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Renovación de un contrato prorrogable por años tan solo por un mes
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Renovación de un contrato prorrogable por años tan solo por un mes
Hola:
Mi duda es la siguiente: tengo un piso arrendado por un año. Creo que tengo la obligación de prorrogar el arrendamiento por periodos de un año hasta cinco en total. Pero mi inquilino lo que pretende es renoverslo solo un mes. El problema es que tengo a otro parsona dispuesta a alquilarlo por un año, pero cuando finalice el contrato que tengo ahora, porque no puede esperar un mes mas. Así, si le renuevo a mi actual inquilino por un mes, pierdo al nuevo inquilino que piensa quedarse mucho tiempo y además me interesa porque es de mi confianza. Sabiendo que el inquilino actual se va a ir en un mes ¿tengo obligación de renovarle por ese tiempo? ¿o solo tengo obligación de hacerlo si es por otro año completo? Y suponiendo que la respuesta sea la segunda, ¿podría pedirme exigirme que le renueve por un año y luego dejarme colgada al mes? Porque tengo entendido que si renuevo por un año yo no puedo echarle, pero él si que puede irse cuando le de la gana sin compensarme por el tiempo incumplido.
Pues esa es la duda, es que tiene mala sombre perder el alquiler por bastante tiempo a una persona de confianza (que de eso ya queda poco) para hacerle el apaño a alguien que se va a largar por las buenas en 30 días
Muchas gracias por vuestra ayuda
Mi duda es la siguiente: tengo un piso arrendado por un año. Creo que tengo la obligación de prorrogar el arrendamiento por periodos de un año hasta cinco en total. Pero mi inquilino lo que pretende es renoverslo solo un mes. El problema es que tengo a otro parsona dispuesta a alquilarlo por un año, pero cuando finalice el contrato que tengo ahora, porque no puede esperar un mes mas. Así, si le renuevo a mi actual inquilino por un mes, pierdo al nuevo inquilino que piensa quedarse mucho tiempo y además me interesa porque es de mi confianza. Sabiendo que el inquilino actual se va a ir en un mes ¿tengo obligación de renovarle por ese tiempo? ¿o solo tengo obligación de hacerlo si es por otro año completo? Y suponiendo que la respuesta sea la segunda, ¿podría pedirme exigirme que le renueve por un año y luego dejarme colgada al mes? Porque tengo entendido que si renuevo por un año yo no puedo echarle, pero él si que puede irse cuando le de la gana sin compensarme por el tiempo incumplido.
Pues esa es la duda, es que tiene mala sombre perder el alquiler por bastante tiempo a una persona de confianza (que de eso ya queda poco) para hacerle el apaño a alguien que se va a largar por las buenas en 30 días
Muchas gracias por vuestra ayuda
usted no puede prorrogar el arriendo a su actual inquilino por el plazo de un mes, esto va en contra de la normativa sonbre arriendos urbanos, que en este punto es de carácter imperativo. el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato de arriendo por plazos ANUALES hasta un total de cinco. si el inquilino no le comunica con un mes de antelación a la fecha de cumplimiento de cada anualidad su intención de no seguir en el uso de la vivienda usted debe soportar que continue en su uso. si el inquilino deja el piso sin previo aviso, usted puede reclamarle las cuantías adeudadas hasta completar la anualidad para la cual había hecho uso de su derecho de prórroga.un saludo.
Si su inquilino se marcha antes de los cinco años, puede usted demandarlo en ppo por incumplimiento y solicitar el pago equivalente a un mes de contrato por año q reste hasta los cinco (creo q es esto lo q dice la ley).Pero todo esto q le digo está supeditado a conocer mas el asunto y otras circunstancias q escapan al ámbito de este foro.
Pero lo mejor sería hablar directamente con él y exponerle la situación, más vale un mal arreglo q un buen juicio.
Pero lo mejor sería hablar directamente con él y exponerle la situación, más vale un mal arreglo q un buen juicio.
Hola sabatah. Si no he entendido mal usted tiene ha realizado con su actual Arrendatario un contrato de arrendamiento de vivienda( Si fuera de temporada habría que mirar qué tipo de prórrogas se pactarón y en qué condiciones).
Como muy bien ha indicado el Sr nuevo usuario, si su arrendatario NO le comunica con al menos un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato( Vg. Fecha de celebración 1-6-2005 del contrato.Fecha de comunicación del arrendatario a usted 1-5-2006. fecha de extinción del contrato 1-6-2006) su voluntad de NO renovarlo, el contrato quedará extinguido al mes siguiente, pudiendo usted arrendadarlo a otra persona.
En cambio, si su ARRENDATARIO no le comunica su intención de no renovarlo en el plazo anteriormente indicado,usted estará OBLIGADA a aceptar la prórroga por 1 año más. Si producido este hecho, su arrendatario quisiera desistir unilateralmente del contrato antes de la terminación del año de prórroga, usted podrá valerse de lo estipulado en el art 1124 Código Civil:
Artículo 1124
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
Respecto a la interpretación que las Audiencias Provinciales hacen del mencionado precepto legal, ésta es dispar. Las voy a transcribir en otro post.
Como muy bien ha indicado el Sr nuevo usuario, si su arrendatario NO le comunica con al menos un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato( Vg. Fecha de celebración 1-6-2005 del contrato.Fecha de comunicación del arrendatario a usted 1-5-2006. fecha de extinción del contrato 1-6-2006) su voluntad de NO renovarlo, el contrato quedará extinguido al mes siguiente, pudiendo usted arrendadarlo a otra persona.
En cambio, si su ARRENDATARIO no le comunica su intención de no renovarlo en el plazo anteriormente indicado,usted estará OBLIGADA a aceptar la prórroga por 1 año más. Si producido este hecho, su arrendatario quisiera desistir unilateralmente del contrato antes de la terminación del año de prórroga, usted podrá valerse de lo estipulado en el art 1124 Código Civil:
Artículo 1124
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
Respecto a la interpretación que las Audiencias Provinciales hacen del mencionado precepto legal, ésta es dispar. Las voy a transcribir en otro post.
Continuación del post anterior.
1) Algunas aplican la indemnización de 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir o parte proporcional si el tiempo fuera inferior. Vg. 6 meses= 15 días de renta.
2) Otras basan la indemnización en los perjuicios realmente causados al Arrendador.Vg Tiempo que el piso permanece vacío, renta inferior del nuevo alquiler respecto al antiguo,..
3) Las menos optan porque la indemnización sea por todo el tiempo que reste por cumplir. es decir, si restan 5 meses de contrato= 5 meses de renta.
La última opción es que usted negocie con su Arrendatario la indemnización.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
1) Algunas aplican la indemnización de 1 mes de renta por cada año que reste por cumplir o parte proporcional si el tiempo fuera inferior. Vg. 6 meses= 15 días de renta.
2) Otras basan la indemnización en los perjuicios realmente causados al Arrendador.Vg Tiempo que el piso permanece vacío, renta inferior del nuevo alquiler respecto al antiguo,..
3) Las menos optan porque la indemnización sea por todo el tiempo que reste por cumplir. es decir, si restan 5 meses de contrato= 5 meses de renta.
La última opción es que usted negocie con su Arrendatario la indemnización.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
El inquilino quiere prorrogar tan solo por un mes, así que la única solución que deduzco es consentir la prorroga por un año (ya que parece ser que por un mes no es legal) y reclamarle los perjuicios por los 3 años y 11 meses (¿o solo por los 11 meses?) de incumplimiento.
Pero me temo que esta solución, como todas las que pasan por un pleito, puede ser muy larga y complicada y no me va a compersar del verdadero perjuicio que es perder al arrendatario que está a la espera, que es de mi absoluta confianza y pretende alquilar por un periodo bastante largo.
Me parece injusto soportar este perjuicio, por hacerle el "apaño" a mi actual inquilino, que me paga tarde y mal, y tiene el apartamento sucio y destrozado (que esa es otra, cuando se vaya me tocará reparar todos los destrozos y averías que ha ocasionado en los meses que lleva allí, que no son pocos). Al final se saldrá con la suya y me dejará el apartamento colgado cuando le venga en gana.
Concluyo que aunque siempre parece que el arrendatario es la parte débil, los arrendadores tambien aguantamos lo nuestro.
Les quedo muy agradecida por la ayuda. Han sido todos muy amables
Un saludo
Pero me temo que esta solución, como todas las que pasan por un pleito, puede ser muy larga y complicada y no me va a compersar del verdadero perjuicio que es perder al arrendatario que está a la espera, que es de mi absoluta confianza y pretende alquilar por un periodo bastante largo.
Me parece injusto soportar este perjuicio, por hacerle el "apaño" a mi actual inquilino, que me paga tarde y mal, y tiene el apartamento sucio y destrozado (que esa es otra, cuando se vaya me tocará reparar todos los destrozos y averías que ha ocasionado en los meses que lleva allí, que no son pocos). Al final se saldrá con la suya y me dejará el apartamento colgado cuando le venga en gana.
Concluyo que aunque siempre parece que el arrendatario es la parte débil, los arrendadores tambien aguantamos lo nuestro.
Les quedo muy agradecida por la ayuda. Han sido todos muy amables
Un saludo
Hola Sabatah. Fe de errata. En mi primer post donde digo " Como muy bien ha indicado el Sr nuevo usuario, si su arrendatario NO le comunica con al menos un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato( Vg. Fecha de celebración 1-6-2005 del contrato.Fecha de comunicación del arrendatario a usted 1-5-2006. fecha de extinción del contrato 1-6-2006) su voluntad de NO renovarlo, el contrato quedará extinguido al mes siguiente, pudiendo usted arrendadarlo a otra persona." QUISE DECIR:
"Como muy bien ha indicado el Sr nuevo usuario, si su arrendatario le comunica con al menos un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato( Vg. Fecha de celebración 1-6-2005 del contrato.Fecha de comunicación del arrendatario a usted 1-5-2006. fecha de extinción del contrato 1-6-2006) su voluntad de NO renovarlo, el contrato quedará extinguido al mes siguiente, pudiendo usted arrendadarlo a otra persona.
Pido disculpas por ello.
En cuanto a lo que usted dice en su último post: "así que la única solución que deduzco es consentir la prorroga por un año (ya que parece ser que por un mes no es legal) y reclamarle los perjuicios por los 3 años y 11 meses (¿o solo por los 11 meses?) de incumplimiento." Efectívamente, si su arrendatario no le manifistes su voluntad de NO renovar el contato,usted está obligada a prorrogarlo por 1 año más. Si su arrendatario dejase el piso al mes, usted reclamaría los daños de esos 11 meses.
En cuanto a que su inquilino le paga tarde y mal. Sepa que el impago de rentas es cáusa de resolución del contrato. Si hiciera el favor de explicar más detalladamente acerca de los retrasos de su arrendatario en el abono de las rentas,le podría asesorar sobre los derechos que la protegen como Arrendadora.
Un saludo.
"Como muy bien ha indicado el Sr nuevo usuario, si su arrendatario le comunica con al menos un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato( Vg. Fecha de celebración 1-6-2005 del contrato.Fecha de comunicación del arrendatario a usted 1-5-2006. fecha de extinción del contrato 1-6-2006) su voluntad de NO renovarlo, el contrato quedará extinguido al mes siguiente, pudiendo usted arrendadarlo a otra persona.
Pido disculpas por ello.
En cuanto a lo que usted dice en su último post: "así que la única solución que deduzco es consentir la prorroga por un año (ya que parece ser que por un mes no es legal) y reclamarle los perjuicios por los 3 años y 11 meses (¿o solo por los 11 meses?) de incumplimiento." Efectívamente, si su arrendatario no le manifistes su voluntad de NO renovar el contato,usted está obligada a prorrogarlo por 1 año más. Si su arrendatario dejase el piso al mes, usted reclamaría los daños de esos 11 meses.
En cuanto a que su inquilino le paga tarde y mal. Sepa que el impago de rentas es cáusa de resolución del contrato. Si hiciera el favor de explicar más detalladamente acerca de los retrasos de su arrendatario en el abono de las rentas,le podría asesorar sobre los derechos que la protegen como Arrendadora.
Un saludo.
Buenos días Jan:
Le agradezco mucho su interés, y abusando un poco más de su amabilidad respondo a su última pregunta. El pago "tarde y mal" consiste en retrasos en el abono de la renta, a veces casi por un mes completo, lo que me ocasiona perjuicio por que me obliga a mi a retrasar tambien los pagos a los que destino esa renta (el equilibrio de mi economía domestica depende en gran parte de ese ingreso). Pero no son retrasos tales que me permitan interponer ninguna acción legal porque no es que no pague, sino que paga cuando le viene en gana. En cuanto a lo de "mal", lo digo porque raro es el mes que no encuentro alguna merma, bien por que me descuenta cantidades por mantenimiento de los elementos de la vivienda (elementos que entregué en perfecto uso al arrendársela y cuyas averías son casi siempre derivadas de su uso y no de su mal estado) valga por ejemplo el mes que me descontó el coste de los gastos por haber tenido que echar una rata (que no se yo si el que tenga una rata será culpa mia o de su notoria falta de higiiene). En todos los casos consiento y consiento, porque no confío demasiado en el resultado de un pleito (¿llegaría a alguna parte demandarle porque me ha descontado 70 € de la renta por echar una rata?, ¿o 40 por arreglar un goteo de un grifo que antes no goteaba? ¿o que no me paga 40 € de cuota extra de comunidad por el mantenimiento de la piscina, que evidentemente es él quien usa?. Valga esto como ejemplo). Estoy deseando que se vaya, y eso ocurrirá, afortunadamente un mes despues de finalizado el contrato, ya que ha comprado una vivienda y la recibe en esa fecha (espero), pero hasta para irse me va a ocasionar perjuicio, porque ese mes o meses si le entregan la vivienda después, significa perder un futuro buen arrendatario a cambio de quien sabe cual que llegará. Porque lo habitual es considerar que los arrendadores abusan del inquilino, pero tambien hay cada inquilino...
Pido disculpas por lo extenso del mensaje. Ha sido, mas bien, un desahogo, un pequeño ejercicio del derecho al pataleo :)
Y repito, muchas gracias por su amabilidad Jan, y gracias tambien a todos los que participan de forma desinteresada en este foro. Es gratificante encontrar buena gente.
Le agradezco mucho su interés, y abusando un poco más de su amabilidad respondo a su última pregunta. El pago "tarde y mal" consiste en retrasos en el abono de la renta, a veces casi por un mes completo, lo que me ocasiona perjuicio por que me obliga a mi a retrasar tambien los pagos a los que destino esa renta (el equilibrio de mi economía domestica depende en gran parte de ese ingreso). Pero no son retrasos tales que me permitan interponer ninguna acción legal porque no es que no pague, sino que paga cuando le viene en gana. En cuanto a lo de "mal", lo digo porque raro es el mes que no encuentro alguna merma, bien por que me descuenta cantidades por mantenimiento de los elementos de la vivienda (elementos que entregué en perfecto uso al arrendársela y cuyas averías son casi siempre derivadas de su uso y no de su mal estado) valga por ejemplo el mes que me descontó el coste de los gastos por haber tenido que echar una rata (que no se yo si el que tenga una rata será culpa mia o de su notoria falta de higiiene). En todos los casos consiento y consiento, porque no confío demasiado en el resultado de un pleito (¿llegaría a alguna parte demandarle porque me ha descontado 70 € de la renta por echar una rata?, ¿o 40 por arreglar un goteo de un grifo que antes no goteaba? ¿o que no me paga 40 € de cuota extra de comunidad por el mantenimiento de la piscina, que evidentemente es él quien usa?. Valga esto como ejemplo). Estoy deseando que se vaya, y eso ocurrirá, afortunadamente un mes despues de finalizado el contrato, ya que ha comprado una vivienda y la recibe en esa fecha (espero), pero hasta para irse me va a ocasionar perjuicio, porque ese mes o meses si le entregan la vivienda después, significa perder un futuro buen arrendatario a cambio de quien sabe cual que llegará. Porque lo habitual es considerar que los arrendadores abusan del inquilino, pero tambien hay cada inquilino...
Pido disculpas por lo extenso del mensaje. Ha sido, mas bien, un desahogo, un pequeño ejercicio del derecho al pataleo :)
Y repito, muchas gracias por su amabilidad Jan, y gracias tambien a todos los que participan de forma desinteresada en este foro. Es gratificante encontrar buena gente.
Hola sabatah.Gracias por explicar con detenimiento la forma de actuar de su inquilino.Como muy bien apunta usted los retrasos en el pago no tienen la suficiente entidad como para intentar ejercer accione legales( podría hecerlo,pero no sería aconsejable). En cuanto a las mermas en el pago de la renta indicarle que:
1) El tema de la rata es discutible.
2) El goteo del grifo que antes no goteaba.Esa es una pequeña reparación y debería haber sido costeada íntegramente por su Arrendatario.( art 21.4 LAU 1994)
3) En cuanto al gasto extra de la piscina comunitaria. Dicho gasto también debería haber sido satisfecho por su Arrendatario.
Finalmente, si su arrendatario insiste en prorrogar el contrato por 1 año más( craso error,pues la vivienda que ha comprado se la entregarán meses antes de la finalización de la prórroga), una vez que él desista del contrato tendrá que pagarle a usted una indemnización. Cuando esto ocurra díganoslo y trataremos de orientarla.
Reciba un cordial saludo.
1) El tema de la rata es discutible.
2) El goteo del grifo que antes no goteaba.Esa es una pequeña reparación y debería haber sido costeada íntegramente por su Arrendatario.( art 21.4 LAU 1994)
3) En cuanto al gasto extra de la piscina comunitaria. Dicho gasto también debería haber sido satisfecho por su Arrendatario.
Finalmente, si su arrendatario insiste en prorrogar el contrato por 1 año más( craso error,pues la vivienda que ha comprado se la entregarán meses antes de la finalización de la prórroga), una vez que él desista del contrato tendrá que pagarle a usted una indemnización. Cuando esto ocurra díganoslo y trataremos de orientarla.
Reciba un cordial saludo.
Hola de nuevo Jan
Siento mucho abusar de nuevo de su amabilidad. Pero mi inquilino me tiene realmente agobiada. Ya conoce mas o menos la situacion, y de sus anteriores mensajes creo tener la respuesta a la duda que me asalta en estos momentos, pero si no es molestia, quisiera que me la confirmase y que me indicase el fundamento legal, si existe. La pregunta es la siguiente: ¿tengo obligacion de costear la reparación de la caldera de gas (calefacción-agua caliente) que se le ha averiado? El arrendatario lleva desde el 1 de diciembre en el piso y cuando le entregué las llaves la caldera funcionaba perfectamente, de hecho ha estado funcionando correctamente hasta ahora, durante todo el invierno. Se trata de caldera individual, algo así como un calentador de agua, pero más grande, o sea, un electrodoméstico del piso, de hecho ahora solo se usa como calentador porque la calefacción ya no es necesaria. Los recibos de suministro del gas (canalizado), al igual que la luz, agua y telefono, corren de su cuenta. Y se trata de un piso amueblado, (no se si eso tiene algo que ver o no, pero por dar todos los datos posibles).
Muchas gracias por todo, espero impaciente su ayuda.
Un cordial saludo
Siento mucho abusar de nuevo de su amabilidad. Pero mi inquilino me tiene realmente agobiada. Ya conoce mas o menos la situacion, y de sus anteriores mensajes creo tener la respuesta a la duda que me asalta en estos momentos, pero si no es molestia, quisiera que me la confirmase y que me indicase el fundamento legal, si existe. La pregunta es la siguiente: ¿tengo obligacion de costear la reparación de la caldera de gas (calefacción-agua caliente) que se le ha averiado? El arrendatario lleva desde el 1 de diciembre en el piso y cuando le entregué las llaves la caldera funcionaba perfectamente, de hecho ha estado funcionando correctamente hasta ahora, durante todo el invierno. Se trata de caldera individual, algo así como un calentador de agua, pero más grande, o sea, un electrodoméstico del piso, de hecho ahora solo se usa como calentador porque la calefacción ya no es necesaria. Los recibos de suministro del gas (canalizado), al igual que la luz, agua y telefono, corren de su cuenta. Y se trata de un piso amueblado, (no se si eso tiene algo que ver o no, pero por dar todos los datos posibles).
Muchas gracias por todo, espero impaciente su ayuda.
Un cordial saludo
Hola sabatah. Es un placer volver a tenerla en este foro. Le agradadezco sinceramente que se tome la molestia de exponer con tanta claridad y precisión sus dudas, pues ello facilita mucho la posibilidad de responderlas con mayor brevedad y precisión.
Efectívamente, el coste de reparación de la caldera individual deberá correr a cargo de su arrendatario en base a los estipulado en el art 21.4 LAU 1994.
Artículo 21. Conservación de la vivienda
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Así, al estar el calentador en perfectas condiciones al momento de la celebración del contrato la avería que ha sufrido ahora se debe al uso ordinario del mismo, por lo que, como ya referencié más arriba, el coste de reparación ha de ser asumido por el Arrendatario de la vivienda.
Reciba un cordial saludo.
Efectívamente, el coste de reparación de la caldera individual deberá correr a cargo de su arrendatario en base a los estipulado en el art 21.4 LAU 1994.
Artículo 21. Conservación de la vivienda
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Así, al estar el calentador en perfectas condiciones al momento de la celebración del contrato la avería que ha sufrido ahora se debe al uso ordinario del mismo, por lo que, como ya referencié más arriba, el coste de reparación ha de ser asumido por el Arrendatario de la vivienda.
Reciba un cordial saludo.
Muchas gracias por su rápida respuesta. Tambien es un placer para mi participar en un foro en el que se encuentra a quien te ayuda con tanta amabilidad.
Hoy le daré la noticia a mi inquilino de que, por esta vez, no voy a ceder a sus pretensiones y no me haré cargo de la reparación de la caldera. Veremos a ver por donde sale...
Le quedo muy agradecida, Jan. Seguiré abusando de su amabilidad, y espero que en alguna ocasión yo pueda serle de ayuda (aunque difícil será...)
Un saludo. Y hasta pronto
Hoy le daré la noticia a mi inquilino de que, por esta vez, no voy a ceder a sus pretensiones y no me haré cargo de la reparación de la caldera. Veremos a ver por donde sale...
Le quedo muy agradecida, Jan. Seguiré abusando de su amabilidad, y espero que en alguna ocasión yo pueda serle de ayuda (aunque difícil será...)
Un saludo. Y hasta pronto
