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Rehabilitación vivienda suelo rústico
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Rehabilitación vivienda suelo rústico
Hola a todos,
Aprovecho para presentarme ya que soy nueva aquí. Me gustaría que me ayudarais con un montón de dudas que tengo en este momento.
Tengo una vivienda en suelo rústico, que quiero rehabilitar. Las Normas Subsidiarias vigentes permiten la ampliación de las viviendas en suelo rústico hasta 170m2 construidos. Basandome en esto, y cumpliendo con el resto de la normativa, he planteado un proyecto básico para la reforma. Ahora el arquitecto municipal me dice que estan renovando las normas, que estan ya aprobadas inicialmente, y que en ellas, no se contempla esa posibilidad de ampliar la vivienda.
Es cierto que estando aprobadas inicialmente las nuevas normas, no es posible conseguir la licencia aunque cumpla con las que están vigentes?
Es cierto que en todos aquellos casos en los que exista discrepancia entre ambas normas, se suspenden las licencias hasta que las nuevas queden definitiamente aprobadas?
Es posible, cumpliendo estrictamente con ambas normativas, conseguir la licencia en este momento, sin esperar a la aprobación?
Por otro lado, se nos plantea una posible solución por parte del ayuntamiento. La vivienda en cuestitión cuenta con unas cabañas adosadas (unos 40 años de antigüedad), que en su dia se construyeron sin licencia de obra, pero que pagan IBI. Nos dicen que tal vez pudieramos reformarlas, como parte de la vivienda. No nos lo confirman.
Hay alguna manera de que por antigüedad, pago de IBI... estas cabañas esten o puedan ser consolidadas?
Buscando cualquier tipo de solución, es posible solicitar la recalificación de este terreno?
La vivienda está adosada a otra, también de la familia, y que también reformaremos. Hay algún modo (comunidad de bienes...) de que se pudiera ampliar el edificio?
Siento el rollo que os he soltado, pero la verdad, no encontramos salida y por parte del ayuntamiento en lugar de ayudarnos nos entorpecen, no responden a ninguna duda y solo dejan cosas en el aire que meses después, en reuniones posteriores, nos niegan.
Agradecería cualquier ayuda.
Aprovecho para presentarme ya que soy nueva aquí. Me gustaría que me ayudarais con un montón de dudas que tengo en este momento.
Tengo una vivienda en suelo rústico, que quiero rehabilitar. Las Normas Subsidiarias vigentes permiten la ampliación de las viviendas en suelo rústico hasta 170m2 construidos. Basandome en esto, y cumpliendo con el resto de la normativa, he planteado un proyecto básico para la reforma. Ahora el arquitecto municipal me dice que estan renovando las normas, que estan ya aprobadas inicialmente, y que en ellas, no se contempla esa posibilidad de ampliar la vivienda.
Es cierto que estando aprobadas inicialmente las nuevas normas, no es posible conseguir la licencia aunque cumpla con las que están vigentes?
Es cierto que en todos aquellos casos en los que exista discrepancia entre ambas normas, se suspenden las licencias hasta que las nuevas queden definitiamente aprobadas?
Es posible, cumpliendo estrictamente con ambas normativas, conseguir la licencia en este momento, sin esperar a la aprobación?
Por otro lado, se nos plantea una posible solución por parte del ayuntamiento. La vivienda en cuestitión cuenta con unas cabañas adosadas (unos 40 años de antigüedad), que en su dia se construyeron sin licencia de obra, pero que pagan IBI. Nos dicen que tal vez pudieramos reformarlas, como parte de la vivienda. No nos lo confirman.
Hay alguna manera de que por antigüedad, pago de IBI... estas cabañas esten o puedan ser consolidadas?
Buscando cualquier tipo de solución, es posible solicitar la recalificación de este terreno?
La vivienda está adosada a otra, también de la familia, y que también reformaremos. Hay algún modo (comunidad de bienes...) de que se pudiera ampliar el edificio?
Siento el rollo que os he soltado, pero la verdad, no encontramos salida y por parte del ayuntamiento en lugar de ayudarnos nos entorpecen, no responden a ninguna duda y solo dejan cosas en el aire que meses después, en reuniones posteriores, nos niegan.
Agradecería cualquier ayuda.
Habría que estudiar la legislación urbanística de tu CCAA para responder con mas precisión a la consulta, no obstante sí, la regla general es que la aprobación inicial de la modificación de los planes implique la suspensión cautelar de licencias urbanísticas en el ámbito afectado.
También que la suspensión es con carácter temporal y prorrogable si, como consecuencia de la estimación de propuestas presentadas en el período de información pública, fuera necesario someter a una nueva aprobación inicial del plan.
También que la suspensión es con carácter temporal y prorrogable si, como consecuencia de la estimación de propuestas presentadas en el período de información pública, fuera necesario someter a una nueva aprobación inicial del plan.
La mayoría de los ayuntamientos tienen la idea de restringir los acondicionamientos de las viviendas en rústico para que no haya viviendas regadas por todo el campo, sino que se adapten a las labores agrícolas y ganaderas, por eso pienso que aunque haya normas en vigor a favor y hasta que salgan las modificaciones en tu Ayuntamiento te van a poner mil pegas en la tramitación, proyecto, plazos etc. para que abandones la idea, además lo que te pueden admitir es sólo acondicionar ese salón agrícola, pero no para algo que huela a vivienda . Pienso que eso es lo que el técnico te quiso decir con otras palabras.
No sé el alcance de esa rehabilitación, pero visto lo que piensa el Ayuntamiento, desde mi punto de vista tienes que buscarte la vida para rehabilitarla o no hacer nada, es tu decisión. Si te decides a seguir adelante debes tener cuidado con un par de cosas:
1.- No puedes poner un tejado y/o fachada nuevos que desde el exterior o por fotos aéreas se vea una casa nueva. Si no tuvieras que hacer un tejado nuevo sería un punto a favor. Olvídate por completo de añadidos a esa construcción, incluso de 1 m2 de techado para la caseta del perro. Ayuntamiento o Consejería de Medio ambiente te puede tirar la construcción antigua y todo lo demás construido + multa.
2. Es importante haberte llevado bien con los vecinos, si hay alguno problemático olvídate de hacer obras porque en cualquier inicio de obra te puede denunciar.
Partiendo que todo lo indicado vaya favorable, en tu lugar la rehabilitaría, de forma que vista la construcción por cualquier sitio desde el exterior quede como está, que la foto antes y después de fachada y tejado no haya diferencias, es importante que se haga la reforma exterior en un par de días y en una época adecuada, las paredes con el mismo color que tenían, nada con colores que parezcan nuevos o mejor pintados, nada de tejas nuevas, aleros que aumenten la superficie del tejado; las puertas y ventanas con el mismo color que tienen ahora, si no tiene puerta le haces una foto al hueco y pides ese color para pintarla, su color no debe sobresaltar en la fachada, la puerta no debe quedar a faz de la fachada sino lo más adentro posible. Todo debe quedar igual de feo como está ahora. No te gastes el dinero dentro, déjalo como está.
Dentro de 4-5 años con puertas y ventanas cerradas haz lo que quieras dentro.
No te gastes mucho dinero porque puedes quedarte sin casa, también es bueno rezarle a algún santo de tu devoción.
No sé el alcance de esa rehabilitación, pero visto lo que piensa el Ayuntamiento, desde mi punto de vista tienes que buscarte la vida para rehabilitarla o no hacer nada, es tu decisión. Si te decides a seguir adelante debes tener cuidado con un par de cosas:
1.- No puedes poner un tejado y/o fachada nuevos que desde el exterior o por fotos aéreas se vea una casa nueva. Si no tuvieras que hacer un tejado nuevo sería un punto a favor. Olvídate por completo de añadidos a esa construcción, incluso de 1 m2 de techado para la caseta del perro. Ayuntamiento o Consejería de Medio ambiente te puede tirar la construcción antigua y todo lo demás construido + multa.
2. Es importante haberte llevado bien con los vecinos, si hay alguno problemático olvídate de hacer obras porque en cualquier inicio de obra te puede denunciar.
Partiendo que todo lo indicado vaya favorable, en tu lugar la rehabilitaría, de forma que vista la construcción por cualquier sitio desde el exterior quede como está, que la foto antes y después de fachada y tejado no haya diferencias, es importante que se haga la reforma exterior en un par de días y en una época adecuada, las paredes con el mismo color que tenían, nada con colores que parezcan nuevos o mejor pintados, nada de tejas nuevas, aleros que aumenten la superficie del tejado; las puertas y ventanas con el mismo color que tienen ahora, si no tiene puerta le haces una foto al hueco y pides ese color para pintarla, su color no debe sobresaltar en la fachada, la puerta no debe quedar a faz de la fachada sino lo más adentro posible. Todo debe quedar igual de feo como está ahora. No te gastes el dinero dentro, déjalo como está.
Dentro de 4-5 años con puertas y ventanas cerradas haz lo que quieras dentro.
No te gastes mucho dinero porque puedes quedarte sin casa, también es bueno rezarle a algún santo de tu devoción.
Gracias por tu respuesta Trado.
Es cierto lo que comentas sobre los ayuntamientos, pretenden que las zonas rurales no se llenen de viviendas. Pero la verdad, la mía es una casa en suelo rústico, en un barrio de una localidad de 10.000 habitantes, y las parcelas de mis vecinos son urbanas... así que no es uno de esos casos que pretenden evitar.
No se si has entendido bien mi situación. Mi casa es legal, y puedo reformarla legalmente, eso no es problema. Solo que tiene adosada una cuadra y un garaje, que quiero integrar en la vivienda, ya que es muy pequeña y no le vendrían mal unos metros mas. Es esta parte la que tengo problemas para reformar.
Por la ubicación de la casa, junto a la carretera y a la vista de todo el mundo, descarto por completo hacer nada sin permisos, porque lo vería medio pueblo.
Es cierto lo que comentas sobre los ayuntamientos, pretenden que las zonas rurales no se llenen de viviendas. Pero la verdad, la mía es una casa en suelo rústico, en un barrio de una localidad de 10.000 habitantes, y las parcelas de mis vecinos son urbanas... así que no es uno de esos casos que pretenden evitar.
No se si has entendido bien mi situación. Mi casa es legal, y puedo reformarla legalmente, eso no es problema. Solo que tiene adosada una cuadra y un garaje, que quiero integrar en la vivienda, ya que es muy pequeña y no le vendrían mal unos metros mas. Es esta parte la que tengo problemas para reformar.
Por la ubicación de la casa, junto a la carretera y a la vista de todo el mundo, descarto por completo hacer nada sin permisos, porque lo vería medio pueblo.
No conocía exactamente lo que se iba a rehabilitar, pero la cuestión de fondo es que la zona a rehabilitar (garaje y cuadra) es rústica, y el Ayuntamiento no se quiere coger las manos en dar permiso para rehabilitar lo rústico como si fuera urbano, porque eso no se debe hacer legalmente, además la cosa se podría complicar por ejemplo otro propietario que se encuentre a 30 m con toda su superficie en rústico podría denunciar al Ayto. por darte permiso y a él no. A las actuaciones de los funcionarios no les puedes pedir lógica sino que como haya el más mínimo aspecto dudoso o levemente problemático (como es el tuyo) de eso no quieren saber nada, de firmar la autorización nada, ni tocarlo.
Y si presentas la documentación te la rechazan si hay normativa a aplicar en contra o la ponen a dormir en algún cajón de alguna mesa porque no la quieren tramitar y firmar. Ha habido muchos problemas judiciales e incluso cárcel para funcionarios que han firmado cosas sin llevarse un euro por aparentes tramitaciones que parecían que no tenían importancia o eran lógicas, y los comentarios sobre estos aspectos los conocen en todos los ayuntamientos, y por eso no les pretendas pedir que tu problema no tiene importancia, que sólo se trata de un garaje y una cuadra al lado de una parte urbana. Así está en estos momentos la administración local.
Parece que tendrás que esperar a que el PGO que se admita en el futuro considere ese garaje y la cuadra como urbano.
Y si presentas la documentación te la rechazan si hay normativa a aplicar en contra o la ponen a dormir en algún cajón de alguna mesa porque no la quieren tramitar y firmar. Ha habido muchos problemas judiciales e incluso cárcel para funcionarios que han firmado cosas sin llevarse un euro por aparentes tramitaciones que parecían que no tenían importancia o eran lógicas, y los comentarios sobre estos aspectos los conocen en todos los ayuntamientos, y por eso no les pretendas pedir que tu problema no tiene importancia, que sólo se trata de un garaje y una cuadra al lado de una parte urbana. Así está en estos momentos la administración local.
Parece que tendrás que esperar a que el PGO que se admita en el futuro considere ese garaje y la cuadra como urbano.
