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¿Quien paga las derramas pendientes cuando se vende un piso?
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TERCERO.- Las pretensiones de la actora recurrente en el sentido de que el momento de la exigibilidad de dicha obligación debe venir constituido por la fecha de celebración de la Junta celebrada el día 29 de septiembre de 2006, en cuyo punto único se trató de las obras extraordinarias de rehabilitación completa del tejado y se fijaron concretamente las cantidades a abonar por cada propietario, serían admisibles en el caso de que se hubiera acordado previamente la realización de las obras sin concreción alguna y con delegación en el Presidente o Administrador para solicitar presupuestos y llevar a cabo una propuesta concreta a la Junta, como es el caso de lo acordado en la Junta de 20 de abril de 2006.
Sin embargo en este caso se produce una circunstancia excepcional, porque con posterioridad a dicha Junta y en relación con las obras de rehabilitación del tejado, se celebró Junta el día 25 de agosto de 2006 y en esta Junta se acordó concretar los términos de la realización de la obra, se aprobó el presupuesto y nació la obligación de los propietarios de contribuir en las cantidades y en la forma que en la propia Junta se acordó. Que el nacimiento de la obligación de pago por parte de los propietarios se produjo a partir de lo acordado en esta Junta resulta acreditado por la aportación del acta y el extracto de la cuenta de la Comunidad de Propietarios en el que puede observarse como se comenzaron a abonar por los propietarios las cantidades acordadas en dicha Junta. El hecho de que en fecha posterior, en Junta de fecha 29 de septiembre de 2006, por las circunstancias que fueran, se acordara la modificación de algunos de los elementos relativos a la ejecución de la obra, como la empresa a realizarla y las cuantías de las aportaciones de cada propietario, no modifica el momento de exigibilidad, en tanto en cuanto el acuerdo de la Junta anterior no fue impugnado y las modificaciones realizadas en Junta posterior que afectaron a circunstancias como la empresa que iba a realizar las obras, la cuantía del presupuesto, y por tanto la de las cuotas de cada uno de los propietarios, no afecta a esa exigibilidad que marca el momento del nacimiento de la obligación de contribuir por parte de los propietarios y que se produjo con el acuerdo de la Junta de fecha 25 de agosto de 2006.
CUARTO.- Si se tiene en cuenta que la trasmisión de la propiedad se produjo en fecha posterior a la de 25 de agosto de 2006, entendemos que la desestimación de la demanda recogida en la Sentencia de instancia, es ajustada a derecho y que, por ello, debemos desestimar el recurso de apelación, con imposición de las costas a la recurrente.
Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,
Fallo
Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000 frente a la Sentencia dictada por la Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Zamora en el procedimiento de Juicio Verbal seguido en dicho Juzgado con el nº 488/2007, en fecha 14 denoviembre de 2007 , procede la confirmación de dicha Sentencia, con imposición de las costas a la recurrente
Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
La LPH dice al respecto en su artículo 9.
Es obligación de cada propietario.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre este.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
Es obligación de cada propietario.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre este.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
Buenas noches, he vendido mi piso en el mes de febrero de este año y al corriente de pagos de la comunidad y resulta que los nuevos propietarios no estan pagando las cuotas correspondientes y no han dejado dato como nuevos propietarios y la administración de la comunidad me quieren hacer responsable de esa falta de pagos por lo que me dicen "Seguimos sin recibir los datos del nuevo propietario, y si usted no nos los hace llegar, según la ley de propiedad horizontal, usted sigue siendo la responsable de los pagos de cuota de comunidad ". Esto es así?
Yo siempre he entendido que las derramas son exigibles cuando se emiten, no cuando se acuerdan. Y recuerdo haber leido algunos posts, en este foro u otro similar, donde se indicaba que es así.
En este enlace
http://www.todoexpertos.com/categorias/casa-y-jardin/comunidad-de-propietarios/respuestas/9ujh91jpiu1ha/venta-de-piso-con-derrama-de-la-comunidad-de-vecinos
cita otras sentencias en ese sentido (contrario a la sentencia que tu pones).
No sé si alguien conoce jurisprudencia al respecto, que al final es lo que vale, al haber sentencias de las AP en ambos sentidos.
Un saludo
En este enlace
http://www.todoexpertos.com/categorias/casa-y-jardin/comunidad-de-propietarios/respuestas/9ujh91jpiu1ha/venta-de-piso-con-derrama-de-la-comunidad-de-vecinos
cita otras sentencias en ese sentido (contrario a la sentencia que tu pones).
No sé si alguien conoce jurisprudencia al respecto, que al final es lo que vale, al haber sentencias de las AP en ambos sentidos.
Un saludo
Pepe123, he tenido que poner esta sentencia en tres post porque eran mas caracteres de los que se permiten por post en este foro.
Veras como el Juez no interpreta la LPH como tú, lo de mes a mes parece no ser así. Al menos yo veo en esa sentencia que el nuevo propietario no se tuvo que hacer cargo de las derramas que se iban a cobrar despues de la adquisición de la vivienda porque el acuerdo de la derrama fue con el anterior dueño.
Veras como el Juez no interpreta la LPH como tú, lo de mes a mes parece no ser así. Al menos yo veo en esa sentencia que el nuevo propietario no se tuvo que hacer cargo de las derramas que se iban a cobrar despues de la adquisición de la vivienda porque el acuerdo de la derrama fue con el anterior dueño.
TERCERO.- Las pretensiones de la actora recurrente en el sentido de que el momento de la exigibilidad de dicha obligación debe venir constituido por la fecha de celebración de la Junta celebrada el día 29 de septiembre de 2006, en cuyo punto único se trató de las obras extraordinarias de rehabilitación completa del tejado y se fijaron concretamente las cantidades a abonar por cada propietario, serían admisibles en el caso de que se hubiera acordado previamente la realización de las obras sin concreción alguna y con delegación en el Presidente o Administrador para solicitar presupuestos y llevar a cabo una propuesta concreta a la Junta, como es el caso de lo acordado en la Junta de 20 de abril de 2006.
Sin embargo en este caso se produce una circunstancia excepcional, porque con posterioridad a dicha Junta y en relación con las obras de rehabilitación del tejado, se celebró Junta el día 25 de agosto de 2006 y en esta Junta se acordó concretar los términos de la realización de la obra, se aprobó el presupuesto y nació la obligación de los propietarios de contribuir en las cantidades y en la forma que en la propia Junta se acordó. Que el nacimiento de la obligación de pago por parte de los propietarios se produjo a partir de lo acordado en esta Junta resulta acreditado por la aportación del acta y el extracto de la cuenta de la Comunidad de Propietarios en el que puede observarse como se comenzaron a abonar por los propietarios las cantidades acordadas en dicha Junta. El hecho de que en fecha posterior, en Junta de fecha 29 de septiembre de 2006, por las circunstancias que fueran, se acordara la modificación de algunos de los elementos relativos a la ejecución de la obra, como la empresa a realizarla y las cuantías de las aportaciones de cada propietario, no modifica el momento de exigibilidad, en tanto en cuanto el acuerdo de la Junta anterior no fue impugnado y las modificaciones realizadas en Junta posterior que afectaron a circunstancias como la empresa que iba a realizar las obras, la cuantía del presupuesto, y por tanto la de las cuotas de cada uno de los propietarios, no afecta a esa exigibilidad que marca el momento del nacimiento de la obligación de contribuir por parte de los propietarios y que se produjo con el acuerdo de la Junta de fecha 25 de agosto de 2006.
CUARTO.- Si se tiene en cuenta que la trasmisión de la propiedad se produjo en fecha posterior a la de 25 de agosto de 2006, entendemos que la desestimación de la demanda recogida en la Sentencia de instancia, es ajustada a derecho y que, por ello, debemos desestimar el recurso de apelación, con imposición de las costas a la recurrente.
Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,
Fallo
Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000 frente a la Sentencia dictada por la Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Zamora en el procedimiento de Juicio Verbal seguido en dicho Juzgado con el nº 488/2007, en fecha 14 denoviembre de 2007 , procede la confirmación de dicha Sentencia, con imposición de las costas a la recurrente
Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Fundamentos de Derecho
PRIMERO.- La cuestión que se plantea en este procedimiento y en este recurso es la de sí es el demandado, propietario del piso 2º D de la Comunidad demandante desde el 15 de septiembre de 2006, fecha en que adquirió dicho piso, el que tiene que hacer el pago de la cantidad que se le reclama y que se acordó en Junta de la Comunidad para la realización de obras extraordinarias de rehabilitación completa de tejado. La sentencia de instancia desestimó la demanda al considerar que el devengo de la cuota extraordinaria acordada para las obras de que se trata, se produjo con fecha anterior a la de la adquisición del inmueble por parte del demandado.
SEGUNDO.- Partiendo de la obligación de contribución de los propietarios en la proporción establecida en el título de Propiedad Horizontal o en la forma especialmente establecida, a los gastos generales, establecida en el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y de lo dispuesto en el artículo 21 en el que se determina cual es el tiempo y la forma en que deberá cumplirse dicha obligación y en el que se determina que el tiempo y la forma será la establecida en la Junta, se llega a la conclusión de que en el caso de que se haya procedido a la trasmisión del inmueble, las obligaciones deben ser asumidas por el que lo fuera al momento de exigibilidad de las mismas. En este mismo sentido el artículo 11.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , establece que "las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras", apareciendo así el criterio que el legislador ha pretendido establecer en cuanto al tema debatido en este procedimiento.
Cuál es el momento de exigibilidad de la obligación a que se hace referencia en este procedimiento, obligación de abono de la cantidad correspondiente a la obra relativa a la rehabilitación completa del tejado, cuando nos encontramos con que a dicha obra se han referido diferentes Juntas de Propietarios celebradas en distintas fechas, y cuando entre unas y otras se ha producido la trasmisión del piso propiedad del demandado, es lo que constituye el objeto de este recurso.
PRIMERO.- La cuestión que se plantea en este procedimiento y en este recurso es la de sí es el demandado, propietario del piso 2º D de la Comunidad demandante desde el 15 de septiembre de 2006, fecha en que adquirió dicho piso, el que tiene que hacer el pago de la cantidad que se le reclama y que se acordó en Junta de la Comunidad para la realización de obras extraordinarias de rehabilitación completa de tejado. La sentencia de instancia desestimó la demanda al considerar que el devengo de la cuota extraordinaria acordada para las obras de que se trata, se produjo con fecha anterior a la de la adquisición del inmueble por parte del demandado.
SEGUNDO.- Partiendo de la obligación de contribución de los propietarios en la proporción establecida en el título de Propiedad Horizontal o en la forma especialmente establecida, a los gastos generales, establecida en el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y de lo dispuesto en el artículo 21 en el que se determina cual es el tiempo y la forma en que deberá cumplirse dicha obligación y en el que se determina que el tiempo y la forma será la establecida en la Junta, se llega a la conclusión de que en el caso de que se haya procedido a la trasmisión del inmueble, las obligaciones deben ser asumidas por el que lo fuera al momento de exigibilidad de las mismas. En este mismo sentido el artículo 11.5 de la Ley de Propiedad Horizontal , establece que "las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras", apareciendo así el criterio que el legislador ha pretendido establecer en cuanto al tema debatido en este procedimiento.
Cuál es el momento de exigibilidad de la obligación a que se hace referencia en este procedimiento, obligación de abono de la cantidad correspondiente a la obra relativa a la rehabilitación completa del tejado, cuando nos encontramos con que a dicha obra se han referido diferentes Juntas de Propietarios celebradas en distintas fechas, y cuando entre unas y otras se ha producido la trasmisión del piso propiedad del demandado, es lo que constituye el objeto de este recurso.
Fecha: 10/07/2008
Marginal: 49275370012008100116
Jurisdicción: Civil
Ponente: MARIA ESTHER GONZALEZ GONZALEZ
Origen: Audiencia Provincial de Zamora
Tipo Resolución: Sentencia
Cabecera: PROPIEDAD HORIZONTAL
Texto
Encabezamiento
Número de Resolución: 116/2008
Número de Recurso: 100/2008
Procedimiento: CIVIL
AUDIENCIA PROVINCIAL DE Z A M O R A
Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN 100/08
Nº Procd. Civil : 488/07
Procedencia : Primera Instancia de Zamora nº 2
Tipo de asunto : Verbal
Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado
E N N O M B R E D E L R E Y
la siguiente
S E N T E N C I A Nº 116
Ilustrísimos/as Sres/as
Presidente/a
D. LUIS BRUALLA SANTOS FUNCIA.
Magistrados/as
D.PEDRO JESÚS GARCIA GARZON
Dª ESTHER GONZALEZ GONZALEZ.
En la ciudad de ZAMORA, a diez de Julio de dos mil ocho.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO VERBAL 0000488 /2007, seguidos en el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de ZAMORA, RECURSO DE APELACION (LECN) 0000100 /2008; seguidos entre partes, de una como apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 , representada por el/la Procurador/a D/Dª MARIANO LOBATO HERRERO, y dirigida por el Letrado D. FRANCISCO FERNANDEZ MARTINEZ, y de otra como apelado D. Blas , representado por el/la Procurador/a D/Dª OSCAR CENTENO MATILLA y dirigido por el/la Letrado/a D/ª MIGUEL ANGEL PEREZ LOPEZ.
Actúa como Ponente, el/la Iltmo/a. Sr/Sra. Dª ESTHER GONZALEZ GONZALEZ.
Antecedentes de Hecho
PRIMERO .- Por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de ZAMORA, se dictó sentencia de fecha 14 de noviembre de 2007 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Se desestima la demanda formulada por el Procurador Sr. Lobato Herrero, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la Calle DIRECCION000 nº NUM000 de la localidad de Zamora, rente a Don Blas , que actuó representado por el Procurador Sr. Centeno Matilla, debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos ejercitados, con imposición de las costas procesales a la parte atora." ".
SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 10 de junio de 2008.
TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.
Marginal: 49275370012008100116
Jurisdicción: Civil
Ponente: MARIA ESTHER GONZALEZ GONZALEZ
Origen: Audiencia Provincial de Zamora
Tipo Resolución: Sentencia
Cabecera: PROPIEDAD HORIZONTAL
Texto
Encabezamiento
Número de Resolución: 116/2008
Número de Recurso: 100/2008
Procedimiento: CIVIL
AUDIENCIA PROVINCIAL DE Z A M O R A
Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN 100/08
Nº Procd. Civil : 488/07
Procedencia : Primera Instancia de Zamora nº 2
Tipo de asunto : Verbal
Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado
E N N O M B R E D E L R E Y
la siguiente
S E N T E N C I A Nº 116
Ilustrísimos/as Sres/as
Presidente/a
D. LUIS BRUALLA SANTOS FUNCIA.
Magistrados/as
D.PEDRO JESÚS GARCIA GARZON
Dª ESTHER GONZALEZ GONZALEZ.
En la ciudad de ZAMORA, a diez de Julio de dos mil ocho.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO VERBAL 0000488 /2007, seguidos en el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de ZAMORA, RECURSO DE APELACION (LECN) 0000100 /2008; seguidos entre partes, de una como apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 , representada por el/la Procurador/a D/Dª MARIANO LOBATO HERRERO, y dirigida por el Letrado D. FRANCISCO FERNANDEZ MARTINEZ, y de otra como apelado D. Blas , representado por el/la Procurador/a D/Dª OSCAR CENTENO MATILLA y dirigido por el/la Letrado/a D/ª MIGUEL ANGEL PEREZ LOPEZ.
Actúa como Ponente, el/la Iltmo/a. Sr/Sra. Dª ESTHER GONZALEZ GONZALEZ.
Antecedentes de Hecho
PRIMERO .- Por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de ZAMORA, se dictó sentencia de fecha 14 de noviembre de 2007 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Se desestima la demanda formulada por el Procurador Sr. Lobato Herrero, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la Calle DIRECCION000 nº NUM000 de la localidad de Zamora, rente a Don Blas , que actuó representado por el Procurador Sr. Centeno Matilla, debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos ejercitados, con imposición de las costas procesales a la parte atora." ".
SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 10 de junio de 2008.
TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.
Efectivamente la LPH dice
"Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras"
Es decir, como son exigibles MES A MES, después de la compra-venta son del comprador.
"Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras"
Es decir, como son exigibles MES A MES, después de la compra-venta son del comprador.
Pero si el acuerdo es que cada uno pague lo que correponda según ley entonces el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 cuando dispone:
"Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras"
Por lo que es el que transmite la propiedad el responsable de esa deuda ¿no?
Y el transmitente, despues de la venta y cuando el administrador le reclame las derramas pendientes, pues puede decir que el tiene un certificado a fecha tal en la que consta estar al corriente. En definitiva, el administrador/secretario "metió la pata" por no especificar en el certificado nada sobre las derramas ¿No?
"Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras"
Por lo que es el que transmite la propiedad el responsable de esa deuda ¿no?
Y el transmitente, despues de la venta y cuando el administrador le reclame las derramas pendientes, pues puede decir que el tiene un certificado a fecha tal en la que consta estar al corriente. En definitiva, el administrador/secretario "metió la pata" por no especificar en el certificado nada sobre las derramas ¿No?
¿quien paga las derramas pendientes cuando se vende un piso?
Si hay un acuerdo en Junta por el que se aprueba una derrama de 12 meses de 50 euros para cada vivienda y luego a los 3 meses se vende una vivienda. ¿Quien paga las derramas pendientes? ¿El nuevo propietario o el anterior?
El anterior presentó un certificado del administrador/secretario donde se hacia constar que el propietario no tenia deudas pendientes.
He leido en otras paginas opiniones dispares. Incluso que el administrador en el certificado deberia haber dejado constancia de que existia una derrama pendiente por tal concepto. Por lo cual entiendo que si el administrador "ha metido la pata" el es responsable. Por cierto el administrador/secretario redactó el certificado firmando él unicamente, no había firma del presidente (pensaba que el presidente tambien firmaba y se hacia responsable tambien de dicho certificado)
El anterior presentó un certificado del administrador/secretario donde se hacia constar que el propietario no tenia deudas pendientes.
He leido en otras paginas opiniones dispares. Incluso que el administrador en el certificado deberia haber dejado constancia de que existia una derrama pendiente por tal concepto. Por lo cual entiendo que si el administrador "ha metido la pata" el es responsable. Por cierto el administrador/secretario redactó el certificado firmando él unicamente, no había firma del presidente (pensaba que el presidente tambien firmaba y se hacia responsable tambien de dicho certificado)
