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Reconstrucción caseta almacén en suelo rústico en Menorca (Baleares).
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- Tema: Reconstrucción caseta almacén en suelo rústico en menorca (baleares).
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Reconstrucción caseta almacén en suelo rústico en menorca (baleares).
agradeceria me informaran de las posibilidades de reconstruccion de unas caseta-almacen.
pondré en orden la cronología de lo sucedido para enternderse facil:
Antes de hacer nada, son unas casetas que son de antes del 1956 y constaban de una superficie de 86m2 en Menorca.
2006
Se solicita licencia de obra mayor para reconstruir muros y cambio de cubierta (tejado).
2007
Se concede licencia del ayuntamiento.
Empiezan las obras, pero se edifican 9m2 de más y se desplaza un poco la edificacion.
Al estar los cimientos y a la mitad los muros (sin tejado, claro), el consejo insular hace una inspeccion informando de que no se hace lo que la licencia dice.
se paran las obras a medio hacer.
2008
se solicita modificacion de la licencia para reconstruir exactamente lo que la licencia decia (se intenta reconstruir lo anterior) sin noticia
2011
Se deniega la licencia
2012
Se recurre.
Se vuelve a denegar.
2013
se recurre contencioso administrativo
2015
Se deniega siendo fallo.
Entonces no existe ni lo nuevo ni lo antiguo, quedando unas obras a mediohacer que no sirven de nada.
Existe la posibilidad de reconstruir lo anterior? Si no hubieran existido las casetas anteriormente, no habria licencia y menos sería legal al tratarse de suelo rustico.
El ayuntamiento creo que no ha noticificado la nulidad o caducidad de la primera licencia.
Cualquier ápice será bienvenido.
Gracias
pondré en orden la cronología de lo sucedido para enternderse facil:
Antes de hacer nada, son unas casetas que son de antes del 1956 y constaban de una superficie de 86m2 en Menorca.
2006
Se solicita licencia de obra mayor para reconstruir muros y cambio de cubierta (tejado).
2007
Se concede licencia del ayuntamiento.
Empiezan las obras, pero se edifican 9m2 de más y se desplaza un poco la edificacion.
Al estar los cimientos y a la mitad los muros (sin tejado, claro), el consejo insular hace una inspeccion informando de que no se hace lo que la licencia dice.
se paran las obras a medio hacer.
2008
se solicita modificacion de la licencia para reconstruir exactamente lo que la licencia decia (se intenta reconstruir lo anterior) sin noticia
2011
Se deniega la licencia
2012
Se recurre.
Se vuelve a denegar.
2013
se recurre contencioso administrativo
2015
Se deniega siendo fallo.
Entonces no existe ni lo nuevo ni lo antiguo, quedando unas obras a mediohacer que no sirven de nada.
Existe la posibilidad de reconstruir lo anterior? Si no hubieran existido las casetas anteriormente, no habria licencia y menos sería legal al tratarse de suelo rustico.
El ayuntamiento creo que no ha noticificado la nulidad o caducidad de la primera licencia.
Cualquier ápice será bienvenido.
Gracias
Entiendo que puede construirse lo que la licencia tiene autorizado previa comunicación al ayuntamiento del inicio de las obras, excepto que la licencia haya sido declarada caducada, de lo cual se te habría notificado o que, recibida la comunicación, el ayuntamiento acuerde declarar la caducidad de aquella licencia.
Debe de tenerse en cuenta, claro está, la circunstancia de que durante estos años podría haberse aprobado un nuevo planeamiento que negara la posibilidad de realizar aquellas obras que el vigente en 2006 autorizaba.
En ese supuesto procedería declarar caducada la licencia por incumplimiento de los plazos indicados en la misma y debería denegarse la concesión de una nueva, en los mismos términos, por ser contraria al planeamiento vigente.
Debe de tenerse en cuenta, claro está, la circunstancia de que durante estos años podría haberse aprobado un nuevo planeamiento que negara la posibilidad de realizar aquellas obras que el vigente en 2006 autorizaba.
En ese supuesto procedería declarar caducada la licencia por incumplimiento de los plazos indicados en la misma y debería denegarse la concesión de una nueva, en los mismos términos, por ser contraria al planeamiento vigente.
Creo que, al parecer, una vez el consejo insular hizo un decreto para paralizar la obra porque no se ajustaba a la licencia otorgada. nos hicieron solicitar una modificación de la existente porque el edificio en ese momento ya no era el original, sino el que esta ahora.
El planeamiento no ha cambiado. Solo que es rustico, y aquí esta muy protegido.
La licencia recurrida sería la de modificación, no la original.
Ahora bién, la original no se si extingue con el decreto o no.
El planeamiento no ha cambiado. Solo que es rustico, y aquí esta muy protegido.
La licencia recurrida sería la de modificación, no la original.
Ahora bién, la original no se si extingue con el decreto o no.
Alga,
Ahora estaba pensando en lo que has dicho y no consigo entender el que anuncie el inicio de las obras con una licencia fuera de plazo en fecha no prorrogada y no caducada y con un expediente de infraccion de por medio. Debo suponer que si hago las obras de lo que tenia que ser y doy el aviso del inicio, aunque ya se iniciaran en el 2007 , hago las obras y las termino, salgo impune de cualquier sancióny queda todo legal y restablecido
Ahora estaba pensando en lo que has dicho y no consigo entender el que anuncie el inicio de las obras con una licencia fuera de plazo en fecha no prorrogada y no caducada y con un expediente de infraccion de por medio. Debo suponer que si hago las obras de lo que tenia que ser y doy el aviso del inicio, aunque ya se iniciaran en el 2007 , hago las obras y las termino, salgo impune de cualquier sancióny queda todo legal y restablecido
La licencia caduca cuando, finalizados cualquiera de los plazos indicados en la propia concesión o en las prórrogas que pudieran haberse otorgado, en su caso, las obras no han comenzado o no han terminado.
Sin embargo la caducidad no se produce automáticamente por el mero transcurso de dichos plazos, es preciso que el órgano municipal competente inicie un procedimiento de declaración expreso y de extinción de los derechos en ella reconocidos. Este procedimiento de caducidad puede iniciarse de oficio o a instancia de terceras personas, pero siempre dando audiencia al titular de la licencia.
Por consiguiente, en el supuesto de no haberse declarado la caducidad de la licencia, debe entenderse que aquella y el derecho de su titular a continuar las obras sigue vigente.
Sin embargo, dado que las obras fueron paralizadas por orden administrativa y teniendo en cuenta que una orden de paralización de obras implica siempre la suspensión cautelar de la eficacia de su licencia, podrías encontrarte en la situación de que no podrías reanudar las obras paralizadas. Siendo que de la información facilitada esta circunstancia no puede saberse, es por lo que considero que habría que ver si hubo incumplimiento de la orden de paralización, si se presentó recurso contra ella y los términos en que se expresó la resolución recaída contra la impugnación, si es que este recurso llegó a presentarse.
Dicho lo anterior, encuentro a faltar en la cronología de los hechos de tu explicación, que una vez notificada la orden de paralización de las obras y suspensión de la licencia no hubiese un requerimiento municipal de instar la legalización de los actos paralizados en un plazo de dos meses, con el objeto de ajustar las obras realizadas a las condiciones señaladas en la licencia. Es la deducción a la que llego porque es ese y no otro el procedimiento que la ley establece.
Si por el requerimiento de legalización entiendes que: “nos hicieron solicitar una modificación de la existente porque el edificio en ese momento ya no era el original, sino el que esta ahora” para a continuación afirmar, “se solicita modificación de la licencia para reconstruir exactamente lo que la licencia decía”, creo que ese requerimiento no pudo producirse en esos términos porque para ejecutar las obras conforme a las condiciones señaladas en la licencia no es necesario modificar el proyecto ni obtener una nueva licencia, es suficiente con cumplir con el proyecto y sus determinaciones.
En definitiva, considerando que el requerimiento de legalización no es un trámite que pueda ser omitido por la administración, habida cuenta que de tu explicación no es posible deducir que el interesado hubiera procedido a presentar la solicitud en el plazo otorgado, entiendo, siguiendo la cronología del proceso legal a seguir, que el ayuntamiento se vio obligado a dictar la correspondiente orden de reposición de la realidad física alterada.
Es decir, esa orden obliga a dejar la construcción y el terreno igual que estaba en el momento de concesión de la primitiva licencia a su titular y al ayuntamiento ejecutarla a tu cargo.
Con respecto a quedar impune de multas coercitivas en su caso impuestas y de las posibles sanciones derivadas de un procedimiento sancionador, me temo que dependerá de la prontitud en cumplir la orden de restitución de la realidad física alterada.
¿Está suspendida la licencia?. Debes cerciorarte de que no lo está si tienes intención de cumplir la sentencia y proceder a comunicar la continuación de las obras al amparo de una licencia no declarada expresamente caducada. No obstante dudo que practicada la comunicación, el ayuntamiento no se disponga a tramitar el respectivo procedimiento de caducidad, dado el tiempo transcurrido desde su concesión
Si la licencia fue suspendida en su día y en ninguna fase del procedimiento se ha procedido a levantar la suspensión, creo que los pasos a seguir son los marcados en el artículo 111.4 de la LPAC que permite interponer recurso ante la administración que ordenó la suspensión cautelar de la licencia pidiendo la suspensión de ejecución de la orden de suspensión de los efectos de la licencia, si justificas el cumplimiento de los requisitos indicados en ese precepto.
A tener en cuenta, si decides interponer el anterior recurso, que “la suspensión podrá prolongarse después de agotada la vía administrativa cuando exista medida cautelar y los efectos de ésta se extiendan a la vía contencioso-administrativa. Si el interesado interpusiera recurso contencioso-administrativo, solicitando la suspensión del acto objeto del proceso, se mantendrá la suspensión hasta que se produzca el correspondiente pronunciamiento judicial sobre la solicitud.
Sin embargo la caducidad no se produce automáticamente por el mero transcurso de dichos plazos, es preciso que el órgano municipal competente inicie un procedimiento de declaración expreso y de extinción de los derechos en ella reconocidos. Este procedimiento de caducidad puede iniciarse de oficio o a instancia de terceras personas, pero siempre dando audiencia al titular de la licencia.
Por consiguiente, en el supuesto de no haberse declarado la caducidad de la licencia, debe entenderse que aquella y el derecho de su titular a continuar las obras sigue vigente.
Sin embargo, dado que las obras fueron paralizadas por orden administrativa y teniendo en cuenta que una orden de paralización de obras implica siempre la suspensión cautelar de la eficacia de su licencia, podrías encontrarte en la situación de que no podrías reanudar las obras paralizadas. Siendo que de la información facilitada esta circunstancia no puede saberse, es por lo que considero que habría que ver si hubo incumplimiento de la orden de paralización, si se presentó recurso contra ella y los términos en que se expresó la resolución recaída contra la impugnación, si es que este recurso llegó a presentarse.
Dicho lo anterior, encuentro a faltar en la cronología de los hechos de tu explicación, que una vez notificada la orden de paralización de las obras y suspensión de la licencia no hubiese un requerimiento municipal de instar la legalización de los actos paralizados en un plazo de dos meses, con el objeto de ajustar las obras realizadas a las condiciones señaladas en la licencia. Es la deducción a la que llego porque es ese y no otro el procedimiento que la ley establece.
Si por el requerimiento de legalización entiendes que: “nos hicieron solicitar una modificación de la existente porque el edificio en ese momento ya no era el original, sino el que esta ahora” para a continuación afirmar, “se solicita modificación de la licencia para reconstruir exactamente lo que la licencia decía”, creo que ese requerimiento no pudo producirse en esos términos porque para ejecutar las obras conforme a las condiciones señaladas en la licencia no es necesario modificar el proyecto ni obtener una nueva licencia, es suficiente con cumplir con el proyecto y sus determinaciones.
En definitiva, considerando que el requerimiento de legalización no es un trámite que pueda ser omitido por la administración, habida cuenta que de tu explicación no es posible deducir que el interesado hubiera procedido a presentar la solicitud en el plazo otorgado, entiendo, siguiendo la cronología del proceso legal a seguir, que el ayuntamiento se vio obligado a dictar la correspondiente orden de reposición de la realidad física alterada.
Es decir, esa orden obliga a dejar la construcción y el terreno igual que estaba en el momento de concesión de la primitiva licencia a su titular y al ayuntamiento ejecutarla a tu cargo.
Con respecto a quedar impune de multas coercitivas en su caso impuestas y de las posibles sanciones derivadas de un procedimiento sancionador, me temo que dependerá de la prontitud en cumplir la orden de restitución de la realidad física alterada.
¿Está suspendida la licencia?. Debes cerciorarte de que no lo está si tienes intención de cumplir la sentencia y proceder a comunicar la continuación de las obras al amparo de una licencia no declarada expresamente caducada. No obstante dudo que practicada la comunicación, el ayuntamiento no se disponga a tramitar el respectivo procedimiento de caducidad, dado el tiempo transcurrido desde su concesión
Si la licencia fue suspendida en su día y en ninguna fase del procedimiento se ha procedido a levantar la suspensión, creo que los pasos a seguir son los marcados en el artículo 111.4 de la LPAC que permite interponer recurso ante la administración que ordenó la suspensión cautelar de la licencia pidiendo la suspensión de ejecución de la orden de suspensión de los efectos de la licencia, si justificas el cumplimiento de los requisitos indicados en ese precepto.
A tener en cuenta, si decides interponer el anterior recurso, que “la suspensión podrá prolongarse después de agotada la vía administrativa cuando exista medida cautelar y los efectos de ésta se extiendan a la vía contencioso-administrativa. Si el interesado interpusiera recurso contencioso-administrativo, solicitando la suspensión del acto objeto del proceso, se mantendrá la suspensión hasta que se produzca el correspondiente pronunciamiento judicial sobre la solicitud.
El decreto de paralización de las obras lo emitió un órgano encargado de gestionar casi todo el terreno menorquín(proporcionado por el consejo insular). No sé si indica suspensión temporal de la licencia al no tratarse del propio emisor (ayuntamiento) de la licencia. Lo miraré.
En cualquier caso, un consejo insular puede suspender la licencia de un ayuntamiento? A quién reclamo la suspensión de ejecución de la orden de suspensión de los efectos de la licencia si este fuera el caso?
Así mismo, no me consta que el ayuntamiento haya dictado el "orden de reposición de la realidad física alterada".
Y en referencia a las sanciones puedes explicarme como entender mejor el "me temo que dependerá de la prontitud en cumplir la orden de restitución de la realidad física alterada"?
Gracias Alga, por tus breves comentarios.
En cualquier caso, un consejo insular puede suspender la licencia de un ayuntamiento? A quién reclamo la suspensión de ejecución de la orden de suspensión de los efectos de la licencia si este fuera el caso?
Así mismo, no me consta que el ayuntamiento haya dictado el "orden de reposición de la realidad física alterada".
Y en referencia a las sanciones puedes explicarme como entender mejor el "me temo que dependerá de la prontitud en cumplir la orden de restitución de la realidad física alterada"?
Gracias Alga, por tus breves comentarios.
El artículo 71 de la Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, vigente al tiempo de la paralización de las obras, reconocía a los Consejos Insulares la facultad de subrogarse en las competencias de los municipios que no las ejercieran adecuadamente. En similares términos se expresa, la vigente Ley 2/2014, de 25 de marzo.
Si es un recurso al que no se ha hecho uso anteriormente, la solicitud debe formularse ante el órgano que la dictó. En el supuesto de haberse formulado con resultado negativo, entiendo que deberá ser el juzgado de lo contencioso administrativo quien deba resolver el asunto, siempre y cuando se esté en plazo para presentar la solicitud.
En la referencia a la que aludes estoy advirtiendo de que la administración esta obligada, en los casos de incumplimiento de una orden de reposición de la realidad física alterada y de conformidad con el artículo 153.1 de la Ley 2/2014, a imponer hasta doce multas coercitivas con una periodicidad mínima de un mes y cuantía, en cada ocasión, del 10% del valor de las obras realizadas y, en todo caso, como mínimo de 600 euros.
Si es un recurso al que no se ha hecho uso anteriormente, la solicitud debe formularse ante el órgano que la dictó. En el supuesto de haberse formulado con resultado negativo, entiendo que deberá ser el juzgado de lo contencioso administrativo quien deba resolver el asunto, siempre y cuando se esté en plazo para presentar la solicitud.
En la referencia a la que aludes estoy advirtiendo de que la administración esta obligada, en los casos de incumplimiento de una orden de reposición de la realidad física alterada y de conformidad con el artículo 153.1 de la Ley 2/2014, a imponer hasta doce multas coercitivas con una periodicidad mínima de un mes y cuantía, en cada ocasión, del 10% del valor de las obras realizadas y, en todo caso, como mínimo de 600 euros.
Tras revisar la documentación, veo que me falta el decreto de paralización. Aún así, ahora me consta que en tras la paralizacion. Ocho meses mas tarde se solicito peticion al ayuntamiento de que se certificase si se habia solicitado la legalizAcion de las obras y si se habia otorgado o no la licencia con respuesta el 2011 que dijeron que la licencia fue denegada (quiero entender que fue la solicitud de modificacion de la licencia anterior. No lo tengo claro). Esta respuesta re recurre con denegacion y orden de demolicion en 2012. Con estos plazos el fallo del contencioso administrivo dice que no concurre la caducidad del expediente de restauracion de la legalidad urbanistica. Asi entonces surgen diversas dudas:
Si la licencia primitiva esta en suspension y se repone la realidad fisica alterada. Como solicito la anulacion de la suspensión? Me refiero a una vez realizada la demolicion de la infracción, como lo demuestro? Y que posibilidades hay de recuperar la licencia?
Y si hago la demolicion y ejecuto la obra que en su dia tenia licencia sin la dicha licencia y sin aviso al ayuntamiento?
A que me tendria que atender?
Al parecer, tras años de recurrir y recurrir no hay manera de restaurar y volver a lo que era.
Si la licencia primitiva esta en suspension y se repone la realidad fisica alterada. Como solicito la anulacion de la suspensión? Me refiero a una vez realizada la demolicion de la infracción, como lo demuestro? Y que posibilidades hay de recuperar la licencia?
Y si hago la demolicion y ejecuto la obra que en su dia tenia licencia sin la dicha licencia y sin aviso al ayuntamiento?
A que me tendria que atender?
Al parecer, tras años de recurrir y recurrir no hay manera de restaurar y volver a lo que era.
En mi opinión, duda ninguna. Pero para más seguridad deberías consultarlo con el abogado que te ha llevado el proceso.
Decretar la suspensión cautelar de la licencia no tiene otro objeto, durante el plazo señalado en la ley, que otorgarte la posibilidad de ajustar las obras a las condiciones señaladas en la licencia o de atender el requerimiento de solicitar la oportuna licencia por la que legalizar las realizadas fuera de su amparo.
Todo hace indicar que la licencia solicitada, con la que pretendías legalizar las actuaciones realizadas fuera de su amparo, fue denegada en su momento por su incompatibilidad con la legalidad urbanística. Llegada esta fase del procedimiento, a la administración ya no le quedaba otra opción que la de ordenar reponer la realidad física alterada.
Una orden de demolición, confirmada en sede contenciosos administrativa, tiene como consecuencia lógica la nulidad de la licencia suspendida, la imposibilidad de rehabilitarla y el deber de obtener una nueva para cualquier obra que pretendas realizar.
Si no actuas de ese modo es probable que te veas obligado a enfrentarte a un proceso similar al que has pasado.
Decretar la suspensión cautelar de la licencia no tiene otro objeto, durante el plazo señalado en la ley, que otorgarte la posibilidad de ajustar las obras a las condiciones señaladas en la licencia o de atender el requerimiento de solicitar la oportuna licencia por la que legalizar las realizadas fuera de su amparo.
Todo hace indicar que la licencia solicitada, con la que pretendías legalizar las actuaciones realizadas fuera de su amparo, fue denegada en su momento por su incompatibilidad con la legalidad urbanística. Llegada esta fase del procedimiento, a la administración ya no le quedaba otra opción que la de ordenar reponer la realidad física alterada.
Una orden de demolición, confirmada en sede contenciosos administrativa, tiene como consecuencia lógica la nulidad de la licencia suspendida, la imposibilidad de rehabilitarla y el deber de obtener una nueva para cualquier obra que pretendas realizar.
Si no actuas de ese modo es probable que te veas obligado a enfrentarte a un proceso similar al que has pasado.
