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Reclamar edificabilidad
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Reclamar edificabilidad
Hola,
Soy propietario de un terreno con casa comprada de nueva construcción hace 9 años.
Hace poco quería realizar unas obras, y para ello curse la correspondiente solicitud al ayuntamiento, mi sorpresa fue mayúscula cuando me la denegó aludiendo que mi edificabilidad estaba agotada.
He investigado el tema, y necesito de su ayuda para saber si tengo o no posibilidad de que me devuelvan la edificabilidad o bien me sea abonado los metros perdidos, todo judicialmente, por que de otro modo no me van dar nada.
El plan especifico de mi zona y que me afecta fue aprobado en 2005, en el cual se especifica según tipología de casa, los metros de edificabilidad por m2 de terreno, en mi caso tengo ya agotados 127m2 pero según el plan me corresponde hasta los 167m2, ha día de hoy no había revisión alguna del plan.
Mi terreno fue adquirido por una constructora en 2006, junto con otros terrenos, los unió en 1 solo, y después hizo la parcelación asignado los metros de edificabilidad a su gusto a cada parcela, de hecho vecinos con menos metros de parcela tienen mas edificabilidad de las que el plan parcial les asigna.
La licencia de obra la obtuvieron en 2007 y en 2010 obtuvieron la licencia de primera ocupación y se procedió a vender, año en el cual compre.
Después de lo anterior escribí al ayuntamiento diciéndoles que por plan parcial me correspondían los metros antes descritos y no entendía la denegación, el ayuntamiento respondió por medio del arquitecto municipal que cuando se hizo la asignación de edificabilidad por parcela, la mía fue asignada con la que tengo actualmente (así consta en escritura, sin hacer mención a nada mas como que yo cedo metros) y esta agotada, explicándome que para ello podían haberse acogido al plan de mi zona al que me refiero, o hacerlo como lo hicieron, que ambas formas son legales, cosa que le recrimine y le dije que me parecía raro.
¿Es legal lo que han hecho?
¿Puedo reclamarlo bien dinero o bien metros?
El problema esta que la edificabilidad de la zona esta totalmente agotada y distribuida a las parcelas que hicieron en su día, lo he comprobado, pero no todo esta construido quedan parcelas sin construir, ¿podrían de esas parcelas darme mis metros? o ¿podrían a cada propietario reasignarle la edificabilidad que le otorga el plan, haciendo por supuesto que aquellos que disfrutan de mas tenga que reducirla
Gracias de antemano a todos.
Soy propietario de un terreno con casa comprada de nueva construcción hace 9 años.
Hace poco quería realizar unas obras, y para ello curse la correspondiente solicitud al ayuntamiento, mi sorpresa fue mayúscula cuando me la denegó aludiendo que mi edificabilidad estaba agotada.
He investigado el tema, y necesito de su ayuda para saber si tengo o no posibilidad de que me devuelvan la edificabilidad o bien me sea abonado los metros perdidos, todo judicialmente, por que de otro modo no me van dar nada.
El plan especifico de mi zona y que me afecta fue aprobado en 2005, en el cual se especifica según tipología de casa, los metros de edificabilidad por m2 de terreno, en mi caso tengo ya agotados 127m2 pero según el plan me corresponde hasta los 167m2, ha día de hoy no había revisión alguna del plan.
Mi terreno fue adquirido por una constructora en 2006, junto con otros terrenos, los unió en 1 solo, y después hizo la parcelación asignado los metros de edificabilidad a su gusto a cada parcela, de hecho vecinos con menos metros de parcela tienen mas edificabilidad de las que el plan parcial les asigna.
La licencia de obra la obtuvieron en 2007 y en 2010 obtuvieron la licencia de primera ocupación y se procedió a vender, año en el cual compre.
Después de lo anterior escribí al ayuntamiento diciéndoles que por plan parcial me correspondían los metros antes descritos y no entendía la denegación, el ayuntamiento respondió por medio del arquitecto municipal que cuando se hizo la asignación de edificabilidad por parcela, la mía fue asignada con la que tengo actualmente (así consta en escritura, sin hacer mención a nada mas como que yo cedo metros) y esta agotada, explicándome que para ello podían haberse acogido al plan de mi zona al que me refiero, o hacerlo como lo hicieron, que ambas formas son legales, cosa que le recrimine y le dije que me parecía raro.
¿Es legal lo que han hecho?
¿Puedo reclamarlo bien dinero o bien metros?
El problema esta que la edificabilidad de la zona esta totalmente agotada y distribuida a las parcelas que hicieron en su día, lo he comprobado, pero no todo esta construido quedan parcelas sin construir, ¿podrían de esas parcelas darme mis metros? o ¿podrían a cada propietario reasignarle la edificabilidad que le otorga el plan, haciendo por supuesto que aquellos que disfrutan de mas tenga que reducirla
Gracias de antemano a todos.
No tiene porque ser ilegal cualquiera que sea la asignación de edificabilidad.
La edificabilidad máxima la constituye los metros cuadrados de techo edificables, que permite el planeamiento urbanístico sobre un determinado ámbito y se expresa en los metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie (m techo/ m suelo). El índice de edificabilidad es el resultado de dividir la edificabilidad máxima del ámbito entre su superficie total.
Este parámetro urbanístico, que debe venir indicado en el planeamiento, deberás multiplicarlo por la superficie edificable de la parcela para saber. Excluyendo, a la suma de metros cuadrados construidos en las diferentes plantas del edificio, las superficies de los usos enumerados en el propio planeamiento podrás determinar si la edificabilidad asignada a la parcela se encuentra agotada.
A todo esto no hay que dejar de considerar posibles parámetros adicionales, como pueden serlo los retranqueos definidos en la normativa del plan, que pueden afectar a la superficie edificable y edificabilidad de la parcela.
En estos casos siempre es aconsejable apoyarse en los criterios de un arquitecto conocedor del planeamiento.
La edificabilidad máxima la constituye los metros cuadrados de techo edificables, que permite el planeamiento urbanístico sobre un determinado ámbito y se expresa en los metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie (m techo/ m suelo). El índice de edificabilidad es el resultado de dividir la edificabilidad máxima del ámbito entre su superficie total.
Este parámetro urbanístico, que debe venir indicado en el planeamiento, deberás multiplicarlo por la superficie edificable de la parcela para saber. Excluyendo, a la suma de metros cuadrados construidos en las diferentes plantas del edificio, las superficies de los usos enumerados en el propio planeamiento podrás determinar si la edificabilidad asignada a la parcela se encuentra agotada.
A todo esto no hay que dejar de considerar posibles parámetros adicionales, como pueden serlo los retranqueos definidos en la normativa del plan, que pueden afectar a la superficie edificable y edificabilidad de la parcela.
En estos casos siempre es aconsejable apoyarse en los criterios de un arquitecto conocedor del planeamiento.
Hola, gracias a ambos por responderme.
Respecto a su respuesta Alga, la cual le agradezco, tengo claro cual es la edificabilidad total que tengo en mi parcela a día de hoy, pero mi pregunta es, con el plan urbanístico en mano aprobado antes de hacer la distribución de edificabilidad como relato la hicieron y a posterior de este plan, ¿Es legal lo que han hecho? o ¿tengo algún mínimo resquicio de poder recuperar lo que creo que es mío por normativa?
Gracias nuevamente a ambos
Respecto a su respuesta Alga, la cual le agradezco, tengo claro cual es la edificabilidad total que tengo en mi parcela a día de hoy, pero mi pregunta es, con el plan urbanístico en mano aprobado antes de hacer la distribución de edificabilidad como relato la hicieron y a posterior de este plan, ¿Es legal lo que han hecho? o ¿tengo algún mínimo resquicio de poder recuperar lo que creo que es mío por normativa?
Gracias nuevamente a ambos
Teniendo en cuenta que el promotor era propietario de varias parcelas, es posible que procediera a tramitar y presentar en el Ayuntamiento para su aprobación, un Estudio de Detalle con objeto de proceder a la agrupación de dichas parcelas y a la redistribución de su edificabilidad.
El Estudio de Detalle es un instrumento urbanístico cuyo objeto es complementar las determinaciones establecidas por el planeamiento superior, que en este caso sería el Plan Parcial del ámbito.
En consecuencia, será legal la redistribución de la edificabilidad globalmente asignada por el Plan Parcial a las parcelas agrupadas y la relocalización de las viviendas asignadas inicialmente, si para ello se produjo la tramitación y aprobación de un Estudio de Detalle que así lo estableciera, siempre que el documento no contemplara aumento de la edificabilidad, modificación de la superficie edificable, ni de la ocupación permitida, por el Plan Parcial, para el conjunto de las parcelas agrupadas.
Así que, considero que deberás molestarte en consultar en el Ayuntamiento si ha tenido lugar la aprobación de un Estudio de Detalle con dicha finalidad.
El Estudio de Detalle es un instrumento urbanístico cuyo objeto es complementar las determinaciones establecidas por el planeamiento superior, que en este caso sería el Plan Parcial del ámbito.
En consecuencia, será legal la redistribución de la edificabilidad globalmente asignada por el Plan Parcial a las parcelas agrupadas y la relocalización de las viviendas asignadas inicialmente, si para ello se produjo la tramitación y aprobación de un Estudio de Detalle que así lo estableciera, siempre que el documento no contemplara aumento de la edificabilidad, modificación de la superficie edificable, ni de la ocupación permitida, por el Plan Parcial, para el conjunto de las parcelas agrupadas.
Así que, considero que deberás molestarte en consultar en el Ayuntamiento si ha tenido lugar la aprobación de un Estudio de Detalle con dicha finalidad.
