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Reconvención/compensación o solo contestación a la demanda
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Primero muchas gracias a ambos.
No tengo ningún documento firmado por arrendador e inquilino en que se reconozcan los daños y mucho menos que se cuentifiquen. Hicieron una entrega de llaves a mi entender no muy bien documentada en tanto en cuanto debían haberse recogido más cosas.
No es nuestra intención reconvenir para pedir la diferencia entre la fianza y lo que costó reparar los daños, no obstante no queremos devolver la fianza justamente en base a esos daños (y rentas debidas), tenemos facturas, fotos y los testimonios de los que hicieron la reparación y esa va a ser la base de mi constetación a la demanda, la duda era la que expuse en un primer momento si debía plantearse como excepción de compensación del 408 LEC (con el consiguiente traslado a la otra parte en forma similar a la reconvención que la ley contempla), pues lo que no quiero para nada es que me puedan alegar defecto procesal y perder por no encauzar el tema de la forma procesalmente correcta.
Gracias de nuevo.
No tengo ningún documento firmado por arrendador e inquilino en que se reconozcan los daños y mucho menos que se cuentifiquen. Hicieron una entrega de llaves a mi entender no muy bien documentada en tanto en cuanto debían haberse recogido más cosas.
No es nuestra intención reconvenir para pedir la diferencia entre la fianza y lo que costó reparar los daños, no obstante no queremos devolver la fianza justamente en base a esos daños (y rentas debidas), tenemos facturas, fotos y los testimonios de los que hicieron la reparación y esa va a ser la base de mi constetación a la demanda, la duda era la que expuse en un primer momento si debía plantearse como excepción de compensación del 408 LEC (con el consiguiente traslado a la otra parte en forma similar a la reconvención que la ley contempla), pues lo que no quiero para nada es que me puedan alegar defecto procesal y perder por no encauzar el tema de la forma procesalmente correcta.
Gracias de nuevo.
Ya que me lo planteas como una pregunta personal, te doy con mucho gusto mi opinión.
La fianza arrendaticia puede ser homónima de la fianza convencional, relativa a una obligación en que interviene un tercero. Pero se llame “prenda irregular” o se llame “fianza” a secas, lo cierto es que el legislador ha utilizado este término para referirse al dinero entregado por el inquilino al arrendador para que, en el caso de que se produzcan daños deliberados en la finca arrendada, aquél pueda cobrarse de ese dinero. Se diferencia, además, en que esta obligación no puede ser endosada (ni aun en los casos de traspaso) como sí puede serlo una obligación convencional sea cual sea la fianza; y en que la fianza arrendaticia no queda vinculada ni conectada al cumplimiento de la obligación principal, pues no ha sido concebida para cubrir el impago de rentas, sino para anticipar la reclamación de daños del artículo 1902 del Código Civil, haciendo innecesaria esta por lo que tiene de grave un uso destructivo de una finca ajena que está bajo la absoluta voluntad de un tercero.
Las sentencias que mencionas se refieren a un caso de compensación que pudiera hacer pensar su identidad con el de María, pero con la diferencia de que se parte de la constatación del daño y su imputación a los inquilinos, lo cual no es ni mucho menos el caso de María. Si hay acuerdo o sentencia en que se diga que se causaron daños, sin duda se descuentan de la fianza, pues para eso está; incluso con una pericial que revele un ánimo dañino o un descuido rechazable que ha provocado los daños, además constatados como recientes. Puede que se trate de desperfectos que había antes del arriendo o sencillamente indemostrables por su naturaleza, o que no se trate de tales, sino de desgaste normal. Y esta es la opción a la que suelen acogerse los tribunales. Lo que no le valdrá a María es contestar con un taco de recibos grapados a su escrito, o por lo menos no lo tendrá nada fácil.
Por lo demás, no se puede plantear este asunto como excepción, sino como contestación a la demanda. Una excepción es la alegación de un impedimento de tal entidad que el Tribunal no puede entrar a conocer el fondo el fondo del asunto, siendo a veces tan devastador que ni siquiera se puede seguir con el propio proceso. Pero alegar una compensación no es alegar una excepción, sino oponerse a pagar a quien ha incumplido.
Otra cosa distinta es la reconvención, que desde luego puede hacer si se tiene cuenta pendiente. Es algo que produce cierto rechazo en los Juzgados, y bajo mi punto de vista tiende a lastrar la pretensión de defensa (siempre es mejor una sentencia que diga “no solo no se debe, sino que el demandado pagó más”). Pero eso, claro, es cosa de cada cual.
La fianza arrendaticia puede ser homónima de la fianza convencional, relativa a una obligación en que interviene un tercero. Pero se llame “prenda irregular” o se llame “fianza” a secas, lo cierto es que el legislador ha utilizado este término para referirse al dinero entregado por el inquilino al arrendador para que, en el caso de que se produzcan daños deliberados en la finca arrendada, aquél pueda cobrarse de ese dinero. Se diferencia, además, en que esta obligación no puede ser endosada (ni aun en los casos de traspaso) como sí puede serlo una obligación convencional sea cual sea la fianza; y en que la fianza arrendaticia no queda vinculada ni conectada al cumplimiento de la obligación principal, pues no ha sido concebida para cubrir el impago de rentas, sino para anticipar la reclamación de daños del artículo 1902 del Código Civil, haciendo innecesaria esta por lo que tiene de grave un uso destructivo de una finca ajena que está bajo la absoluta voluntad de un tercero.
Las sentencias que mencionas se refieren a un caso de compensación que pudiera hacer pensar su identidad con el de María, pero con la diferencia de que se parte de la constatación del daño y su imputación a los inquilinos, lo cual no es ni mucho menos el caso de María. Si hay acuerdo o sentencia en que se diga que se causaron daños, sin duda se descuentan de la fianza, pues para eso está; incluso con una pericial que revele un ánimo dañino o un descuido rechazable que ha provocado los daños, además constatados como recientes. Puede que se trate de desperfectos que había antes del arriendo o sencillamente indemostrables por su naturaleza, o que no se trate de tales, sino de desgaste normal. Y esta es la opción a la que suelen acogerse los tribunales. Lo que no le valdrá a María es contestar con un taco de recibos grapados a su escrito, o por lo menos no lo tendrá nada fácil.
Por lo demás, no se puede plantear este asunto como excepción, sino como contestación a la demanda. Una excepción es la alegación de un impedimento de tal entidad que el Tribunal no puede entrar a conocer el fondo el fondo del asunto, siendo a veces tan devastador que ni siquiera se puede seguir con el propio proceso. Pero alegar una compensación no es alegar una excepción, sino oponerse a pagar a quien ha incumplido.
Otra cosa distinta es la reconvención, que desde luego puede hacer si se tiene cuenta pendiente. Es algo que produce cierto rechazo en los Juzgados, y bajo mi punto de vista tiende a lastrar la pretensión de defensa (siempre es mejor una sentencia que diga “no solo no se debe, sino que el demandado pagó más”). Pero eso, claro, es cosa de cada cual.
Buenos días!
Compañero Juan Carlos Grisolía, seguramente tendrás el tema más claro que yo. No obstante, sigo pensando que reconvenir o compensar no es una idea descabellada y que dependerá de las cantidades reclamadas.
Sé que una fianza es accesoria y garantía de un negocio principal, y que bastaría con alegar incumplimiento contractual para defender la no devolución de la fianza.
Sin embargo, mirando jurisprudencia sobre el tema, las partes reconvenían o compensaban. Es más, te dejo extractos de sentencias en las que se hace alusión a lo que te comento y son a su vez como manuales, porque te lo desglosan todo:
- TERCERO.- Dicho lo anterior, la devolución de la fianza debe hacerse por el arrendatario en el plazo de un mes a la finalización del contrato, pero teniendo en cuenta su finalidad, es claro que el arrendatario no tendrá derecho a tal devolución, bien parcial, bien totalmente, si devolvió la cosa arrendada con defectos, pues la fianza tiene como finalidad garantizar que se entregue en las mismas condiciones que tenía cuando fue arrendada. Por lo tanto, frente a la reclamación de la fianza el arrendador puede alegar el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, en el sentido de que no devolvió la finca en el mismo estado que tenía cuando fue arrendada, por lo que nada impide que ello se alegue como mera excepción a la acción ejercitada, sin necesidad de formular reconvención , y solamente sería necesaria ésta si a su vez se reclamase del arrendatario el pago de una cantidad superior a la fianza , y tampoco estamos estrictamente ante la alegación de un crédito compensable, pues lo que alega el arrendador es la improcedencia de devolver la fianza antes la existencia de daños en la cosa que superan el importe de la misma, es decir, se alega el incumplimiento contractual, como ya recoge la sentencia de Instancia. SPA Girona 24.09/2012
- A la entrega, al inicio de la relación arrendaticia, de una suma de dinero, por el arrendatario al arrendador, en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario durante la vigencia de la relación jurídica, se refiere el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 , respecto del arrendamiento urbano tanto de vivienda como para uso distinto del de vivienda, calificándola de fianza , lo que no es correcto, ya que no hay un tercero ajeno a la relación arrendaticia que se obligue a pagar o cumplir por el arrendatario en el caso de no hacerlo éste, siendo, más bien, una prenda irregular. En cualquier caso, dada la naturaleza que tiene de "garantía", para el arrendador, del cumplimiento, por el arrendatario, de sus obligaciones, durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, el arrendador no viene obligado a devolver, al arrendatario, la suma de dinero que éste le entrega al inicio de la relación arrendaticia en concepto de fianza , hasta que la relación arrendaticia queda extinguida (así se desprende del número 4 del artículo 36). Y, ante un incumplimiento, por el arrendatario, de una de sus obligaciones arrendaticias que genere una deuda a favor del arrendador, se suscita, en la doctrina, la duda de si el arrendador puede, por sí mismo, aplicar el importe de la fianza (o parte de ella) a cobrarse lo que se le adeuda (teniendo que ser el arrendatario, que no estuviera de acuerdo, el que tendría que ejercitar ante los tribunales la acción de devolución de la fianza ), o si, por el contrario, el arrendador debe limitarse a retener el importe de la fianza (o parte de ella) y ejercitar ante los tribunales la acción de cobro de lo que se le adeuda con cargo a la fianza (si el arrendatario se le hubiera adelantado, ejercitando, ante los tribunales, su acción de devolución de la fianza , deberá el arrendador reconvenir -o sin más oponerse- solicitando el cobro de lo que se le adeuda con cargo a la fianza ). SAP Madrid 17/05/2011
¿Qué opinas?.
Saludos.
Compañero Juan Carlos Grisolía, seguramente tendrás el tema más claro que yo. No obstante, sigo pensando que reconvenir o compensar no es una idea descabellada y que dependerá de las cantidades reclamadas.
Sé que una fianza es accesoria y garantía de un negocio principal, y que bastaría con alegar incumplimiento contractual para defender la no devolución de la fianza.
Sin embargo, mirando jurisprudencia sobre el tema, las partes reconvenían o compensaban. Es más, te dejo extractos de sentencias en las que se hace alusión a lo que te comento y son a su vez como manuales, porque te lo desglosan todo:
- TERCERO.- Dicho lo anterior, la devolución de la fianza debe hacerse por el arrendatario en el plazo de un mes a la finalización del contrato, pero teniendo en cuenta su finalidad, es claro que el arrendatario no tendrá derecho a tal devolución, bien parcial, bien totalmente, si devolvió la cosa arrendada con defectos, pues la fianza tiene como finalidad garantizar que se entregue en las mismas condiciones que tenía cuando fue arrendada. Por lo tanto, frente a la reclamación de la fianza el arrendador puede alegar el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, en el sentido de que no devolvió la finca en el mismo estado que tenía cuando fue arrendada, por lo que nada impide que ello se alegue como mera excepción a la acción ejercitada, sin necesidad de formular reconvención , y solamente sería necesaria ésta si a su vez se reclamase del arrendatario el pago de una cantidad superior a la fianza , y tampoco estamos estrictamente ante la alegación de un crédito compensable, pues lo que alega el arrendador es la improcedencia de devolver la fianza antes la existencia de daños en la cosa que superan el importe de la misma, es decir, se alega el incumplimiento contractual, como ya recoge la sentencia de Instancia. SPA Girona 24.09/2012
- A la entrega, al inicio de la relación arrendaticia, de una suma de dinero, por el arrendatario al arrendador, en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario durante la vigencia de la relación jurídica, se refiere el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 , respecto del arrendamiento urbano tanto de vivienda como para uso distinto del de vivienda, calificándola de fianza , lo que no es correcto, ya que no hay un tercero ajeno a la relación arrendaticia que se obligue a pagar o cumplir por el arrendatario en el caso de no hacerlo éste, siendo, más bien, una prenda irregular. En cualquier caso, dada la naturaleza que tiene de "garantía", para el arrendador, del cumplimiento, por el arrendatario, de sus obligaciones, durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, el arrendador no viene obligado a devolver, al arrendatario, la suma de dinero que éste le entrega al inicio de la relación arrendaticia en concepto de fianza , hasta que la relación arrendaticia queda extinguida (así se desprende del número 4 del artículo 36). Y, ante un incumplimiento, por el arrendatario, de una de sus obligaciones arrendaticias que genere una deuda a favor del arrendador, se suscita, en la doctrina, la duda de si el arrendador puede, por sí mismo, aplicar el importe de la fianza (o parte de ella) a cobrarse lo que se le adeuda (teniendo que ser el arrendatario, que no estuviera de acuerdo, el que tendría que ejercitar ante los tribunales la acción de devolución de la fianza ), o si, por el contrario, el arrendador debe limitarse a retener el importe de la fianza (o parte de ella) y ejercitar ante los tribunales la acción de cobro de lo que se le adeuda con cargo a la fianza (si el arrendatario se le hubiera adelantado, ejercitando, ante los tribunales, su acción de devolución de la fianza , deberá el arrendador reconvenir -o sin más oponerse- solicitando el cobro de lo que se le adeuda con cargo a la fianza ). SAP Madrid 17/05/2011
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Saludos.
No, María; no es una compensación civil y mucho menos una excepción procesal. La compensación no es más que una forma de pago que presupone dos deudas líquidas y exigibles, es decir, ya consolidadas. Algo muy distinto de lo que tú tienes, que es un montón de facturas que quieres hacer valer como si se tratase del documento firmado por tu cliente y aceptado por la otra parte (la propia fianza), y que tiene un tratamiento detallado en el artículo 36 de la LAU.
Debes redactar una contestación a la demanda corriente y moliente, refutando los hechos de contrario, y por supuesto echando la cuenta con las rentas pendientes. Espiga con mucho cuidado las facturas de daños, porque te van a oponer (y el juez lo apreciará así) que no queda demostrado que esos daños hubiesen sido ocasionados durante la estancia de los demandantes en la casa, puesto que nada se supo de ese quebranto hasta que no fue reclamada la fianza. A no ser, claro está, que tuvieses un acta notarial fotográfica o un pleito reclamando esos daños (en cuyo seno los inquilinos sí podrían oponer compensación).
El documento sobre el que girará el asunto es el que firmaron los inquilinos y tu cliente a la entrega de llaves. Si no firmaron documento alguno, pon una demanda de juicio de desahucio por falta de pago y hazla valer en el ordinario, porque es una cuestión que delimita el grado de cumplimiento de la obligación y es determinante para lo que tienes encima de la mesa. Es decir: que la reclamación de la fianza conlleva la entrega de la finca, voluntaria o judicialmente, y no puede pedirse antes. En la sentencia de desahucio ya tienes un título para alegar compensación.
Si han firmado un despacho de entrega, léelo bien y organiza lo que tienes; pero no te excedas con reconvención, porque de perder el pleito van a crujir a tu cliente. Acude al concepto general de incumplimiento y resolución de las obligaciones recíprocas ex artículo 1124 CC.
Debes redactar una contestación a la demanda corriente y moliente, refutando los hechos de contrario, y por supuesto echando la cuenta con las rentas pendientes. Espiga con mucho cuidado las facturas de daños, porque te van a oponer (y el juez lo apreciará así) que no queda demostrado que esos daños hubiesen sido ocasionados durante la estancia de los demandantes en la casa, puesto que nada se supo de ese quebranto hasta que no fue reclamada la fianza. A no ser, claro está, que tuvieses un acta notarial fotográfica o un pleito reclamando esos daños (en cuyo seno los inquilinos sí podrían oponer compensación).
El documento sobre el que girará el asunto es el que firmaron los inquilinos y tu cliente a la entrega de llaves. Si no firmaron documento alguno, pon una demanda de juicio de desahucio por falta de pago y hazla valer en el ordinario, porque es una cuestión que delimita el grado de cumplimiento de la obligación y es determinante para lo que tienes encima de la mesa. Es decir: que la reclamación de la fianza conlleva la entrega de la finca, voluntaria o judicialmente, y no puede pedirse antes. En la sentencia de desahucio ya tienes un título para alegar compensación.
Si han firmado un despacho de entrega, léelo bien y organiza lo que tienes; pero no te excedas con reconvención, porque de perder el pleito van a crujir a tu cliente. Acude al concepto general de incumplimiento y resolución de las obligaciones recíprocas ex artículo 1124 CC.
Hola Mariag, creo que dependiendo de la cuantía de las rentas debidas y los daños ( los cuales deben ser probados).
Si lo que debe el demandantes es menor o igual a la suma de rentas debidas y daños, alega en la contestación la compensación.
Si lo que debe es superior, creo que lo mejor sería reconvenir.
Saludos y espero te sirva de ayuda.
PD: reclamar fianza por proced. ordinario????
Si lo que debe el demandantes es menor o igual a la suma de rentas debidas y daños, alega en la contestación la compensación.
Si lo que debe es superior, creo que lo mejor sería reconvenir.
Saludos y espero te sirva de ayuda.
PD: reclamar fianza por proced. ordinario????
Reconvención/compensación o solo contestación a la demanda
Hola a todos, a ver si me podeis ayudar pues estoy atascada, aunque puede ser que le de demasiadas vueltas y sea más sencillo que todo el lío que me estoy haciendo.
Tengo que contestar a la demanda en un procedimiento ordinario para la devolución de una fianza de un arrendamiento, mi cliente no la ha devuelto pq además de deberle rentas le ha causado daños, contesto simplemente a la demanda, tengo que alegar compensación de deudas o tengo que reconvenir.
Gracias.
Tengo que contestar a la demanda en un procedimiento ordinario para la devolución de una fianza de un arrendamiento, mi cliente no la ha devuelto pq además de deberle rentas le ha causado daños, contesto simplemente a la demanda, tengo que alegar compensación de deudas o tengo que reconvenir.
Gracias.
