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Muchísssssimas gracias de nuevo Jan, me ha quedado claro, clarísimo... ayer ya estube buscando jurisprudencia para intentar demostrar que el art.10 no es aplicable pero tuve varias cosas y al final lo dejé para hoy, de todas maneras ya estoy encaminado a lo que debo hacer y a partir de aquí solo me queda trabajar...muchas gracias de nuevo y hasta la próxima...Jan
Hola nebur245. No es ninguna molestia intentar,en la medida de mis posibilidades, ayudarte. Lo hago con sumo gusto,créeme.
Creo que lo fundamental en tu caso,sobre todo ahora que sé que tu cliente es el que NO quiere renovar,es determinar qué regimen jurídico es aplicable al contrato en cuanto a la duración:
- OPCIÓN A. Que se entienda VÁLIDA la clausula que hace referencia al art 10 LAU(prórroga).
YA NO habría posibilidad de que NO entrara en juego el tercer año de prórroga del art 10,pues para ello HUBIERA SIDO NECESARIO que tu cliente HUBIERA comunicado fehacientemente al arrendador SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO CON AL MENOS 2 MESES DE ANTELACIÓN. Es decir, el BUROFAX debería haber sido enviado,para que surtiera el efecto descrito,ANTES DEL 20-08-2007.
Así nos encontraríamos con que el contrato se HA PRORROGADO por 1 AÑO MÁS. Si tu cliente QUISIERA DESISTIR NO creo que fuera aplicable la clausula relativa a la indemnización del art 11,pues la misma,según el tenor literal del contrato,operaría SOLO para la DURACIÓN INICIALMENTE PACTADA(10 años). Sin embargo,el arrendador podría hacer USO del art 1124 CC /leelo)y es probable que, en caso de llegar a juicio, se condenara a tu cliente a pagarle una indemnización. Por lo tanto,para evitar problemas lo mejor sería que si tu cliente quisiera desistir del contrato esperara, al menos, al 20-10-2007 y pagase el mes de renta como indemnización.
Hay abundante jurisprudencia sobre desestimiento de contrato. Échale un vistazo.
OPCIÓN B. Que encuentres argumentos jurídicos para demostar que la CLAUSULA(art 10) NO es aplicable.
En este caso,y dado que creo que se habrán cumplido los requisitos para que entrara en juego la tácita reconducción del CC(ASEGURATÉ DE ELLO y de SI LA RENTA FUE FIJADA MENSUALMENTE),el contrato se RENOVARÍA MES A MES,por lo que preavisando con un mes de antelación(burofax con acuse de recibo) bastaría para extinguir el contrato. Además,en este caso, EL ARRENDADOR NO tendría derecho a recibir indemnización alguna.
Finalmente, la respuesta a tu pregunta"Y si no hay analogía ni tácita reconducción??éntonces que pasaría??". Sinceramente NO veo posibilidades de que NO se considere que el contrato se haya sujeto a la tácita reconducción.
Espero haberte aclarado un poco tus dudas.
Un saludo.
Creo que lo fundamental en tu caso,sobre todo ahora que sé que tu cliente es el que NO quiere renovar,es determinar qué regimen jurídico es aplicable al contrato en cuanto a la duración:
- OPCIÓN A. Que se entienda VÁLIDA la clausula que hace referencia al art 10 LAU(prórroga).
YA NO habría posibilidad de que NO entrara en juego el tercer año de prórroga del art 10,pues para ello HUBIERA SIDO NECESARIO que tu cliente HUBIERA comunicado fehacientemente al arrendador SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO CON AL MENOS 2 MESES DE ANTELACIÓN. Es decir, el BUROFAX debería haber sido enviado,para que surtiera el efecto descrito,ANTES DEL 20-08-2007.
Así nos encontraríamos con que el contrato se HA PRORROGADO por 1 AÑO MÁS. Si tu cliente QUISIERA DESISTIR NO creo que fuera aplicable la clausula relativa a la indemnización del art 11,pues la misma,según el tenor literal del contrato,operaría SOLO para la DURACIÓN INICIALMENTE PACTADA(10 años). Sin embargo,el arrendador podría hacer USO del art 1124 CC /leelo)y es probable que, en caso de llegar a juicio, se condenara a tu cliente a pagarle una indemnización. Por lo tanto,para evitar problemas lo mejor sería que si tu cliente quisiera desistir del contrato esperara, al menos, al 20-10-2007 y pagase el mes de renta como indemnización.
Hay abundante jurisprudencia sobre desestimiento de contrato. Échale un vistazo.
OPCIÓN B. Que encuentres argumentos jurídicos para demostar que la CLAUSULA(art 10) NO es aplicable.
En este caso,y dado que creo que se habrán cumplido los requisitos para que entrara en juego la tácita reconducción del CC(ASEGURATÉ DE ELLO y de SI LA RENTA FUE FIJADA MENSUALMENTE),el contrato se RENOVARÍA MES A MES,por lo que preavisando con un mes de antelación(burofax con acuse de recibo) bastaría para extinguir el contrato. Además,en este caso, EL ARRENDADOR NO tendría derecho a recibir indemnización alguna.
Finalmente, la respuesta a tu pregunta"Y si no hay analogía ni tácita reconducción??éntonces que pasaría??". Sinceramente NO veo posibilidades de que NO se considere que el contrato se haya sujeto a la tácita reconducción.
Espero haberte aclarado un poco tus dudas.
Un saludo.
Hola JAN!!!Muchísimas gracias a tí por tu interés,y por las ganas que pones en ayudar a los menos expertos que usamos este foro como punto de apoyo y sobretodo gracias por lo detallado de tu respuesta.
La voluntad de mi cliente es precisamente no renovar, de ahí le viene su voluntad de saber como debe proceder:
Si entendemos que el contrato se ha prorrogado por tácita reconducción, creo que tal y como tu expones sería suficiente preaviso de 1 mes manifestando su voluntad de no renovar el contrato.
Si por contra entendemos que no hay tácita reconducción, se entendería por aplicación de analogía legal del Art.10 de la LAU y por eso el contrato estaría renovado hasta 2008, verdad? lo he entendido??Y entonces si podría el arrendador exigir compensación económica...a falta de comprobar o no si cabe esa analogía.
Estudiaré el tema sobre la aplicación por analogia legal del art.10 de la LAU, pero creo que tu opinión sobre la imposibilidad de usar ese artículo en contratos de uso distinto al de la vivienda es correcta.
Y si no hay analogía ni tácita reconducción??éntonces que pasaría??
Siento las molestias Jan...
La voluntad de mi cliente es precisamente no renovar, de ahí le viene su voluntad de saber como debe proceder:
Si entendemos que el contrato se ha prorrogado por tácita reconducción, creo que tal y como tu expones sería suficiente preaviso de 1 mes manifestando su voluntad de no renovar el contrato.
Si por contra entendemos que no hay tácita reconducción, se entendería por aplicación de analogía legal del Art.10 de la LAU y por eso el contrato estaría renovado hasta 2008, verdad? lo he entendido??Y entonces si podría el arrendador exigir compensación económica...a falta de comprobar o no si cabe esa analogía.
Estudiaré el tema sobre la aplicación por analogia legal del art.10 de la LAU, pero creo que tu opinión sobre la imposibilidad de usar ese artículo en contratos de uso distinto al de la vivienda es correcta.
Y si no hay analogía ni tácita reconducción??éntonces que pasaría??
Siento las molestias Jan...
Hola nebur245. Gracias por responder a mis preguntas.
Con todos los datos que me has facilitado he interpretado que las características del contrato son las siguientes:
a) Contrato de arrendamiento de fecha 25-10-1995 con una duración inicial de 10 años.
Esto significa que se haya sometido a la LAU 1994, a lo pactado entre las partes y que se extinguiría,en principio, el 25-19-2005.
b) Se pactó que en caso de desetimiento unilateral por parte del Arrendatario se aplicaría el art 11 LAU 1994(Indemnización de 1 mes de renta a favor del Arrendador por cada año que restase de cumplir del contrato).
Esta clausula no es importante para responder a tu consulta.
c) En cuanto al RÉGIMEN de PRÓRROGAS dices que no se menciona más que el art 10 LAU.
El art 10 se aplica ÚNICAMENTE a contratos de Arrendamiento de Viviendas. Ahora bien, en los contratos de USO DISTINTO AL DE VIVIENDA cabe libertad de pactos,pero lo que no creo que pueda admitirse es la aplicación a un régimen jurídico distinto al regulador de los contratos de USO DISTINTO AL DE VIVIENDA. Es decir, no creo que la del contrato en la que se menciona el art 10 en cuanto a las prórogas pueda considerarse VÁLIDA.
Si se considerase válida,y teniendo en cuenta que dicha clausula operaría UNA VEZ FINALIZADO el plazo iniclamente pactado(10 años) si con al menos 1 MES DE ANTELACIÓN a la fecha d extinción ninguna de las partes comunicara FEHACIENTEMENTE a la otra su VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO. Como digo,si tal clausula se considerara válida argumentando para ello la ANALOGÍA LEGAL y la voluntad de las partes de que existiese en el momento de firmar el contrato la POSIBILIDAD de PRORROGARLO,el arrendatario podría mantenerse en el Local hasta el 25-10-2008.
Como tu cliente es el ARRENDATARIO(inquilino)creo que deberías intentar lo de la ANALOGÍA LEGAL.
d) Dices que como en el contrato no se menciona la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
Ello NO significa que la misma no pueda OPERAR si se CUMPLEN los requisitos exigidos para ello en el Código Civil. Es de cir, NO OPERARÁ la tácita reconducción si:
a) Se PACTÓ EXPRESAMENTE su exclusión.
2) NO se cumplen los requisitos del Código Civil.
Para el supuesto de que HAYA ENTRADO EN JUEGO la tácita reconducción(antes debes comprobar lo que te he dicho sobre el art 10 LAU 1994), el contrato seguirá en VIGOR(todas sus clausulas) EXCEPTO en su DURACIÓN: Si la renta se FIJÓ mensualmente(no es lo mismo FIJAR MENSUALMENTE LA RENTA que LA RENTA sea PAGADERA MENSUALMENTE) el contrato se RENOVARÁ mes a mes. Para extinguirlo bastaría con comunicar con 1 mes de antelación(para evitar problemas) la voluntad de NO RENOVAR EL CONTRATO.
Si tienes alguna duda más símelo e intentaré resolvértela.
Un saludo.
Con todos los datos que me has facilitado he interpretado que las características del contrato son las siguientes:
a) Contrato de arrendamiento de fecha 25-10-1995 con una duración inicial de 10 años.
Esto significa que se haya sometido a la LAU 1994, a lo pactado entre las partes y que se extinguiría,en principio, el 25-19-2005.
b) Se pactó que en caso de desetimiento unilateral por parte del Arrendatario se aplicaría el art 11 LAU 1994(Indemnización de 1 mes de renta a favor del Arrendador por cada año que restase de cumplir del contrato).
Esta clausula no es importante para responder a tu consulta.
c) En cuanto al RÉGIMEN de PRÓRROGAS dices que no se menciona más que el art 10 LAU.
El art 10 se aplica ÚNICAMENTE a contratos de Arrendamiento de Viviendas. Ahora bien, en los contratos de USO DISTINTO AL DE VIVIENDA cabe libertad de pactos,pero lo que no creo que pueda admitirse es la aplicación a un régimen jurídico distinto al regulador de los contratos de USO DISTINTO AL DE VIVIENDA. Es decir, no creo que la del contrato en la que se menciona el art 10 en cuanto a las prórogas pueda considerarse VÁLIDA.
Si se considerase válida,y teniendo en cuenta que dicha clausula operaría UNA VEZ FINALIZADO el plazo iniclamente pactado(10 años) si con al menos 1 MES DE ANTELACIÓN a la fecha d extinción ninguna de las partes comunicara FEHACIENTEMENTE a la otra su VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO. Como digo,si tal clausula se considerara válida argumentando para ello la ANALOGÍA LEGAL y la voluntad de las partes de que existiese en el momento de firmar el contrato la POSIBILIDAD de PRORROGARLO,el arrendatario podría mantenerse en el Local hasta el 25-10-2008.
Como tu cliente es el ARRENDATARIO(inquilino)creo que deberías intentar lo de la ANALOGÍA LEGAL.
d) Dices que como en el contrato no se menciona la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
Ello NO significa que la misma no pueda OPERAR si se CUMPLEN los requisitos exigidos para ello en el Código Civil. Es de cir, NO OPERARÁ la tácita reconducción si:
a) Se PACTÓ EXPRESAMENTE su exclusión.
2) NO se cumplen los requisitos del Código Civil.
Para el supuesto de que HAYA ENTRADO EN JUEGO la tácita reconducción(antes debes comprobar lo que te he dicho sobre el art 10 LAU 1994), el contrato seguirá en VIGOR(todas sus clausulas) EXCEPTO en su DURACIÓN: Si la renta se FIJÓ mensualmente(no es lo mismo FIJAR MENSUALMENTE LA RENTA que LA RENTA sea PAGADERA MENSUALMENTE) el contrato se RENOVARÁ mes a mes. Para extinguirlo bastaría con comunicar con 1 mes de antelación(para evitar problemas) la voluntad de NO RENOVAR EL CONTRATO.
Si tienes alguna duda más símelo e intentaré resolvértela.
Un saludo.
Hola Jan perdona el retraso en la respuesta y gracias por tu ayuda
1)25-10-1995, duración inicial 10 años.
2)No se establece nada en el contrato en relación a las prórrogas solo art.10 LAU
3) El pago de la renta se fija de forma mensual
4) Se excluyó, dado que en el contrato nada se dice sobre tácita reconducción...
Un saludo
1)25-10-1995, duración inicial 10 años.
2)No se establece nada en el contrato en relación a las prórrogas solo art.10 LAU
3) El pago de la renta se fija de forma mensual
4) Se excluyó, dado que en el contrato nada se dice sobre tácita reconducción...
Un saludo
Renovación automática
Apreciados foreros, tengo un cliente que lleva más de doce años como arrendatario en un local de negocio, el contrato no se ha renovado nunca expresamente....es decir pasaron los 10 años que tenían firmados ambos y a partir de ahí el arrendamiento se ha seguido pagando cada mes.
Vereis mi duda es la siguiente, en el contrato se pacta en cuanto a al duración lo establecido en el Art.11 de la LAU preaviso de 2 meses e incluso posibilidad de indemnización a favor del propietario.
Dado que ese contrato no esta en vigor, ¿podemos entender que hay tácita reconducción del contrato?Y que este se renueva mes a mes?Lo digo pa yo creo que el contrato se entiende extinguido y que ahora el inquiliono, solo debe preavisar con un mes de antelación en que va abandonar el local y que eso además no genera derecho alguno al propietario.
Gracias por vuestra ayuda de nuevo
Vereis mi duda es la siguiente, en el contrato se pacta en cuanto a al duración lo establecido en el Art.11 de la LAU preaviso de 2 meses e incluso posibilidad de indemnización a favor del propietario.
Dado que ese contrato no esta en vigor, ¿podemos entender que hay tácita reconducción del contrato?Y que este se renueva mes a mes?Lo digo pa yo creo que el contrato se entiende extinguido y que ahora el inquiliono, solo debe preavisar con un mes de antelación en que va abandonar el local y que eso además no genera derecho alguno al propietario.
Gracias por vuestra ayuda de nuevo
