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Qué lío con la subida de los nuevos alquileres
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Qué lío con la subida de los nuevos alquileres
Hola a todos
Tengo inquilinos con contrato de 30 enero 2019 informados por burofax en julio 2024 de que no renovaría contrato.
Durante este tiempo no me ha dicho nada hasta el sábado (anteayer) que me dijo que no se iban de la casa porque se ha quedado sin trabajo y ahora ya no se le puede echar y que tiene derecho a quedarse por vulnerabilidad.
El abogado del seguro de casa me dice que es así, que le he de aguantar 2 años más (son muy problemáticos).
Primero de todo, ¿en serio he de aguantarme hasta el 2027?
Segundo, si no tengo más remedio que aguantarlos ¿la subida es por el IPC o por el nuevo índice?
Muchas gracias por la ayuda que me podáis dar.
Tengo inquilinos con contrato de 30 enero 2019 informados por burofax en julio 2024 de que no renovaría contrato.
Durante este tiempo no me ha dicho nada hasta el sábado (anteayer) que me dijo que no se iban de la casa porque se ha quedado sin trabajo y ahora ya no se le puede echar y que tiene derecho a quedarse por vulnerabilidad.
El abogado del seguro de casa me dice que es así, que le he de aguantar 2 años más (son muy problemáticos).
Primero de todo, ¿en serio he de aguantarme hasta el 2027?
Segundo, si no tengo más remedio que aguantarlos ¿la subida es por el IPC o por el nuevo índice?
Muchas gracias por la ayuda que me podáis dar.
Hay prórorgas forzosas en el art. 10 LAU para perosnas vulnerables pero no son de aplicación a este caso.
Con todas las reservas que supone no tener en mi mano el contrato, su arrendamiento de enero del 2019 -y por tanto anterior a la reforma de marzo del 19, lo que puede haber provocado el malentendido de su abogado- se concertó por un año, con derecho a prórrogas obligatorias hasta alcanzar los tres años, y luego un año más de prorroga tácita (ver el texto del art. 9 LAU y el 10 LAU anterior a la reforma).
Y por ello el contrato finalizó el 29 de enero del 2023. En esa fecha el contrato entró en lo que se concoe como "tácita reconducción", que puede ser por mensualidades o por anualidades según estuviese redactado el contrato.
Es indudable por tanto que su requerimiento de julio del 2024 para finalizar al relación arrendaticia es válido. Y puede usted interponer la correspondiente demanda de resolución por final del plazo.
Lo que sí es posible es que una vez interpuesta la demanda en incluso recaída sentencia y acordado el lanzamiento, el mismo se suspenda hasta el 31-12-2025: véase al respecto el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, art. 90.
NO confundir con el El Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo, que prorroga cuatro años adicionales las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protección de los colectivos vulnerables en EJECUCIONES HIPOTECARIAS. No es su caso.
Y tenga en cuenta dos cosas:
Solamente si inteprone usted demanda podrá el inquilino alegar y acreditar su vulnerabilidad: sin demanda, no hay nada, tan sólo un particular, usted, que soporta una situación que no le conviene. Y recuerde: usted también puede oponer su propia vulnerabilidad.
Solamente con la suspensión de un proceso en curso podrá usted solicitar las indemnizaciones al arrendador previstas en el Real Decreto-ley 37/2020 de 22 de diciembre. Sin demanda, no hay indemnización.
Conclusión: demande, y cuanto antes.
¿Sigue pagando o ha dejado de pagar la renta?
Con todas las reservas que supone no tener en mi mano el contrato, su arrendamiento de enero del 2019 -y por tanto anterior a la reforma de marzo del 19, lo que puede haber provocado el malentendido de su abogado- se concertó por un año, con derecho a prórrogas obligatorias hasta alcanzar los tres años, y luego un año más de prorroga tácita (ver el texto del art. 9 LAU y el 10 LAU anterior a la reforma).
Y por ello el contrato finalizó el 29 de enero del 2023. En esa fecha el contrato entró en lo que se concoe como "tácita reconducción", que puede ser por mensualidades o por anualidades según estuviese redactado el contrato.
Es indudable por tanto que su requerimiento de julio del 2024 para finalizar al relación arrendaticia es válido. Y puede usted interponer la correspondiente demanda de resolución por final del plazo.
Lo que sí es posible es que una vez interpuesta la demanda en incluso recaída sentencia y acordado el lanzamiento, el mismo se suspenda hasta el 31-12-2025: véase al respecto el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, art. 90.
NO confundir con el El Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo, que prorroga cuatro años adicionales las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protección de los colectivos vulnerables en EJECUCIONES HIPOTECARIAS. No es su caso.
Y tenga en cuenta dos cosas:
Solamente si inteprone usted demanda podrá el inquilino alegar y acreditar su vulnerabilidad: sin demanda, no hay nada, tan sólo un particular, usted, que soporta una situación que no le conviene. Y recuerde: usted también puede oponer su propia vulnerabilidad.
Solamente con la suspensión de un proceso en curso podrá usted solicitar las indemnizaciones al arrendador previstas en el Real Decreto-ley 37/2020 de 22 de diciembre. Sin demanda, no hay indemnización.
Conclusión: demande, y cuanto antes.
¿Sigue pagando o ha dejado de pagar la renta?
Hola Hoplon,
Gracias por estar ahí.
Van pagando pero con retrasos y con intentos de evitar las subidas anuales.
Cuando han dejado de pagar, he pedido al abogado del seguro que interpusiese demanda pero en cuanto les llega se ponen al día y ahora ya no se retrasan casi nunca.
Además, de los 4 titulares del contrato, sólo uno vive en la casa (los otros están desaparecidos) y el que hay se dedica a alquilar las habitaciones a pesar de que en el contrato se especificó que quedaba prohibido. Sé que esto es difícil de demostrar.
Los vecinos colindantes están hartos de los escándalos y como la fila de casas son comunidad de propietarios, les han enviado burofax, llamado a la policía por las fiestas, etc.. pero nada cambia.
Gracias por estar ahí.
Van pagando pero con retrasos y con intentos de evitar las subidas anuales.
Cuando han dejado de pagar, he pedido al abogado del seguro que interpusiese demanda pero en cuanto les llega se ponen al día y ahora ya no se retrasan casi nunca.
Además, de los 4 titulares del contrato, sólo uno vive en la casa (los otros están desaparecidos) y el que hay se dedica a alquilar las habitaciones a pesar de que en el contrato se especificó que quedaba prohibido. Sé que esto es difícil de demostrar.
Los vecinos colindantes están hartos de los escándalos y como la fila de casas son comunidad de propietarios, les han enviado burofax, llamado a la policía por las fiestas, etc.. pero nada cambia.
@laurapou: si nos dice que 3 inquilinos se han ido y que el que se queda subarrienda habitaciones es muy posible que pueda echar a los que siguen dentro a pesar de que puedan ser vulnerables. Lo digo porque la vulnerabilidad viene regulada en el art. 1 RDL 11/2020, a cuyo tenor:
"Artículo 1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2025, en todos los juicios verbales que versen SOBRE RECLAMACIONES DE RENTA O CANTIDADES DEBIDAS POR EL ARRENDATARIO O LA EXPIRACIÓN DEL PLAZO DE DURACIÓN DE CONTRATOS suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva."
Es decir, que puede ser declarados vulnerables dentro de un procedimiento de desahucio por falta de pago o expiración del plazo PERO NO UN PROCEDIMIENTO DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR SUBARRIENDO INCONSENTIDO. Si se subarrienda estando prohibido por el contrato se produce una situacion mediante la que se puede echar al inquilino y no podría declararse vulnerable porque no es ni por falta de pago ni por expiracion del plazo.
A ver qué opina Hoplon de esto.
"Artículo 1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2025, en todos los juicios verbales que versen SOBRE RECLAMACIONES DE RENTA O CANTIDADES DEBIDAS POR EL ARRENDATARIO O LA EXPIRACIÓN DEL PLAZO DE DURACIÓN DE CONTRATOS suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva."
Es decir, que puede ser declarados vulnerables dentro de un procedimiento de desahucio por falta de pago o expiración del plazo PERO NO UN PROCEDIMIENTO DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR SUBARRIENDO INCONSENTIDO. Si se subarrienda estando prohibido por el contrato se produce una situacion mediante la que se puede echar al inquilino y no podría declararse vulnerable porque no es ni por falta de pago ni por expiracion del plazo.
A ver qué opina Hoplon de esto.
leonjbr, gracias por responder!
Es el contrato de un inmueble a 3 adultos y los 3 son los titulares del contrato.
No es alquiler por habitaciones.
Del contrato, y de todo, se encargó una inmobiliaria (que se desentendió de todo al primer problema) pero leído el contrato, no se especifica que sean solidarios sólo que ellos 3 son la parte arrendataria.
El chico que queda en la casa hasta se ha ido del trabajo para pedir ayudas (comida, transporte, alquiler...) para que se le considere en vulnerabilidad y la mayoría de personas a las que realquila las habitaciones no tienen papeles. El problema es como demostrar eso.
Esta persona es morosa en la compañía de la luz, del agua, del gas y allí donde fuere que aparezca su nombre.
Es el contrato de un inmueble a 3 adultos y los 3 son los titulares del contrato.
No es alquiler por habitaciones.
Del contrato, y de todo, se encargó una inmobiliaria (que se desentendió de todo al primer problema) pero leído el contrato, no se especifica que sean solidarios sólo que ellos 3 son la parte arrendataria.
El chico que queda en la casa hasta se ha ido del trabajo para pedir ayudas (comida, transporte, alquiler...) para que se le considere en vulnerabilidad y la mayoría de personas a las que realquila las habitaciones no tienen papeles. El problema es como demostrar eso.
Esta persona es morosa en la compañía de la luz, del agua, del gas y allí donde fuere que aparezca su nombre.
Vale, y otra cosa: si los 3 inquilinos que se han marchado fuesen inquilinos solidarios respecto al que aún queda dentro de la vivienda ¿como se comprobaría la situación de vulnerabilidad del que se ha quedado? Segun el art. 5.1.a) RDL 11/2020:
"1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a los efectos de la obtención de moratorias, ayudas u otras medidas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual reguladas en el presente real decreto-ley, requerirán la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:
a) Que LA PERSONA QUE ESTÉ OBLIGADA A PAGAR LA RENTA DE ALQUILER pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE) (...)".
Entonces digo yo: si los otros 3 inquilinos son solidarios, para apreciar la vulnerabilidad ¿no haría falta que todos fueran vulnerables? Porque esos 3 también están obligados a pagar la renta del alquiler, ....
Ya sé que es muy especulativo, pero ¿no te parece un argumento válido?
"1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a los efectos de la obtención de moratorias, ayudas u otras medidas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual reguladas en el presente real decreto-ley, requerirán la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:
a) Que LA PERSONA QUE ESTÉ OBLIGADA A PAGAR LA RENTA DE ALQUILER pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE) (...)".
Entonces digo yo: si los otros 3 inquilinos son solidarios, para apreciar la vulnerabilidad ¿no haría falta que todos fueran vulnerables? Porque esos 3 también están obligados a pagar la renta del alquiler, ....
Ya sé que es muy especulativo, pero ¿no te parece un argumento válido?
Si, evidentemente la demanda de desahucio debe dirigirse contra todos los firmantes del contrato como arrendatarios, salvo que el arrendador haya declarado expresamente que exonera a alguno.
Porque si el acreedor consisntió la salida de la obligación de uno de los coarrendatarios solidarios se aplica el art. 1143 CC:
"Artículo 1143.
La novación, compensación, confusión o remisión de la deuda, hechas por cualquiera de los acreedores solidarios o con cualquiera de los deudores de la misma clase, extinguen la obligación, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.146."
"Artículo 1146.
La quita o remisión hecha por el acreedor de la parte que afecte a uno de los deudores solidarios, no libra a éste de su responsabilidad para con los codeudores, en el caso de que la deuda haya sido totalmente pagada por cualquiera de ellos."
Porque si el acreedor consisntió la salida de la obligación de uno de los coarrendatarios solidarios se aplica el art. 1143 CC:
"Artículo 1143.
La novación, compensación, confusión o remisión de la deuda, hechas por cualquiera de los acreedores solidarios o con cualquiera de los deudores de la misma clase, extinguen la obligación, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.146."
"Artículo 1146.
La quita o remisión hecha por el acreedor de la parte que afecte a uno de los deudores solidarios, no libra a éste de su responsabilidad para con los codeudores, en el caso de que la deuda haya sido totalmente pagada por cualquiera de ellos."
Hoplon, leonjbr,
no he podido conectarme antes
4 inquilinos, 3 se han ido y están desaparecidos.
En el contrato constan los 4 como arrendatarios, en ningún sitio se menciona que sean solidarios pero si son los 4 titulares me imagino que se entiende que los 4 son responsables a partes iguales.
En el momento de hacer el contrato dijeron que eran familiares pero es mentira.
El subarriendo de las habitaciones por parte del inquilino que se ha quedado existe pero el abogado del seguro dice que es imposible de demostrar (porque un detective es carísimo)
El abogado del seguro dice que aunque el contrato es del 2019 y finalizaba en el 2024, al no decir nada por escrito ha pasado un año de prórroga y me he de aguantar a ese inquilino 2 años más si o si
El abogado del seguro dice que lo único que puedo hacer es esperar que deje de pagar para echarle (y que sería lento por las nueves leyes)
El inquilino no quiere trabajar y vivir de ayudas, como es extranjero, le han activado todo: comedor, cáritas, transporte gratis, ayuda alquiler y encima alquila las habitaciones pero ojo, que en una casa de 3 habitaciones viven 6 o 7 personas.
No sé que hacer
no he podido conectarme antes
4 inquilinos, 3 se han ido y están desaparecidos.
En el contrato constan los 4 como arrendatarios, en ningún sitio se menciona que sean solidarios pero si son los 4 titulares me imagino que se entiende que los 4 son responsables a partes iguales.
En el momento de hacer el contrato dijeron que eran familiares pero es mentira.
El subarriendo de las habitaciones por parte del inquilino que se ha quedado existe pero el abogado del seguro dice que es imposible de demostrar (porque un detective es carísimo)
El abogado del seguro dice que aunque el contrato es del 2019 y finalizaba en el 2024, al no decir nada por escrito ha pasado un año de prórroga y me he de aguantar a ese inquilino 2 años más si o si
El abogado del seguro dice que lo único que puedo hacer es esperar que deje de pagar para echarle (y que sería lento por las nueves leyes)
El inquilino no quiere trabajar y vivir de ayudas, como es extranjero, le han activado todo: comedor, cáritas, transporte gratis, ayuda alquiler y encima alquila las habitaciones pero ojo, que en una casa de 3 habitaciones viven 6 o 7 personas.
No sé que hacer
No comparto la opinión del abogado que usted cita.
Usted dijo en su pirmera nota que el contrato es de enero del 2019: si es así, y atal como ya dije y ahora repito, su arrendamiento de enero del 2019 -y por tanto anterior a la reforma de marzo del 19, lo que puede haber provocado el malentendido de su abogado- se concertó por un año, con derecho a prórrogas obligatorias hasta alcanzar los tres años, y luego un año más de prorroga tácita (ver el texto del art. 9 LAU y el 10 LAU anterior a la reforma).
Y por ello el contrato finalizó el 29 de enero del 2023. En esa fecha el contrato entró en lo que se concoe como "tácita reconducción", que puede ser por mensualidades o por anualidades según estuviese redactado el contrato.
Es indudable por tanto que su requerimiento de julio del 2024 para finalizar al relación arrendaticia es válido. Y puede usted interponer la correspondiente demanda de resolución por final del plazo.
Pida al seguro una segunda opinión de abogado si es que se la pueden ofrecer, y si es necesario coméntele textualmente lo que acabo de decir aquí.
A no ser que en el contrato pusiera usted que el plazo es de cinco años, cosa que veo muy difícil porque tendría que haber copiado el texto del art. 9 LAU anterior a la reforma introducida por la ley 4/2013.
Si puede transcriba aquí, literalmente, la cláusula contractual del plazo.
Usted dijo en su pirmera nota que el contrato es de enero del 2019: si es así, y atal como ya dije y ahora repito, su arrendamiento de enero del 2019 -y por tanto anterior a la reforma de marzo del 19, lo que puede haber provocado el malentendido de su abogado- se concertó por un año, con derecho a prórrogas obligatorias hasta alcanzar los tres años, y luego un año más de prorroga tácita (ver el texto del art. 9 LAU y el 10 LAU anterior a la reforma).
Y por ello el contrato finalizó el 29 de enero del 2023. En esa fecha el contrato entró en lo que se concoe como "tácita reconducción", que puede ser por mensualidades o por anualidades según estuviese redactado el contrato.
Es indudable por tanto que su requerimiento de julio del 2024 para finalizar al relación arrendaticia es válido. Y puede usted interponer la correspondiente demanda de resolución por final del plazo.
Pida al seguro una segunda opinión de abogado si es que se la pueden ofrecer, y si es necesario coméntele textualmente lo que acabo de decir aquí.
A no ser que en el contrato pusiera usted que el plazo es de cinco años, cosa que veo muy difícil porque tendría que haber copiado el texto del art. 9 LAU anterior a la reforma introducida por la ley 4/2013.
Si puede transcriba aquí, literalmente, la cláusula contractual del plazo.
Y si hay cuatro coarrendatarios y el contrato no especifica, aunque la ley presume la mancomunidad ( artículo 1137 del Código Civil ), en este caso concreto se les considera solidarios: STS 535/2010 de 30 de julio, que establece que hay "solidaridad tácita" cuando existe comunidad de objetivos con interna conexión.
Hola Hoplon y leonjbr,
Sólo os escribo para actualizar y que os echéis las manos a la cabeza.
Después de tu mensaje Hoplon hablé con la aseguradora quien me remitió otra vez al abogado y, como decías, con el último cambio en la ley de alquileres no tuvo en cuenta el cambio de marzo 2019.
El inquilino no se quiere ir, se niega y ahora es persona vulnerable por no tener trabajo (por que no quiere, quiere que lo mantengan). El seguro dice que me lo tengo que aguantar porque han paralizado lanzamientos.
Esto es así?
En qué clase de país de pandereta nos estamos convirtiendo?
Sólo os escribo para actualizar y que os echéis las manos a la cabeza.
Después de tu mensaje Hoplon hablé con la aseguradora quien me remitió otra vez al abogado y, como decías, con el último cambio en la ley de alquileres no tuvo en cuenta el cambio de marzo 2019.
El inquilino no se quiere ir, se niega y ahora es persona vulnerable por no tener trabajo (por que no quiere, quiere que lo mantengan). El seguro dice que me lo tengo que aguantar porque han paralizado lanzamientos.
Esto es así?
En qué clase de país de pandereta nos estamos convirtiendo?
Aunque sea vulnerable debe usted interponer el desahucio, porque es requisito esencial para poder acogerse a las indemnizaciones a los arrendadores que vean paralizados sus juicios.
Dichas indemnizaciones se contemplan en el El Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo.
Si no hace nada, perderá mucho dinero.
Dichas indemnizaciones se contemplan en el El Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo.
Si no hace nada, perderá mucho dinero.
