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Renta antigua de mas de 100 años sin contrato
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Renta antigua de mas de 100 años sin contrato
Mi familia lleva 6 generaciones viviendo en la misma casa. Mi bisabuela aseguraba que la casa la había hecho su abuelo sobre 1840. El suelo era propiedad de unos marqueses y anuamente se paga la renta de varias fincas de trabajo, incluido el terreno de la casa (supuestamente). Ahora ha venido una mujer diciendo que ella ha heredado la casa, las fincas no, solo la casa. Y que debemos formalizar la renta con un nuevo contrato. Nosotros no tenemos papeles pues en aquellos años se hacían contratos verbales. Tenemos los recibos de pagar la renta cada año aunque no especifica nada de la casa (pone pago por el conjunto de fincas del caserio). Durante estos 160 años todos los arreglos que se han hecho a la casa han corrido a cargo de mi familia. Qué derecho tenemos nosotros con respecto a la casa? Podrían obligarnos a firmar un contrato nuevo? No deben ellos respetar los terminos del contrato antiguo, aunque este fuera verbal?
Según sea rústico o urbano se aplicará la Ley de Arrendamientos Rústicos o la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si paga contribución urbana al ayuntamiento es casi seguro suelo urbano. Si, se puede consultar en el catastro o en el ayuntamiento.
Si la casa está dentro de la población, es casi seguro suelo urbano.
Pero habría que ver también, me imagino, si en el origen del contrato esa misma casa era rústica o urbana, y cómo le afecta, de ser urbana, la fecha en la perdió su condición de rústica, a efectos de ver la Ley de Arrendamientos aplicable, y por otra parte hay que examinar también cómo influye en ello el hecho de que el arrendamiento se haya concertado por varias fincas, y ahora una heredera desee que se individualice el pago de una renta concreta por una parte concreta del total arrendado. Seguiré el hilo con la información que pueda usted dar.
Hay que considerar que en los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento, se rigen por la LAR (Arrendamientos excluidos de la LAU).
Indique al menos la provincia, si no desea señalar la localidad, porque hay comunidades con sus propias leyes civiles, aunque no creo que afecten a nuestro tema:
https://www.boe.es/legislacion/codigos/codigo.php?id=48&modo=1¬a=0&tab=2
La casa ¿la construyó su abuelo a sus expensas sobre el suelo arrendado? entonces también hay que ver si ha sido objeto del contrato, si fue un arrendamiento "ad meliorandum", o si le han aplicado el principio "superficies solo cedit", y en fin, si se ha inscrito la obra nueva, si se ha incluido esa construcción en el catastro y por quíen, y cómo es que se pasa una renta por una casa que ha edificado el propio inquilino.
Si paga contribución urbana al ayuntamiento es casi seguro suelo urbano. Si, se puede consultar en el catastro o en el ayuntamiento.
Si la casa está dentro de la población, es casi seguro suelo urbano.
Pero habría que ver también, me imagino, si en el origen del contrato esa misma casa era rústica o urbana, y cómo le afecta, de ser urbana, la fecha en la perdió su condición de rústica, a efectos de ver la Ley de Arrendamientos aplicable, y por otra parte hay que examinar también cómo influye en ello el hecho de que el arrendamiento se haya concertado por varias fincas, y ahora una heredera desee que se individualice el pago de una renta concreta por una parte concreta del total arrendado. Seguiré el hilo con la información que pueda usted dar.
Hay que considerar que en los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento, se rigen por la LAR (Arrendamientos excluidos de la LAU).
Indique al menos la provincia, si no desea señalar la localidad, porque hay comunidades con sus propias leyes civiles, aunque no creo que afecten a nuestro tema:
https://www.boe.es/legislacion/codigos/codigo.php?id=48&modo=1¬a=0&tab=2
La casa ¿la construyó su abuelo a sus expensas sobre el suelo arrendado? entonces también hay que ver si ha sido objeto del contrato, si fue un arrendamiento "ad meliorandum", o si le han aplicado el principio "superficies solo cedit", y en fin, si se ha inscrito la obra nueva, si se ha incluido esa construcción en el catastro y por quíen, y cómo es que se pasa una renta por una casa que ha edificado el propio inquilino.
Lo más probable es que sea rustico pues efectivamente era pa uso agricola y pecuario. Además nunca se pagó la contribucion.
La provincia es Asturias.
Sobre la construcción poco sabemos pues como he dicho es de mediados del s.XIX era mi bisabuela la que decía siempre que la casa la habia hecho su abuelo (mi tataratatarabuelo), pero no tenemos ningún tipo de documento. Hasta ahora la renta se pagaba a una asesoría que llevaba todo junto. No especifica nada por la casa pero siempre nos dijeron que estaba incluida, aunque no sabemos como demostrarlo. Lo que sí es facilmente demostrable es que llevamos más de 100 años viviendo aquí de forma ininterrumpuda, pública y pacíficamente, y nos preocupa lo que quieran hacer ahora los nuevos propietarios.
La provincia es Asturias.
Sobre la construcción poco sabemos pues como he dicho es de mediados del s.XIX era mi bisabuela la que decía siempre que la casa la habia hecho su abuelo (mi tataratatarabuelo), pero no tenemos ningún tipo de documento. Hasta ahora la renta se pagaba a una asesoría que llevaba todo junto. No especifica nada por la casa pero siempre nos dijeron que estaba incluida, aunque no sabemos como demostrarlo. Lo que sí es facilmente demostrable es que llevamos más de 100 años viviendo aquí de forma ininterrumpuda, pública y pacíficamente, y nos preocupa lo que quieran hacer ahora los nuevos propietarios.
No se preocupe que no pasará nada.
Ya habrá visto que tengo mas preguntas que respuestas, pero pasito a pasito todo se andará.
Ya sabemos que es un arrendamiento rústico. Se aplica la ley de la fecha de concertación, es decir la de 1840, y por tanto es anterior al Código Civil. Pero en aplicación de su D.F. (art 1976 CC) pasará a regirse por éste, arts. 1575 y SS.
Tengo que echarle un ojo al tema de arrendamientos de fecha inmemorial, censos enfitéuticos o marquesados (art. 1628 CC y SS). Si puedo le diré lo que vea.
Todavía es pronto para descartar si sería mejor ver si se puede enfocar como un arrendamiento de vivienda con prórroga forzosa, y ver cuántas subrogaciones van.
Ya habrá visto que tengo mas preguntas que respuestas, pero pasito a pasito todo se andará.
Ya sabemos que es un arrendamiento rústico. Se aplica la ley de la fecha de concertación, es decir la de 1840, y por tanto es anterior al Código Civil. Pero en aplicación de su D.F. (art 1976 CC) pasará a regirse por éste, arts. 1575 y SS.
Tengo que echarle un ojo al tema de arrendamientos de fecha inmemorial, censos enfitéuticos o marquesados (art. 1628 CC y SS). Si puedo le diré lo que vea.
Todavía es pronto para descartar si sería mejor ver si se puede enfocar como un arrendamiento de vivienda con prórroga forzosa, y ver cuántas subrogaciones van.
Me inclino a pensar que ustedes pagan un censo enfitéutico, que a pesar de la falta de escritura pública la situación inmemorial equivale al título, que no le pueden dividir la renta de una parcela por separado, y que posiblemente puedan ustedes redimir el censo (pagar un rescate y hacerse con la plena propiedad).
Pero esos censos no son mi especialidad, y me gustaría ver qué otras opiniones dan otros foreros, y le recomiendo vivamente que acuda a un abogado especialista en censos.
Pero esos censos no son mi especialidad, y me gustaría ver qué otras opiniones dan otros foreros, y le recomiendo vivamente que acuda a un abogado especialista en censos.
Yo no soy especialista en arrendamientos rusticos y menos en enfiteusis, pero todo parece indicar que Hoplon está en lo cierto. Da toda la impresion de que la posesión inmemorial equivale a título, y de que lo que tienen uds. es un ceso enfiteutico regulado en los arts. 1628 a 1654 del Codigo Civil y podrán redimir ese censo (si les viene bien). Lo que si parece claro es que la aparente propietaria de la casa no esta en derecho de pedir lo que pide amen de que no parece que el censo pueda dividirse en el terreno por uina parte y la casa por otra. Yo mas bien creo que la posicion "fuerte" la tienen uds, no ella. Pero como le digo y le dice también Hoplón habría que tener mas datos (para empezar la naturaleza del terreno) y tener en cuenta que no somos especialistas en arrendamientos rústicos.
Es muy probable que en la localidad o la provincia donde radica la finca haya abogados expertos en esas cuestiones por lo que le recomiendo que intente contactar con ellos o al menos con un abogado que sin ser experto sea de su plena confianza.
Es muy probable que en la localidad o la provincia donde radica la finca haya abogados expertos en esas cuestiones por lo que le recomiendo que intente contactar con ellos o al menos con un abogado que sin ser experto sea de su plena confianza.
Muchas gracias por todas las respuestas. Si hoy mismo vamos a empezar los primeros tramites y consultar un abogado especialista.
En la zona habia más casos similares, lo unico que la mayoria ya abandonaron las casas. Conocemos un caso en que la mujer que vivia en otra casa similar de toda la vida (misma situación nuestra) lo arregló y se quedó como propietaria. Hasta ahora nosotros no lo hicimos por no meternos en abogados y lios, pero ahora no quedará mas remedio que hacerlo.
Muchas gracias de nuevo!
En la zona habia más casos similares, lo unico que la mayoria ya abandonaron las casas. Conocemos un caso en que la mujer que vivia en otra casa similar de toda la vida (misma situación nuestra) lo arregló y se quedó como propietaria. Hasta ahora nosotros no lo hicimos por no meternos en abogados y lios, pero ahora no quedará mas remedio que hacerlo.
Muchas gracias de nuevo!
