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Renovación contrato alquiler nueva ley zona tensionada
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No, a usted no le afecta que el destinatario no recoja sus comunicaciones por incuria o por desidia. El burofax surte plenos efectos.
"...la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser DOCTRINA CONSTITUCIONAL reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada..."
"...la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser DOCTRINA CONSTITUCIONAL reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada..."
Si, El contrato fué firmado en junio 2019, y en antecedentes pone que se establece en el marco título dos LAU 24 Nov 1994.
Claro el preaviso de no renovación fué recibido justo 4 meses y pocos días antes de la fecha de fin de contrato que ya está cerca.
La prórroga la solicitamos hace 1 mes.
Él ya se ha enterado y ya ha entrado en disputa conmigo, con respecto al burofax que hemos enviado, no se le ha entregado, es un problema de cara a un juicio?
Claro el preaviso de no renovación fué recibido justo 4 meses y pocos días antes de la fecha de fin de contrato que ya está cerca.
La prórroga la solicitamos hace 1 mes.
Él ya se ha enterado y ya ha entrado en disputa conmigo, con respecto al burofax que hemos enviado, no se le ha entregado, es un problema de cara a un juicio?
Madeinrif, hay una cosa que me hace dudar.
Su contrato es de junio del 2019 ¿correcto?
En ese caso tiene usted derecho a prórrogas legales hasta completar los cinco años de duración, es decir, hasta junio del 2024.
Y luego, a pesar de que le hayan mandado el preaviso de resolución, puede usted pedir la prórroga prevista en el art. 10, 3 LAU, y de hecho ya la ha pedido.
Ese art. 10, 3 LAU le es plenamente aplicable a usted, no se preocupe por las disposiciones transitorias. Solamante me inquieta que usted ha recibido el preaviso antes de solicitar la prórroga, pero considero que la ley no hace distinción.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Su contrato es de junio del 2019 ¿correcto?
En ese caso tiene usted derecho a prórrogas legales hasta completar los cinco años de duración, es decir, hasta junio del 2024.
Y luego, a pesar de que le hayan mandado el preaviso de resolución, puede usted pedir la prórroga prevista en el art. 10, 3 LAU, y de hecho ya la ha pedido.
Ese art. 10, 3 LAU le es plenamente aplicable a usted, no se preocupe por las disposiciones transitorias. Solamante me inquieta que usted ha recibido el preaviso antes de solicitar la prórroga, pero considero que la ley no hace distinción.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Hoplon, muchas gracias por todas las aclaraciones y sobretodo por tu tiempo.
Si, me planteo quedarme, y ya he enviado el burofax en respuesta acogiéndome al derecho de prórroga, aunque no se ha podido entregar, o no lo ha querido recoger.
Me dicen por otro lado lo siguiente, que es un añadido a mi anterior post.
Art 10.3 de prórrogas hay una nota debajo en amarillo que pone..
“Se modifica por la disposición final 1.1 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo. Ref. BOE-A-2023-12203
Téngase en cuenta, para los contratos celebrados con anterioridad, lo dispuesto en la disposición transitoria 4 de la citada Ley. “
Y aquí la ley donde nos pretendemos apoyar:
Disposición transitoria cuarta. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
1. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
En resumen, me dicen por otro lado que En un contrato de 2019 no se puede aplicar esta modificación del 2023 porque es posterior y así lo establece la ley.
Hay posibilidad de que nos admitan en juicio este requerimiento de prórroga, o revisando la modificación cambia las cosas ?
Si, me planteo quedarme, y ya he enviado el burofax en respuesta acogiéndome al derecho de prórroga, aunque no se ha podido entregar, o no lo ha querido recoger.
Me dicen por otro lado lo siguiente, que es un añadido a mi anterior post.
Art 10.3 de prórrogas hay una nota debajo en amarillo que pone..
“Se modifica por la disposición final 1.1 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo. Ref. BOE-A-2023-12203
Téngase en cuenta, para los contratos celebrados con anterioridad, lo dispuesto en la disposición transitoria 4 de la citada Ley. “
Y aquí la ley donde nos pretendemos apoyar:
Disposición transitoria cuarta. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
1. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
En resumen, me dicen por otro lado que En un contrato de 2019 no se puede aplicar esta modificación del 2023 porque es posterior y así lo establece la ley.
Hay posibilidad de que nos admitan en juicio este requerimiento de prórroga, o revisando la modificación cambia las cosas ?
Madeinrif, si no he entendido mal, se plantea usted permanecer en la vivienda alquilada una vez finalizado el plazo contractual.
Yo le recomendaría, en primer lugar, que revise bien si la comunicación con cuatro meses de preaviso poniendo en su conocimiento que el contrato no será renovado realmente le llegó con cuatro meses, o con tres, o con tres y medio.
En segundo lugar, si llegó con cuatro meses de preaviso, mande usted ahora mismo, sin dilación, una respuesta indicando que requiere una prórroga al amparo del art. 10, 3 LAU:
"... podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años...".
Repase mi nota del día 16, a la vista de esa sentencia yo creo que podrá lograrlo.
Si pese a que no se dieran las circunstancias que le permitan obtener una prórroga -y con las reservas que supone no haber leído el resto de las comunicaciones que hablan sobre necesidad- se empecina usted en permanecer en la vivienda, pudiera ser que afronte un juicio de desahucio: las costas del mismo podrían llegar en caso de perderlo a un tercio de la renta anual, a sumar a lo que le cobre el abogado que le defienda.
Yo le recomendaría, en primer lugar, que revise bien si la comunicación con cuatro meses de preaviso poniendo en su conocimiento que el contrato no será renovado realmente le llegó con cuatro meses, o con tres, o con tres y medio.
En segundo lugar, si llegó con cuatro meses de preaviso, mande usted ahora mismo, sin dilación, una respuesta indicando que requiere una prórroga al amparo del art. 10, 3 LAU:
"... podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años...".
Repase mi nota del día 16, a la vista de esa sentencia yo creo que podrá lograrlo.
Si pese a que no se dieran las circunstancias que le permitan obtener una prórroga -y con las reservas que supone no haber leído el resto de las comunicaciones que hablan sobre necesidad- se empecina usted en permanecer en la vivienda, pudiera ser que afronte un juicio de desahucio: las costas del mismo podrían llegar en caso de perderlo a un tercio de la renta anual, a sumar a lo que le cobre el abogado que le defienda.
De acuerdo eso me tranquiliza un poco, entonces mi contrato que fue firmado en junio del 2019, pertenece a LAU 24 noviembre 1994. Muchas gracias por la ayuda y las aclaraciones. Veremos a ver qué pasa porque está convencido que debemos irnos el día de finalización y cada vez que se acerca la fecha hay más nervios.
El proceso entonces, si no he entendido mal, es que pasado la fecha de finalización él presentará una demanda.
Cuánto puede tardar hasta llegar a juicio?
Debo presentarme con abogado o puedo defenderme yo solo ?
El proceso entonces, si no he entendido mal, es que pasado la fecha de finalización él presentará una demanda.
Cuánto puede tardar hasta llegar a juicio?
Debo presentarme con abogado o puedo defenderme yo solo ?
Podría el propietario, basarse en este artículo? ( que no se si se refiere a la modificación en si, o , a otra cosa )
Es decir, queda claro si man nueva ley es retroactiva o no?
Disposición transitoria cuarta.Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
1.Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Es decir, queda claro si man nueva ley es retroactiva o no?
Disposición transitoria cuarta.Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
1.Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Hola Obsidian.
Si, así es, solo se aplica en zona tensionada como dice en el título, a menos que alegue necesidad en la comunicación de la NO renovación que se envía al inquilino con 4 meses de antelación.
Yo entiendo la postura del arrendador, y si yo fuera el propietario también me perjudicaría. Pero sabes cómo está el mercado para acceder a un piso en zonas como Barcelona? No basta con tener ingresos demostrables. Alquileres por las nubes.
Si, así es, solo se aplica en zona tensionada como dice en el título, a menos que alegue necesidad en la comunicación de la NO renovación que se envía al inquilino con 4 meses de antelación.
Yo entiendo la postura del arrendador, y si yo fuera el propietario también me perjudicaría. Pero sabes cómo está el mercado para acceder a un piso en zonas como Barcelona? No basta con tener ingresos demostrables. Alquileres por las nubes.
Me he leído el boe. No sé si he entendido bien. La prórroga de los otros 3 años forzosos o forzados creo entender que solo en zona tensionada y el arrendador debe alegar necesidad si no quiere prorrogar. En zona no tensionada esto sólo ocurre si se es gran tenedor. Es asi?
Mucho progre en este país pero volveremos a la renta antigua de Franco.
Mucho progre en este país pero volveremos a la renta antigua de Franco.
Para el profesional puede ser de interés la STS n.º 1820/2023, de 21 de diciembre.
Por analogía. El caso es muy parecido.
En este caso, para un contrato anterior a marzo del 2019 y con prórroga legal hasta los tres años se le notifica al inquilino con el correspondiente preaviso de cuatro meses la denegación de prórroga.
Y el inquilino se opone e invoca, pese a haber recibido la declaración de voluntad del casero, la prórroga extraordinaria del art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por seis meses.
La STS acoge esta petición, aunque se perdió en primera instancia y en la Audiencia de Barcelona. El TS se basa en la situación de emergencia surgida por el impacto económico y social de la pandemia (Covid); supongo que la zona tensionada también puede considerarse una situación excepcional.
Por analogía. El caso es muy parecido.
En este caso, para un contrato anterior a marzo del 2019 y con prórroga legal hasta los tres años se le notifica al inquilino con el correspondiente preaviso de cuatro meses la denegación de prórroga.
Y el inquilino se opone e invoca, pese a haber recibido la declaración de voluntad del casero, la prórroga extraordinaria del art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por seis meses.
La STS acoge esta petición, aunque se perdió en primera instancia y en la Audiencia de Barcelona. El TS se basa en la situación de emergencia surgida por el impacto económico y social de la pandemia (Covid); supongo que la zona tensionada también puede considerarse una situación excepcional.
Ese contrato tiene prórrogas legales hasta junio del 2024.
Y el arrendador le ha comunicado con cuatro meses de antelación su voluntad de no renovarlo.
Ahora hay dos puntos a examinar:
Primero: la nueva redacción del art. 10 de la LAU dada en mayo del 2023 ¿afecta a los contratos firmados con anterioridad? Mi interpretación es que sí, aunque es una aberración jurídica.
Segundo: ¿opera el derecho del arrendatario a obtener una prórroga por hallarse en zona tensionada cuando su comunicación del ejercicio del mismo se emite con posterioridad a la notificación por parte del arrendador del preaviso de terminación del contrato?
Parece oponerse frontalmente al contenido del art. 10, 1 LAU. Y sobre esto, aún no hay jurisprudencia. La literalidad del texto legal y las circunstancias que se recogen en la exposición de motivos de la reforma me induce a pensar que sí.
Pero es una inmisión inaceptable en la propiedad privada y una forma de dejar sin efecto la voluntad de uno de los titulares del contrato en cuanto a su duración. No obstante, el mismo hecho de que en este art. 10, 3 se refiera expresamente a la excepción de necesidad y no mencione sin embargo la notificación de denegación de prórroga, abona la tesis de que ha de aplicarse la prórroga.
Y el arrendador le ha comunicado con cuatro meses de antelación su voluntad de no renovarlo.
Ahora hay dos puntos a examinar:
Primero: la nueva redacción del art. 10 de la LAU dada en mayo del 2023 ¿afecta a los contratos firmados con anterioridad? Mi interpretación es que sí, aunque es una aberración jurídica.
Segundo: ¿opera el derecho del arrendatario a obtener una prórroga por hallarse en zona tensionada cuando su comunicación del ejercicio del mismo se emite con posterioridad a la notificación por parte del arrendador del preaviso de terminación del contrato?
Parece oponerse frontalmente al contenido del art. 10, 1 LAU. Y sobre esto, aún no hay jurisprudencia. La literalidad del texto legal y las circunstancias que se recogen en la exposición de motivos de la reforma me induce a pensar que sí.
Pero es una inmisión inaceptable en la propiedad privada y una forma de dejar sin efecto la voluntad de uno de los titulares del contrato en cuanto a su duración. No obstante, el mismo hecho de que en este art. 10, 3 se refiera expresamente a la excepción de necesidad y no mencione sin embargo la notificación de denegación de prórroga, abona la tesis de que ha de aplicarse la prórroga.
Me estoy quedando de piedra. Ya se que hablan de zona tensionada que no es mi caso. Tengo entendido que un contrato de vivienda habitual es obligado los 5 años. Si se comunica con el plazo legal se puede optar por no.prorrogar los 3 años. Por lo que leo aquí, si el arrendador no quiere prorrogar el contrato después de los 5 años tiene que justificar necesidad? Yo creía que eso sólo es en el caso de no hacer las prórrogas anuales y habiendo puesto esa cláusula en el contrato, no que tenga que justificar nada si no prorrogo los 3 años.
Pues si que estamos bien.
Pues si que estamos bien.
Según la LAU, los contratos de arrendamiento se pueden prorrogar obligatoriamente por períodos de hasta cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica), a menos que el arrendador notifique al arrendatario su necesidad de la vivienda para uso propio con al menos dos meses de antelación al término de cualquiera de los plazos anuales.
Efectivamente Barcelona está declarada como zona tensionada y su contrato se encuentra bajo esta normativa, por lo que podría tener derecho a una prórroga excepcional.
El arrendador puede recuperar la vivienda para uso propio cumpliendo ciertas condiciones, incluyendo un aviso formal con justificación creíble. Si el arrendador no ha proporcionado evidencia convincente de la necesidad de ocupar la vivienda, su comunicación podría no ser suficiente para terminar el contrato sin ofrecer la prórroga legal.
Dado que la situación podría calificar bajo las regulaciones especiales de "zona tensionada", y que el aviso de su arrendador no parece cumplir con los requisitos formales para recuperar la vivienda para uso propio, le recomendaría responder al burofax aclarando su posición y solicitando formalmente una justificación detallada o evidencia del supuesto uso propio del arrendador, además de destacar su derecho a una posible prórroga según la ley de zona tensionada.
(CONTENIDO PARCIALMENTE ELIMINADO POR INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DEL FORO)
Efectivamente Barcelona está declarada como zona tensionada y su contrato se encuentra bajo esta normativa, por lo que podría tener derecho a una prórroga excepcional.
El arrendador puede recuperar la vivienda para uso propio cumpliendo ciertas condiciones, incluyendo un aviso formal con justificación creíble. Si el arrendador no ha proporcionado evidencia convincente de la necesidad de ocupar la vivienda, su comunicación podría no ser suficiente para terminar el contrato sin ofrecer la prórroga legal.
Dado que la situación podría calificar bajo las regulaciones especiales de "zona tensionada", y que el aviso de su arrendador no parece cumplir con los requisitos formales para recuperar la vivienda para uso propio, le recomendaría responder al burofax aclarando su posición y solicitando formalmente una justificación detallada o evidencia del supuesto uso propio del arrendador, además de destacar su derecho a una posible prórroga según la ley de zona tensionada.
(CONTENIDO PARCIALMENTE ELIMINADO POR INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DEL FORO)
El contrato fue firmado en junio 2019. La comunicación de la renovación fue hecha alrededor de febrero, Y muy buena observación, Esa comunicación no hacía ninguna alusión a la necesidad de uso de la vivienda, Es el propio arrendador que mediante mensajes en los últimos meses, nos decía que iba a hacer uso de la vivienda.
Renovación contrato alquiler nueva ley zona tensionada
Buenas tardes.
Estoy de alquiler en una vivienda en la que finaliza el contrato (2019) dentro de un mes.
El arrendador ya me ha comunicado por burofax que debo abandonar en tal fecha.
Tengo entendido que la nueva ley sobre zona tensionada, como es el caso en Barcelona, Lau 10.3, puedo acogerme al derecho de que me renueve por un año más. Sé que no especifica si es para contratos nuevos o también para antiguos. Que opinan los abogados de este foro? No he fallado nunca al pago del alquiler, Y aunque el propietario nos ha presionado para atraer sus cosas y hacer ver que lo necesita para uso propio, Sabemos que él ya tiene vivienda y estano lo va a destinar para vivir en ella.
Está muy difícil encontrar alquiler y solo queremos tener más tiempo.
Muchas gracias.
Estoy de alquiler en una vivienda en la que finaliza el contrato (2019) dentro de un mes.
El arrendador ya me ha comunicado por burofax que debo abandonar en tal fecha.
Tengo entendido que la nueva ley sobre zona tensionada, como es el caso en Barcelona, Lau 10.3, puedo acogerme al derecho de que me renueve por un año más. Sé que no especifica si es para contratos nuevos o también para antiguos. Que opinan los abogados de este foro? No he fallado nunca al pago del alquiler, Y aunque el propietario nos ha presionado para atraer sus cosas y hacer ver que lo necesita para uso propio, Sabemos que él ya tiene vivienda y estano lo va a destinar para vivir en ella.
Está muy difícil encontrar alquiler y solo queremos tener más tiempo.
Muchas gracias.
