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Rectificación de propiedad horizontal
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Rectificación de propiedad horizontal
En 1964 se inscribió una propiedad horizontal y se sacaron a folio independiente los distintos pisos del edificio. Ahora bien, examinado el registro particular del piso en cuestión se observa un error en su descripción:
En el folio matriz se describe así: DOS: vivienda izquierda izquierda A, con vistas a la calle, del piso o planta alta primera; ocupa una superficie de cuarenta y cinco metros cuadrados y setenta decímetros; está distribuida en dos dormitorios, comedor, cocina y cuarto de baño; linda; al norte meseta y vivienda B, al sur pared, al este patio y caja de ascensor y al oeste fachada; participa con dos enteros y cincuenta céntimos de otro entero por ciento en los elementos comunes del edificio.
En la nota marginal de segregación se dice: De esta finca se segrega: DOS: piso primero, izquierda izquierda centro A interior, que pasa a constituir la finca señalada con el número XXX al folio XXX, del libro XXX, tomo XXX, inscripción XXX. Bilbao, a 1 de julio de 1964.
En la descripción del piso en el folio independiente se dice: DOS: vivienda izquierda izquierda centro A interior del piso primero, que ocupa una superficie de treinta y nueve metros cuadrados y cuarenta y tres decímetros, está distribuida en dos dormitorios, comedor, cocina y cuarto de aseo; linda al norte pared y patio, al sur meseta de escalera, al este vivienda B y patio, y al oeste patio y caja de la escalera; participa con un entero u noventa céntimos de otro entero por ciento en los elementos comunes.
En la certificación catastral, que se acompaña, se describe el piso de acuerdo a la inscripción que consta en el folio del edificio y con la misma superficie. Las cuotas de los distintos elementos que conforman la propiedad horizontal del edificio, suman el cien por cien, mientras que si se sustituye la cuota que consta para el elemento en cuestión en el folio del edificio por la que consta para el mismo elemento en su folio, la suma no alcanza a completar dicho límite.
Los interesados se proponen rectificar la descripción que obra en el folio independiente y sustituirla por la que obra en el del edificio en su conjunto por entender que hubo un error en la primera, para lo que pretender acompañar instancia del titular registral completada por una certificación del Secretario de la Junta de Propietarios confirmando la existencia del error.
Aunque de la relación anterior se aprecian indicios de error en la descripción que se saca a folio independiente, el hecho de que ésta se refiera a seis metros cuadrados menos, para el mismo elemento, aconseja a comprobar si hubo tal error, para lo que es preciso aportar la escritura de Declaración de Obra Nueva y Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, así como la copia de la primera transmisión.
En efecto, esa diferencia de superficie pudiera deberse no a un error sino a la voluntad de los interesados. Piénsese que el promotor pudo haber vendido, informalmente, esos metros a otro vecino y agregarlos a su piso, lo que explicaría la diferencia de superficies.
En cuanto al modo de realizar la rectificación caben distintas posibilidades. De un lado, acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, de otro consentimiento de los vecinos que pudieran verse afectados por la rectificación, es decir, los colindantes, finalmente, cabría recurrir a un acta de notoriedad unida a la instancia del titular registral solicitando la rectificación.
La primera solución parece excesiva, dado que la posibilidad de afectar a otros vecinos se reduce a los colindantes del elemento, que serían los únicos llamados a consentir la rectificación.
Además, la rectificación no lleva aparejada modificación en la inscripción de la descripción del edificio. Sólo habrá que modificar la descripción que consta en la inscripción del piso en su folio independiente.
El recurso al acta de notoriedad, dirigida fundamentalmente a determinar si la superficie poseída por el titular registral coincide con la catastral y la del folio del edificio, podría ser suficiente, si a juicio del Registrador, queda claro que no hay posibilidad de perjuicio para ningún vecino.
En el folio matriz se describe así: DOS: vivienda izquierda izquierda A, con vistas a la calle, del piso o planta alta primera; ocupa una superficie de cuarenta y cinco metros cuadrados y setenta decímetros; está distribuida en dos dormitorios, comedor, cocina y cuarto de baño; linda; al norte meseta y vivienda B, al sur pared, al este patio y caja de ascensor y al oeste fachada; participa con dos enteros y cincuenta céntimos de otro entero por ciento en los elementos comunes del edificio.
En la nota marginal de segregación se dice: De esta finca se segrega: DOS: piso primero, izquierda izquierda centro A interior, que pasa a constituir la finca señalada con el número XXX al folio XXX, del libro XXX, tomo XXX, inscripción XXX. Bilbao, a 1 de julio de 1964.
En la descripción del piso en el folio independiente se dice: DOS: vivienda izquierda izquierda centro A interior del piso primero, que ocupa una superficie de treinta y nueve metros cuadrados y cuarenta y tres decímetros, está distribuida en dos dormitorios, comedor, cocina y cuarto de aseo; linda al norte pared y patio, al sur meseta de escalera, al este vivienda B y patio, y al oeste patio y caja de la escalera; participa con un entero u noventa céntimos de otro entero por ciento en los elementos comunes.
En la certificación catastral, que se acompaña, se describe el piso de acuerdo a la inscripción que consta en el folio del edificio y con la misma superficie. Las cuotas de los distintos elementos que conforman la propiedad horizontal del edificio, suman el cien por cien, mientras que si se sustituye la cuota que consta para el elemento en cuestión en el folio del edificio por la que consta para el mismo elemento en su folio, la suma no alcanza a completar dicho límite.
Los interesados se proponen rectificar la descripción que obra en el folio independiente y sustituirla por la que obra en el del edificio en su conjunto por entender que hubo un error en la primera, para lo que pretender acompañar instancia del titular registral completada por una certificación del Secretario de la Junta de Propietarios confirmando la existencia del error.
Aunque de la relación anterior se aprecian indicios de error en la descripción que se saca a folio independiente, el hecho de que ésta se refiera a seis metros cuadrados menos, para el mismo elemento, aconseja a comprobar si hubo tal error, para lo que es preciso aportar la escritura de Declaración de Obra Nueva y Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, así como la copia de la primera transmisión.
En efecto, esa diferencia de superficie pudiera deberse no a un error sino a la voluntad de los interesados. Piénsese que el promotor pudo haber vendido, informalmente, esos metros a otro vecino y agregarlos a su piso, lo que explicaría la diferencia de superficies.
En cuanto al modo de realizar la rectificación caben distintas posibilidades. De un lado, acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, de otro consentimiento de los vecinos que pudieran verse afectados por la rectificación, es decir, los colindantes, finalmente, cabría recurrir a un acta de notoriedad unida a la instancia del titular registral solicitando la rectificación.
La primera solución parece excesiva, dado que la posibilidad de afectar a otros vecinos se reduce a los colindantes del elemento, que serían los únicos llamados a consentir la rectificación.
Además, la rectificación no lleva aparejada modificación en la inscripción de la descripción del edificio. Sólo habrá que modificar la descripción que consta en la inscripción del piso en su folio independiente.
El recurso al acta de notoriedad, dirigida fundamentalmente a determinar si la superficie poseída por el titular registral coincide con la catastral y la del folio del edificio, podría ser suficiente, si a juicio del Registrador, queda claro que no hay posibilidad de perjuicio para ningún vecino.
