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Registro parcelas resultantes, Junta de Compensación
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Registro parcelas resultantes, junta de compensación
Soy miembro de una Junta de Compensación en la que el 15% de los propietarios del suelo NO se han adherido. El Presidente de la Junta propone continuar con los trámites, esto es, Proyecto de Actuación, Proyecto de Reparcelación e inscripción en el registro de la propiedad de las parcelas Resultantes de la reparcelación. ¿Es esto posible sin haber expropiado el suelo a los propietarios no adheridos?. Supongo que los proyectos de Actuación y Reparcelación podrían redactarse e incluso aprobarse en el Ayuntamiento, pero dudo que se puedan registrar las parcelas resultantes de la reparcelación habiendo un 15% de propietarios que no son de la junta.
Espero vuestras respuestas, gracias por adelantado.
Espero vuestras respuestas, gracias por adelantado.
Hola Pedro,
El procedimiento normal es que se tramite en primer lugar el Proyecto de Expropiación de los propietarios no adheridos.
No obstante, conozco de primera mano casos en los que se ha inscrito en el registro de la propiedad, si bien PARCIALMENTE, el proyecto de Reparcelacion. Esto es, la inscripción registral no afecta a las parcelas de los propietarios no adheridos y que son objeto de expropiación a favor de la Junta.
Un saludo.
El procedimiento normal es que se tramite en primer lugar el Proyecto de Expropiación de los propietarios no adheridos.
No obstante, conozco de primera mano casos en los que se ha inscrito en el registro de la propiedad, si bien PARCIALMENTE, el proyecto de Reparcelacion. Esto es, la inscripción registral no afecta a las parcelas de los propietarios no adheridos y que son objeto de expropiación a favor de la Junta.
Un saludo.
En cuestiones como la planteada, en mi opinión, habría que ver que determina la legislación autonómica.
En la andaluza, por ejemplo, la expropiación forzosa solo opera cuando es solicitada por el interesado en debido tiempo y forma. Es decir, si en los plazos establecidos al efecto, no manifiesta exprésamente ser expropiado, se le aplicará la reparcelación forzosa.
En ese sentido, la reparcelación será forzosa cuando el municipio la imponga, de oficio o a instancia de parte, por ser necesaria para la ejecución del instrumento de planeamiento.
No se si podría ser esa la situación.
En la andaluza, por ejemplo, la expropiación forzosa solo opera cuando es solicitada por el interesado en debido tiempo y forma. Es decir, si en los plazos establecidos al efecto, no manifiesta exprésamente ser expropiado, se le aplicará la reparcelación forzosa.
En ese sentido, la reparcelación será forzosa cuando el municipio la imponga, de oficio o a instancia de parte, por ser necesaria para la ejecución del instrumento de planeamiento.
No se si podría ser esa la situación.
Hola Pedro, cada una con sus diferencias de matiz, todas las CCAA bienen a legislar de una manera muy similar. La legislación urbanística de Castilla y León, cuando se adopta el sistema de ejecución por compensación en una unidad de actuación, indica :
Que publicada la aprobación de los Estatutos de La Junta de Compensación, todos los terrenos de la unidad quedarán vinculados a la actuación, y sus propietarios obligados a constituir la Junta antes de un mes desde la publicación.
A partir de la publicación de los Estatutos, los propietarios que no deseen formar parte de la Junta podrán SOLICITAR la expropiación de sus bienes y derechos afectados en beneficio de ésta, quedando inmediatamente excluidos de la misma.
A su vez, la Junta deberá INSTAR la expropiación de los bienes y derechos de los propietarios que incumplan la obligación de constituirse o integrarse en Junta de Compensación. En ambos casos, el Ayuntamiento deberá iniciar el procedimiento de expropiación ANTES de seis meses desde la solicitud, pudiendo tramitarse mientras tanto el Proyecto de Actuación.
Así pues, el ayuntamiento deberá iniciar el expediente de expropiación, según sea de entre los supuestos posibles, a instancia del propietario que manifieste su deseo de no formar parte de la Junta, o a instancia de la Junta cuando un propietario no se adhiere o manifiesta expresamente su deseo de no formar parte de la Junta.
Recibida la solicitud, el ayuntamiento podrá ( suele ) iniciar el procedimiento de expropiación adoptando un acuerdo en pleno declarando la necesidad de urgente ocupación de la totalidad de los bienes y derechos afectados, con la posterior notificación al afectado de dicho acuerdo y de la fecha para levantar el acta de ocupación.
Procediendo de esa forma, una vez fijadas las indemnizaciones derivadas de la urgente ocupación y con anterioridad a la ocupación, el ayuntamiento pagará o consignará en la correspondiente hoja de depósito la indemnización acordada, bien entendido que será una entrega a cuenta de la liquidación definitiva.
Con el pago o consignación de la indemnización y posterior levantamiento del acta de ocupación, queda facultada la Junta de Compensación para tomar posesión de los bienes y derechos expropiados sin que se haya pagado todavía su valor real y sin que exista acuerdo.
Como indico mas arriba, el Reglamento de Urbanismo determina que los Proyectos de Actuación PUEDEN incluir las determinaciones completas sobre reparcelación establecidas en el Reglamento de Urbanismo, que su aprobación inicial debe producirse antes de tres meses desde su presentación y que la aprobación definitiva ha de ser antes del transcurso de seis meses, a partir de la aprobación inicial.
Por último, la aprobación definitiva de un Proyecto de Actuación significa la afección real de la totalidad de los terrenos de la unidad de actuación al cumplimiento de las obligaciones exigibles para la ejecución de la actuación, en proporción a su porcentaje de la superficie total de la unidad, a efectos de hacer constar dicha afección, una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación del Proyecto de Actuación, el urbanizador debe depositar el Proyecto en el Registro de la Propiedad, para su publicidad y la práctica de los asientos que correspondan.
Es decir, aún impugnando en los tribunales el justiprecio asignado y el Proyecto de Actuación aprobado en vía administrativa y sin que exista resolución judicial al respecto, la Junta de Compensación deberá inscribir en el Registro de la Propiedad el Proyecto de Actuación y, si las ha incluido, con sus determinaciones sobre la reparcelación.
Un saludo.
Que publicada la aprobación de los Estatutos de La Junta de Compensación, todos los terrenos de la unidad quedarán vinculados a la actuación, y sus propietarios obligados a constituir la Junta antes de un mes desde la publicación.
A partir de la publicación de los Estatutos, los propietarios que no deseen formar parte de la Junta podrán SOLICITAR la expropiación de sus bienes y derechos afectados en beneficio de ésta, quedando inmediatamente excluidos de la misma.
A su vez, la Junta deberá INSTAR la expropiación de los bienes y derechos de los propietarios que incumplan la obligación de constituirse o integrarse en Junta de Compensación. En ambos casos, el Ayuntamiento deberá iniciar el procedimiento de expropiación ANTES de seis meses desde la solicitud, pudiendo tramitarse mientras tanto el Proyecto de Actuación.
Así pues, el ayuntamiento deberá iniciar el expediente de expropiación, según sea de entre los supuestos posibles, a instancia del propietario que manifieste su deseo de no formar parte de la Junta, o a instancia de la Junta cuando un propietario no se adhiere o manifiesta expresamente su deseo de no formar parte de la Junta.
Recibida la solicitud, el ayuntamiento podrá ( suele ) iniciar el procedimiento de expropiación adoptando un acuerdo en pleno declarando la necesidad de urgente ocupación de la totalidad de los bienes y derechos afectados, con la posterior notificación al afectado de dicho acuerdo y de la fecha para levantar el acta de ocupación.
Procediendo de esa forma, una vez fijadas las indemnizaciones derivadas de la urgente ocupación y con anterioridad a la ocupación, el ayuntamiento pagará o consignará en la correspondiente hoja de depósito la indemnización acordada, bien entendido que será una entrega a cuenta de la liquidación definitiva.
Con el pago o consignación de la indemnización y posterior levantamiento del acta de ocupación, queda facultada la Junta de Compensación para tomar posesión de los bienes y derechos expropiados sin que se haya pagado todavía su valor real y sin que exista acuerdo.
Como indico mas arriba, el Reglamento de Urbanismo determina que los Proyectos de Actuación PUEDEN incluir las determinaciones completas sobre reparcelación establecidas en el Reglamento de Urbanismo, que su aprobación inicial debe producirse antes de tres meses desde su presentación y que la aprobación definitiva ha de ser antes del transcurso de seis meses, a partir de la aprobación inicial.
Por último, la aprobación definitiva de un Proyecto de Actuación significa la afección real de la totalidad de los terrenos de la unidad de actuación al cumplimiento de las obligaciones exigibles para la ejecución de la actuación, en proporción a su porcentaje de la superficie total de la unidad, a efectos de hacer constar dicha afección, una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación del Proyecto de Actuación, el urbanizador debe depositar el Proyecto en el Registro de la Propiedad, para su publicidad y la práctica de los asientos que correspondan.
Es decir, aún impugnando en los tribunales el justiprecio asignado y el Proyecto de Actuación aprobado en vía administrativa y sin que exista resolución judicial al respecto, la Junta de Compensación deberá inscribir en el Registro de la Propiedad el Proyecto de Actuación y, si las ha incluido, con sus determinaciones sobre la reparcelación.
Un saludo.
Muchas gracias Olga, has hecho un resumen muy aclaratorio de todo el procedimiento a seguir. Aún así voy a poner más miga sobre el asunto, perdonad por no haberlo puesto desde el principio pero no pensé que el tema era tan complicado.
Verás, yo soy un miembro minoritario de la Junta de Compensación y claro, quiero evitar que se vayan generando “nuevos” gastos, en los tiempos que corren... Como decía al principio el Presidente de la Junta afirma que es posible redactar el Proyecto de Actuación incluyendo las determinaciones completas sobre reparcelación y practicar los asientos de éstas en el registro sin que comience el expediente expropiador de los propietarios no adheridos (o dicho de otra manera sin que se generen “gastos” de expropiación). El problema se me (nos) plantea si esto es falso, porque si es así, además de los gastos que supone el Proyecto y la inscripción en el registro tengo (tenemos) que asumir los gastos (estos creo que bastante elevados) de los trámites de expropiación y la expropiación propiamente dicha. De ahí mi preocupación y mi pregunta ¿Se puede redactar y aprobar el proyecto de actuación y realizar el registro de las parcelas resultantes de la reparcelación sin que comience el trámite de expropiación, o al menos generando la menor cantidad de gastos de expropiación?
Un saludo de nuevo.
Verás, yo soy un miembro minoritario de la Junta de Compensación y claro, quiero evitar que se vayan generando “nuevos” gastos, en los tiempos que corren... Como decía al principio el Presidente de la Junta afirma que es posible redactar el Proyecto de Actuación incluyendo las determinaciones completas sobre reparcelación y practicar los asientos de éstas en el registro sin que comience el expediente expropiador de los propietarios no adheridos (o dicho de otra manera sin que se generen “gastos” de expropiación). El problema se me (nos) plantea si esto es falso, porque si es así, además de los gastos que supone el Proyecto y la inscripción en el registro tengo (tenemos) que asumir los gastos (estos creo que bastante elevados) de los trámites de expropiación y la expropiación propiamente dicha. De ahí mi preocupación y mi pregunta ¿Se puede redactar y aprobar el proyecto de actuación y realizar el registro de las parcelas resultantes de la reparcelación sin que comience el trámite de expropiación, o al menos generando la menor cantidad de gastos de expropiación?
Un saludo de nuevo.
O sea, no eres de los propietarios NO adheridos.
Lo primero que debe hacer la Junta es instar la expropiación de los no adheridos y el ayuntamiento iniciar el expediente de expropiación antes de que se cumplan los seis meses desde la solicitud.
Desde luego, el Proyecto de Actuación puede tramitarse durante ese período de tiempo pero no podrá inscribirse hasta que esté aprobado definitivamente. A poco quisquillosos que seais los que queráis retrasar el proceso, se iniciará antes la expropiación que aprobarse el proyecto.
Como en su tramitación pueden presentarse alegaciones que deben resolverse, o impugnarse acuerdos de la Junta que también es obligado contestar motivadamente y que el acuerdo de aprobación definitiva puede recurrirse en reposición, me parece improbable que pueda aprobarse definitivamente antes del plazo que tiene el ayuntamiento para iniciar el procedimiento de expropiación.
Lo primero que debe hacer la Junta es instar la expropiación de los no adheridos y el ayuntamiento iniciar el expediente de expropiación antes de que se cumplan los seis meses desde la solicitud.
Desde luego, el Proyecto de Actuación puede tramitarse durante ese período de tiempo pero no podrá inscribirse hasta que esté aprobado definitivamente. A poco quisquillosos que seais los que queráis retrasar el proceso, se iniciará antes la expropiación que aprobarse el proyecto.
Como en su tramitación pueden presentarse alegaciones que deben resolverse, o impugnarse acuerdos de la Junta que también es obligado contestar motivadamente y que el acuerdo de aprobación definitiva puede recurrirse en reposición, me parece improbable que pueda aprobarse definitivamente antes del plazo que tiene el ayuntamiento para iniciar el procedimiento de expropiación.
