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Renta antigua
He heredado una vivienda de renta antigua.
El edificio data de 1929 y era propiedad sin división horizontal de una persona, para clarificar la exposición, le doy un nombre a la persona: Fernando Lopez
Fernando Lopez alquila a su hijo Fernando Perez una vivienda en 1952
Fernando Lopez (el padre) muere en 1954 sin herencia y heredan sus hijos Ferando Perez y sus 2 hermanas el edificio en participaciones
El contrato de arrendamiento inicial entre padre e hijo sigue vigente
En 1964, los 3 hijos (incluidos el que está arrendado) venden su participación y el nuevo propietario hace la división de la propiedad horizontal
En 1995 muere Fernando Perez y se subroga en el contrato de arrendamiento su esposa, que vive con su hijo y que por lo tanto puede tener una segunda subrogación por 2 años mas.
Mi duda es la validez del inicial contrato de arrendamiento y si hay confusión de derechos puesto que el inquilino pasa a ser propietario junto a sus hermandos de la vivienda.
Tambien tengo dudas respecto ha si ha habido una sóla subrogación hasta el momento
Muchas gracias
El edificio data de 1929 y era propiedad sin división horizontal de una persona, para clarificar la exposición, le doy un nombre a la persona: Fernando Lopez
Fernando Lopez alquila a su hijo Fernando Perez una vivienda en 1952
Fernando Lopez (el padre) muere en 1954 sin herencia y heredan sus hijos Ferando Perez y sus 2 hermanas el edificio en participaciones
El contrato de arrendamiento inicial entre padre e hijo sigue vigente
En 1964, los 3 hijos (incluidos el que está arrendado) venden su participación y el nuevo propietario hace la división de la propiedad horizontal
En 1995 muere Fernando Perez y se subroga en el contrato de arrendamiento su esposa, que vive con su hijo y que por lo tanto puede tener una segunda subrogación por 2 años mas.
Mi duda es la validez del inicial contrato de arrendamiento y si hay confusión de derechos puesto que el inquilino pasa a ser propietario junto a sus hermandos de la vivienda.
Tambien tengo dudas respecto ha si ha habido una sóla subrogación hasta el momento
Muchas gracias
No puede haber confusión de derechos por dos razones: jamás hubo completa identidad entre arrendador y arrendatario (puesto que eran varios hermanos y uno solo de ellos tenía calidad de arrendatario) y porque el propietario y el arrendatario declararon subsistente el contrato de arrendamiento tal cual estaba, con lo que la voluntad de las partes se impuso por encima de cualquier calificación de confusión de derechos. En cuanto a las subrogaciones, lo primero que hay que determinar es la ley aplicable. En 1952 los contratos de arrendamiento se hacían al amparo directamente el Código Civil (había una legislación dispersa y paternalista) y ese contrato jamás estuvo bajo la férula de la LAU 1964. No importa lo que diga la Disposición Transitoria Segunda de la que ahora hablamos: la propia LAU 1964 remite estos contratos a la de 1955, que a su vez no recoge la vigencia de los contratos anteriores. Es la LAU vigente, en sus diposiciones transitorias, la que sí recoge ese contrato de forma explícita en la Disposición Transitoria Segunda, ahora sí, con el título de "Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985", sin hacer distinciones en cuanto a la fecha del otorgamiento. Vale, por tanto, la de 1952. Esta Disposición no deja lugar a dudas en cuanto a la subrogación: una sola, en favor del cónyuge. En el punto B se dice que "en su defecto" , (es decir, no habiendo cónyuge), entran los mecanismos en favor de hijos convivientes dos años. Pero no es el caso. En este contrato, solo la esposa puede subrogarse, y con ella se extinguirá para siempre el contrato y todas sus extensiones.
Muchas gracias por su respuesta.
En la ley de arrendamientos urbanos de 1955 dice:
Artículo 59.
Al fallecimiento del subrogado en la vivienda por actos inter vivos o mortis causa, sólo podrá continuar ocupándola con el mismo carácter su cónyuge o descendientes legítimos, naturales o adoptivos, sin que se autoricen ulteriores subrogaciones, debiendo observarse en cuanto a convivencia, orden de prelación y notificación, lo preceptuado en el artículo anterior.
La persona subrogada (conyuge del inquilino originario) convive en la actualidad con un hijo. ¿Este hijo por lo tanto puede seguir ocupando la vivienda, aunque no tenga derecho a una segunda subrogación?
En la ley de arrendamientos urbanos de 1955 dice:
Artículo 59.
Al fallecimiento del subrogado en la vivienda por actos inter vivos o mortis causa, sólo podrá continuar ocupándola con el mismo carácter su cónyuge o descendientes legítimos, naturales o adoptivos, sin que se autoricen ulteriores subrogaciones, debiendo observarse en cuanto a convivencia, orden de prelación y notificación, lo preceptuado en el artículo anterior.
La persona subrogada (conyuge del inquilino originario) convive en la actualidad con un hijo. ¿Este hijo por lo tanto puede seguir ocupando la vivienda, aunque no tenga derecho a una segunda subrogación?
No es ese el artículo de la LAU 1955, sino la Disposición Transitoria que trate de los arrendamientos otorgados con anterioridad a la ley, puesto que el contrato llevaba 3 años vigente cuando esa ley entró en vigor. Solo si la DT dice explícitamente que será de aplicación a todos los arriendos concertados con anterioridad, podemos ir al artículo 59. Sea como fuere, no hay ninguna ley que autorice al hijo para perpetuarse en el contrato. La razón no es exactamente que un artículo u otro hable de subrogación ( o no principalmente), sino que el legislador jamás permitirá que un contrato de arrendamiento se perpetúe durante 60 ó 70 años sin la concurrencia y el acuerdo del propietario. Estos plazos son para concesiones administrativas y nunca para contratos entre particulares. Los mecanismos de subrogación están orientados a proteger a los allegados que han vivido en el piso como el propio arrendatario; pero un trance de protección legal jamás puede derivar en un atropello, como sería que generación tras generación el propietario de algo no pueda ni opinar sobre lo que es suyo. Por lo tanto ninguna ley protegerá el arriendo más allá de la vida de la señora, y no hay amparo legal para que tal ocurra.
La disposición transitoria permite una ulterior subrogación del hijo por 2 años, o hasta su fallecimiento si tiene una minusvalía superior al 65% , ya que convive con la conyuge subrogada y dice:
"No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior".
Es asi?. Es decir, el contrato se extingue al fallecimiento de la subrogada (la subrogación tuvo lugar en Marzo de 1995) y hay una subrogación extra de 2 años del hijo conviviente descendiente del primer inquilino, que en la actualidad debe tener aproximadamente 55 años
"No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior".
Es asi?. Es decir, el contrato se extingue al fallecimiento de la subrogada (la subrogación tuvo lugar en Marzo de 1995) y hay una subrogación extra de 2 años del hijo conviviente descendiente del primer inquilino, que en la actualidad debe tener aproximadamente 55 años
No. Antes de entrar en el contenido de un artículo, hay que ver si está vigente y por tanto si es el aplicable. Cuando mencionaba la disposición transitoria no me refería al régimen de subrogación de ese artículo 59, sino a la posibilidad de que la ley de 1955 fuera aplicable a un contrato firmado 3 años atrás; es decir, qué pasaba con los contratos de arrendamiento vigentes a la fecha de la publicación de la ley. Pero de todas formas eso es irrelevante, porque con toda seguridad se aplica el apartado B) de la Disposición Transitoria Segunda de la actual ley, que solo contempla una subrogación. La variación por tanto fue introducir una "o" donde antes había una "y". De esta forma, o se subroga el cónyuge o se subroga el hijo, pero en ningún caso los dos. Cuando muera la actual inquilina procederá un juicio verbal por terminación del contrato; un contrato que se firmó entre gente ya fallecida varios años antes de que naciese ese hijo. Si demandas ahora mismo puedes hacerte con una declaración judicial sobre ese arriendo (aunque pierdas el caso y haya costas) que será oro molido cuando llegue el momento de desahuciar al hijo. La razón es que el juez clavará en su sentencia la pertinencia de la estancia de la señora, en base a una ley (la actual) que solo permite una subrogación, y esa es la sentencia que graparías a la demanda de desahucio contra el hijo, a fin de colapsar una por ejemplo pretendida estancia vitalicia por minusvalía (lo cual es plausible) y otros treinta años más de contrato, hasta que se cumpla casi el siglo. Pero eso ya es una estrategia que cada abogado se plantea a su modo.
Mi respuesta es la siguiente:
1.- Habría que tener más datos pero parece que no hay confusión de derechos, puesto que parece no haber coincidencia plena entre inquilino y arrendador. En todo caso habria confusión en el tercio correspondiente a Fernando Pérez, pero sin mayores consecuencias.
2.- En cuanto al régimen de subrogaciones la LAU 64 despeja cualquier duda en su DT.E.Décima, a cuyo tenor:
“Los beneficios reconocidos en los artículos 58 y 59 serán aplicables a los contratos de inquilinato vigentes en el momento de empezar la regir esta Ley, cualquiera que sea el número de subrogaciones que se hubiesen producido con anterioridad.”
Por tanto queda meridianamente claro que en 1964 el inquilino Fernando Pérez puede disfrutar de las prórrogas recogidas en el art. 58 LAU64: en aquella fecha tendría derecho a 2 subrogaciones.
3.- Por lo tanto, al promulgarse la LAU94 a nuestro contrato se le debe de aplicar la DT 2ª.B.4 LAU94 y en ese sentido, al fallecimiento de Fernando Pérez tendrá derecho a subrogarse la viuda, y al fallecimiento de esta el hijo, pero sólo dos años, salvo que dicho hijo tuviera una minusvalía de más del 65% en cuyo caso la subrogación del hijo lo sería hasta su fallecimiento.
abogado@leonbendayan.com
1.- Habría que tener más datos pero parece que no hay confusión de derechos, puesto que parece no haber coincidencia plena entre inquilino y arrendador. En todo caso habria confusión en el tercio correspondiente a Fernando Pérez, pero sin mayores consecuencias.
2.- En cuanto al régimen de subrogaciones la LAU 64 despeja cualquier duda en su DT.E.Décima, a cuyo tenor:
“Los beneficios reconocidos en los artículos 58 y 59 serán aplicables a los contratos de inquilinato vigentes en el momento de empezar la regir esta Ley, cualquiera que sea el número de subrogaciones que se hubiesen producido con anterioridad.”
Por tanto queda meridianamente claro que en 1964 el inquilino Fernando Pérez puede disfrutar de las prórrogas recogidas en el art. 58 LAU64: en aquella fecha tendría derecho a 2 subrogaciones.
3.- Por lo tanto, al promulgarse la LAU94 a nuestro contrato se le debe de aplicar la DT 2ª.B.4 LAU94 y en ese sentido, al fallecimiento de Fernando Pérez tendrá derecho a subrogarse la viuda, y al fallecimiento de esta el hijo, pero sólo dos años, salvo que dicho hijo tuviera una minusvalía de más del 65% en cuyo caso la subrogación del hijo lo sería hasta su fallecimiento.
abogado@leonbendayan.com
