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Quitan tejado y construyen terraza, propiedad horizontal
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Quitan tejado y construyen terraza, propiedad horizontal
Hola
Me ha llegado un cliente al despacho, que su vecina a quitado el tejado común del edificio y se ha construido una terraza, a la que accede por unas escaleras que ha construido desde su piso.
Se celebró una Junta de la Comunidad, pero mi cliente no estaba de acuerdo y se fue de Junta sin firmar la conformidad.
Le hemos mandado un burofax, pero ha contestado diciendo que tiene autorización de la mayoría de la comunidad. Yo creo, que para alterar los elementos comunes, necesita unanimidad.
¿Que demanda tengo que presentar en el juzgado? Me podéis mandar un formulario.
Muchas gracias de antemano.
Me ha llegado un cliente al despacho, que su vecina a quitado el tejado común del edificio y se ha construido una terraza, a la que accede por unas escaleras que ha construido desde su piso.
Se celebró una Junta de la Comunidad, pero mi cliente no estaba de acuerdo y se fue de Junta sin firmar la conformidad.
Le hemos mandado un burofax, pero ha contestado diciendo que tiene autorización de la mayoría de la comunidad. Yo creo, que para alterar los elementos comunes, necesita unanimidad.
¿Que demanda tengo que presentar en el juzgado? Me podéis mandar un formulario.
Muchas gracias de antemano.
Simplemente para "alterar los elementos comunes" bastaría con mayoría simple o cualificada, según la alteración que sea.
Otra cosa es que en este caso esa alteración supondría una modificación del título constitutivo, al añadirse una terraza donde había un tejado, y entonces sí que se necesita unanimidad de todos los propietarios. Si en la junta todos los asistentes votaron a favor, los ausentes se consideran también votos favorables a no ser que manifiesten su disconformidad en el plazo de 30 días. Si ya ha pasado elplazo, hay unanimidad.
Lo que no queda claro es si su cliente llegó a votar en contra, o se limitó a manifestar su opinión contraria pero se ausentó de la reunión antes de la votación.
Otra cosa es que en este caso esa alteración supondría una modificación del título constitutivo, al añadirse una terraza donde había un tejado, y entonces sí que se necesita unanimidad de todos los propietarios. Si en la junta todos los asistentes votaron a favor, los ausentes se consideran también votos favorables a no ser que manifiesten su disconformidad en el plazo de 30 días. Si ya ha pasado elplazo, hay unanimidad.
Lo que no queda claro es si su cliente llegó a votar en contra, o se limitó a manifestar su opinión contraria pero se ausentó de la reunión antes de la votación.
En el acta pone que mi cliente "se niega totalmente", pero la de la que celebró la Junta pone a continuación, sin que eso lo haya dicho mi cliente, "ella esta dispuesta a traer a su perito para que estudie la posibilidad de un acceso desde su vivienda".
Por tanto, mi cliente estuvo en la Junta, ella se negó en todo momento a la construcción de la terraza y después de la votación, se fue sin firmar, y la de la Junta puso en el acta, sin que mi cliente lo dijera, "ella esta dispuesta a traer a su perito para que estudie la posibilidad de un acceso desde su vivienda".
Además, ella fue a la Guardia Civil y lo denunció, diciendo que ella no autoriza ninguna terraza.
Un saludo
Por tanto, mi cliente estuvo en la Junta, ella se negó en todo momento a la construcción de la terraza y después de la votación, se fue sin firmar, y la de la Junta puso en el acta, sin que mi cliente lo dijera, "ella esta dispuesta a traer a su perito para que estudie la posibilidad de un acceso desde su vivienda".
Además, ella fue a la Guardia Civil y lo denunció, diciendo que ella no autoriza ninguna terraza.
Un saludo
Si fuera la construcción de una terraza en la vivienda, yo también pienso que entraría ahí. Pero aquí se plantea que esa terraza sustituye el tejado del edificio (la cubierta) que es propiedad común y como en ese artículo citado también dice que "...En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados..." yo entiendo que aquí los titulares afectados son todos los propietarios.
yo esa parte la interpreto como afección a los elementos privativos y no a los elementos comunes como es el tejado.
Por poner un ejemplo, para hacer la terraza un vecino de la última planta podría sentirse perjudicado porque le supondría una mayor cantidad de ruidos o que la gente le pueda mirar dentro de su ventana, por lo que sería necesario su consentimiento y además que se valore la indemnización por daños y perjuicios.
Pero veo dificil argumentar que sustituir el tejado por una terraza perjudique a TODOS los vecinos, cuando la terraza va a cumplir perfectamente todas las funciones del tejado en cuanto a protección y aislamiento.
Lo que sí veo importante es que la obra se haya hecho con las licencias preceptivas y proyecto firmado por profesional autorizado, que certifique que todo se ha hecho como dios manda y que alguien pueda responder en caso de problemas.
Por poner un ejemplo, para hacer la terraza un vecino de la última planta podría sentirse perjudicado porque le supondría una mayor cantidad de ruidos o que la gente le pueda mirar dentro de su ventana, por lo que sería necesario su consentimiento y además que se valore la indemnización por daños y perjuicios.
Pero veo dificil argumentar que sustituir el tejado por una terraza perjudique a TODOS los vecinos, cuando la terraza va a cumplir perfectamente todas las funciones del tejado en cuanto a protección y aislamiento.
Lo que sí veo importante es que la obra se haya hecho con las licencias preceptivas y proyecto firmado por profesional autorizado, que certifique que todo se ha hecho como dios manda y que alguien pueda responder en caso de problemas.
"Lo que sí veo importante es que la obra se haya hecho con las licencias preceptivas y proyecto firmado por profesional autorizado, que certifique que todo se ha hecho como dios manda y que alguien pueda responder en caso de problemas"-
A mi me parece que hay gato encerrado, si fueran viceversa, sería hasta admisible, pero, quitar un tejado para hacer una terraza, así, de entrada, me suena claramente a intereses bastardos.
Su cliente ha pensado bien, pero tarde y mal; marcharse de la reunión sin dejar constancia de este presunto atropello, fácilmente impugnable(tiene un año para hacerlo judicialmente) y sin mayorías, ya que se rompe el principio de un concepto asumible únicamente con la aprobación del 100/100 de los propietarios; tiene que darnos más datos para que nos cercioremos del asunto.Creo razonable la última frase de g.
A mi me parece que hay gato encerrado, si fueran viceversa, sería hasta admisible, pero, quitar un tejado para hacer una terraza, así, de entrada, me suena claramente a intereses bastardos.
Su cliente ha pensado bien, pero tarde y mal; marcharse de la reunión sin dejar constancia de este presunto atropello, fácilmente impugnable(tiene un año para hacerlo judicialmente) y sin mayorías, ya que se rompe el principio de un concepto asumible únicamente con la aprobación del 100/100 de los propietarios; tiene que darnos más datos para que nos cercioremos del asunto.Creo razonable la última frase de g.
Evidentemente hay interés particular, pero como ya he comentado antes, creo que estamos ante los casos donde se necesita una aprobación de 3/5 partes, y si todos los vecinos estaban de acuerdo menos él, tiene pocas papeletas para ganar.
El demandante debe poder demostrar que ha sufrido un perjuicio directo, y el simple hecho de que su vecina disfrute el sol no constituye un perjuicio para él, bajo mi punto de vista.
Otro posible camino es reclamar a la vecina una indemnización y llegar a un acuerdo extrajudicial bajo la amenaza de denunciarle por infracción urbanística al ayuntamiento, porque huelo a que toda la obra se haya hecho de forma ilegal.
El demandante debe poder demostrar que ha sufrido un perjuicio directo, y el simple hecho de que su vecina disfrute el sol no constituye un perjuicio para él, bajo mi punto de vista.
Otro posible camino es reclamar a la vecina una indemnización y llegar a un acuerdo extrajudicial bajo la amenaza de denunciarle por infracción urbanística al ayuntamiento, porque huelo a que toda la obra se haya hecho de forma ilegal.
Lo de las 3/5 partes es posible; esta es una muestra de como la ley se ha metido ahora en donde no debe; la reciente enmienda es una muestra evidente del intervencionismo caciquil del sistema político y corrupto en que vivimos. En nuestros estatutos que ahora ya se suavizan para los listos, no tendría cabida, por ese agujero que permite que 3/5 partes de propietarios conseguidos por una administración corrupta , se cometerán multiples atropellos. Vivir en propiedad horizontal en este país se ha convertido en un dilema.
No comparto tu visión. Me parece absurdo que antes del cambio de 2013 se necesitara la unanimidad para cualquier mínimo cambio en la estructura de un edificio. Lo que pasa es que se ha metido todo en el mismo saco del artículo 10.3.b, desde cambios de poca entidad, como abrir un hueco en un muro de carga, hasta a añadir plantas enteras.
En mi opinión la necesidad de unanimidad debería ser un caso extremo. No me parece de sentido comun que para abrir una ventana que de a un patio de otra comunidad vecina (que implica una nueva servidumbre de luces y vistas y que se inscriba en el título constitutivo de propiedad horizontal), se necesite unanimidad de las dos comunidades. Te abre la puerta a chantajes y peleas eternas. La ley de 2013 no es perfecta pero algo ha mejorado respecto a la anterior.
En mi opinión la necesidad de unanimidad debería ser un caso extremo. No me parece de sentido comun que para abrir una ventana que de a un patio de otra comunidad vecina (que implica una nueva servidumbre de luces y vistas y que se inscriba en el título constitutivo de propiedad horizontal), se necesite unanimidad de las dos comunidades. Te abre la puerta a chantajes y peleas eternas. La ley de 2013 no es perfecta pero algo ha mejorado respecto a la anterior.
Yo sigo pensando que se necesita unanimidad. Se ha sustituido el tejado por una terraza...
Lo que sí que permite expresamente el art. 10.3.b con mayoría de 3/5 es el cerramiento de terrazas, así que en la próxima junta le aprueban el cerramiento de la terraza y ya tiene un duplex la señora!!!
Y como la terraza es de la comunidad (aunque de uso privativo de su vecina) el cerramiento que lo pague la comunidad: vamos, que aún le va usted a tener que costear el duplex, y su futuro mantenimeinto, en la parte que por su cuota le corresponda.
Lo que sí que permite expresamente el art. 10.3.b con mayoría de 3/5 es el cerramiento de terrazas, así que en la próxima junta le aprueban el cerramiento de la terraza y ya tiene un duplex la señora!!!
Y como la terraza es de la comunidad (aunque de uso privativo de su vecina) el cerramiento que lo pague la comunidad: vamos, que aún le va usted a tener que costear el duplex, y su futuro mantenimeinto, en la parte que por su cuota le corresponda.
Para mi, sustituir el tejado por terraza entraría en "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio", que también entra en el art.10.3.b. Pero sobre interpretaciones de la LPH podemos estar aquí opinando hasta el juicio universal, porque no brilla por su claridad.
En el art. 10.3.b se está hablando en todo momento de obras o en zonas comunes, sino en los pisos: unirlos, dividirlos en otros más pequeños, segregar partes, cerrar terrazas, ... por eso cuando habla de construcción de nuevas plantas yo entiendo que se refiere dentro de un piso (lo que se conoce como una naya).
Pero incluso aunque se aprobase con mayoría de 3/5, luego en el art. 17.4 se dice que: "No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso."
Y en este caso es así, aunque la comunidad lo autorice con esa mayoría, está condicionado a que cualquier propietario la pueda utilizar, lo que aquí no es posible al tener sólo acceso desde una vivienda.
Pero incluso aunque se aprobase con mayoría de 3/5, luego en el art. 17.4 se dice que: "No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso."
Y en este caso es así, aunque la comunidad lo autorice con esa mayoría, está condicionado a que cualquier propietario la pueda utilizar, lo que aquí no es posible al tener sólo acceso desde una vivienda.
Ese punto que mencionas (el 17.4) creo que está redactado fatal y el sentido que se le pretende dar es totalmente otro, y es:
que una innovación (en el punto 17.4 estamos hablando de nuevas instalaciones, servicios o mejoras) no puede afectar a una parte del edificio sobre la que un propietario tenga uso y disfrute, si no consta su consentimiento expreso.
Por ejemplo, si quieren poner una antena o unos paneles solares en una terraza de un ático sobre la que un propietario tiene uso y disfrute, se necesitaría su consentimiento expreso.
que una innovación (en el punto 17.4 estamos hablando de nuevas instalaciones, servicios o mejoras) no puede afectar a una parte del edificio sobre la que un propietario tenga uso y disfrute, si no consta su consentimiento expreso.
Por ejemplo, si quieren poner una antena o unos paneles solares en una terraza de un ático sobre la que un propietario tiene uso y disfrute, se necesitaría su consentimiento expreso.
Yo creo que la interpreto en su sentido literal. Como dices, se está hablando de nuevas instalaciones, servicios o mejoras, y dice que: "No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso."
En este caso se construye una nueva terraza en zona común del edificio (la cubierta), de la cual no puede hacer uso y disfrute este señor, por eso se presica su consentimiento expreso.
Esto coincide con el planteamiento de que esta obra requiere unanimidad: se construye una terraza para uso exclusivo de una vivienda, lo cual supone modificación del título constitutivo, hay que modificar la escritura. Estos espacios comunes de uso privativo (terrazas en áticos, patios de luces...) tienen que figurar en la escritura, por lo que para añadir uno nuevo a los que había cuando se hizo la división horizontal requeriría unanimidad.
En este caso se construye una nueva terraza en zona común del edificio (la cubierta), de la cual no puede hacer uso y disfrute este señor, por eso se presica su consentimiento expreso.
Esto coincide con el planteamiento de que esta obra requiere unanimidad: se construye una terraza para uso exclusivo de una vivienda, lo cual supone modificación del título constitutivo, hay que modificar la escritura. Estos espacios comunes de uso privativo (terrazas en áticos, patios de luces...) tienen que figurar en la escritura, por lo que para añadir uno nuevo a los que había cuando se hizo la división horizontal requeriría unanimidad.
No quiero ahora entrar en vicisitudes, sería bueno que aquella persona que ha iniciado este post nos diera una situación exacta de como se han producido los acontecimientos del cliente, detalles, acuerdos, ect. y situación del tejado; no olvidemos que el tejado es un elemento, valga la redundancia, elemental o estructural de primer orden en la construcción de un edificio y coincido con la opinión de mark9, afecta a la extructura del edificio y cualquier modificación, digamos de conveniencia de algunos pocos tenía que ser contemplada con el 100/100 de los propietarios; en tanto en cuanto no esté dilucidada esta cuestión, debemos poner este asunto subyúdice para los opinantes de este foro, una cosa es una obra necesaria y otra cosa es una obra conveniente de algunos pocos, por lo que parece.
No me sorprende que gaudenzio no coincida conmigo, es bueno que aquí haya más personas que emitan su opinión.....
No me sorprende que gaudenzio no coincida conmigo, es bueno que aquí haya más personas que emitan su opinión.....
Como corroboración de lo anterior, si lee en el segundo mensaje:
Por tanto, mi cliente estuvo en la Junta, ella se negó en todo momento a la construcción de la terraza y después de la votación, se fue sin firmar, y la de la Junta puso en el acta, sin que mi cliente lo dijera, "ella esta dispuesta a traer a su perito para que estudie la posibilidad de un acceso desde su vivienda".
Aunque se limitó a oponerse, la junta manipuló el Acta dejando abierta esa posibilidad de que también tenga acceso a la terraza, ya que se dieron cuenta de que legalmente no se puede autorizar esa construcción de uso privativo en un elemento común sin su consentimiento y sin facilitarle al menos su uso y disfrute.
Por tanto, mi cliente estuvo en la Junta, ella se negó en todo momento a la construcción de la terraza y después de la votación, se fue sin firmar, y la de la Junta puso en el acta, sin que mi cliente lo dijera, "ella esta dispuesta a traer a su perito para que estudie la posibilidad de un acceso desde su vivienda".
Aunque se limitó a oponerse, la junta manipuló el Acta dejando abierta esa posibilidad de que también tenga acceso a la terraza, ya que se dieron cuenta de que legalmente no se puede autorizar esa construcción de uso privativo en un elemento común sin su consentimiento y sin facilitarle al menos su uso y disfrute.
