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Reinversion vivienda habitual
Un saludo y agradezco de antemano si alguien pudiera ayudarme.
Intentaré no alargarme demasiado:
en 1995 compré un piso por 66000 euros (precio actualizado) pidiendo una hipoteca de 40000 euros.
En 2001 lo vendí por 93000 euros y cancelé lo que quedaba de hipoteca (unos 30000 euros).
En 2002 compré otra casa por unos 155000 euros (más gastos) con una hipoteca de 96000 euros.
En 2005 compré el 3er piso con una hipoteca puente, ya que la casa anterior no estaba vendida: me dieron 301000 euros de hipoteca por la casa antigua y 158500 por la nueva. El piso me costó 270000 euros (más 24000 de gastos) y también cancelé lo que quedaba pendiente de la hipoteca de 96000 euros).
Durante aproximadamente un año (hasta junio de 2006, en que vendí la casa antigua) se fueron acumulando intereses a los 301000 euros, con lo cual al vender cancelé 314000 euros. la casa la vendí por 330000 euros en junio de 2006.
a partir de junio de 2006 me quedé con la hipoteca de 158000, que cambié de banco en diciembre de 2006 a través de una subrogación.
Mis dudas son:
¿tendré que tributar por la ganancia obtenida en la venta (330000 euros, a los que supongo que podré descontar los 2600 que pagué de plusvalía y no sé si algun gasto más)
¿puedo empezar a deducirme ya por mi vivienda actual?
Intentaré no alargarme demasiado:
en 1995 compré un piso por 66000 euros (precio actualizado) pidiendo una hipoteca de 40000 euros.
En 2001 lo vendí por 93000 euros y cancelé lo que quedaba de hipoteca (unos 30000 euros).
En 2002 compré otra casa por unos 155000 euros (más gastos) con una hipoteca de 96000 euros.
En 2005 compré el 3er piso con una hipoteca puente, ya que la casa anterior no estaba vendida: me dieron 301000 euros de hipoteca por la casa antigua y 158500 por la nueva. El piso me costó 270000 euros (más 24000 de gastos) y también cancelé lo que quedaba pendiente de la hipoteca de 96000 euros).
Durante aproximadamente un año (hasta junio de 2006, en que vendí la casa antigua) se fueron acumulando intereses a los 301000 euros, con lo cual al vender cancelé 314000 euros. la casa la vendí por 330000 euros en junio de 2006.
a partir de junio de 2006 me quedé con la hipoteca de 158000, que cambié de banco en diciembre de 2006 a través de una subrogación.
Mis dudas son:
¿tendré que tributar por la ganancia obtenida en la venta (330000 euros, a los que supongo que podré descontar los 2600 que pagué de plusvalía y no sé si algun gasto más)
¿puedo empezar a deducirme ya por mi vivienda actual?
La ganancia obtenida en la última venta son 330.000 (precio venta) menos 155.000 (precio compra) o sea 175.000 euros (o algo menos, ya que no pones los gastos de compra).
Esa es la cantidad que sirve de base para la tributacion, salvo que los reinviertas en la nueva vivienda habitual. Puesto que te ha costado 294.000 euros (270.000 24.000) y la hipoteca es de 158.000 se puede considerar que ya has reinvertido al menos 136.000 euros por lo que sólo tributaría la diferencia (175000-136000=39.000), si bien tienes un plazo de 2 años para la reinversión.
No te puedo contestar a la otra pregunta, si bien no parece posible aún, ya que no se puede comenzar a deducir por otra vivienda habitual hasta que lo invertido en ésta supere la suma de las cantidades que sirvieron de base para deducción por las viviendas anteriores, más las cantidades exentas de tributación por reinversión. Por eso, si los 136.000 euros que llevas invertidos en la última vivienda los consideras reinversión a efectos de estar exento de tributación, no puedes deducir nada por ellos.
Esa es la cantidad que sirve de base para la tributacion, salvo que los reinviertas en la nueva vivienda habitual. Puesto que te ha costado 294.000 euros (270.000 24.000) y la hipoteca es de 158.000 se puede considerar que ya has reinvertido al menos 136.000 euros por lo que sólo tributaría la diferencia (175000-136000=39.000), si bien tienes un plazo de 2 años para la reinversión.
No te puedo contestar a la otra pregunta, si bien no parece posible aún, ya que no se puede comenzar a deducir por otra vivienda habitual hasta que lo invertido en ésta supere la suma de las cantidades que sirvieron de base para deducción por las viviendas anteriores, más las cantidades exentas de tributación por reinversión. Por eso, si los 136.000 euros que llevas invertidos en la última vivienda los consideras reinversión a efectos de estar exento de tributación, no puedes deducir nada por ellos.
Muchas gracias por tu respuesta.
No sé si podrías orientarme en algunas dudas:
yo había calculado la ganancia obtenida en unos 147000 euros, contando con los gastos al comprar la casa y la actualización del precio (unos 180000 en lugar de 155000 euros). En ese caso quedarían unos 11000 euros por los que tributar (¿es un 18%?).
No tengo claro si podría descontar de la ganancia la hipoteca pendiente (originalmente, 96000 euroas), ya que en diferentes foros he visto respuestas contradictorias.
No sé si podrías orientarme en algunas dudas:
yo había calculado la ganancia obtenida en unos 147000 euros, contando con los gastos al comprar la casa y la actualización del precio (unos 180000 en lugar de 155000 euros). En ese caso quedarían unos 11000 euros por los que tributar (¿es un 18%?).
No tengo claro si podría descontar de la ganancia la hipoteca pendiente (originalmente, 96000 euroas), ya que en diferentes foros he visto respuestas contradictorias.
La ganancia es ganancia independientemente de si hubo financiación, por lo que si descuentas la hipoteca lo estarías duplicando (la hipoteca pendiente, por lógica, va incluida en el precio de compra, que ya lo hemos restado del precio de venta para calcular la ganancia).
Ejemplo: compro por 10.000 (con hipoteca de 10.000), al cabo de un tiempo vendo por 15.000 y aún debía 5.000 de hipoteca. La ganancia son siempre 5.000 (precio venta menos precio compra), ya que si le resto lo que debo de hipoteca resultaría ganancia CERO, lo que evidentemente no es cierto.
Ejemplo: compro por 10.000 (con hipoteca de 10.000), al cabo de un tiempo vendo por 15.000 y aún debía 5.000 de hipoteca. La ganancia son siempre 5.000 (precio venta menos precio compra), ya que si le resto lo que debo de hipoteca resultaría ganancia CERO, lo que evidentemente no es cierto.
Lo que dice el art. 39 es que las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión están exentas siempre y cuando se reinvierta el importe total obtenido (no la ganancia) minorado en el principal pendiente del préstamo. En ningún momento dice que se minore la ganancia.
En el punto 3 dice que si no se reinvierte el total obtenido, la exención de la ganancia re ve reducida en la misma proporción.
En el punto 3 dice que si no se reinvierte el total obtenido, la exención de la ganancia re ve reducida en la misma proporción.
Según entiendo yo:
GANANCIA: 327.400-180000=147.400
Para que la ganancia este exenta, se tiene que reinvertir lo obtenido en la venta (327.400 menos el principal pendiente del prestamo). Si de esa cantidad solo se reinvierte, por ejemplo, un 50% entonces sólo queda exento de tributar el 50% de la ganancia.
Lo que no me queda claro es lo de los 96000 euros, en el primer mensaje pusiste que los cancelaste a la vez que compras la 3ª casa, no cuando posteriormente vendes la segunda.
GANANCIA: 327.400-180000=147.400
Para que la ganancia este exenta, se tiene que reinvertir lo obtenido en la venta (327.400 menos el principal pendiente del prestamo). Si de esa cantidad solo se reinvierte, por ejemplo, un 50% entonces sólo queda exento de tributar el 50% de la ganancia.
Lo que no me queda claro es lo de los 96000 euros, en el primer mensaje pusiste que los cancelaste a la vez que compras la 3ª casa, no cuando posteriormente vendes la segunda.
Buenas, tengo algunas dudas sobre la reinversión en vivienda habitual. Pongo un ejemplo: si mi primer piso me costó 100 y ahora lo vendo por 150, tengo una ganancia de 50, ¿es esa cantidad la que tengo que reinvertir en la segunda vivienda o lo que he conseguido en la venta, es decir 150?
Si sólo tengo que reinvertir 50 ¿cómo tributa el resto?
Y para acabar, la plusvalía que genera esa ganancia de 50 ¿se puede deducir, desgravar?
Un saludo y gracias
Si sólo tengo que reinvertir 50 ¿cómo tributa el resto?
Y para acabar, la plusvalía que genera esa ganancia de 50 ¿se puede deducir, desgravar?
Un saludo y gracias
