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Que pais mas güay: justiprecio y valor mercado
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Que pais mas güay: justiprecio y valor mercado
A ver como se como esto?.
Ha sigo nombrado un urbanizador para desarrollar un PAI en suelo rustico. El precio de los terrenos ha subido hasta llegar a 45 Euros/m2. No obstante, fuentes consultadas en el Ayuntamiento me indican que si no vendo pueden expropiar a un precio mucho más bajo.
El justiprecio no tiene en cuenta el valor de mercado?.
Gracias.
Ha sigo nombrado un urbanizador para desarrollar un PAI en suelo rustico. El precio de los terrenos ha subido hasta llegar a 45 Euros/m2. No obstante, fuentes consultadas en el Ayuntamiento me indican que si no vendo pueden expropiar a un precio mucho más bajo.
El justiprecio no tiene en cuenta el valor de mercado?.
Gracias.
Ruper, yo creo que la figura del agente urbaniazador es necesaria y aunque puede que debiese estar mejor regulada para evitar el amigismo de los ayuntamientos (tal vez lo que haya que legislar mas es la administracion de regimen local), entiendo que esta pensado para los supuestos en que un sector por falta de iniciativa, ya sea por desconocimiento o por especulacion ( que es lo normal) no se desarrolle, si se cumplieran los cuatrienios habria mucha mas oferta de suelo urbanizado y por tanto de viviendas y si la oferta sube los beneficiados los demandantes ya que el presio baja. Un saludo
Bueno, la cuestión esta precisamente en lo que se considere como "precio de mercado".
Es decir, yo puedo aportar documentación de compraventas de vecinos por 45 Eur/m2. Es tambien el precio que se paga antes de que haya algun desarrollo. Por tanto, este es el valor de mercado, no?.
Por otro lado, si no se hubiese anunciado el PAI el precio medio sería 5 Eur/m2.
El coste de urbanización se calcula en unos 120 Eur/m2. Y el precio final ya urbanizado se estima que alcanzará los 360 Eur/m2.
Cual sería, pues, el valor de mercado (justiprecio)?.
Gracias
Es decir, yo puedo aportar documentación de compraventas de vecinos por 45 Eur/m2. Es tambien el precio que se paga antes de que haya algun desarrollo. Por tanto, este es el valor de mercado, no?.
Por otro lado, si no se hubiese anunciado el PAI el precio medio sería 5 Eur/m2.
El coste de urbanización se calcula en unos 120 Eur/m2. Y el precio final ya urbanizado se estima que alcanzará los 360 Eur/m2.
Cual sería, pues, el valor de mercado (justiprecio)?.
Gracias
Vamos a examinar los aspectos más interesantes de la incidencia de la nueva Ley sobre régimen del Suelo y Valoraciones, de 13 de abril de 1998 (en adelante, LSV), en relación con la expropiación forzosa.
Dicha Ley contiene dos títulos de interés para la expropiación forzosa: el título III, de las valoraciones, que, en cuanto al suelo, es, como veremos, aplicable a cualesquiera expropiaciones, y el título IV, de las expropiaciones, que se limita a las llevadas a cabo por razón de la normativa urbanística. A ambos me referiré por separado.
La LSV mantiene la aplicación de las normas de valoración del suelo "cualquiera que sea la finalidad que la motive [la expropiación] y la legislación urbanística o de otro carácter, que la legitime" (art. 23 I). Asimismo, el art. 25 de la nueva Ley establece que "el suelo se valorará ... en la forma establecida en los artículos siguientes" y el art. 36 (ya sólo para las expropiaciones urbanísticas) dispone que "el justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinará conforme a lo establecido en el título III de la presente Ley ...".
De este modo, en lo que concierne al suelo, no son aplicables las normas valorativas de la LEF sino las normas objetivas de la legislación urbanística.
En cuanto a la fecha a la que debe ir referida la valoración de los bienes, el art. 24 LSV (que reproduce el art. 136 del Reglamento de Gestión Urbanística) establece que "las valoraciones se entenderán referidas: a) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta".
art. 25 LSV, ordena, bajo la rúbrica de "criterio general de valoración", que "el suelo se valorará según su clase y situación, en la forma establecida en los artículos siguientes", esto es, se suprime la mención a que el valor sea real.
A tenor de los artículos que siguen a este criterio general del art. 25, la reforma es importante en relación con el suelo no urbanizable, en el que podrá aplicarse un valor de mercado deducido de transacciones de fincas análogas (art. 26),
Fuera del caso del suelo urbanizable no incluido en ámbito alguno o respecto del cual el planeamiento no establezca condiciones para su desarrollo, en el suelo urbanizable y también en el suelo urbano, la LSV mantiene un sistema de valoración semejante al anteriormente vigente, aunque tal vez más simple, consistente en aplicar al aprovechamiento urbanístico (del que se detrae una cesión máxima del 10%) el valor básico de repercusión, fijado por el Catastro, salvo que ese valor no exista o haya perdido vigencia, en cuyo caso el valor de repercusión será el obtenido por el método residual.
Cuando no sea de aplicación esta última salvedad, seguiremos sin atender a valores reales, puesto que no es cierto, como pretende la exposición de motivos de la LSV, que "el valor básico de repercusión ... recogido en las ponencias catastrales ... refleja los valores de mercado"
un saludo
Dicha Ley contiene dos títulos de interés para la expropiación forzosa: el título III, de las valoraciones, que, en cuanto al suelo, es, como veremos, aplicable a cualesquiera expropiaciones, y el título IV, de las expropiaciones, que se limita a las llevadas a cabo por razón de la normativa urbanística. A ambos me referiré por separado.
La LSV mantiene la aplicación de las normas de valoración del suelo "cualquiera que sea la finalidad que la motive [la expropiación] y la legislación urbanística o de otro carácter, que la legitime" (art. 23 I). Asimismo, el art. 25 de la nueva Ley establece que "el suelo se valorará ... en la forma establecida en los artículos siguientes" y el art. 36 (ya sólo para las expropiaciones urbanísticas) dispone que "el justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinará conforme a lo establecido en el título III de la presente Ley ...".
De este modo, en lo que concierne al suelo, no son aplicables las normas valorativas de la LEF sino las normas objetivas de la legislación urbanística.
En cuanto a la fecha a la que debe ir referida la valoración de los bienes, el art. 24 LSV (que reproduce el art. 136 del Reglamento de Gestión Urbanística) establece que "las valoraciones se entenderán referidas: a) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta".
art. 25 LSV, ordena, bajo la rúbrica de "criterio general de valoración", que "el suelo se valorará según su clase y situación, en la forma establecida en los artículos siguientes", esto es, se suprime la mención a que el valor sea real.
A tenor de los artículos que siguen a este criterio general del art. 25, la reforma es importante en relación con el suelo no urbanizable, en el que podrá aplicarse un valor de mercado deducido de transacciones de fincas análogas (art. 26),
Fuera del caso del suelo urbanizable no incluido en ámbito alguno o respecto del cual el planeamiento no establezca condiciones para su desarrollo, en el suelo urbanizable y también en el suelo urbano, la LSV mantiene un sistema de valoración semejante al anteriormente vigente, aunque tal vez más simple, consistente en aplicar al aprovechamiento urbanístico (del que se detrae una cesión máxima del 10%) el valor básico de repercusión, fijado por el Catastro, salvo que ese valor no exista o haya perdido vigencia, en cuyo caso el valor de repercusión será el obtenido por el método residual.
Cuando no sea de aplicación esta última salvedad, seguiremos sin atender a valores reales, puesto que no es cierto, como pretende la exposición de motivos de la LSV, que "el valor básico de repercusión ... recogido en las ponencias catastrales ... refleja los valores de mercado"
un saludo
