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Recibos Comunidad -Vivienda tras divorcio
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Recibos comunidad -vivienda tras divorcio
Buenas tardes, me gustaria saber si me pueden aclararel tema siguiente: mi ex-marido abandono el domicilio conyugal en Febrero 2006. Tras muchos intentos he logrado que sea un Divorcio Mutuo Acuerdo, en el que se refleja que al tener 2 hijos menores, la vivienda queda bajo el uso y disfrute de los hijos y de la madre (o sea yo). De esta vivienda se originan unos gastos de comunidad mensuales que por lo que he oido muy recientemente deben ser soportados al 50% pero el se niega a aceptar este punto alegando que el no va a hacer uso de esa comunidad. Tambien me gustaria saber si se produjese alguna Derrama del edificio si el deberia pagar ese 50%. Y por ultimo, debe ser informado el presidente de la comunidad del nuevo domcilio de mi ex-marido para que lo convoque a las reuniones de esta? Muchas gracias.
En la propuesta de convenio aparece que yo me hare cargo de los gastos de comunidad, pero si legalmente le corresponde pagar su parte a el, como se modifica este, antes de la ratificacion o el mismo dia en el Juzgado? Muchas gracias.
En la propuesta de convenio aparece que yo me hare cargo de los gastos de comunidad, pero si legalmente le corresponde pagar su parte a el, como se modifica este, antes de la ratificacion o el mismo dia en el Juzgado? Muchas gracias.
Si en tu convenio regulador reza que tu te haces cargo de los gastos de la comunidad, es lo que cuenta para tu caso, que por otra parte es logico, ya que el uso y disfrute de la vivienda lo tienes tu, otra cosa distinta es que esteis pagando la hipoteca a medias, ya que el bien inmueble es de ambos, y va ganando valor para los dos, entiendo que lo teneis en propiedad al cincuenta por ciento.
En cuanto al tema de la comunidad entiendo que el presidente de la misma, no tiene porque saber el domicilio de tu ex para nada, ya que la que vive en el domicilio eres tu, no tu ex, no esta obligado a acuridr a ninguna reunion, gastos comunes de comunidad son de tu cargo, ahora el tema de mejora del continente es de los dos, ya que revierte en la mejora de un bien que es de ambos.
En cuanto al tema de la comunidad entiendo que el presidente de la misma, no tiene porque saber el domicilio de tu ex para nada, ya que la que vive en el domicilio eres tu, no tu ex, no esta obligado a acuridr a ninguna reunion, gastos comunes de comunidad son de tu cargo, ahora el tema de mejora del continente es de los dos, ya que revierte en la mejora de un bien que es de ambos.
Los gastos de comunidad son de cuenta de quien usa y disfruta la vivienda, los de IBI, de quien o quienes sean propietarios de la misma. Siempre que la vivienda sea de ambos, las mejoras, obras, servicios, de ambos, si no eres propietaria, de él. No es necesario que se sepa el domicilio, salvo en el caso de que tú no seas la propietaria, mejor que le informes de las cosas. Si la vivienda es ganancial, tú administras en nombre de ambos, por tanto tú puedes acudir a las reuniones, salvo en determinados casos que supongan actos de disposición, en cuyo caso, necesitarás su autorización expresa.
Tanto los gastos derivados del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) como el afrontamiento de los gastos de comunidad (ordinarios o extraordinarios), habrán de satisfacerse por la propiedad al repercutir los mismos en ésta (vid. artículo 61 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales –Ley 39/1988, de 28 de diciembre- y artículo 9.1.e) y f) de la Ley de Propiedad Horizontal –Ley 49/1960, de 21 de julio-) y es por ello que, en defecto de acuerdo entre los cónyuges plasmado en el convenio regulador y si la sentencia matrimonial omite cualquier pronunciamiento en este aspecto, tales gastos habrán de ser sufragados por la sociedad legal de gananciales si el inmueble reunía tal condición o por el cónyuge o cónyuges que resulte/n ser propietario/s de los bienes inmuebles en su respectiva cuota participativa siendo totalmente indiferente a quién de los dos cónyuges se hubiere atribuido la medida familiar de uso de la vivienda familiar regulada en el artículo 96 del Código Civil. En el presente caso parece que CHIQUITINA ha previsto en su Convenio Regulador tal contingencia y a lo dispuesto en el Convenio de Separación habrá de estar, no por ser legal, sino porque ella y su marido así lo han pactado y así se refleja en la Sentencia Matrimonial que homologa tal convenio.
Sin tratar de corregir a PATRICIA MV he de decir que es cierto que el afrontamiento de los gastos ordinarios de comunidad solían ser judicialmente impuestos al cónyuge usuario de la vivienda familiar según una jurisprudencia menor en cierta manera constante y que sigue actualmente existiendo en torno a este concreto asunto (SSAP Madrid, Secc. 24ª 23/03/2006; Tarragona Secc. 1ª 13/01/2005, Barcelona, Secc. 12ª 13/03/2003). Ahora bien, tal postura jurisprudencial que emana de las respectivas Audiencias Provinciales, desde mi punto de vista acertada desde un estricto plano de justicia material, carece de asidero legal y, además y más importante, ha de entenderse superada y corregida por la recientísima jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo en este tema que, por su interés, dejo expresamente citada: SSTS 20/06/2006, 1/06/2006 y 25/05/2005.
A los abogados especializados en esta materia aconsejaría que en sus modelos de demandas o de convenios reguladores amarraran bien este aspecto en orden a evitar indeseables problemas futuros.
Un saludo.
Sin tratar de corregir a PATRICIA MV he de decir que es cierto que el afrontamiento de los gastos ordinarios de comunidad solían ser judicialmente impuestos al cónyuge usuario de la vivienda familiar según una jurisprudencia menor en cierta manera constante y que sigue actualmente existiendo en torno a este concreto asunto (SSAP Madrid, Secc. 24ª 23/03/2006; Tarragona Secc. 1ª 13/01/2005, Barcelona, Secc. 12ª 13/03/2003). Ahora bien, tal postura jurisprudencial que emana de las respectivas Audiencias Provinciales, desde mi punto de vista acertada desde un estricto plano de justicia material, carece de asidero legal y, además y más importante, ha de entenderse superada y corregida por la recientísima jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo en este tema que, por su interés, dejo expresamente citada: SSTS 20/06/2006, 1/06/2006 y 25/05/2005.
A los abogados especializados en esta materia aconsejaría que en sus modelos de demandas o de convenios reguladores amarraran bien este aspecto en orden a evitar indeseables problemas futuros.
Un saludo.
En mi caso me lo dijo mi abogada. Si estamos hablando de gastos de luz, agua,... prorrateados no, pero si en los gastos de la comunidad que suelen componer un recibo normal, mantenimiento y limpieza del edificio, derramas, poner ascensores,... son al 50% porque son inherentes a la propiedad y ellos generan un beneficio sobre el valor de la finca para el propietario resida en la vivienda o no.
salao...
tu te refieres a los gastos denominados de mejora...o sea cambiar el ascensor..adecuar la finca para minusvalidos...fachada...etc..etc..
bueno..pues se que hay alguna sentencia por ahi..donde se dice que estos gastos los tienes que hacer el que disfruta de la vivienda, aunque sea de dos propietarios..por qeu cuando el que no disfruta de la vivienda..tenga acceso a ella...estos habran perdido valor...por ello han de ser acreditados estos pagos en la division en cosa comun.... (por ejemplo...matrimonio separado...hijo de 3 años....uno de los dos..ostenta la custodia y el disfrute de la vivienda...hay que cambiar el ascensor por ejemplo...se toca a medio kilo por vecino..lo debera pagar el que disfruta del ascensor..ya que el otro propietario no puede disfrutar de un ascensor nuevo al no habitar....cierto que si cuando se emancipa el hijo..se opta por dislucion cosa en comun o cualquier modalidad de compra-venta, el que pago la reforma del ascensor puede reclamar, la mejora que el pago...pero si el hijo..se independiza con 30 años..es probable..que se vuelva a tener que sustituir el ascensor...pillais la idea?? algo hay pero no se donde
tu te refieres a los gastos denominados de mejora...o sea cambiar el ascensor..adecuar la finca para minusvalidos...fachada...etc..etc..
bueno..pues se que hay alguna sentencia por ahi..donde se dice que estos gastos los tienes que hacer el que disfruta de la vivienda, aunque sea de dos propietarios..por qeu cuando el que no disfruta de la vivienda..tenga acceso a ella...estos habran perdido valor...por ello han de ser acreditados estos pagos en la division en cosa comun.... (por ejemplo...matrimonio separado...hijo de 3 años....uno de los dos..ostenta la custodia y el disfrute de la vivienda...hay que cambiar el ascensor por ejemplo...se toca a medio kilo por vecino..lo debera pagar el que disfruta del ascensor..ya que el otro propietario no puede disfrutar de un ascensor nuevo al no habitar....cierto que si cuando se emancipa el hijo..se opta por dislucion cosa en comun o cualquier modalidad de compra-venta, el que pago la reforma del ascensor puede reclamar, la mejora que el pago...pero si el hijo..se independiza con 30 años..es probable..que se vuelva a tener que sustituir el ascensor...pillais la idea?? algo hay pero no se donde
En aras a completar mi primera y única exposición sobre este tema dejo señalados algunos extractos de las Sentencias del Tribunal Supremo citadas. Obviamente, de haberse molestado tanto RUS como RAUL37 en buscarlas y analizarlas, quizás su opinión sobre el tema variaría.
Por cierto, SALAO, tu abogada no se ha equivocado en lo que te ha manifestado, "lo de la pura lógica" ya es otro cantar.
STS 20/06/2006.- El motivo tercero acusa infracción del artículo 1.362.2º del Código civil en relación con el apartado 5º del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto la sentencia recurrida excluye del pasivo de la sociedad en liquidación el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y los gastos de comunidad de la vivienda familiar y garaje, pagados por la recurrente. La sentencia recurrida se basa en que, al haber disfrutado y seguir en ello la vivienda, los gastos corren de su cuenta. El motivo se estima porque el IBI es un impuesto municipal de carácter real, cuyo hecho imponible lo constituye la propiedad de los bienes inmuebles (art. 61 Ley 39/1.988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales). Por lo tanto, el IBI sobre la vivienda y garaje, declarados en la instancia de naturaleza ganancial sin que en este recurso se impugne tal calificación, ha de ser soportado por la sociedad de gananciales hasta el momento de la extinción de dicha sociedad por la sentencia firme de separación entre los cónyuges. A partir de ese momento y hasta la liquidación de la sociedad, por ésta como carga de los bienes que componen su activo. En suma, en la liquidación no se puede prescindir en el pasivo de estos cargos. Otro tanto cabe decir de los gastos de comunidad. El artículo 9.5º de la Ley de Propiedad Horizontal de 1.960 (al igual que el art. 9º.1 f) de la vigente de 1.999), de una forma clara e inequívoca, impone al propietario el pago de aquellos gastos (sentencias de 25 de mayo de 2.005 y 1 de junio de 2.006). Los gastos a que no referimos en este motivo han de figurar como crédito actualizado de la actora contra la sociedad en liquidación, por imperativo del artículo 1.398.3º del Código civil.
STS 1/06/2006.- En cuanto al pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es un impuesto que recae sobre el derecho de propiedad, no sobre la posesión. El piso, garaje y trastero pertenecían, en dominio, a la comunidad de gananciales y tras la disolución de ésta por la sentencia de separación conyugal, a la comunidad postganancial, romana pro indiviso contemplada en los artículos 392 y siguientes del Código civil que, por ello, corresponde en propiedad, por mitad, a ambos cónyuges. Por tanto, si los ha pagado ella, la cantidad abonada integra el pasivo en la liquidación de la comunidad. Tampoco se estima el motivo séptimo, relativo a los gastos de comunidad que ha satisfecho la ex esposa desde la separación conyugal; respecto a la vivienda cuyo derecho de ocupación le fue atribuido. Tales gastos corresponden a la comunidad, cuyos comuneros son copropietarios (artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal) prescindiendo de su uso efectivo, con lo que la Sala reitera el criterio que expuso la sentencia de 25 de mayo de 2005 que dice: "la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos, sin distinción entre los comunes por naturaleza y por destino, que sean necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, de manera que la no utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos generados en su mantenimiento".
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Por cierto, SALAO, tu abogada no se ha equivocado en lo que te ha manifestado, "lo de la pura lógica" ya es otro cantar.
STS 20/06/2006.- El motivo tercero acusa infracción del artículo 1.362.2º del Código civil en relación con el apartado 5º del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto la sentencia recurrida excluye del pasivo de la sociedad en liquidación el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y los gastos de comunidad de la vivienda familiar y garaje, pagados por la recurrente. La sentencia recurrida se basa en que, al haber disfrutado y seguir en ello la vivienda, los gastos corren de su cuenta. El motivo se estima porque el IBI es un impuesto municipal de carácter real, cuyo hecho imponible lo constituye la propiedad de los bienes inmuebles (art. 61 Ley 39/1.988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales). Por lo tanto, el IBI sobre la vivienda y garaje, declarados en la instancia de naturaleza ganancial sin que en este recurso se impugne tal calificación, ha de ser soportado por la sociedad de gananciales hasta el momento de la extinción de dicha sociedad por la sentencia firme de separación entre los cónyuges. A partir de ese momento y hasta la liquidación de la sociedad, por ésta como carga de los bienes que componen su activo. En suma, en la liquidación no se puede prescindir en el pasivo de estos cargos. Otro tanto cabe decir de los gastos de comunidad. El artículo 9.5º de la Ley de Propiedad Horizontal de 1.960 (al igual que el art. 9º.1 f) de la vigente de 1.999), de una forma clara e inequívoca, impone al propietario el pago de aquellos gastos (sentencias de 25 de mayo de 2.005 y 1 de junio de 2.006). Los gastos a que no referimos en este motivo han de figurar como crédito actualizado de la actora contra la sociedad en liquidación, por imperativo del artículo 1.398.3º del Código civil.
STS 1/06/2006.- En cuanto al pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es un impuesto que recae sobre el derecho de propiedad, no sobre la posesión. El piso, garaje y trastero pertenecían, en dominio, a la comunidad de gananciales y tras la disolución de ésta por la sentencia de separación conyugal, a la comunidad postganancial, romana pro indiviso contemplada en los artículos 392 y siguientes del Código civil que, por ello, corresponde en propiedad, por mitad, a ambos cónyuges. Por tanto, si los ha pagado ella, la cantidad abonada integra el pasivo en la liquidación de la comunidad. Tampoco se estima el motivo séptimo, relativo a los gastos de comunidad que ha satisfecho la ex esposa desde la separación conyugal; respecto a la vivienda cuyo derecho de ocupación le fue atribuido. Tales gastos corresponden a la comunidad, cuyos comuneros son copropietarios (artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal) prescindiendo de su uso efectivo, con lo que la Sala reitera el criterio que expuso la sentencia de 25 de mayo de 2005 que dice: "la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos, sin distinción entre los comunes por naturaleza y por destino, que sean necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, de manera que la no utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos generados en su mantenimiento".
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STS 25/05/2005.- El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por inaplicación del artículo 1396.3 (sic) del Código Civil, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada ha excluido del pasivo del inventario la partida correspondiente al crédito de la esposa por los pagos hechos a la Comunidad de Propietarios a la que pertenece la vivienda conyugal, con base en que la recurrente "es la única que viene usando y disfrutando de la citada vivienda y de sus servicios y suministros", sin embargo esta explicación carece de apoyo legal, pues, según el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos, sin distinción entre los comunes por naturaleza y por destino, que sean necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, de manera que la no utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos generados en su mantenimiento, salvo acuerdo de la Junta, determinación en el Título constitutivo o en los propios Estatutos.
Un saludo.
Un saludo.
Pue sin ánimo de contradecir a nadie loque debe imperar es el sentido común en estos casos y así habría que inculcarselo a nuestros clientes.Si uno esta disfrutando de la vivienda que pague los gastos inherentes a la misma, incluidos los de comunidad, es que por 200 euros al añosyo ni discutía , a eso se le llama enmierdar las relaciones ya de por si deterioradas tras una separación.Me da igual si el TS dice lo contrario, en definitiva los tribunales atienden al caso concreto y particular que se les presenta y como tal hay que tratarlo y entenderlo.Y como abogados además de defender a nuestros clientes esta evitarlos conflictos posteriores intentado que el poco sentido comun ,que les quede tras la rabia del a separación, que aun les queda lo apliquen.
Alegato, creo que la cuestión es tan sencilla como que aplican analógicamente el art. 20.4 de la Ley de arrendamientos urbanos, al existir un vacío legal en esta atribución del uso y disfrute derivada del art. 96 CC, pues no son aplicables ni los preceptos relativos al uso, ni al usufructo. Por tanto:
1. Si ambos cónyuges son propietarios de la vivienda y no hay liquidación de gananciales. El IBI deberá ser pagado por la propiedad, por lo que o bien el juez establece que lo paguen ambos al 50% o bien se hace cargo uno, pudiendo repercutir dichos conceptos como deudas de la sociedad con uno de los cónyuges al liquidar como bien apuntas. Lo mismo reza respecto a aquellos gastos extraordinarios (obras, mejoras). Las cuotas ordinarias de la comunidad, dado que incluyen servicios y suministros de los que disfruta directamente quien utiliza la vivienda, así como aquellos gastos derivados del uso (agua y basuras, teléfono, luz, gas), son a cargo de quien lo habita.
2. Si el que habita la vivienda no tiene parte en ella, deberá contribuir a las cuotas ordinarias, y a los gastos derivados del uso tales como agua, teléfono, etc., el resto, deberá pagarlo el propietario/a.
1. Si ambos cónyuges son propietarios de la vivienda y no hay liquidación de gananciales. El IBI deberá ser pagado por la propiedad, por lo que o bien el juez establece que lo paguen ambos al 50% o bien se hace cargo uno, pudiendo repercutir dichos conceptos como deudas de la sociedad con uno de los cónyuges al liquidar como bien apuntas. Lo mismo reza respecto a aquellos gastos extraordinarios (obras, mejoras). Las cuotas ordinarias de la comunidad, dado que incluyen servicios y suministros de los que disfruta directamente quien utiliza la vivienda, así como aquellos gastos derivados del uso (agua y basuras, teléfono, luz, gas), son a cargo de quien lo habita.
2. Si el que habita la vivienda no tiene parte en ella, deberá contribuir a las cuotas ordinarias, y a los gastos derivados del uso tales como agua, teléfono, etc., el resto, deberá pagarlo el propietario/a.
Por la lógica que estáis aplicando, yo planteo lo siguiente:
Si 2 personas compran al 50% un piso (o una sola), y ninguna de ellas lo habitan, según vuestra lógica, pueden decirle al presidente que ellos no van a pagar ni un duro de comunidad pues no lo disfrutan. Pues me parece que la Comunidad puede meterles en los Juzgados. Pillais?
Si 2 personas compran al 50% un piso (o una sola), y ninguna de ellas lo habitan, según vuestra lógica, pueden decirle al presidente que ellos no van a pagar ni un duro de comunidad pues no lo disfrutan. Pues me parece que la Comunidad puede meterles en los Juzgados. Pillais?
Tío lógico, una cosa es que los copropietarios respondan solidariamente frente a la comunidad de propietarios por las deudas que tengan con ésta, pues dichas cargas se derivan del ejercicio del derecho de propiedad, y otra muy distinta el uso y disfrute atribuido judicialmente en aplicación del art. 96 deL CC.
Los conceptos jurídicos y las normas aplicables son muy distintas. La obligación de pago de un cónyuge u otro derivado de una sentencia de separación o divorcio, es una obligación entre las partes constituída judicialmente. La otra obligación, solidaria, es con un tercero - la comunidad - ajeno a la relación entre los cónyuges. Responden entre ellos de la asunción de las cargas según sentencia, y ambos frente a la comunidad si son copropietarios.
Los conceptos jurídicos y las normas aplicables son muy distintas. La obligación de pago de un cónyuge u otro derivado de una sentencia de separación o divorcio, es una obligación entre las partes constituída judicialmente. La otra obligación, solidaria, es con un tercero - la comunidad - ajeno a la relación entre los cónyuges. Responden entre ellos de la asunción de las cargas según sentencia, y ambos frente a la comunidad si son copropietarios.
Estimada PATRICIAMV yo entiendo que no existe tal vacío legal del que hablas ni por lo tanto existe razón alguna para recurrir a la analogía en aras a justificar un criterio personal de justicia o equidad que es respetable (incluso lo comparto) pero que, a mi particular criterio, carece de asidero legal. Por otra parte, la remisión que efectúas al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aún no teniendo nada que ver con el tema que afrontamos, viene a confirmar, precisamente, la tesis contraria a la que defiendes en la medida que tales gastos han de ser pactados para poder ser repercutidos al arrendatario. Respecto a tu última intervención respondería simplemente que la medida de atribución del uso de la vivienda familiar constituye un remedio típico de las crisis familiares, pero ello, aunque vinculado, ninguna incidencia tiene en el tema que estamos tratando. Una cosa es la medida familiar de atribución del uso de la vivienda y otra, bien distinta, son las cargas derivadas de la detentación en común o privativa de los bienes. No cabe mezclar ambos conceptos ni, por notorio o evidente, extender el artículo 96 del Código Civil a algo más de lo que expresamente dice.
Estándose de acuerdo en que tanto los gastos del IBI, como los recibos de comunidad “extraordinarios” han de ser soportados por la propiedad con independencia de la medida de atribución del uso de la vivienda familiar ex artículo 96 del Código Civil, la controversia surge en relación a los recibos de comunidad “ordinarios”.
Respecto a éstos, la Ley es clara y diáfana como el agua, al disponer que el artículo 9.1-e) de la Ley de Propiedad Horizontal que “Son obligaciones de cada propietario: e) contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.” Se trata, pues, de una obligación consustancial al régimen de propiedad horizontal de modo que estos gastos comunitarios se generan en todo caso, por el hecho de ostentar la propiedad del inmueble y con independencia de que se resida efectivamente en el mismo y, por tanto, no pueden considerarse como gastos causados por la estancia del usuario o inquilino.
Estos gastos (recibos de comunidad ordinarios) en lo que en lo que afecta a la relación propietario-comunidad la responsabilidad derivada de la falta de afrontamiento de dichos gastos comunitarios siempre recae sobre el propietario y ello con independencia que la vivienda esté cedida en precario, en comodato, en alquiler o la misma resulte afecta a una medida judicial de atribución del uso ex artículo 96 del Código Civil. Sin embargo, en la relación entre comuneros o copropietarios o entre el propietario y usuario no propietario el afrontamiento y/o responsabilidad de las cuotas de comunidad puede o no resultar expresamente pactado, es decir, en aras al principio de libertad contractual (art. 1.255 CC) puede puntualizarse que el pago de la cuota ordinaria de comunidad deba ser afrontada por tan solo uno de los comuneros o copropietarios (con o sin derecho de reembolso posterior) o que deba ser sufragado por el usuario que no ostenta la concisión de propietario como una de las condiciones que regulan dicho aprovechamiento (ejemplo en el alquiler, artículo 20 LAU), ahora bien, dicho acuerdo privado únicamente podrá ser capaz de vincular y tener eficacia entre las partes que así lo suscriben, no frente a la comunidad de vecinos, y obvio resulta decir también que habrá de existir para poder ser aplicado dado que la ley no lo presume.
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Estándose de acuerdo en que tanto los gastos del IBI, como los recibos de comunidad “extraordinarios” han de ser soportados por la propiedad con independencia de la medida de atribución del uso de la vivienda familiar ex artículo 96 del Código Civil, la controversia surge en relación a los recibos de comunidad “ordinarios”.
Respecto a éstos, la Ley es clara y diáfana como el agua, al disponer que el artículo 9.1-e) de la Ley de Propiedad Horizontal que “Son obligaciones de cada propietario: e) contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.” Se trata, pues, de una obligación consustancial al régimen de propiedad horizontal de modo que estos gastos comunitarios se generan en todo caso, por el hecho de ostentar la propiedad del inmueble y con independencia de que se resida efectivamente en el mismo y, por tanto, no pueden considerarse como gastos causados por la estancia del usuario o inquilino.
Estos gastos (recibos de comunidad ordinarios) en lo que en lo que afecta a la relación propietario-comunidad la responsabilidad derivada de la falta de afrontamiento de dichos gastos comunitarios siempre recae sobre el propietario y ello con independencia que la vivienda esté cedida en precario, en comodato, en alquiler o la misma resulte afecta a una medida judicial de atribución del uso ex artículo 96 del Código Civil. Sin embargo, en la relación entre comuneros o copropietarios o entre el propietario y usuario no propietario el afrontamiento y/o responsabilidad de las cuotas de comunidad puede o no resultar expresamente pactado, es decir, en aras al principio de libertad contractual (art. 1.255 CC) puede puntualizarse que el pago de la cuota ordinaria de comunidad deba ser afrontada por tan solo uno de los comuneros o copropietarios (con o sin derecho de reembolso posterior) o que deba ser sufragado por el usuario que no ostenta la concisión de propietario como una de las condiciones que regulan dicho aprovechamiento (ejemplo en el alquiler, artículo 20 LAU), ahora bien, dicho acuerdo privado únicamente podrá ser capaz de vincular y tener eficacia entre las partes que así lo suscriben, no frente a la comunidad de vecinos, y obvio resulta decir también que habrá de existir para poder ser aplicado dado que la ley no lo presume.
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(...)
Cuando hablamos de cuota ordinaria de comunidad, en principio, no nos estamos refiriendo a los suministros particularizados de cada local, piso o vivienda que componen el edificio (agua, luz, teléfono, gas) que obviamente deberán ser sufragados por la persona titular de tales contratos y que resulta la responsable frente a las respectivas compañías suministradoras. La cuota ordinaria de comunidad va referida a “gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades” (ej: suministros de luz y agua generales, limpieza, seguridad, portero, jardinero, cuotas de mantenimiento -ascensores o piscinas colectivas-, cuotas de seguros, cuota de suscripción a canales de TV en antenas colectivas, etc). Es cierto que en algunos casos, algunos suministros redundan no solo en beneficio de la comunidad sino también en el propio o particularizado de cada propietario que puede hacer un mayor o menor consumo de ellos sin que ello incida en la cantidad a pagar que es la misma para todos los vecinos al estar comprendida dentro de la cuota ordinaria de comunidad (el agua, la calefacción), bien por no ser posible su individualización o bien por así quererlo el conjunto de propietarios. En este supuesto especial el propietario también será responsable de ellos por así establecerlo la propia Ley de Propiedad Horizontal.
Como bien apunta TIO LOGICO, la cuota ordinaria de comunidad (al igual que el Impuesto de Bienes Inmuebles y las cuotas extraordinarias) ha de ser pagada por el propietario con independencia que se use o no de la vivienda. Siempre habrá de abonarse en razón, precisamente, no al uso sino al hecho de ser propietario. La medida judicial de atribución del uso de la vivienda, por lo tanto, no es capaz por sí sola de variar tal régimen jurídico por mucho que nos parezca injusto o poco conveniente que el cónyuge beneficiado por tal medida familiar en razón de los hijos o por ser el suyo el interés más necesitado de protección se pueda ver totalmente liberado de dicho gasto regular (caso de no ser propietario) o vea atemperada su responsabilidad respecto al mismo circunscribiéndose la misma únicamente a su cuota de participación en el inmueble (caso de ser propietario de la misma). Esto último es precisamente lo que nos indica, matiza y resuelve nuestro Tribunal Supremo (SSTS 20/06/2006, 1/06/2006 y 25/05/2005) que, no debemos obviar, vino a corregir la doctrina de algunas Audiencias Provinciales proclives a considerar que los gastos de comunidad ordinarios recaen sobre el cónyuge beneficiado por la medida de uso de la vivienda ex artículo 96 del CC no teniendo éste, caso de ser dicha vivienda ganancial y haber afrontado el cien por cien del gasto, derecho de reembolso alguno a la hora de liquidar la sociedad conyugal.
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Cuando hablamos de cuota ordinaria de comunidad, en principio, no nos estamos refiriendo a los suministros particularizados de cada local, piso o vivienda que componen el edificio (agua, luz, teléfono, gas) que obviamente deberán ser sufragados por la persona titular de tales contratos y que resulta la responsable frente a las respectivas compañías suministradoras. La cuota ordinaria de comunidad va referida a “gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades” (ej: suministros de luz y agua generales, limpieza, seguridad, portero, jardinero, cuotas de mantenimiento -ascensores o piscinas colectivas-, cuotas de seguros, cuota de suscripción a canales de TV en antenas colectivas, etc). Es cierto que en algunos casos, algunos suministros redundan no solo en beneficio de la comunidad sino también en el propio o particularizado de cada propietario que puede hacer un mayor o menor consumo de ellos sin que ello incida en la cantidad a pagar que es la misma para todos los vecinos al estar comprendida dentro de la cuota ordinaria de comunidad (el agua, la calefacción), bien por no ser posible su individualización o bien por así quererlo el conjunto de propietarios. En este supuesto especial el propietario también será responsable de ellos por así establecerlo la propia Ley de Propiedad Horizontal.
Como bien apunta TIO LOGICO, la cuota ordinaria de comunidad (al igual que el Impuesto de Bienes Inmuebles y las cuotas extraordinarias) ha de ser pagada por el propietario con independencia que se use o no de la vivienda. Siempre habrá de abonarse en razón, precisamente, no al uso sino al hecho de ser propietario. La medida judicial de atribución del uso de la vivienda, por lo tanto, no es capaz por sí sola de variar tal régimen jurídico por mucho que nos parezca injusto o poco conveniente que el cónyuge beneficiado por tal medida familiar en razón de los hijos o por ser el suyo el interés más necesitado de protección se pueda ver totalmente liberado de dicho gasto regular (caso de no ser propietario) o vea atemperada su responsabilidad respecto al mismo circunscribiéndose la misma únicamente a su cuota de participación en el inmueble (caso de ser propietario de la misma). Esto último es precisamente lo que nos indica, matiza y resuelve nuestro Tribunal Supremo (SSTS 20/06/2006, 1/06/2006 y 25/05/2005) que, no debemos obviar, vino a corregir la doctrina de algunas Audiencias Provinciales proclives a considerar que los gastos de comunidad ordinarios recaen sobre el cónyuge beneficiado por la medida de uso de la vivienda ex artículo 96 del CC no teniendo éste, caso de ser dicha vivienda ganancial y haber afrontado el cien por cien del gasto, derecho de reembolso alguno a la hora de liquidar la sociedad conyugal.
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A mi juicio, no cabe hacer otras interpretaciones. La ley es clara y la jurisprudencia, entendida ésta como la que emana del Tribunal Supremo, también. Nosotros, los letrados, debemos conocerla y atendiendo el caso tomar las medidas que resulten más apropiadas para nuestros clientes cuya plasmación, en este tema, afectará indudablemente a la redacción de los convenios reguladores que previa ratificación de los cónyuges homologará el juez familiar o a las peticiones de medidas provisionales o definitivas que cursemos en los procesos contenciosos de separación, nulidad y divorcio. Si silenciamos tal extremo y damos por hecho que el cónyuge beneficiado por la medida de uso debe pagar los gastos de comunidad (ordinarios y extraordinarios) podemos encontrarnos con un grave problema posterior, bien porque tal cónyuge no los afronte voluntariamente y no haya forma humana ni legal de obligarlo, bien porque aún afrontándolos, después éste solicite el oportuno derecho de reembolso a la hora de liquidar la sociedad conyugal, repercusión ésta que no habíamos tomado en un primer momento en consideración. No se trata, como ha manifestado un contertuliano un tanto acalorado y poco centrado (a la sazón parece ser que también letrado) de “enmierdar” las relaciones personales entre los cónyuges ya de por sí deterioradas por la crisis familiar (aunque no siempre es así), se trata de hacer lo mejor posible nuestro trabajo (por ello se nos paga) en orden a evitar sorpresas posteriores o malos entendidos que pudieran suscitarse en el futuro y que obviamente deben y pueden ser atajados desde el principio.
Para terminar, distinto tratamiento tiene la Tasa municipal por recogida y tratamiento de basuras dado que según se deriva del Art. 23-1 y 2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el sujeto pasivo de la tasas quien resulte beneficiado por este servicio y, cuando se trata de tasas establecidas por razón de servicio o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas, se considera que el propietario del inmueble tiene la consideración de sustituto del contribuyente, pudiendo repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios. En este caso sí que está establecido legalmente dicho derecho de repetición, cuestión que no ocurre ni con el IBI ni con las cuotas de comunidad.
Un saludo.
A mi juicio, no cabe hacer otras interpretaciones. La ley es clara y la jurisprudencia, entendida ésta como la que emana del Tribunal Supremo, también. Nosotros, los letrados, debemos conocerla y atendiendo el caso tomar las medidas que resulten más apropiadas para nuestros clientes cuya plasmación, en este tema, afectará indudablemente a la redacción de los convenios reguladores que previa ratificación de los cónyuges homologará el juez familiar o a las peticiones de medidas provisionales o definitivas que cursemos en los procesos contenciosos de separación, nulidad y divorcio. Si silenciamos tal extremo y damos por hecho que el cónyuge beneficiado por la medida de uso debe pagar los gastos de comunidad (ordinarios y extraordinarios) podemos encontrarnos con un grave problema posterior, bien porque tal cónyuge no los afronte voluntariamente y no haya forma humana ni legal de obligarlo, bien porque aún afrontándolos, después éste solicite el oportuno derecho de reembolso a la hora de liquidar la sociedad conyugal, repercusión ésta que no habíamos tomado en un primer momento en consideración. No se trata, como ha manifestado un contertuliano un tanto acalorado y poco centrado (a la sazón parece ser que también letrado) de “enmierdar” las relaciones personales entre los cónyuges ya de por sí deterioradas por la crisis familiar (aunque no siempre es así), se trata de hacer lo mejor posible nuestro trabajo (por ello se nos paga) en orden a evitar sorpresas posteriores o malos entendidos que pudieran suscitarse en el futuro y que obviamente deben y pueden ser atajados desde el principio.
Para terminar, distinto tratamiento tiene la Tasa municipal por recogida y tratamiento de basuras dado que según se deriva del Art. 23-1 y 2 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el sujeto pasivo de la tasas quien resulte beneficiado por este servicio y, cuando se trata de tasas establecidas por razón de servicio o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas, se considera que el propietario del inmueble tiene la consideración de sustituto del contribuyente, pudiendo repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios. En este caso sí que está establecido legalmente dicho derecho de repetición, cuestión que no ocurre ni con el IBI ni con las cuotas de comunidad.
Un saludo.
Pues muy bien razonado, alegato, chapeau, aunque no comparta el criterio distributivo de las cargas cuando el uso se lo dan al cónyuge no titular y al menor o no hay bienes ni dinero para liquidar pues obligan al propietario a tener a varios okupas en precario, a veces, teniendo éstos medios para alquilar o comprar otra vivienda.
Mikoka, ya me está molestando tanto ataque personal y tanto personalizar los temas. ¿Tienes algún problema?. Cualquier profesional te dirá que en primera instancia y ante algunas audiencias, los gastos se distribuyen como hemos dicho en principio, y se pasan por el forro las sentencias del supremo en este caso y muchos otros, precisamente porque saben de la dificultad que en estos momentos existe para llegar al supremo. ´La única discusión que se plantea además, es sobre los gastos generales de comunidad, el resto ha estado claro que es de la propiedad.
Lee mejor los post antes de lanzar las puyas.
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