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Recurso a licencia de obras
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Me obligas a hacer una exposición mucho mas amplia y detallada para precisar que es lo que intento decirte en mi anterior mensaje.
Desde el momento en que los PGOU son aprobados definitivamente y mientras no sean revisados o modificados, sus determinaciones son de obligado cumplimiento para administración y administrados.
De ese modo pues, la normativa del PGOU, teniendo en cuenta la realidad de los parámetros urbanísticos y suficiencia de los servicios públicos existentes en el municipio, puede establecer la prohibición o autorización del cambio de uso de locales a vivienda en determinadas zonas. La ausencia de regulación de estas circunstancias en los planes de municipios no demasiado grandes, obliga al ayuntamiento a estudiar caso por caso cuando un interesado solicita un cambio de uso de local para vivienda.
Las secuencias de procedimiento tramitado para resolver una solicitud de estas características entiendo que debió ser como sigue ( dicho someramente ).
A la vista de la solicitud, el órgano competente ( alcalde o delegado ) ordena a los servicios técnicos municipales la emisión de un informe sobre la viabilidad legal de la solicitud y del proyecto básico adjunto.
Si en la zona no está permitido el cambio de uso, los servicios técnicos informan negativamente la solicitud y el alcalde notifica al interesado la denegación de la licencia de cambio de uso. En este supuesto, se ordena el archivo del expediente.
Cuando la solicitud es para un área donde está permitido el cambio de uso, el informe de los servicio técnicos no puede ser de otra forma que favorable al reconocimiento de cambio de uso y las obras necesarias para ello si el proyecto cumple con las exigencias normativamente establecidas de accesibilidad, habitabilidad y seguridad de las personas. Si está deficientemente elaborado, el instructor requiere al interesado para que proceda a la subsanación del mismo.
Una vez justificadas en proyecto, a juicio de los servicios técnicos municipales, la subsanación de las deficiencias observadas, el instructor del procedimiento eleva su propuesta de resolución al órgano competente para resolver, favorable a la concesión de licencia del cambio de uso solicitado y de la licencia de obras, previa presentación del proyecto de ejecución a la retirada de ambas licencias. A la vista de la propuesta de resolución, el órgano que debe resolver ( alcalde o delegado ) debe notificar al interesado la concesión de las licencias SIN PERJUICIO DE TERCEROS. Si no la concediera, teniendo en cuenta que estamos ante un acto reglado, el alcalde podría incurrir en prevaricación.
Como te indicaba en otro post, antes de resolver sobre la concesión de las licencias, el ayuntamiento tenía la obligación de notificar a los vecinos que D. Fulano de Tal había presentado solicitud de licencia de cambio de uso para su local y de las obras necesarias para acondicionar el mismo, poniendo a vuestra disposición, en las dependencias municipales, el expediente para examen y formulación de cuantos reparos y alegaciones estimarais pertinentes.
En dicha notificación se tuvo que dar un plazo para ver el expediente y formular alegaciones, transcurrido el cual sin presentarlas, el alcalde tenía vía libre para hacer suya la propuesta de resolución del instructor del procedimiento y rechazar, por extemporáneo el recurso presentado.
¿ Que posibilidades tenéis ?, si se ha tramitado el procedimiento conforme indico y respetando la normativa del planeamiento, desde el punto de vista urbanístico, creo que ninguna.
Ahora bien, visto desde la perspectiva de los derechos de copropiedad reconocidos en el artículo 396 del Código Civil, quizá podáis hacer algo aunque considero que será preciso que un abogado estudie si los hechos han sucedido como presumo debieran haberlo hecho.
Como resalto mas arriba, las licencias se conceden SIN PERJUICIOS DE TERCEROS. Esto quiere decir que el ayuntamiento nunca reconoce otros derechos, al conceder una licencia, que los propiamente derivados de la legalidad urbanística y el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda proyectada.
Si para cumplir con las exigencias de habitabilidad, accesibilidad y seguridad de las personas que van usar la vivienda, el proyecto contempla la necesidad de abrir ventanas al exterior, el acceso desde un elemento común al que como local no tenía antes, de reforzar elementos estructurales del edificio, que la conexión a las redes comunes produzca insuficiencia, etc. etc., a mi entender, todo ello no puede hacerse sin el consentimiento unánime de los propietarios del edificio.
Si el interés en que no se produzca ese cambio de uso es general, pienso que deberías explorar esta posibilidad y desechar la que parece estáis obcecados. Sin duda alguna, esto llevará a tener algún que otro disgusto y tener que denunciar la situación en un juzgado civil.
Desde el momento en que los PGOU son aprobados definitivamente y mientras no sean revisados o modificados, sus determinaciones son de obligado cumplimiento para administración y administrados.
De ese modo pues, la normativa del PGOU, teniendo en cuenta la realidad de los parámetros urbanísticos y suficiencia de los servicios públicos existentes en el municipio, puede establecer la prohibición o autorización del cambio de uso de locales a vivienda en determinadas zonas. La ausencia de regulación de estas circunstancias en los planes de municipios no demasiado grandes, obliga al ayuntamiento a estudiar caso por caso cuando un interesado solicita un cambio de uso de local para vivienda.
Las secuencias de procedimiento tramitado para resolver una solicitud de estas características entiendo que debió ser como sigue ( dicho someramente ).
A la vista de la solicitud, el órgano competente ( alcalde o delegado ) ordena a los servicios técnicos municipales la emisión de un informe sobre la viabilidad legal de la solicitud y del proyecto básico adjunto.
Si en la zona no está permitido el cambio de uso, los servicios técnicos informan negativamente la solicitud y el alcalde notifica al interesado la denegación de la licencia de cambio de uso. En este supuesto, se ordena el archivo del expediente.
Cuando la solicitud es para un área donde está permitido el cambio de uso, el informe de los servicio técnicos no puede ser de otra forma que favorable al reconocimiento de cambio de uso y las obras necesarias para ello si el proyecto cumple con las exigencias normativamente establecidas de accesibilidad, habitabilidad y seguridad de las personas. Si está deficientemente elaborado, el instructor requiere al interesado para que proceda a la subsanación del mismo.
Una vez justificadas en proyecto, a juicio de los servicios técnicos municipales, la subsanación de las deficiencias observadas, el instructor del procedimiento eleva su propuesta de resolución al órgano competente para resolver, favorable a la concesión de licencia del cambio de uso solicitado y de la licencia de obras, previa presentación del proyecto de ejecución a la retirada de ambas licencias. A la vista de la propuesta de resolución, el órgano que debe resolver ( alcalde o delegado ) debe notificar al interesado la concesión de las licencias SIN PERJUICIO DE TERCEROS. Si no la concediera, teniendo en cuenta que estamos ante un acto reglado, el alcalde podría incurrir en prevaricación.
Como te indicaba en otro post, antes de resolver sobre la concesión de las licencias, el ayuntamiento tenía la obligación de notificar a los vecinos que D. Fulano de Tal había presentado solicitud de licencia de cambio de uso para su local y de las obras necesarias para acondicionar el mismo, poniendo a vuestra disposición, en las dependencias municipales, el expediente para examen y formulación de cuantos reparos y alegaciones estimarais pertinentes.
En dicha notificación se tuvo que dar un plazo para ver el expediente y formular alegaciones, transcurrido el cual sin presentarlas, el alcalde tenía vía libre para hacer suya la propuesta de resolución del instructor del procedimiento y rechazar, por extemporáneo el recurso presentado.
¿ Que posibilidades tenéis ?, si se ha tramitado el procedimiento conforme indico y respetando la normativa del planeamiento, desde el punto de vista urbanístico, creo que ninguna.
Ahora bien, visto desde la perspectiva de los derechos de copropiedad reconocidos en el artículo 396 del Código Civil, quizá podáis hacer algo aunque considero que será preciso que un abogado estudie si los hechos han sucedido como presumo debieran haberlo hecho.
Como resalto mas arriba, las licencias se conceden SIN PERJUICIOS DE TERCEROS. Esto quiere decir que el ayuntamiento nunca reconoce otros derechos, al conceder una licencia, que los propiamente derivados de la legalidad urbanística y el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda proyectada.
Si para cumplir con las exigencias de habitabilidad, accesibilidad y seguridad de las personas que van usar la vivienda, el proyecto contempla la necesidad de abrir ventanas al exterior, el acceso desde un elemento común al que como local no tenía antes, de reforzar elementos estructurales del edificio, que la conexión a las redes comunes produzca insuficiencia, etc. etc., a mi entender, todo ello no puede hacerse sin el consentimiento unánime de los propietarios del edificio.
Si el interés en que no se produzca ese cambio de uso es general, pienso que deberías explorar esta posibilidad y desechar la que parece estáis obcecados. Sin duda alguna, esto llevará a tener algún que otro disgusto y tener que denunciar la situación en un juzgado civil.
Es precisamente lo que hemos hecho con el recurso pero nos contestan que esta fuera de plazo y es un poco lo que no entiendo si el plazo comienza desde el momento de la concesión que fue en mayo y no comienzan la obra hasta ultimos de agosto no nos podemos enterar y estamos fuera del mes. Por eso mi pregunta sobre la publicidad. Y otro tema seria si ese tipo de licencias de obras se encuadran en las actividades molestas solubles nocivas y peligrosas
Si la licencia de cambio de uso incumple la normativa del PGOU, la de accesibilidad, habitabilidad y seguridad de las personas, esa licencia sería ilegal e impugnable en vía administrativa y contencioso-administrativa, llegado el caso.
Deberías comprobar si se incumplen esas circunstancias para denunciar la irregularidad de su concesión.
Deberías comprobar si se incumplen esas circunstancias para denunciar la irregularidad de su concesión.
Amm ok alga nuestro problema surge en una comunidad de vecinos pero que no esta legalmente constituida le han concedido la licencia a un local para adaptarlo a vivienda. Lo que mas nos preocupa es que no dispone de ventilacion ni salidas de gases y no se adapta a la normativa de construccion. El ayuntamiento nos dice que no tenemos constituida comunidad y que el recurso esta fuera de plazo. Asi que el recurso es contra la licencia que entendemos mal concedida. Gracias
Recurso a licencia de obras
Hola. Tengo una duda tiene la obligación el Ayuntamiento de dar publicidad a la concesión de una licencia de obras?. El caso es que hemos presentado un recurso al Ayuntamiento de nuestra localidad y nos contestan que esta fuera de plazo, que tendría que haber sido antes del mes siguiente a la concesión. Pero nosotros no tenemos conocimiento hasta que la iniciaron y ya había pasado el mes. Gracias un saludo.
