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¡Quien debe avisar al inquilino?
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¡quien debe avisar al inquilino?
En nuestro edificio tenemos que realizar forzosamente una obra de raparación de los pilares que lo sostienen,dado el mal estado de los mismos.Resulta que en los bajos hay dos locales alquilados que,claro,el inquilñno debe dejar libres porque es donde a va desarrollarse principalmente la obra ya que va a tener que llegarse hasta los cimientos.He de decír que el acuerdo para dichas obras fué tomado por unanimidad,incluso con el voto de la dueña de los locales.Mis preguntas son ?¿Quien debe comunicar al inquilino que debe dejar libres los locales mientras duren las obras, ¿la dueña?, ¿la comunidad?, con cuanto tiempo de antelación.
Verbalmente al inquilíno ya se le ha comunicado,pero contesta que él no sabe nada,que nadie le ha dicho nada,pero que,aún en el caso de que se le comunique que piensa pedír a la comunidad daños y perjuicios,pues tendrá que cerrar el negocio varios meses,enviar a los obreros al paro y no se cuantas cosas mas.
Yo pienso que éste es un problema que deben solucionar entre arrendadora y arrendatario,y que la comunidad está al margen.Asi piensan algunas personas que he consultado,pero,claro,sin la Ley en la mano.Yo apelo desde aquí a algún profesional del Derecho para que nos oriente un poco de como tenemos que actuar,aunque cualquier opinión será bienvenída.Muchisimas gracias.
Verbalmente al inquilíno ya se le ha comunicado,pero contesta que él no sabe nada,que nadie le ha dicho nada,pero que,aún en el caso de que se le comunique que piensa pedír a la comunidad daños y perjuicios,pues tendrá que cerrar el negocio varios meses,enviar a los obreros al paro y no se cuantas cosas mas.
Yo pienso que éste es un problema que deben solucionar entre arrendadora y arrendatario,y que la comunidad está al margen.Asi piensan algunas personas que he consultado,pero,claro,sin la Ley en la mano.Yo apelo desde aquí a algún profesional del Derecho para que nos oriente un poco de como tenemos que actuar,aunque cualquier opinión será bienvenída.Muchisimas gracias.
Se trata de una obra necesaria, puede que incluso exigida por el Ayuntamiento.
El art 30 LAU habilita al 21.2 del mismo cuerpo legal, que dice:
"Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente difereirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda" (en este caso local).
Si la obra durase más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda (en este caso local) de la que el arrendatario se vea privado"
El sentido común indica que la Comunidad debería comunicar las obras al inquilino a la mayor brevedad, para cubrir el supuesto de que la parte arrendadora no lo haga y para minimizar los evidentes daños que sufrirá.
Que luego el inquilino reclame daños a la Comunidad y al arrendador ?. Nada lo impide, pero es más delicada la posición del arrendador que la de la comunidad
El art 30 LAU habilita al 21.2 del mismo cuerpo legal, que dice:
"Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente difereirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda" (en este caso local).
Si la obra durase más de 20 días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda (en este caso local) de la que el arrendatario se vea privado"
El sentido común indica que la Comunidad debería comunicar las obras al inquilino a la mayor brevedad, para cubrir el supuesto de que la parte arrendadora no lo haga y para minimizar los evidentes daños que sufrirá.
Que luego el inquilino reclame daños a la Comunidad y al arrendador ?. Nada lo impide, pero es más delicada la posición del arrendador que la de la comunidad
En cualquier caso, tratandose de un tema estructural, se deberia haber iniciado expediente solicitando al Ayuntamiento la declracion de "ruina tecnica", (situacion en la que las reparaciones son inferiores al 50% del valor del edificio y solucionable tecnicamente), presentando para ello un informe pericial realizado por tecnico competente.
A la vista de esto, una vez acordada por el Ayuntamiento la declaracion de ruina tecnica, se dicta una orden de ejecucion y desalojo, la cual afecta tanto a propietarios como a inquilinos.
Salvo mejor opinion.
A la vista de esto, una vez acordada por el Ayuntamiento la declaracion de ruina tecnica, se dicta una orden de ejecucion y desalojo, la cual afecta tanto a propietarios como a inquilinos.
Salvo mejor opinion.
Yo no se la fecha exacta del contrato,pero ese negocio,siempe con el mismo inquilino,está abierto desde el año 1.974.En cuanto a solicitar ruina técnica que lleva consigo según decís el desalojo también de los vecínos de los pisos,desde luego la cosa no llega a esos extremos;el edificio no está a punto de caerse AHORA,pero las cosas hay que arreglarlas,estímo,cuando tienen solución,no cuando ya no la tienen.Si ésto no lo hacemos ahora,dentro de unos años 5,10,si que habrá ése peligro de ruina.
Nosotros le hemos comunicado a la dueña la fecha de inicio de las obras,para que se lo comunique al inquilíno;pero no tendriamos inconveniente en comunicarselo también a él,(aunque verbalmente ya se le ha dicho),si es que así lo exige la Ley.Una de mis preguntas también era de,si llegado la fecha de inicio de las obras,ese señor continua sin desalojar ¿que podemos hacer?,pues ya tenemos fecha del constructor que hará el trabajo.Agradezco vuestra ayuda.Queremos todos hacer las cosas dentro de la Ley.
Nosotros le hemos comunicado a la dueña la fecha de inicio de las obras,para que se lo comunique al inquilíno;pero no tendriamos inconveniente en comunicarselo también a él,(aunque verbalmente ya se le ha dicho),si es que así lo exige la Ley.Una de mis preguntas también era de,si llegado la fecha de inicio de las obras,ese señor continua sin desalojar ¿que podemos hacer?,pues ya tenemos fecha del constructor que hará el trabajo.Agradezco vuestra ayuda.Queremos todos hacer las cosas dentro de la Ley.
Independientemente de que el local esté arrendado o no, es obvio que si por el interés de la comunidad se causan unos perjuicios, ésta debe resarcirlos incluyendo el lucro cesante del negocio y las rentas dejadas de percibir por la propietaria del bajo que es quien por lo visto debe soportar las obras.
Corresponde a la propiedad informar al arrendatario aunque la comunidad hubiera hecho bien atendiendo las alegaciones del arendatario antes de disponer el inicio de las obras. Se hubieran podido evitar las sorpresas con las que muy probablemente se van a encontrar.
Corresponde a la propiedad informar al arrendatario aunque la comunidad hubiera hecho bien atendiendo las alegaciones del arendatario antes de disponer el inicio de las obras. Se hubieran podido evitar las sorpresas con las que muy probablemente se van a encontrar.
Gracias ATS por su opinión,pero no hay que olvidar que hubo una Genta General en la que también estaba la propietaria y su voto fué afirmativo a las obras y éstas claro que van en beneficio de la Comunidad,incluidos sus locales, y si resulta que hay que ír subiendo arreglando pilares hasta la terraza y a cada vecíno le pican una parte de su piso,habitación,comedor,etc,¿También puede pedírle daños y perjuicios a la Comunidad?.Y si yo,que vivo en el entresuelo,me tengo que mudar a un hotel porque mi enfermedad no aguanta los ruidos,¿la Comunidad me debe pagar el hotel?.Aquí hay algo que no me cuadra y lo resumo en la siguiente reflexión:
Una Comunidad acuerda por unanimidad la realización de unas obras para evitar que en el futuro sus pisos se derrumen y que se contrate al constructor y a un Arquitecto.Una vez hecho ésto,cada uno de ellos,o los que se consideran perjudicados se ponen a hacer reclamaciones por daños y perjuicios.¿Alguien lo entiende?
En cuanto a la comunicación de las obras,la dueña las sabía desde el primer momento y opíno que es ella la que debe comunicarselo a su inquilino.Nosotros como Comunidad no conocemos de nada a ése señor.Salvo mejor opinión.
Una Comunidad acuerda por unanimidad la realización de unas obras para evitar que en el futuro sus pisos se derrumen y que se contrate al constructor y a un Arquitecto.Una vez hecho ésto,cada uno de ellos,o los que se consideran perjudicados se ponen a hacer reclamaciones por daños y perjuicios.¿Alguien lo entiende?
En cuanto a la comunicación de las obras,la dueña las sabía desde el primer momento y opíno que es ella la que debe comunicarselo a su inquilino.Nosotros como Comunidad no conocemos de nada a ése señor.Salvo mejor opinión.
El que se produzcan unas mejoras a la comunidad y se apruebe su realización incluso por unanimidad no es una patente de corso que de licencia a causar perjuicios a terceros. Ni siquiera a los propios comuneros que deben contribuir de modo equitativo y por tanto deben compensar el perjuicio ocasionado a no ser que éste sea soportado igualmente por todos.
mi caso es parecido. soy propietario y arrendador de un local -bar-. se han tenido que realizar el cambio de cloacas, con caracter de urgencia, por estar practicamente obstruidas(hay personas que se creen que el inodoro es el cubo de la basura). El local, para que se realizara la obra, ha tenido que permanecer cerrado 4 dias. El arrendatario en ningun momento se ha dirigido a mi, para la reclamacion de daños estéticos y perdida de beneficios. Su peticion ha ido encaminada a la comunidad y esta lo remite a su compañia de seguros.
yo he consutado el tema con cuatros abogados y he aqui sus opiniones:
1º.- responsable comunidad. responsabilidad civil a terceros. Justificacion, por escrito, de la cantidad solicitada.
2.-justificacion de la cantidad solicitada. acreditar su lucro cesante. Por ley no tiene derecho a ninguna indemnización. Art. 30....21. ; y por la ley antigua del 64 no esta establecido.
3.-Comunidada -elemento comun-. Se paga su lucro cesante( lo que ha dejado de ganar no lo que ha dejado de ingresar). Como referencia el ultimo mes. libro y cuentas( no me tengo porque fiar)
4.- yo como arrendador.escrito al inquilino: imformamos de la obra y los dias que durara. Le descontaremos los dias que permanezca cerrado el negocio, de la renta mensual mas los daños economicos ocasionados por el cierre, previamente pactados de mutuo acuerdo. y despues escrito dirigido a la comunidad, donde reclamo el importe total que he tenido que desembolsar a causa de las obras.
Con todo ello, hasta que no reciba escrito no muevo ficha.
yo he consutado el tema con cuatros abogados y he aqui sus opiniones:
1º.- responsable comunidad. responsabilidad civil a terceros. Justificacion, por escrito, de la cantidad solicitada.
2.-justificacion de la cantidad solicitada. acreditar su lucro cesante. Por ley no tiene derecho a ninguna indemnización. Art. 30....21. ; y por la ley antigua del 64 no esta establecido.
3.-Comunidada -elemento comun-. Se paga su lucro cesante( lo que ha dejado de ganar no lo que ha dejado de ingresar). Como referencia el ultimo mes. libro y cuentas( no me tengo porque fiar)
4.- yo como arrendador.escrito al inquilino: imformamos de la obra y los dias que durara. Le descontaremos los dias que permanezca cerrado el negocio, de la renta mensual mas los daños economicos ocasionados por el cierre, previamente pactados de mutuo acuerdo. y despues escrito dirigido a la comunidad, donde reclamo el importe total que he tenido que desembolsar a causa de las obras.
Con todo ello, hasta que no reciba escrito no muevo ficha.
Me parece que Vd. quiere que le digan lo que le interesa oir. Ya ha habido varios foristas que le han puesto al corriente de que la comunidad no se saldrá de rositas si el inquilino les reclama. Eso será independientemente de la fecha del contrato. ¿Porué tiene tanto interés en saber circunstancias relativas al arrendamiento si ya ha sentenciado que eso es cosa de la arrendadora y el inquilino? ¿No será porque realmente sabe que deben indemnizar y quiere escurrir el bulto? Ya le vaticino que no le será posible si el inquilino les reclama.
Hola Lluvia Rojo. Teniendo en cuenta el tipo de contrato y la fecha de celebración del mismo coincido con la segunda opinión expresada por el forista PI: La LAU 1964 no establece indemnización para el arrendatario a causa de la realización de obras de conservación iniciadas a solicitud del arrendador. En mi opinión, las distintas soluciones acerca del pago o no del lucro cesante, de las renas mientras duren las obrasect.., es una cuestión que deben resolver Arrendador y Arrendatario.
Todo ello sin perjuicio del derecho perteneciente al Arrendador-Propietario que establece el art.9.1.c) LEY PROPIEDAD HORIZONTAL: c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Salvo mejor opinión. Un saludo
Todo ello sin perjuicio del derecho perteneciente al Arrendador-Propietario que establece el art.9.1.c) LEY PROPIEDAD HORIZONTAL: c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Salvo mejor opinión. Un saludo
UIsted hable cuando le pregunten.Yo me he dirigido al Sr.Jan,porqué quedo pendiente una respuesta suya,a falta de saber la fecha de arrendamiento.De todas formas,gracias por su tiempo.En cuanto a su opinión es muy respetable,pero otras opinan lo contrario y los Jueces saben quien va de "listíllo",y quien va de buena fé y forzado por las circunstancias.Así que no asesore tan a la ligera en un asunto tan importante.La última palabra la tendrán los jueces.
Abundando en lo que le dice JAN,sore el artículo en que dice que está obligada a consentít en su local las obras necesasrias...........,teniendo derecho a que la Comunidad le rezarza por los daños y perjuicios,quiero decír que, en éste caso,por lo que veo aparte de que es una obra necesaria (no de embellecimiento caprichoso), que,cuando esté acabada le habran dejado a la señora unos locales como nuevos,pilares nuevos,todo pintado,suelo nuevo,techos nuevos,tuberias nuevas,etc.,¿Que clase de daños y perjucios puede pedír.Habría que tener morro para hacerlo,cuando seguro que desde 1.974,según he leido que lo alquiló,no ha hecho absolutamente nada por su conservación.E smi opinión y de sentido común,y creo que llevando las cosas al terreno legal,no tiene nada que hacer ésta señora arrendataria.
Hola DICK. Los perjuicios a los que me refería en mi post anterior derivarían de la posible suspensión del contrato de arrendamiento del local( el arrendatario dejará de pagar la renta hasta la finalización de las obras) y, quizás amparándose en el Código Civil( el arrendatario), del lucro cesante( lo que deje de percibir mientras duren las obras) que exigiría al arrendador.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Efectivamente, los tiros van por dice dice Jan. En principio no sabemos cómo está el local y no hay que olvidar que allí hay un negocio por lo que no sería de extrañar que se mantenga en condiciones adecuadas. En segundo lugar, estamos hablando de indemnizar por los perjuicios "reales" que habría que cuantificar, valorar y compensar si cabe. Es obvio que si no hay perjuicio no cabe indemnización. La propietaria percibe unas rentas que no cobrará mientras dure la ejecución de las obras y el arrendatario tampoco podrá desarrollar su negocio y quizá afrontar gastos que pueden ser importantes: salarios o despidos de personal, traslado y almacenaje de maquinaria y/o enseres, gastos financieros, etc. Mientras que el saneamiento de la finca beneficia a toda la comunidad no es aceptable que la carga no sea soportada de modo proporcional entre todos los comuneros. Por último señalar que el que el arrendatario decida dirigir su reclamación al arrendador no excluye que éste a su vez lo reclame a la comunidad. No importa que el local esté o no arrendado igualmente sucedería si el negocio se ejerciera por el propietario. Me parece que es cosa de sentido común y por supuesto la leyes no disponen otra cosa.
