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Registro lph. opciones, tiempo y coste.
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Registro lph. opciones, tiempo y coste.
En nuestra Comunidad de Propietarios se ha propuesto usar las zonas comunes del garaje comunitario como aparcamiento para motos, somos esta anualidad Presidentes de la Comunidad y queremos hacer mejoras en el edificio para las que son necesarias tener liquidez, es una Comunidad solvente, aunque nunca se sabe y es positivo para todos los vecinos tener un remanente para hacer frente a cualquier imprevisto que pueda surgir, inicialmente se enfoca para un mayor beneficio común y lo que se recaudara iría destinado a la Cuenta del Banco de la Comunidad de Propietarios, la Comunidad de Propietarios dispone de Presidente, Vicepresidente, Secretario y Administrador de Fincas, queremos evitar, como en taitantas Comunidades de Propietarios que ningún vecino y/ó intruso haga uso privativo de estas zonas, principalmente por las consecuencias que pueden derivarse en el caso de accidente, incendio, .... y que el Seguro no indemnice escudándose en sobreocupación de vehículos, y así poder ser legales, justos y regulados para con todos los vecinos.
Para cumplir con la legalidad lo suyo sería iniciar una división horizontal y registrar esta, así nos evitaríamos que ningún nuevo propietario pudiera impugnar un acta en la cual unos Propietarios llegaron a ese acuerdo, al estar legalizado y correspondientemente registrado esas nuevas plazas de aparcamiento formarían parte de la división horizontal del edificio, tras el perceptivo informe arquitectónico, se prevé que serían unas 10/12 plazas de moto, ¿ cuál sería el tiempo y el coste aproximado de registrar esta división horizontal ?, ¿hay alguna otra forma de consumar este proyecto cumpliendo con la legalidad?.
El garaje comunitario, actualmente cuenta con 48 plazas de aparcamiento para 43 viviendas,
si se necesita algún dato que haya podido obviar, si esta en mi mano lo daré.
Gracias de antemano por las respuestas, un saludo.
Para cumplir con la legalidad lo suyo sería iniciar una división horizontal y registrar esta, así nos evitaríamos que ningún nuevo propietario pudiera impugnar un acta en la cual unos Propietarios llegaron a ese acuerdo, al estar legalizado y correspondientemente registrado esas nuevas plazas de aparcamiento formarían parte de la división horizontal del edificio, tras el perceptivo informe arquitectónico, se prevé que serían unas 10/12 plazas de moto, ¿ cuál sería el tiempo y el coste aproximado de registrar esta división horizontal ?, ¿hay alguna otra forma de consumar este proyecto cumpliendo con la legalidad?.
El garaje comunitario, actualmente cuenta con 48 plazas de aparcamiento para 43 viviendas,
si se necesita algún dato que haya podido obviar, si esta en mi mano lo daré.
Gracias de antemano por las respuestas, un saludo.
Miren, esto no es algo complicado, pero tampoco hay que tomárselo a la ligera. Tienen un garaje con 48 plazas para 43 viviendas, lo que significa que hay espacio suficiente para aparcar tanto coches como motos, ¡y eso tiene mucho sentido! El asunto es que si deciden cambiar el uso del garaje para permitir aparcar motos, aunque sea de forma mixta, hay que hacerlo con cabeza, porque siempre surgen dudas y lo que no queremos es liarnos con problemas legales o administrativos.
Lo primero es convocar una Junta de Propietarios y presentar la idea. Lo bueno es que no es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios. Con una mayoría cualificada (3/5 de los votos) ya tienen suficiente para aprobar la medida. Unánime no es necesario, porque no se trata de un cambio radical, no están tirando paredes ni alterando la estructura del edificio. Se trata solo de un cambio en el uso de unas plazas de aparcamiento, y esto es algo que se puede consensuar entre la mayoría sin necesidad de que todos estén de acuerdo.
En cuanto a la modificación de la licencia de actividad, esto no debería ser necesario, ya que el uso del garaje sigue siendo para aparcar vehículos, solo que ahora se introduce el uso de motos de manera mixta. Aun así, lo más prudente es que consulten con el Ayuntamiento, porque a lo mejor hay algún detalle que se les escape. El Ayuntamiento podría requerir que se actualice o modifique la licencia de actividad para reflejar el uso mixto, pero generalmente no será una modificación importante. Es mejor asegurarse y preguntar directamente, no vaya a ser que luego surjan complicaciones.
Estatutos:
Es recomendable que, además de aprobar el acuerdo en la Junta, se regulen estos cambios de uso de forma clara en los estatutos de la comunidad. Así se evitan malos entendidos y posibles quejas de los propietarios. Por ejemplo, se debe especificar cuántas plazas se destinarán a motos, cómo se gestionarán las cuotas (si es que se va a cobrar algo), y qué normas de seguridad se aplicarán. Si todo esto está claro, se minimizan los problemas, y los vecinos no podrán alegar que no sabían cómo iba a funcionar. ¡Es mejor poner todo por escrito!
Como ya se ha dicho, el cambio de uso es relativamente pequeño y en principio no debería requerir un cambio completo de la licencia de actividad. Pero lo más sensato es que consulten al Ayuntamiento, ya que cada municipio tiene sus particularidades. Puede que les pidan algo, pero en general no debería ser un gran problema.
Resumen:
En la Junta de Propietarios basta con que se apruebe por mayoría cualificada (3/5 de los votos).
No es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios, pero hay que asegurarse de que todos entienden bien el cambio.
Consulten con el Ayuntamiento para ver si es necesario modificar la licencia de actividad o si pueden seguir con la que tienen.
Pongan las condiciones claras en los estatutos para evitar malentendidos o quejas posteriores.
Con todo esto, si se hace bien, se puede proceder sin problemas. Si lo gestionan adecuadamente, el proyecto saldrá adelante sin mayores dificultades.
Lo primero es convocar una Junta de Propietarios y presentar la idea. Lo bueno es que no es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios. Con una mayoría cualificada (3/5 de los votos) ya tienen suficiente para aprobar la medida. Unánime no es necesario, porque no se trata de un cambio radical, no están tirando paredes ni alterando la estructura del edificio. Se trata solo de un cambio en el uso de unas plazas de aparcamiento, y esto es algo que se puede consensuar entre la mayoría sin necesidad de que todos estén de acuerdo.
En cuanto a la modificación de la licencia de actividad, esto no debería ser necesario, ya que el uso del garaje sigue siendo para aparcar vehículos, solo que ahora se introduce el uso de motos de manera mixta. Aun así, lo más prudente es que consulten con el Ayuntamiento, porque a lo mejor hay algún detalle que se les escape. El Ayuntamiento podría requerir que se actualice o modifique la licencia de actividad para reflejar el uso mixto, pero generalmente no será una modificación importante. Es mejor asegurarse y preguntar directamente, no vaya a ser que luego surjan complicaciones.
Estatutos:
Es recomendable que, además de aprobar el acuerdo en la Junta, se regulen estos cambios de uso de forma clara en los estatutos de la comunidad. Así se evitan malos entendidos y posibles quejas de los propietarios. Por ejemplo, se debe especificar cuántas plazas se destinarán a motos, cómo se gestionarán las cuotas (si es que se va a cobrar algo), y qué normas de seguridad se aplicarán. Si todo esto está claro, se minimizan los problemas, y los vecinos no podrán alegar que no sabían cómo iba a funcionar. ¡Es mejor poner todo por escrito!
Como ya se ha dicho, el cambio de uso es relativamente pequeño y en principio no debería requerir un cambio completo de la licencia de actividad. Pero lo más sensato es que consulten al Ayuntamiento, ya que cada municipio tiene sus particularidades. Puede que les pidan algo, pero en general no debería ser un gran problema.
Resumen:
En la Junta de Propietarios basta con que se apruebe por mayoría cualificada (3/5 de los votos).
No es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios, pero hay que asegurarse de que todos entienden bien el cambio.
Consulten con el Ayuntamiento para ver si es necesario modificar la licencia de actividad o si pueden seguir con la que tienen.
Pongan las condiciones claras en los estatutos para evitar malentendidos o quejas posteriores.
Con todo esto, si se hace bien, se puede proceder sin problemas. Si lo gestionan adecuadamente, el proyecto saldrá adelante sin mayores dificultades.
Eso que pretenden tiene dos problemas.
El primero, que supone modificar el título constitutivo, al querer convertir zonas comunes en zonas privativas (placas de garaje), aunque sean propiedad de la comunidad. Y puede tener muy claro que el ayuntamiento no les va a conceder el permiso, pues seguramente la edificabilidad está agotada. Argumentar que simplemente se trata de regular el uso de una zona común no cuela.
En segundo lugar, si fuera posible, se necesitaría unanimidad, no 3/5.
Y por otra parte, los estatutos no se pueden modificar si no es por unanimidad.
Eso que le ha dicho otro forero, aprobar por 3/5, modificar e inscribir lus estatutos, es una auténtica barbaridad, muy típica de este personaje.
El primero, que supone modificar el título constitutivo, al querer convertir zonas comunes en zonas privativas (placas de garaje), aunque sean propiedad de la comunidad. Y puede tener muy claro que el ayuntamiento no les va a conceder el permiso, pues seguramente la edificabilidad está agotada. Argumentar que simplemente se trata de regular el uso de una zona común no cuela.
En segundo lugar, si fuera posible, se necesitaría unanimidad, no 3/5.
Y por otra parte, los estatutos no se pueden modificar si no es por unanimidad.
Eso que le ha dicho otro forero, aprobar por 3/5, modificar e inscribir lus estatutos, es una auténtica barbaridad, muy típica de este personaje.
¿Qué tipo de plazas queréis crear?
Si queréis plazas "exclusivas" para motos: Es decir, que cada moto tenga su sitio fijo y nadie más pueda usarlo, entonces necesitáis el OK de todos los vecinos (unanimidad). Esto implica modificar los papeles del edificio (título constitutivo) y es más complicado.
Si solo queréis "permitir" que las motos aparquen en zonas comunes: En plan, "aquí pueden aparcar motos, pero sin sitio fijo asignado", entonces con que lo apruebe la mayoría (3/5 de los vecinos) sería suficiente. Esto es más fácil y rápido.
¿Qué dice el Ayuntamiento?
Aunque no vayáis a cambiar la estructura del garaje, es importante preguntar al Ayuntamiento si hace falta algún permiso especial. A lo mejor os piden actualizar la licencia del garaje o algo así. Más vale prevenir.
Ponerlo todo por escrito
Una vez que tengáis claro lo que vais a hacer, es fundamental dejarlo todo bien explicado en un acta de la reunión de vecinos. También podéis incluirlo en el reglamento interno de la comunidad, para que quede más claro aún.
En plan fácil:
Opción difícil: Plazas exclusivas Unanimidad de los vecinos papeleo con el edificio.
Opción fácil: Permitir aparcar motos sin más Mayoría de vecinos preguntar al Ayuntamiento.
Si queréis plazas "exclusivas" para motos: Es decir, que cada moto tenga su sitio fijo y nadie más pueda usarlo, entonces necesitáis el OK de todos los vecinos (unanimidad). Esto implica modificar los papeles del edificio (título constitutivo) y es más complicado.
Si solo queréis "permitir" que las motos aparquen en zonas comunes: En plan, "aquí pueden aparcar motos, pero sin sitio fijo asignado", entonces con que lo apruebe la mayoría (3/5 de los vecinos) sería suficiente. Esto es más fácil y rápido.
¿Qué dice el Ayuntamiento?
Aunque no vayáis a cambiar la estructura del garaje, es importante preguntar al Ayuntamiento si hace falta algún permiso especial. A lo mejor os piden actualizar la licencia del garaje o algo así. Más vale prevenir.
Ponerlo todo por escrito
Una vez que tengáis claro lo que vais a hacer, es fundamental dejarlo todo bien explicado en un acta de la reunión de vecinos. También podéis incluirlo en el reglamento interno de la comunidad, para que quede más claro aún.
En plan fácil:
Opción difícil: Plazas exclusivas Unanimidad de los vecinos papeleo con el edificio.
Opción fácil: Permitir aparcar motos sin más Mayoría de vecinos preguntar al Ayuntamiento.
Esa es una buena idea @oseno aunque con un pero, que esas plazas de más en el garaje tienen como propietario a un inversionista que las arrienda y/ó algunas las está vendiendo, por tanto no hay ninguna de las plazas establecidas en escritura que estén libres para acondicionarlas para otros usos, aunque tenemos relación con este inversionista externo (no residente en el edificio) y se le podría comentar este acondicionamiento de sus propiedades aunque no es indirectamente necesarias más que unas cuantas plazas de moto (10/12) debido al estudio preliminar de demanda (principalmente esas plazas de moto estarían destinadas a propietarios de la propia Comunidad de Propietarios).
La consulta y/ó opciones a valorar son respecto a establecer plazas de aparcamiento de moto en las zonas comunes del garaje que podrían ser usadas para este fin.
Gracias @oseno por la extensa resolución expuesta, dentro del conjunto de la idea se propondrá a ese inversionista.
La consulta y/ó opciones a valorar son respecto a establecer plazas de aparcamiento de moto en las zonas comunes del garaje que podrían ser usadas para este fin.
Gracias @oseno por la extensa resolución expuesta, dentro del conjunto de la idea se propondrá a ese inversionista.
En ese caso, si no es posible el Registro del Estatuto con las modificaciones expuestas es absurdo seguir adelante.
Considero que esa modificación, si está certificada por un Arquitecto que lo vé viable a través de un Informe técnico correspondiente, el Ayuntamiento sí puede conceder tal modificación ya que con ello, para hacerlo cumpliendo la legalidad, recibirán la correspondiente autoliquidación,
no veo que tengan que negarse, por que sí, siendo que se actúa de buena fé informando a este Ayuntamiento del proceso de forma clara y técnica.
Gracias @Pepe123 por la respuesta, trataremos el asunto con el Ayuntamiento.
Considero que esa modificación, si está certificada por un Arquitecto que lo vé viable a través de un Informe técnico correspondiente, el Ayuntamiento sí puede conceder tal modificación ya que con ello, para hacerlo cumpliendo la legalidad, recibirán la correspondiente autoliquidación,
no veo que tengan que negarse, por que sí, siendo que se actúa de buena fé informando a este Ayuntamiento del proceso de forma clara y técnica.
Gracias @Pepe123 por la respuesta, trataremos el asunto con el Ayuntamiento.
En la opción "fácil" habría que establecer rotación de propietarios,
en plan este mes toca al vecino 1 en la plaza 1, al mes siguiente toca al vecino 1 en la plaza 2,
¿ó cómo?, menudo rollo, y si un mes un vecino se despista y sigue aparcando su moto en la plaza que no le corresponde le penaliza la Comunidad de Propietarios, ¿u qué se hace en ese caso?,
la verdad no lo veo.
En la opción "dificil", si hay que hacer algún tipo de trampa para establecer lo que se plantea para la opción "fácil", tampoco lo veo, ya que entraríamos en un bucle,
La verdad es que no veo factibles ninguna de las dos opciones que se plantean, son confusas,
queremos hacerlo cumpliendo la legalidad, y explicando de forma clara a los usuarios de esas plazas de moto el procedimiento.
Al vecino 1 se le adjudica la plaza de moto 1, por un importe mensual de "X".
Gracias por la respuesta @osogu.
en plan este mes toca al vecino 1 en la plaza 1, al mes siguiente toca al vecino 1 en la plaza 2,
¿ó cómo?, menudo rollo, y si un mes un vecino se despista y sigue aparcando su moto en la plaza que no le corresponde le penaliza la Comunidad de Propietarios, ¿u qué se hace en ese caso?,
la verdad no lo veo.
En la opción "dificil", si hay que hacer algún tipo de trampa para establecer lo que se plantea para la opción "fácil", tampoco lo veo, ya que entraríamos en un bucle,
La verdad es que no veo factibles ninguna de las dos opciones que se plantean, son confusas,
queremos hacerlo cumpliendo la legalidad, y explicando de forma clara a los usuarios de esas plazas de moto el procedimiento.
Al vecino 1 se le adjudica la plaza de moto 1, por un importe mensual de "X".
Gracias por la respuesta @osogu.
