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Renta antigua
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Renta antigua
Necesitaría información sobre un local heredado que está alquilado a una farmacia desde hace más de 20 años y que está pagando como renta antigua, tengo entendido que hasta que no fallezca el titular de la farmacia no se le puede sacar fuera y/o subir el alquiler, creo que es un caso solo para farmacias, ¿puede ayudarme alguien? voy muy perdido en el tema y no me puedo creer que la ley les permita pagar un alquiler irrisorio.
No hemos podido acceder todavía al contrato pero creo que es anterior a esa fecha, pero que diferencia habría si fuera con fecha posterior.
Están pagando sobre los 300€ cuando en la zona se pagan 3.000€ por locales similares y me han dicho que dado el tipo de negocio no se puede hacer nada hasta que fallezca el titular del negocio, pero no veo lógico que la ley deje un vacío para este tema.
Están pagando sobre los 300€ cuando en la zona se pagan 3.000€ por locales similares y me han dicho que dado el tipo de negocio no se puede hacer nada hasta que fallezca el titular del negocio, pero no veo lógico que la ley deje un vacío para este tema.
Hola Chinoccio. La principal diferencia entre que se celebrara antes o después del 9 de Mayo de 1985( no el 9 de Enero como dije en mi último post) es que se aplicarán normas distintas que afectan al régimen de duración del contrato.
Además el hecho de que se trate de una Farmacia es muy relevante pues la Jurisprudencia posterior a la entrada en vigor de la LAU 1994 no es unánime, existiendo 2 posturas:
1) Que se trata de un contrato de local de negocio y por tanto se aplicará la Disposición Transitoria tercera LA 1994. Creo que es la más correcta y tb la más mayoritaria( Hay que tener en cuenta que la Ley 55/1999, de 29 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administativas y del orden Social añadió un nuevo apartado a la Dispo. Transt. Tercera de la LAU 1994: "12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.")
2) Que se trata de un contrato de arrendamiento asimilado a local de negocio( sería de aplicación la Dispos Trasnt Cuarta punto 3 o Contrato de finca urbana en la que se desarrolla actividad profesional( sería de aplicación la Disp Transt Cuarta punto 4).
Siendo como creo que es de aplicación el primer criterio, el contrato se extinguirá al fallecimiento o jubilación del titular arrendaticio( Arrendatario) sin perjuicio de las posibles subrogaciones contempladas en la mencionada Disp Trans Tercera).
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Además el hecho de que se trate de una Farmacia es muy relevante pues la Jurisprudencia posterior a la entrada en vigor de la LAU 1994 no es unánime, existiendo 2 posturas:
1) Que se trata de un contrato de local de negocio y por tanto se aplicará la Disposición Transitoria tercera LA 1994. Creo que es la más correcta y tb la más mayoritaria( Hay que tener en cuenta que la Ley 55/1999, de 29 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administativas y del orden Social añadió un nuevo apartado a la Dispo. Transt. Tercera de la LAU 1994: "12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.")
2) Que se trata de un contrato de arrendamiento asimilado a local de negocio( sería de aplicación la Dispos Trasnt Cuarta punto 3 o Contrato de finca urbana en la que se desarrolla actividad profesional( sería de aplicación la Disp Transt Cuarta punto 4).
Siendo como creo que es de aplicación el primer criterio, el contrato se extinguirá al fallecimiento o jubilación del titular arrendaticio( Arrendatario) sin perjuicio de las posibles subrogaciones contempladas en la mencionada Disp Trans Tercera).
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Gracias Jan.
O sea que estaba bien informado, hasta que no fallezca el títluar de la farmacia no se le puede sacar fuera, ¿no?.
De todas formas están pagando un alquiler rídiculo desde hace años, dado que el anterior propietario ha fallecido, ¿el nuevo propietario (heredero) puede subir el alquiler o se tiene que conformar con lo que ya se estaba pagando?, ¿puede subirselo todo lo que quiera o hay unos límites?.
Gracias.
O sea que estaba bien informado, hasta que no fallezca el títluar de la farmacia no se le puede sacar fuera, ¿no?.
De todas formas están pagando un alquiler rídiculo desde hace años, dado que el anterior propietario ha fallecido, ¿el nuevo propietario (heredero) puede subir el alquiler o se tiene que conformar con lo que ya se estaba pagando?, ¿puede subirselo todo lo que quiera o hay unos límites?.
Gracias.
Hola Chinoccio. Respecto a su primera pregunta la respuesta es afirmativa. Estaba usted bien informado.
Respecto a la segunda. Si no he entendido mal usted hace referencia a que murió el Arrendador originario y se ha subrogado en su posición su heredero. Este hecho debe ser puesto en conocimiento del arrendatario mediante un escrito. El nuevo Arrendador(heredero) ha de respetar todo lo que se haya pactado en el contrato originario( derechos y obligaciones),así que habrá que estar a lo pactado en el contrato acerca de la actualización de la renta, posibles incrementos, ect...
Un saludo.
Respecto a la segunda. Si no he entendido mal usted hace referencia a que murió el Arrendador originario y se ha subrogado en su posición su heredero. Este hecho debe ser puesto en conocimiento del arrendatario mediante un escrito. El nuevo Arrendador(heredero) ha de respetar todo lo que se haya pactado en el contrato originario( derechos y obligaciones),así que habrá que estar a lo pactado en el contrato acerca de la actualización de la renta, posibles incrementos, ect...
Un saludo.
Hola Chinoccio. Las subrogaciones a las que usted hace referencia son las siguientes:
1) Podrá subrogarse el cónyuge( esposo o esposa, no cabe pareja de hecho ni persona que viva con él arrendatario) del titular arrendaticio si continua la misma actividad desarrollada en el local.
EXCEPCIÓN a esta regla: No cabrá subrogación del cónyuge cuando se hubieran producido, antes de la entrada en vigor de la ley( La LAU 1994 entró en vigor el 01/01/1995) DOS transmisiones previas de las previstas en el art 60 LAU 1964.
En el caso 1 ( cdo no se de la excepción) , el contrato se extinguirá con la jubilación o el fallecimiento del cónyuge. EXCEPCIÓN: Si en la fecha de jubilación o fallecimiento del cónyuge NO hubiesen transcurridos 20 años desde la APROBACIÓN de la LAU 1994( fecha de aprobación 24 de Noviembre de 1994), podrá subrogarse un Descendiente del Arrendatario que continue la actividad desarrollada en el local.Vg. Cónyuge fallece el día 22 de octubre de 2014, podría subrogarse un Descendiente del Arrendatario. No cabrá esta última subrogación( Descendiente) si antes de la ENTRADA EN VIGOR DE LA LA LAU 1994( 01/01/1995) se hubiese producido una subrogación del art 60 LAU 1964.
2) Jubilación o fallecimiento del titular arrendaticio y su cónyuge no quiera continuar con la actividad y existan descendientes del Arrendatario que sí deseen continuarla. En este supuesto cabe la subrogación en favor de los descendientes y el contrato durará los años que resten por cumplir hasta completar 20 años a contar desde la entrada en vigor de la LAU 1994( es decir, el contrato se extinguirá el 1 de Enero de 2015)
3) Jubilación o fallecimiento del titular arrendaticio y no exista cónyuge por haber fallecido antes que él. En este caso se subrogarán los descendientes del titular arrendaticio, salvo que se hubiese producido ANTES de la entrada en vigor de la LAU 1994 una transmisión del art 60 LAU 1964 o hubiesen transcurrido 20 años a contar desde la APROBACIÓN de la LAU 1994( se aprobó el 01/01/1995).
Respecto a su segunda pregunta. Si el titular arrendaticio es una empresa( persona jurídica) lo anterior no es aplicable, sino que los posibles plazos de extinción se dividirían en 3 bloques. No voy a tratar de explicárselo porque es muy complicado y necesitaria que me proporcionase muchos más datos.
Espero haberle sido de ayuda. Si tiene alguna duda más expóngala y trataré de resolvérsela.
Un saludo.
1) Podrá subrogarse el cónyuge( esposo o esposa, no cabe pareja de hecho ni persona que viva con él arrendatario) del titular arrendaticio si continua la misma actividad desarrollada en el local.
EXCEPCIÓN a esta regla: No cabrá subrogación del cónyuge cuando se hubieran producido, antes de la entrada en vigor de la ley( La LAU 1994 entró en vigor el 01/01/1995) DOS transmisiones previas de las previstas en el art 60 LAU 1964.
En el caso 1 ( cdo no se de la excepción) , el contrato se extinguirá con la jubilación o el fallecimiento del cónyuge. EXCEPCIÓN: Si en la fecha de jubilación o fallecimiento del cónyuge NO hubiesen transcurridos 20 años desde la APROBACIÓN de la LAU 1994( fecha de aprobación 24 de Noviembre de 1994), podrá subrogarse un Descendiente del Arrendatario que continue la actividad desarrollada en el local.Vg. Cónyuge fallece el día 22 de octubre de 2014, podría subrogarse un Descendiente del Arrendatario. No cabrá esta última subrogación( Descendiente) si antes de la ENTRADA EN VIGOR DE LA LA LAU 1994( 01/01/1995) se hubiese producido una subrogación del art 60 LAU 1964.
2) Jubilación o fallecimiento del titular arrendaticio y su cónyuge no quiera continuar con la actividad y existan descendientes del Arrendatario que sí deseen continuarla. En este supuesto cabe la subrogación en favor de los descendientes y el contrato durará los años que resten por cumplir hasta completar 20 años a contar desde la entrada en vigor de la LAU 1994( es decir, el contrato se extinguirá el 1 de Enero de 2015)
3) Jubilación o fallecimiento del titular arrendaticio y no exista cónyuge por haber fallecido antes que él. En este caso se subrogarán los descendientes del titular arrendaticio, salvo que se hubiese producido ANTES de la entrada en vigor de la LAU 1994 una transmisión del art 60 LAU 1964 o hubiesen transcurrido 20 años a contar desde la APROBACIÓN de la LAU 1994( se aprobó el 01/01/1995).
Respecto a su segunda pregunta. Si el titular arrendaticio es una empresa( persona jurídica) lo anterior no es aplicable, sino que los posibles plazos de extinción se dividirían en 3 bloques. No voy a tratar de explicárselo porque es muy complicado y necesitaria que me proporcionase muchos más datos.
Espero haberle sido de ayuda. Si tiene alguna duda más expóngala y trataré de resolvérsela.
Un saludo.
LAU 1964.
Artículo 60
1. Por el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrida vigente el contrato, aunque sea por prórroga legal, el heredero sustituirá en todos sus derechos y obligaciones al arrendatario fallecido.
2. A falta de heredero o de su deseo de sustituir al arrendatario fallecido, el socio podrá continuar el arrendamiento, aun en el supuesto de una sociedad civil. De este último beneficio disfrutarán las entidades españolas que absorban los negocios de sociedades extranjeras domiciliadas en España.
3. Lo dispuesto en los dos números anteriores será aplicable a dos transmisiones, de modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podrá tener lugar la segunda y última subrogación.
4. Cada transmisión que se efectúe conforme a este artículo dará derecho al arrendador a aumentar la renta en los términos expresados en el artículo 42.
Un saludo.
Artículo 60
1. Por el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrida vigente el contrato, aunque sea por prórroga legal, el heredero sustituirá en todos sus derechos y obligaciones al arrendatario fallecido.
2. A falta de heredero o de su deseo de sustituir al arrendatario fallecido, el socio podrá continuar el arrendamiento, aun en el supuesto de una sociedad civil. De este último beneficio disfrutarán las entidades españolas que absorban los negocios de sociedades extranjeras domiciliadas en España.
3. Lo dispuesto en los dos números anteriores será aplicable a dos transmisiones, de modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podrá tener lugar la segunda y última subrogación.
4. Cada transmisión que se efectúe conforme a este artículo dará derecho al arrendador a aumentar la renta en los términos expresados en el artículo 42.
Un saludo.
