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Rechazo al ir a registrar casa del pueblo
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Rechazo al ir a registrar casa del pueblo
Hola, y felicidades por el foro.
Un caserío que fue de mis abuelos se la quedó mi tío que hizo reforma y la dividió en dos(era muy grande).
Una de las mitades se la vendió a mi madre que al hacer la escritura de compraventa no la inscribió, esto hace casi 25 años.
Ahora la he heredado yo.... estando todo legal, con la escritura de aceptación de la herencia, el catastro a mi nombre, todos los Ibis pagados, etc.
El tema es que el año pasado me dio por registrarla, por si en un futuro me da por venderla(que no creo ya que tiene mucho valor sentimental para mi), o por seguridad jurídica? Que puedan entrar ocupas y no los pueda echar? O lios futuros con mis vecinos tío/primos vete a saber por qué (o con nuevos propietarios).
Total....que llevé la escritura de compraventa(tío/madre) y la de aceptacion de la herencia al registrador de la zona que toca....y me la echo para atrás. Por dos motivos;
En la escritura de compraventa de mi madre/tío no se indicaron correctamente la superficie de la casa respecto al catastro( o realmente el catastro era el que estaba mal?)
Y en el 2017 mi tío y yo hicimos la renovación de la fachada principal(solo la piedra exterior) del caserío y el catastro al pasar por el pueblo actualizo los datos.
Dicho esto , pego la respuesta de la registradora a un servidor;
"HECHOS
Se presentó en el registro en ta fecha escrituras....
La descripción de la finca contenida en la escritura de aceptación y/o compraventa no guarda identidad ni en cuanto a la superficie de base gráfica de parcela ni en cuanto a la superficie construida ni en cuanto al número de plantas con la información proporcionada por Catastro.(1)
En cuanto a la obra nueva, según Catastro en el año 2017 se produjo una reforma en la edificación, de modo que
actualmente está formada por dos plantas(baja y alta) y un altillo o desván. (2).
FUNDAMENTOS DE DERECHO
En cuanto al defecto señalado como (1) una de las circunstancias que en todo caso debe contener la inscripción es la de la superficie de la finca que se pretende inscribir(art.s 9LH, 51 RH). En los supuestos de inmatriculación(como es el presente caso) debe haber "identidad (...) en todo caso, en la descripción contenida en el titulo inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto". En el presente caso la certificación aportada está caducada(art. 84.2 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril). Consultada la sede electrónica del Catastro por este Registro, actualmente la superficie de la finca son X metros cuadrados, por lo que no coinciden con la superficie señalada en la escritura( Y metros cuadrados).
En cuanto al defecto señalado como (2) uno de los mecanismos para declarar una obra nueva antigua es la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica(art. 28.4TRLS de 30 de octubre de 2015). Ahora bien, ya
ha quedado indicado que la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la escritura se encuentra caducada. Consultada la sede electrónica del Catast.o por este Registro resulta que la fecha de la última reforma
de la edificación es 2017, habiéndose añadido además un altillo o desván. No hay identidad tampoco por tanto entre la obra nueva declarada en la escritura y la certificación catastral actual.
MODOS DE SUBSANACIÓN:
Sin perjuicio de otros que mejor se estimen en derecho, esta Registradora entiende que lo procedente es otorgar
escritura de declaración de obra nueva en la que, además de indicarse la superficie actualizada de la base gráfica de la parcela, se escriba debidamente la obra nueva cumpliendo los requisitos exigidos por el art. 28.1 TRLS de 30
de octubre de 2015.
Otra opción sería otorgar escritura subsanatoria de la presente, a los solos efectos de hacer constar la superficie de base gráfica de la finca. En este caso, quedaría inscrite el suelo, pero no la obra nueva."
Agradecería que me puedan aconsejar que es lo mejor que puedo hacer ya que ando un poco perdido.
Muchas gracias.
Un caserío que fue de mis abuelos se la quedó mi tío que hizo reforma y la dividió en dos(era muy grande).
Una de las mitades se la vendió a mi madre que al hacer la escritura de compraventa no la inscribió, esto hace casi 25 años.
Ahora la he heredado yo.... estando todo legal, con la escritura de aceptación de la herencia, el catastro a mi nombre, todos los Ibis pagados, etc.
El tema es que el año pasado me dio por registrarla, por si en un futuro me da por venderla(que no creo ya que tiene mucho valor sentimental para mi), o por seguridad jurídica? Que puedan entrar ocupas y no los pueda echar? O lios futuros con mis vecinos tío/primos vete a saber por qué (o con nuevos propietarios).
Total....que llevé la escritura de compraventa(tío/madre) y la de aceptacion de la herencia al registrador de la zona que toca....y me la echo para atrás. Por dos motivos;
En la escritura de compraventa de mi madre/tío no se indicaron correctamente la superficie de la casa respecto al catastro( o realmente el catastro era el que estaba mal?)
Y en el 2017 mi tío y yo hicimos la renovación de la fachada principal(solo la piedra exterior) del caserío y el catastro al pasar por el pueblo actualizo los datos.
Dicho esto , pego la respuesta de la registradora a un servidor;
"HECHOS
Se presentó en el registro en ta fecha escrituras....
La descripción de la finca contenida en la escritura de aceptación y/o compraventa no guarda identidad ni en cuanto a la superficie de base gráfica de parcela ni en cuanto a la superficie construida ni en cuanto al número de plantas con la información proporcionada por Catastro.(1)
En cuanto a la obra nueva, según Catastro en el año 2017 se produjo una reforma en la edificación, de modo que
actualmente está formada por dos plantas(baja y alta) y un altillo o desván. (2).
FUNDAMENTOS DE DERECHO
En cuanto al defecto señalado como (1) una de las circunstancias que en todo caso debe contener la inscripción es la de la superficie de la finca que se pretende inscribir(art.s 9LH, 51 RH). En los supuestos de inmatriculación(como es el presente caso) debe haber "identidad (...) en todo caso, en la descripción contenida en el titulo inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto". En el presente caso la certificación aportada está caducada(art. 84.2 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril). Consultada la sede electrónica del Catastro por este Registro, actualmente la superficie de la finca son X metros cuadrados, por lo que no coinciden con la superficie señalada en la escritura( Y metros cuadrados).
En cuanto al defecto señalado como (2) uno de los mecanismos para declarar una obra nueva antigua es la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica(art. 28.4TRLS de 30 de octubre de 2015). Ahora bien, ya
ha quedado indicado que la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la escritura se encuentra caducada. Consultada la sede electrónica del Catast.o por este Registro resulta que la fecha de la última reforma
de la edificación es 2017, habiéndose añadido además un altillo o desván. No hay identidad tampoco por tanto entre la obra nueva declarada en la escritura y la certificación catastral actual.
MODOS DE SUBSANACIÓN:
Sin perjuicio de otros que mejor se estimen en derecho, esta Registradora entiende que lo procedente es otorgar
escritura de declaración de obra nueva en la que, además de indicarse la superficie actualizada de la base gráfica de la parcela, se escriba debidamente la obra nueva cumpliendo los requisitos exigidos por el art. 28.1 TRLS de 30
de octubre de 2015.
Otra opción sería otorgar escritura subsanatoria de la presente, a los solos efectos de hacer constar la superficie de base gráfica de la finca. En este caso, quedaría inscrite el suelo, pero no la obra nueva."
Agradecería que me puedan aconsejar que es lo mejor que puedo hacer ya que ando un poco perdido.
Muchas gracias.
lo de la registradora está impecable
¿qué es lo que no entiende?
en cuanto a la recomendación, dado que no hay demasiada prisa toda vez que afirma que no tiene previsto venderla, opino que habrá de regularizar los datos catastrales... para lo que deberá ir al catastro a preguntar qué le piden, aunque me atrevo a adelantarle que será un plano taquimétrico de la parcela (georreferenciada), un plano de la construcción (georreferenciada) y un certificado de un técnico (arquitecto o aparejador) indicando que, al menos en cuanto a la superficie construida, es anterior a 2015
para regularizar los datos catastrales de la construcción no tendrá demasiado problema, pero quizá lo tenga con los datos del suelo (superficie de parcela), hasta el punto que haya de ampliar el ámbito de ese plano taquimétrico, con la inclusión de las fincas vecinas y la conformidad de los propietarios. Tanto es así que, de hecho casi se lo está recomendando la registradora, si la diferencia de superficie de suelo no es importante, le convendría subsanar la escritura e indicar una superficie de suelo que coincida con el catastro... con lo que ya podría inscribir el suelo, y luego, cuando creyera oportuno y porque no tiene tanta dificultad, ya modificaría los datos catastrales de la construcción (la registradora habla de declaración de obra nueva, porque no le consta, según catastro, que la superficie construida actual es anterior a 2017)
¿qué es lo que no entiende?
en cuanto a la recomendación, dado que no hay demasiada prisa toda vez que afirma que no tiene previsto venderla, opino que habrá de regularizar los datos catastrales... para lo que deberá ir al catastro a preguntar qué le piden, aunque me atrevo a adelantarle que será un plano taquimétrico de la parcela (georreferenciada), un plano de la construcción (georreferenciada) y un certificado de un técnico (arquitecto o aparejador) indicando que, al menos en cuanto a la superficie construida, es anterior a 2015
para regularizar los datos catastrales de la construcción no tendrá demasiado problema, pero quizá lo tenga con los datos del suelo (superficie de parcela), hasta el punto que haya de ampliar el ámbito de ese plano taquimétrico, con la inclusión de las fincas vecinas y la conformidad de los propietarios. Tanto es así que, de hecho casi se lo está recomendando la registradora, si la diferencia de superficie de suelo no es importante, le convendría subsanar la escritura e indicar una superficie de suelo que coincida con el catastro... con lo que ya podría inscribir el suelo, y luego, cuando creyera oportuno y porque no tiene tanta dificultad, ya modificaría los datos catastrales de la construcción (la registradora habla de declaración de obra nueva, porque no le consta, según catastro, que la superficie construida actual es anterior a 2017)
