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Puerta pasillo cerrada. Escritura de venta no elevada a publico
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- Tema: Puerta pasillo cerrada. escritura de venta no elevada a publico
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Puerta pasillo cerrada. escritura de venta no elevada a publico
Buenas tardes:
Hace poco que compre un local en planta baja cuyo edificio tiene dos pisos encima, y que se dividió en horizontal para venderse por separado. Los pisos fueron comprados por dos hermanos.
Mi local tiene acceso directo desde la calle, y a su vez tenia antes de que yo lo comprara una puerta de acceso al zaguán o pasillo de la escalera de los pisos, yo la encontré recién cerrada, según me dijeron los vecinos (los dos hermanos) fueron ellos los que la cerraron porque así lo exigieron en el contrato privado de compraventa de los pisos, resulta que los que firmaron el contrato privado de compraventa no fueron los mismos titulares que hicieron la escritura de división horizontal y posterior venta de los pisos a los dos hermanos y posteriormente del local a mi.
La causa de todo este embrollo parece ser que los dueños digamos “reales” que además son familiares directos de los dueños regístrales del edificio, debido a problemas económicos, no llegaron a elevar la escritura a Registro de Propiedad a fin de ahorrarse los impuestos.
Mi pregunta es: tiene validez el contrato privado de compraventa de los vendedores que no aparecen en el Registro de Propiedad???
Puedo exigir reabrir la puerta cerrada por los vecinos si el documento anterior no tiene validez???
Los vendedores registrales me firmaron un documento en el cual certifican que no autorizaron a los vecinos de los pisos a ningún tipo de obra o reforma.
Gracias por su atención.
Hace poco que compre un local en planta baja cuyo edificio tiene dos pisos encima, y que se dividió en horizontal para venderse por separado. Los pisos fueron comprados por dos hermanos.
Mi local tiene acceso directo desde la calle, y a su vez tenia antes de que yo lo comprara una puerta de acceso al zaguán o pasillo de la escalera de los pisos, yo la encontré recién cerrada, según me dijeron los vecinos (los dos hermanos) fueron ellos los que la cerraron porque así lo exigieron en el contrato privado de compraventa de los pisos, resulta que los que firmaron el contrato privado de compraventa no fueron los mismos titulares que hicieron la escritura de división horizontal y posterior venta de los pisos a los dos hermanos y posteriormente del local a mi.
La causa de todo este embrollo parece ser que los dueños digamos “reales” que además son familiares directos de los dueños regístrales del edificio, debido a problemas económicos, no llegaron a elevar la escritura a Registro de Propiedad a fin de ahorrarse los impuestos.
Mi pregunta es: tiene validez el contrato privado de compraventa de los vendedores que no aparecen en el Registro de Propiedad???
Puedo exigir reabrir la puerta cerrada por los vecinos si el documento anterior no tiene validez???
Los vendedores registrales me firmaron un documento en el cual certifican que no autorizaron a los vecinos de los pisos a ningún tipo de obra o reforma.
Gracias por su atención.
Trataré de contestar a sus preguntas.
La propiedad no es obligatorio inscribirla en el Registro de la Propiedad, las fincas se adquieren por el título de compra, da igual que sea contrato privado que escritura o cualquier otro, esto en cuanto a la forma, por el título puede serlo por compraventa, herencia, legado, donación, permuta, subasta, etc.
El Registro de la Propiedad protege a los títulares de las fincas inscritas y sus derechos sobre las mismas pero no es obligatorio hacer la inscripción, si es necesaria para la realización de determinados actos jurídicos como las hipotecas, si la titularidad no consta inscrita en el Registro no se puede inscribir la hipoteca, etc.
Aunque el documento anterior, contrato privado, tiene plena validez, puede reabrir la puerta cerrada pero no directamente y con pico sino requiriendo por medio que quede constancia suficiente de tal requerimiento a sus vecinos para que vuelvan a colocarla puerta en la forma en que se encontraba colocada. No se que tiepo de negocio realiza en el local pero puede necesitar una salida de emergencia, para usted o para un posible adquirente ulterior, por eso no conviene perder derechos.
Firmaran lo que firmaran los anteriores propietarios, los dueños de inmuebles pueden realizar en sus fincas obras que no afecten a la estructura general del edificio, elementos comunes, etc. pero deben hacerlo con sujección a las normas de Comunidad y si había una puerta de acceso a un elementos común no son quienes para cerrar el hueco de la puerta a su antojo.
Te deseo que lo consigas.
La propiedad no es obligatorio inscribirla en el Registro de la Propiedad, las fincas se adquieren por el título de compra, da igual que sea contrato privado que escritura o cualquier otro, esto en cuanto a la forma, por el título puede serlo por compraventa, herencia, legado, donación, permuta, subasta, etc.
El Registro de la Propiedad protege a los títulares de las fincas inscritas y sus derechos sobre las mismas pero no es obligatorio hacer la inscripción, si es necesaria para la realización de determinados actos jurídicos como las hipotecas, si la titularidad no consta inscrita en el Registro no se puede inscribir la hipoteca, etc.
Aunque el documento anterior, contrato privado, tiene plena validez, puede reabrir la puerta cerrada pero no directamente y con pico sino requiriendo por medio que quede constancia suficiente de tal requerimiento a sus vecinos para que vuelvan a colocarla puerta en la forma en que se encontraba colocada. No se que tiepo de negocio realiza en el local pero puede necesitar una salida de emergencia, para usted o para un posible adquirente ulterior, por eso no conviene perder derechos.
Firmaran lo que firmaran los anteriores propietarios, los dueños de inmuebles pueden realizar en sus fincas obras que no afecten a la estructura general del edificio, elementos comunes, etc. pero deben hacerlo con sujección a las normas de Comunidad y si había una puerta de acceso a un elementos común no son quienes para cerrar el hueco de la puerta a su antojo.
Te deseo que lo consigas.
Vaya por delante mi agradecimiento por su respuesta, aunque me deja con cierta preocupacion-
Como es posible que un contrato privado tenga validez frente una escritura publica?
Quiza no me exprese lo bastante claro, intentare aclararlo ahora:
Año 2001: Pepe y Pepa venden todo el inmueble a Antonio y Antonia mediante escritura Notarial que no llega a presentarse al Registro de Propiedad.
Año 2004 Antonio y Antonio firman un contrato privado de compraventa previa division horizontal de los pisos a los hermanos Lopez, en dicho contrato se pacta que los hermanos Lopez cerraran con material de obra la puerta de acceso del local con el pasillo de la escalera de los pisos. Pero resulta que la escritura de division horizontal y posterior compra venta de los pisos a los hermanos Lopez la firman los titulares registrales Pepe y Pepa.
Año 2005 Pepe y Pepa me venden el local a mi, y cuando me doy cuenta de que se han realizado algunas obras de dudosa legalidad, solicito y consigo de Pepe y Pepa un documento en el cual certifican que ellos no autorizaon a los hermanos Lopez a ningun tipo de obra o reforma.
Luego repito las preguntas :
ttene validez el contrato privado de compraventa de Antonio y Antonia que no aparecen en el Registro de Propiedad???
Puedo exigir reabrir la puerta cerrada por los hermanos Lopez si el documento anterior no tiene validez???
Y añado: es legal mi compra a Pepe y Pepa??
Gracias por su atención.
Como es posible que un contrato privado tenga validez frente una escritura publica?
Quiza no me exprese lo bastante claro, intentare aclararlo ahora:
Año 2001: Pepe y Pepa venden todo el inmueble a Antonio y Antonia mediante escritura Notarial que no llega a presentarse al Registro de Propiedad.
Año 2004 Antonio y Antonio firman un contrato privado de compraventa previa division horizontal de los pisos a los hermanos Lopez, en dicho contrato se pacta que los hermanos Lopez cerraran con material de obra la puerta de acceso del local con el pasillo de la escalera de los pisos. Pero resulta que la escritura de division horizontal y posterior compra venta de los pisos a los hermanos Lopez la firman los titulares registrales Pepe y Pepa.
Año 2005 Pepe y Pepa me venden el local a mi, y cuando me doy cuenta de que se han realizado algunas obras de dudosa legalidad, solicito y consigo de Pepe y Pepa un documento en el cual certifican que ellos no autorizaon a los hermanos Lopez a ningun tipo de obra o reforma.
Luego repito las preguntas :
ttene validez el contrato privado de compraventa de Antonio y Antonia que no aparecen en el Registro de Propiedad???
Puedo exigir reabrir la puerta cerrada por los hermanos Lopez si el documento anterior no tiene validez???
Y añado: es legal mi compra a Pepe y Pepa??
Gracias por su atención.
Ignorante en estas lides, quiero aprender de aquel que sabe más que yó; el tema, sin que afecte a este caso concreto, que lo considero bien peculiar y del que, por simple curiosidad me siento interesado, se refiere a mi forma de ver, formas tan peculiares de la ley, como el contrato de compraventa privado sin que figure la transación en ningún organismo me hace pensar que, a nivel de propiedad Horizontal en comunidades de propietarios constituidas, desprende un vacio legal a efectos de conocer la identidad del propietario, tema tan debatido en este foro;
en este caso, si el propietario no quiere, ?como se entera la comunidad a efectos de distribución de gasto y representación en votos¿
?vale la palabra del hipotético propietario¿ Pienso que aquí hay un punto oscuro que se debe de aclarar.Gracias.
en este caso, si el propietario no quiere, ?como se entera la comunidad a efectos de distribución de gasto y representación en votos¿
?vale la palabra del hipotético propietario¿ Pienso que aquí hay un punto oscuro que se debe de aclarar.Gracias.
Damaot, gracias por responder
No tengo conocimiento de leyes ni normativas, soy una persona que nunca antes ha tenido ninguna finca en propiedad horizontal, no entiendo a que se refiere usted cuando dice "Pienso que aquí hay un punto oscuro que se debe de aclarar.Gracias." si es por alguna mala expresion de mi parte le ruego que me lo indique, pues repito que en verdad me ha entrado una cierta preocupacion por el tema.
Aparte una de las preguntas que hago no es lo suficientemente correcta, deberia decir asi:
Tiene validez LA ESCRITURA DE COMPRVENTA ANTE NOTARIO de Antonio y Antonia que no aparecen en el Registro de Propiedad???
Tiene validez el contrato privado de compraventa de Antonio y Antonia con los hermanos Lopez luego de que los hermanos Lopez aceptaran firmar la escritura Notarial de compraventa con Pepe y Pepa??
No tengo conocimiento de leyes ni normativas, soy una persona que nunca antes ha tenido ninguna finca en propiedad horizontal, no entiendo a que se refiere usted cuando dice "Pienso que aquí hay un punto oscuro que se debe de aclarar.Gracias." si es por alguna mala expresion de mi parte le ruego que me lo indique, pues repito que en verdad me ha entrado una cierta preocupacion por el tema.
Aparte una de las preguntas que hago no es lo suficientemente correcta, deberia decir asi:
Tiene validez LA ESCRITURA DE COMPRVENTA ANTE NOTARIO de Antonio y Antonia que no aparecen en el Registro de Propiedad???
Tiene validez el contrato privado de compraventa de Antonio y Antonia con los hermanos Lopez luego de que los hermanos Lopez aceptaran firmar la escritura Notarial de compraventa con Pepe y Pepa??
Todos los actos y comunicaciones que tenga que hacer la comunidad se realizarán con el propietario aunque no tenga su título inscrito en el Registro de la Propiedad.
Del mismo modo, si hay que reclamar deuda comunitaria se hará constar la reclamación que se dirige contra el propietario que es el deudor real
por tener constancia la comunidad de su titularidad y con quien debe entenderse a todos los efectos, pero haciendo constar que dada la diferencia que existe entre la realidad registral y la extrarregistral es preciso incluir al titular registral, pero a los solo efectos de ejecutar la deuda sobre el inmueble al objeto de la afección real
Ademas tienes que tener en cuenta que la modificación de la LPH 1999el art. 9.1, i) de la LPH impone al propietario de un inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal que vaya a comunicar al administrador de fincas, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Frente a quien incumple esa obligación, ya que en el párrafo 2º añade que, si se incumple esa obligación, seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio de aquél de repetir sobre éste
Pues bien, esta referencia del art. 9.1.i) de la LPH debe conectarse con lo dispuesto en el art. 21.4 de dicha Ley que señala que:
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo, se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
Damaot creo que te he contestado, pero seguro que algún abogado más experto que yo en LPH te puede ampliar la contestación. Por cierto, no estoy en Sanjenjo, estoy en una playa frente a la bocana Norte de las Islas Cies, en la ria más bonita de toda Galicia, la Ria de Vigo. En la playa mas salvaje la de los sulfistas la playa de Patos. Que por cierto me ha dado tiempo a mojarme por la mañana pues las lluvias me ha pillado esta tarde noche, pero mi Tierra sin agua es una tierra sosa. Me encanta el olor a mar, a tierra mojada. Esto no hay dinero que lo pague. El vivir cerca del mar aunque sea por unas horas o dias es un regalo del Cielo.
Un saludo
Del mismo modo, si hay que reclamar deuda comunitaria se hará constar la reclamación que se dirige contra el propietario que es el deudor real
por tener constancia la comunidad de su titularidad y con quien debe entenderse a todos los efectos, pero haciendo constar que dada la diferencia que existe entre la realidad registral y la extrarregistral es preciso incluir al titular registral, pero a los solo efectos de ejecutar la deuda sobre el inmueble al objeto de la afección real
Ademas tienes que tener en cuenta que la modificación de la LPH 1999el art. 9.1, i) de la LPH impone al propietario de un inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal que vaya a comunicar al administrador de fincas, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Frente a quien incumple esa obligación, ya que en el párrafo 2º añade que, si se incumple esa obligación, seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio de aquél de repetir sobre éste
Pues bien, esta referencia del art. 9.1.i) de la LPH debe conectarse con lo dispuesto en el art. 21.4 de dicha Ley que señala que:
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo, se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
Damaot creo que te he contestado, pero seguro que algún abogado más experto que yo en LPH te puede ampliar la contestación. Por cierto, no estoy en Sanjenjo, estoy en una playa frente a la bocana Norte de las Islas Cies, en la ria más bonita de toda Galicia, la Ria de Vigo. En la playa mas salvaje la de los sulfistas la playa de Patos. Que por cierto me ha dado tiempo a mojarme por la mañana pues las lluvias me ha pillado esta tarde noche, pero mi Tierra sin agua es una tierra sosa. Me encanta el olor a mar, a tierra mojada. Esto no hay dinero que lo pague. El vivir cerca del mar aunque sea por unas horas o dias es un regalo del Cielo.
Un saludo
tengo ahora más conciencia que mi pregunta está argumentada con los datos que proporcionas y puede ser ya suficiente, espero que el participante Novel habrá disipado sus dudas y sino, que insista, pues ciertamente aquí hay gente de gran nivel que podrá participar, , me falta una pequeña matización de mi pregunta; ¿que responsabilidades tiene el propietario QUE NO HA ADVERTIDO FEHACIENTEMENTE al presidente, secretario o administrador que merced a un cambio de propiedad se presenta en una reunión convocada a su antiguo propietario, intenta votar, se le pide una acreditación, R A R I S I M O, no lleva documentos encima y ese voto pueda ser decisivo¿
presiento que como en los cuarenta mil casos de irregularidades al reglamento y la ley, no pase nada, porque tú sabes, nunca pasa nada.
Espero hayas sacado provecho de tus microvacaciones, ahora, a trabajar, que tambien es salud.
presiento que como en los cuarenta mil casos de irregularidades al reglamento y la ley, no pase nada, porque tú sabes, nunca pasa nada.
Espero hayas sacado provecho de tus microvacaciones, ahora, a trabajar, que tambien es salud.
Vaya por delante mi agradecimiento a todos los comentarios
Pues no se han disipado todas mis dudas, pues la división horizontal y posterior venta del piso 1º y mas tarde del local, la llevaron a cabo los titulares Registrales, no el último comprador del edificio cuando aun era un solo cuerpo, vivienda en piso y local en planta baja. Ver de nuevo mi primer mensaje, creo que lo exprese correctamente.
Gracias
Pues no se han disipado todas mis dudas, pues la división horizontal y posterior venta del piso 1º y mas tarde del local, la llevaron a cabo los titulares Registrales, no el último comprador del edificio cuando aun era un solo cuerpo, vivienda en piso y local en planta baja. Ver de nuevo mi primer mensaje, creo que lo exprese correctamente.
Gracias
El contrato (sea ante notario o privado) es valido entre los firmantes.
El Registro se utiliza para hacerlo público, es decir para que afecte a terceros, pero no le quita ni de la validez.
No es obligatorio registrar un contrato.
Tú has comprado al que públicamente aparecía como propietario, por tanto perfectamente válido. Si hubieses firmado con el que realmente te lo vendió, no hubieses podido registrar la compra.
Con esta forma de actuar se han ahorrado ellos los impuestos por transmisiones patrimoniales.
El Registro se utiliza para hacerlo público, es decir para que afecte a terceros, pero no le quita ni de la validez.
No es obligatorio registrar un contrato.
Tú has comprado al que públicamente aparecía como propietario, por tanto perfectamente válido. Si hubieses firmado con el que realmente te lo vendió, no hubieses podido registrar la compra.
Con esta forma de actuar se han ahorrado ellos los impuestos por transmisiones patrimoniales.
He leido todo las respustas relacionadas por la pregunta de Novell, y lanzo aqui mi pregunta por si me podeis ayudar: ¿ se puede constituir una comunidad de propietarios, sin que estos sean propietarios), he comprado una vivienda hace poco, todavia no tengo las llaves, ni puedo entrar en la casa, y me encuentro con que hace tres meses han constituido la comunidad de propietarios, contando con nosotros ( no tenemos el piso ni lo hemos terminado de pagar), han fijado una cuota inicial, y las mensuales, y nos envian cartas de vez en cuando para que paguemos. En definitiva, me gustaia saber si en el concepto de "propietario" estario incluida esta situación. Gracias
