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¿quién verifica que los lindes de una finca segregada corresponden con la realidad?
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¿quién verifica que los lindes de una finca segregada corresponden con la realidad?
Buenas tardes:
Supongamos que un psicópata tiene una finca con unos lindes determinados y que este decide crear una segregación de esta para que, de forma sutil, asignarse una parte de otra finca que no forma parte de la finca matriz original pero que linda con esta, haciéndolo de tal forma que la nueva finca segregada incluya la finca que pretende usurpar. Hasta que se inscribe la finca segregada en el Registro de la Propiedad, ¿quién comprueba que los lindes de la nueva finca corresponden con la realidad y que no se basan en una artimaña para quedarse con lo ajeno? ¿La administración cuando concede la licencia de segregación, el notario cuando hace la escritura de segregación, el registrador al inscribir la finca, todos los anteriores, solo algunos o ninguno?
Saludos.
Supongamos que un psicópata tiene una finca con unos lindes determinados y que este decide crear una segregación de esta para que, de forma sutil, asignarse una parte de otra finca que no forma parte de la finca matriz original pero que linda con esta, haciéndolo de tal forma que la nueva finca segregada incluya la finca que pretende usurpar. Hasta que se inscribe la finca segregada en el Registro de la Propiedad, ¿quién comprueba que los lindes de la nueva finca corresponden con la realidad y que no se basan en una artimaña para quedarse con lo ajeno? ¿La administración cuando concede la licencia de segregación, el notario cuando hace la escritura de segregación, el registrador al inscribir la finca, todos los anteriores, solo algunos o ninguno?
Saludos.
Lo que se comprueba en las segregaciones es la cabida de la finca, tanto la matriz como las resultantes, por lo que es imposible que salga un resultado holístico que asigne más metraje a una finca que la que proviene de la matriz, y por tanto no se podrían computar los metros del vecino. De hecho, las sucesivas segregaciones se van anotando al margen en la hoja del registro: tantos metros de una finca de tanta, y la matemática no falla; es imposible que los dos trozos segregados sumen más metros que la finca matriz. Esta vez hemos desenmascarado al psicópata.
Vale, pero si estuviéramos hablando de una finca antigua inscrita en los 70, cuando ni se medían las fincas al inscribirlas y si lo hacían era "a ojo", algo habitual por lo que he podido comprobar en las inscripciones de con unas 10 fincas cuyas superficies no corresponden con la realidad por exceso o falta de metros, ¿en ese caso nadie comprueba nada más allá de hacer una simple resta en una nota marginal? Es más, según leí una vez, la jurisprudencia española, a la hora de identificar una finca, tiene más en cuenta los lindes que las superficies de esta, precisamente por lo dicho. Alguien de los tantos que cobran pellizcos a la hora de registrar una finca (la administración, el notario, el arquitecto, el registrador, el perito, etc.) tendrá algún tipo de responsabilidad ¿no?
Pero eso se dará en algunos casos, porque ¿qué pasa con los lindes ambiguos como lo es "camino"?
El caso es el siguiente. Una gran finca matriz llamada A, inscrita en los 70 y con medidas hechas a ojo. A linda por el sur con B y con C. B es la finca que el psicópata quiere usurpar parcialmente y se encuentra al oeste de C. El psicópata divide su finca A en dos trozos con una segregación basada en una división vertical y crea una serventía parcial entre las dos fincas, es decir, la finca D pasa a lindar por el este con A (finca matriz) y con "camino", adentrándose este camino solo un trozo entre D y A. Por el sur D linda con B. En el oeste de C hay otro camino que creo el dueño de esta propiedad, pero ese camino nunca se adentró en A ni en D. B linda por el este con el camino de C. El psicópata vuelve a segregar la finca D y crea otra finca E incluyendo (usurpando) la parte norte de la finca B sin que el dueño de esta finca se percate de ello, vinculando sutilmente su linde este "camino" con el camino que había creado C, es decir, consigue un nuevo linde que antes no tenía. Ahora E linda por el sur con B (el resto de la finca que no ha usurpado), por el norte con D (finca matriz) y por el este con "camino" (el camino creado por el propietario de C). D pasa a lindar por el sur con E y por el este con finca matriz y el camino que había creado.
Así es como los pscópatas se salen con la suya ¿y nadie comprueba nada salvo hacer una resta en una nota marginal? Es increíble la burocracia española: cobrar y... siguiente.
El caso es el siguiente. Una gran finca matriz llamada A, inscrita en los 70 y con medidas hechas a ojo. A linda por el sur con B y con C. B es la finca que el psicópata quiere usurpar parcialmente y se encuentra al oeste de C. El psicópata divide su finca A en dos trozos con una segregación basada en una división vertical y crea una serventía parcial entre las dos fincas, es decir, la finca D pasa a lindar por el este con A (finca matriz) y con "camino", adentrándose este camino solo un trozo entre D y A. Por el sur D linda con B. En el oeste de C hay otro camino que creo el dueño de esta propiedad, pero ese camino nunca se adentró en A ni en D. B linda por el este con el camino de C. El psicópata vuelve a segregar la finca D y crea otra finca E incluyendo (usurpando) la parte norte de la finca B sin que el dueño de esta finca se percate de ello, vinculando sutilmente su linde este "camino" con el camino que había creado C, es decir, consigue un nuevo linde que antes no tenía. Ahora E linda por el sur con B (el resto de la finca que no ha usurpado), por el norte con D (finca matriz) y por el este con "camino" (el camino creado por el propietario de C). D pasa a lindar por el sur con E y por el este con finca matriz y el camino que había creado.
Así es como los pscópatas se salen con la suya ¿y nadie comprueba nada salvo hacer una resta en una nota marginal? Es increíble la burocracia española: cobrar y... siguiente.
Desde el año 2015, la ley hipotecaria establece que la inscripción de una segregación debe incluir la georreferenciación (en un fichero digital se aportan las coordenadas de los límites de propiedad).
El registro debe notificar a los colindantes para que se den su conformidad sobre los límites que se pretenden inscribir.
Problema1. En algunos registros no notifican porque no "albergan" dudas, y tú caso podría perfectamente producirse.
Problema 2. Aun produciéndose la notificación puede que la dirección que conste en el registro sea errónea, en cuyo caso se publica en el BOE (que nadie lee); y aún recibiendo, si no responden en menos de 20 días, el proceso culmina.
Una vez inscrita la georreferenciación, ésta tiene protección jurídica del registro si se encuentra coordinada con el catastro.
Para nada es un caso estúpido y se da mucho más de lo que la gente se cree, y ello es debido a la descordinación entre administraciones.
El registro debe notificar a los colindantes para que se den su conformidad sobre los límites que se pretenden inscribir.
Problema1. En algunos registros no notifican porque no "albergan" dudas, y tú caso podría perfectamente producirse.
Problema 2. Aun produciéndose la notificación puede que la dirección que conste en el registro sea errónea, en cuyo caso se publica en el BOE (que nadie lee); y aún recibiendo, si no responden en menos de 20 días, el proceso culmina.
Una vez inscrita la georreferenciación, ésta tiene protección jurídica del registro si se encuentra coordinada con el catastro.
Para nada es un caso estúpido y se da mucho más de lo que la gente se cree, y ello es debido a la descordinación entre administraciones.
Yo he visto inscripciones actuales de fincas cuyos lindes nombran a personas que hace décadas que fallecieron (80 años han pasado) y la finca se vende y no se actualizan los lindes con los propietarios actuales (cuantas más notas simples negativas pagues buscando al propietario de una finca, mejor para el registrador). Es más, no es obligatorio poner el número registral de las fincas con las que lindan, cuando estas están registradas. También he visto que hay fincas que tienen georeferencias y, sin embargo, la nota simple dice que NO está coordinada con el Catastro ¿cómo es esto posible?
Dentro de tu propiedad puedes hacer los juegos malabares que quieras, que el límite es el vecino; que hagas lo que hagas se enterará cuando tomes posesión de lo que no es tuyo. Si lo que intentas ocupar es un camino el ayuntamiento o a quien corresponda, da igual que hayas segregado lo que quieras o no si extiendes tu valla a mitad del camino (se dará cuenta alguien o no, independientemente de esa segregación).
