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Renovación arrendamiento
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Una ulltima cuestión:
el contrato de arrendamiento lo firmaron 4 estudiantes de las cuales, en estos momentos, solamente permanece una. Es decir, las otras tres han cambiado. Esta situación no se notificó al arrendador.
Se ha incumplido alguna norma por las arrendatarias? puede complicarse la situación si defienden sus derechos?
el contrato de arrendamiento lo firmaron 4 estudiantes de las cuales, en estos momentos, solamente permanece una. Es decir, las otras tres han cambiado. Esta situación no se notificó al arrendador.
Se ha incumplido alguna norma por las arrendatarias? puede complicarse la situación si defienden sus derechos?
Helpman, es que no es exactamente como lo planteas. Fíjate que el comunicante GINESTA dice que la agencia les ha notificado (verbalmente) a los arrendatarios que como se ha terminado el contrato si quieren seguir en la vivienda han de firmar uno nuevo. Pues bien, si la notificación se hubiese hecho por escrito la agencia estaría haciendo uso de la facultad prevista en el art. 10, de manera que ese contrato inicial quedaría resuelto y si los arrendatarios quisieran permanecer en la vivienda no tendrían otra opción que suscribir un nuevo contrato con nuevas condiciones en cuanto a renta y demás. Por tanto, no se trata de un problema de actualización de renta, puesto que no se está actualizando la renta de un contrato vigente, sino que extinguido el anterior contrato se suscribe uno nuevo con los pactos a que hayan llegado las partes. Naturalmente, la renta de este nuevo contrato (que tendría una duración de cinco años obligatorios para la propiedad) sólo sería incrementable dentro de ese período según las variaciones del IPC (art. 18.1).
En resumen, si antes pagaban 50 y en este momento se resuelve el contrato por expiración del plazo (mediante notificación escrita y fehaciente dentro del mes anterior, etc) y la agencia les dice que si quieren continuar deberán firmar uno nuevo con una renta de 100, los estudiantes no tendrán más remedio que tragar si realmente les interesa el piso, porque si no son ellos otro vendrá que las pagará y los estudiantes nada tendrán que reclamar puesto que su derecho quedó extinguido y aquí no entran derechos adquiridos ni historias por el estilo.
En resumen, si antes pagaban 50 y en este momento se resuelve el contrato por expiración del plazo (mediante notificación escrita y fehaciente dentro del mes anterior, etc) y la agencia les dice que si quieren continuar deberán firmar uno nuevo con una renta de 100, los estudiantes no tendrán más remedio que tragar si realmente les interesa el piso, porque si no son ellos otro vendrá que las pagará y los estudiantes nada tendrán que reclamar puesto que su derecho quedó extinguido y aquí no entran derechos adquiridos ni historias por el estilo.
Perdón, repasando el mensaje inicial observo que la notificación se ha hecho de forma verbal, lo cual cambia el panorama que expresaba en mi respuesta anterior. A ver, lo que no está escrito no existe, de manera que si el plazo inicial del contrato está a punto de expirar y la agencia no ha notificado (de forma fehaciente, nada de palabra) a los arrendatarios, como mínimo con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, en tal caso debemos entender que el contrato ha quedado prorrogado de forma obligatorio para la propiedad durante un plazo de tres años más, durante el cual rigen los mismos pactos que regían en el anterior contrato. Tal como decía, así lo expresa el art. 10 LAU.
Con esa notificación la agencia no ha hecho sino ejercicio del art. 10 de la LAU, en virtud del cual transcurridos los cinco años de duración del contrato está notificando a los arrendatarios con un mes de antelación su voluntad de no renovar el contrato. Si la agencia no hubiese dicho nada, el contrario se entendería tácitamente prorrogado por otros tres años más.
La situación que plantean es muy clara, si ustedes quieren continuar en el piso, celebramos nuevo contrato (porque el anterior ha quedado extinguido) y se pacta nueva renta y demás. Si les conviene lo toman y si no, lo dejan.
La situación, por abusiva que pueda parecer, es del todo legal.
Un saludo.
La situación que plantean es muy clara, si ustedes quieren continuar en el piso, celebramos nuevo contrato (porque el anterior ha quedado extinguido) y se pacta nueva renta y demás. Si les conviene lo toman y si no, lo dejan.
La situación, por abusiva que pueda parecer, es del todo legal.
Un saludo.
La oferta de la agencia ha de ajustarse a lo establecido en la LAU del 94. Caso de constitutir abuso de derecho poneros en contacto con un abogado.
segun la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos :
Artículo 18. Actualización de la renta
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
segun la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos :
Artículo 18. Actualización de la renta
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Renovación arrendamiento
En 1998 se firmö un contrato de arrendamiento de una finca urbana por cinco años por parte de 4 estudiantes. Está a punto de cumplirse el plazo, y la agencia que se encarga de gestionar la finca a notificado a los inquilinos la posibilidad de firmar otro contrato de arrendamiento incrementandose la renta de forma considerable, así como la fianza. Debiendose también pagar la comisión a favor de la agencia.
Han adquirido algun derecho estos estudiantes? Deben aceptar la oferta de la agencia? o pueden hacer alguna cosa más?
Para más información decir que la notificación ha sido de forma verbal.
Han adquirido algun derecho estos estudiantes? Deben aceptar la oferta de la agencia? o pueden hacer alguna cosa más?
Para más información decir que la notificación ha sido de forma verbal.
