoriamente hacerla como queda indicada en el art. 10.1, pero que si quieren realizar el arreglo realizando cosas innecesarias, usted se acogera al art. 10.4.
Ademas para aprobarlo es necesario que 3/5; de todos los propietarios, voten que si en la junta, como son 16 vecinos, es necesario que 10 propietarios digan que si en la junta. Art. 17.8
Para impugnar tendra 3 meses desde el dia de la junta, y debera buscar abogado y procurador.
Si graba la junta, para que sirva de prueba debera oirse a usted tambien
Sisi. En las cantidades que le indico esta ya descontado ese hipotetico 20%... yo desconfio por que si es del banco no querra pagar mas que lo justito y si es posible ni pagar... referente al escalon llevo tiempo solicitandolo verbalmente y en un tono muy muy amigable... la unica vez que subi un poco el tono fue para deicir que me parecia increible que se acogieran a las subvenciones del ascensor en la que le obligaban a hacer la rampa interior y no hicieran la exterior que no sabia como no les habian obligado.... la respuesta es que no era una obligacion esa rampa y que se hablaria en la proxima reunion...ahora se ha metido en estos presupuestos... para impugnar necesito abogado y procurador?. Espero no meterme en 2000e de gasto por que entonces lo comido por lo servido. Me ha sido de mucha ayuda. Muchisimas gracias!!
El presupuesto para aplacado es de 67690 euros. Por lo que nos dicen algunos vecinos el popietario de bajos y buhardilla ha de pagar el 20% con lo que queda en 56408.57... la comunidad pone 15000 y queda en 41408.47 lo divido entre 16 vecinos y cada uno ha de poner 2588.03
Yo desconfio de que ahorremos el 20% pero es lo que dicen
Yo desconfio de que ahorremos el 20% pero es lo que dicen
Ayer a la tarde se reunio la comunidad de propietarios de mi edificio con el resultado mayoritario (todos excepto yo) de realizar la obra de mas coste (revestimiento petreo). El presupuesto por el que yo abogaba era el de la reparacion de grietas y revestimiento acrilico.
El petreo 2250e por vecino
El revestimiento acrilico 450e por vecino
Grabe todo y solicite dejar clara constancia en el acta de:
Mi solicitud expresa para rampa del portal
Mi disconformidad con la obra mas cara dejando claro mi voto negativo a esta mi acuerdo con la reparacion mas economica. Se acordo ingresar la mitad en julio y el resto al acabar. Puedo hacer algo q no vaya en mi contra para eludir esa desmesurada diferencia? Debo pagar y listo?
El petreo 2250e por vecino
El revestimiento acrilico 450e por vecino
Grabe todo y solicite dejar clara constancia en el acta de:
Mi solicitud expresa para rampa del portal
Mi disconformidad con la obra mas cara dejando claro mi voto negativo a esta mi acuerdo con la reparacion mas economica. Se acordo ingresar la mitad en julio y el resto al acabar. Puedo hacer algo q no vaya en mi contra para eludir esa desmesurada diferencia? Debo pagar y listo?
