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Que metros se tienen en cuanta para licencia de obra
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Que metros se tienen en cuanta para licencia de obra
Buenos Dias.
El motivo de mi mensaje se debe a la falta de informacion clara de urbanismo, arquitectos, aparejadores, etc..., y ademas cada uno te dice una cosa, y no solo entre los distintos organismos, sino entre los mismos arquitectos cada uno dice una cosa ( mejorando lo presente ), hablo de mi experiencia personal, no quiero generalizar, pero en mi caso entre unos y otros, me tienen dando vueltas 3 años. me compre la parcela porque un arquitecto me dijo que podia hacer agupacion lineal, ya que la parcela es urbanizable especial tiene todos los servicios pero la parcela es de 2400 metros y se necesitan 2750 metros para construir, pero parace ser que con la agrupacion lineal se solucionaba esto ( segun el arquitecto ) , bueno pues resulta que no, despues otro me dice que con los metros de la escritura podia hacer un exceso de cabida, luego me dice que no, ahora otro arquitecto me dice que si puedo pero que los metros que salen en el catastro 2150 no me valen para hacer el exceso de cavida, pero entonces que metros valen escritura, catastro, medicion topografo, ¿?, con los metros que tengo reales si me valdria, pero no se aclaran entre el aparejador y el arquitecto, ahora dicen que tengo que medir la parcela y hacer un excrito al catastro, ¿?, me tienen mareado, y bueno de ubanismo ni hablamos, a ver si alguien me puede ayudar y aclararme todo esto, lo agradeceria, estoy muy cansado de todo esto.
El motivo de mi mensaje se debe a la falta de informacion clara de urbanismo, arquitectos, aparejadores, etc..., y ademas cada uno te dice una cosa, y no solo entre los distintos organismos, sino entre los mismos arquitectos cada uno dice una cosa ( mejorando lo presente ), hablo de mi experiencia personal, no quiero generalizar, pero en mi caso entre unos y otros, me tienen dando vueltas 3 años. me compre la parcela porque un arquitecto me dijo que podia hacer agupacion lineal, ya que la parcela es urbanizable especial tiene todos los servicios pero la parcela es de 2400 metros y se necesitan 2750 metros para construir, pero parace ser que con la agrupacion lineal se solucionaba esto ( segun el arquitecto ) , bueno pues resulta que no, despues otro me dice que con los metros de la escritura podia hacer un exceso de cabida, luego me dice que no, ahora otro arquitecto me dice que si puedo pero que los metros que salen en el catastro 2150 no me valen para hacer el exceso de cavida, pero entonces que metros valen escritura, catastro, medicion topografo, ¿?, con los metros que tengo reales si me valdria, pero no se aclaran entre el aparejador y el arquitecto, ahora dicen que tengo que medir la parcela y hacer un excrito al catastro, ¿?, me tienen mareado, y bueno de ubanismo ni hablamos, a ver si alguien me puede ayudar y aclararme todo esto, lo agradeceria, estoy muy cansado de todo esto.
el tema es simple y complejo a la vez:
- no sé lo que significa "urbanizable especial", ni lo que significa "agrupación lineal", y no por ello considero que "no sé nada de urbanismo", sino que ambas expresiones, de ser precisas, vendrán definidas en el planeamiento de ese municipio ... por lo que tampoco me importa entrar a si es urbanizable o urbana, porque me parece entender que con 2750 m2 de ese suelo se puede construir en la tipología de lo que ahí se dice agrupación lineal
1.- hay que ver si el planeamiento, donde fija la dimensión de la parcela mínima, habla de superficie bruta o habla de superficie neta, porque la bruta será la dimensión real de la propiedad en derecho, y la neta será la resultante tras deducir las cesiones (si las hubiere) ... y a esa superficie, a la considerada por el planeamiento, sea la bruta o sea la neta, para entendernos la llamaremos "superficie computable"
2.- conviene conocer la dimensión real de la parcela, mediante levantamiento taquimétrico e independientemente de lo que indique el catastro
3.- si la superficie bruta comprobada es diferente de la catastral, se debe solicitar la modificación de los datos catastrales en base a ese levantamiento taquimétrico ... y lo ideal sería que ese levantamiento, y esa solicitud, incluyera la dimensión y la firma de las parcelas lindantes ... porque en otro caso muy probablemente catastro convoque a los lindantes de modo previo a resolver, y eso lleva tiempo
4.- resuelto eso, con el mismo plano se va al notario para la modificación de la superficie escriturada, y, adjuntando la nueva certificación catastral, se lleva esa escritura modificada al registro de la propiedad
5.- si la superficie computable, sea la bruta o la neta, es mayor de esos 2750 m2, se encarga el proyecto con el que solicitar y obtener la licencia
ahora vienen las recomendaciones:
- la ejecución de los puntos 2 a 4 se considera conveniente, por diferentes motivos, si se tiene la sospecha de que la dimensión real de la parcela difiere de la escriturada, tanto sea en más como sea en menos.
- es posible que, si el objetivo claro es la obtención de la licencia indicada en el punto 5, algún técnico estuviera dispuesto a efectuar la medición indicada en el punto 2 "con una cierta tolerancia", y que eso fuera suficiente para modificar la superficie documental a "la conveniente" ... y que por gracia de esa "tolerancia", por la superficie documental y no por la superficie real, se alcanzase esa licencia ... pero eso sería una trampa, y aunque las trampas pueden funcionar durante mucho tiempo, más que nuestra vida, también pueden ser descubiertas ... y las consecuencias no sólo las pagaría quien ha medido erróneamente, sino fundamentalmente el propietario de la parcela
- si la dimensión computable es ligeramente inferior a la dimensión conveniente, menos de un 10%, es posible que puedan darse los pasos 3 y 4 con una simple manifestación, sin medición, pero sería igualmente una trampa y conllevaría los mismos riesgos
- no sé lo que significa "urbanizable especial", ni lo que significa "agrupación lineal", y no por ello considero que "no sé nada de urbanismo", sino que ambas expresiones, de ser precisas, vendrán definidas en el planeamiento de ese municipio ... por lo que tampoco me importa entrar a si es urbanizable o urbana, porque me parece entender que con 2750 m2 de ese suelo se puede construir en la tipología de lo que ahí se dice agrupación lineal
1.- hay que ver si el planeamiento, donde fija la dimensión de la parcela mínima, habla de superficie bruta o habla de superficie neta, porque la bruta será la dimensión real de la propiedad en derecho, y la neta será la resultante tras deducir las cesiones (si las hubiere) ... y a esa superficie, a la considerada por el planeamiento, sea la bruta o sea la neta, para entendernos la llamaremos "superficie computable"
2.- conviene conocer la dimensión real de la parcela, mediante levantamiento taquimétrico e independientemente de lo que indique el catastro
3.- si la superficie bruta comprobada es diferente de la catastral, se debe solicitar la modificación de los datos catastrales en base a ese levantamiento taquimétrico ... y lo ideal sería que ese levantamiento, y esa solicitud, incluyera la dimensión y la firma de las parcelas lindantes ... porque en otro caso muy probablemente catastro convoque a los lindantes de modo previo a resolver, y eso lleva tiempo
4.- resuelto eso, con el mismo plano se va al notario para la modificación de la superficie escriturada, y, adjuntando la nueva certificación catastral, se lleva esa escritura modificada al registro de la propiedad
5.- si la superficie computable, sea la bruta o la neta, es mayor de esos 2750 m2, se encarga el proyecto con el que solicitar y obtener la licencia
ahora vienen las recomendaciones:
- la ejecución de los puntos 2 a 4 se considera conveniente, por diferentes motivos, si se tiene la sospecha de que la dimensión real de la parcela difiere de la escriturada, tanto sea en más como sea en menos.
- es posible que, si el objetivo claro es la obtención de la licencia indicada en el punto 5, algún técnico estuviera dispuesto a efectuar la medición indicada en el punto 2 "con una cierta tolerancia", y que eso fuera suficiente para modificar la superficie documental a "la conveniente" ... y que por gracia de esa "tolerancia", por la superficie documental y no por la superficie real, se alcanzase esa licencia ... pero eso sería una trampa, y aunque las trampas pueden funcionar durante mucho tiempo, más que nuestra vida, también pueden ser descubiertas ... y las consecuencias no sólo las pagaría quien ha medido erróneamente, sino fundamentalmente el propietario de la parcela
- si la dimensión computable es ligeramente inferior a la dimensión conveniente, menos de un 10%, es posible que puedan darse los pasos 3 y 4 con una simple manifestación, sin medición, pero sería igualmente una trampa y conllevaría los mismos riesgos
antes de nada gracias por dedicarme tu timpo.
todo lo que comentas esta muy bien, pero creo entender que entonces los metros que se tienen en cuenta para la licencia es la documental, es decir la que presentamos con la licencia ( no se que documentacion es ), por lo tanto si se creen lo que les entregas, o no difiere mucho de la realidad lo aceptan, imagino que no sera tan sencillo como lo que yo expongo, ¿pero es esa la idea?.
Ante todo me gustaria decir que mi idea desde los inicios ha sido hacerlo todo legal, y por eso sigo dando vueltas a este asunto, porque ya podia habermela hecho ilegalmente, esta parcela la compre porque desde urbanismo y arquitectos me lo pusieron todo muy bonito con la agrupacion lineal ( dotas al camino de servicios, lo convierten en agrupacion y puedes construir a partir de los 1500 ) pero cuando fuy a pedirlo me dijeron que eso ya no se hacia, imaginad la cara de tonto, tengo vecinos que si lo hicieron asi, ahora me encuentro con una parcela dotada de todos los servicios y sin poder construir, la unica solucion que tengo segun me comentan es esta, la de el exceso de cabida.
todo lo que comentas esta muy bien, pero creo entender que entonces los metros que se tienen en cuenta para la licencia es la documental, es decir la que presentamos con la licencia ( no se que documentacion es ), por lo tanto si se creen lo que les entregas, o no difiere mucho de la realidad lo aceptan, imagino que no sera tan sencillo como lo que yo expongo, ¿pero es esa la idea?.
Ante todo me gustaria decir que mi idea desde los inicios ha sido hacerlo todo legal, y por eso sigo dando vueltas a este asunto, porque ya podia habermela hecho ilegalmente, esta parcela la compre porque desde urbanismo y arquitectos me lo pusieron todo muy bonito con la agrupacion lineal ( dotas al camino de servicios, lo convierten en agrupacion y puedes construir a partir de los 1500 ) pero cuando fuy a pedirlo me dijeron que eso ya no se hacia, imaginad la cara de tonto, tengo vecinos que si lo hicieron asi, ahora me encuentro con una parcela dotada de todos los servicios y sin poder construir, la unica solucion que tengo segun me comentan es esta, la de el exceso de cabida.
inicialmente los metros que se tienen en cuenta para la licencia son los que constan en el proyecto, porque a lo que se concede licencia es a la obra indicada en el proyecto
si el proyecto indica 2.790 m2, en principio son 2.790, porque lo firma el arquitecto ... y en la mayor parte de los ayuntamientos de España nadie se para a comprobarlo
lo más grave no sería que en el ayuntamiento observasen el error, lo que es bastante fácil, al margen de la escritura, con la cartografía actual y el apoyo de las imágenes de satélite ... porque el único problema sería que no te concederían licencia
el problema de verdad sería si, obtenida la licencia y con la obra acabada, o casi acabada, alguien sospecha y está dispuesto a hacer lo necesario para conseguir la anulación de la licencia
en general, el mundo es de los atrevidos
otra cosa es que algunos atrevidos son los que llevan los mayores golpes
si el proyecto indica 2.790 m2, en principio son 2.790, porque lo firma el arquitecto ... y en la mayor parte de los ayuntamientos de España nadie se para a comprobarlo
lo más grave no sería que en el ayuntamiento observasen el error, lo que es bastante fácil, al margen de la escritura, con la cartografía actual y el apoyo de las imágenes de satélite ... porque el único problema sería que no te concederían licencia
el problema de verdad sería si, obtenida la licencia y con la obra acabada, o casi acabada, alguien sospecha y está dispuesto a hacer lo necesario para conseguir la anulación de la licencia
en general, el mundo es de los atrevidos
otra cosa es que algunos atrevidos son los que llevan los mayores golpes
gracias veo.
dos ultimas preguntas.
1 - ¿ a que te refieres con levantamiento taquimétrico?
2 - Si no tuviera otra alternativa que hacerlo ilegalmente, ¿que riesgos estaria corrieno ya que la parcela es urbanizable, con todos los servicios, rodeada de casas legales en las mismas circustancias, en zona urbana, etc... ? todo el mundo me dice que no pasaria nada , que como mucho una multa, ¿que opinas?
dos ultimas preguntas.
1 - ¿ a que te refieres con levantamiento taquimétrico?
2 - Si no tuviera otra alternativa que hacerlo ilegalmente, ¿que riesgos estaria corrieno ya que la parcela es urbanizable, con todos los servicios, rodeada de casas legales en las mismas circustancias, en zona urbana, etc... ? todo el mundo me dice que no pasaria nada , que como mucho una multa, ¿que opinas?
1.- un levantamiento taquimétrico es un plano, y una medición, realizada con un taquímetro. El taquímetro, también llamado teodolito o estación, es un aparato usado en topografía que mide distancia y posición relativa a un punto, de manera que, midiendo distancias y posiciones relativas a muchos puntos (fundamentalmente a los lindes), se obtiene el plano. Hoy los taquímetros son aparatos digitales con medición láser, muy precisos, y que incluso pueden ser atendidos por una sola persona, archivando los datos de cada punto en una libreta electrónica. Antiguamente eran necesarias dos personas, una en el taquímetro y otra con una barra escalada (se llama "mira"). Es la forma de medición más precisa, y de ahí su presunción de veracidad ... pero eso no significa que necesariamente sea veraz, ya que la veracidad de cualquier documento es proporcional al crédito depositado en quien lo firma. Lo que sí es verdad es que la posible diferencia de cualquier distancia entre dos levantamientos taquimétricos digitales bien realizados en ningún caso debiera superar los 3 centímetros, y esos 3 centímetros corresponderán a la precisión con la que se ha definido el punto a medir, y no con el error del aparato.
2.- aquí hemos de volver a lo que no he considerado relevante en mi primera respuesta, y es el hecho de que la calificación del suelo sea "urbanizable" o sea "urbano". Un suelo urbanizable es rústico en tanto no se convierta en urbano, y el paso a urbano es a través del desarrollo del planeamiento, con plan parcial (a veces con proyecto de sectorización), proyecto de urbanización y de reparcelación (o equidistribución).
¿qué puede pasar si construyes con licencia? aunque haya sido obtenida con un plano trampeado ... pues lo normal es que no pase nada si no es algo "cantoso"
¿qué puede pasar si construyes sin licencia? ... pues que la obra es ilegal, y que debe conllevar sanción y orden de demolición ... pero eso sólo está en manos de quien puede provocarlo (ayuntamiento, comunidad, o cualquier vecino dispuesto a hacer lo necesario para conseguirlo) ... y también es verdad que muchas de las obras declaradas ilegales, incluso con orden de demolición, no llegan a ser demolidas
en cualquier caso has de pensar que cada día que pasa es más difícil actuar a la torera e impunemente, que en lo que ayer se transigía mañana no podrá hacerse, que la presión social y política es mayor cada día, que poco a poco se va inculcando la necesidad de respetar las normas
¿podría, en uno y otro caso, y con tiempo, pasar a ser legal? ... pues sí, podría, pero eso es futurología
como te he dicho:
en general, el mundo es de los atrevidos
otra cosa es que algunos atrevidos son los que llevan los mayores golpes
2.- aquí hemos de volver a lo que no he considerado relevante en mi primera respuesta, y es el hecho de que la calificación del suelo sea "urbanizable" o sea "urbano". Un suelo urbanizable es rústico en tanto no se convierta en urbano, y el paso a urbano es a través del desarrollo del planeamiento, con plan parcial (a veces con proyecto de sectorización), proyecto de urbanización y de reparcelación (o equidistribución).
¿qué puede pasar si construyes con licencia? aunque haya sido obtenida con un plano trampeado ... pues lo normal es que no pase nada si no es algo "cantoso"
¿qué puede pasar si construyes sin licencia? ... pues que la obra es ilegal, y que debe conllevar sanción y orden de demolición ... pero eso sólo está en manos de quien puede provocarlo (ayuntamiento, comunidad, o cualquier vecino dispuesto a hacer lo necesario para conseguirlo) ... y también es verdad que muchas de las obras declaradas ilegales, incluso con orden de demolición, no llegan a ser demolidas
en cualquier caso has de pensar que cada día que pasa es más difícil actuar a la torera e impunemente, que en lo que ayer se transigía mañana no podrá hacerse, que la presión social y política es mayor cada día, que poco a poco se va inculcando la necesidad de respetar las normas
¿podría, en uno y otro caso, y con tiempo, pasar a ser legal? ... pues sí, podría, pero eso es futurología
como te he dicho:
en general, el mundo es de los atrevidos
otra cosa es que algunos atrevidos son los que llevan los mayores golpes
