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Viendo 21 - 40 de 72 comentarios
Hola otra vez.
Al fin estoy viendo un poco de luz en el asunto.
Lo que ha ocurrido es que el proyecto incumple abiertamente varias normativas urbanisticas, que están claramente estipuladas en el plan de protección del pueblo. El arquitecto que he usado no parece ser muy conocedor de ellas, y deberia ser su obligación, no?
No sé si puedo exigir que me haga un segundo proyecto (ajustado a la normativa), a un coste reducido?
Un saludo
Alt
Al fin estoy viendo un poco de luz en el asunto.
Lo que ha ocurrido es que el proyecto incumple abiertamente varias normativas urbanisticas, que están claramente estipuladas en el plan de protección del pueblo. El arquitecto que he usado no parece ser muy conocedor de ellas, y deberia ser su obligación, no?
No sé si puedo exigir que me haga un segundo proyecto (ajustado a la normativa), a un coste reducido?
Un saludo
Alt
Hola Veo,
Tienes toda la razón Veo, pero con lo que tengo, no estoy con cabeza para pelearme también con mi arquitecto, él ha cometido dos errores (alero y medianera), la tercera falta es más bien terquedad del Arquitecto Municipal, que no nos permite poner una puerta de menos de dos metros, que se puede (espero) subsanar con una tranpilla de acceso.
Con tantas enmiendas, igual no valdría la pena poner recurso de reposición, no seria mejor presentar un proyecto nuevo?
Un saludo
Alt
Tienes toda la razón Veo, pero con lo que tengo, no estoy con cabeza para pelearme también con mi arquitecto, él ha cometido dos errores (alero y medianera), la tercera falta es más bien terquedad del Arquitecto Municipal, que no nos permite poner una puerta de menos de dos metros, que se puede (espero) subsanar con una tranpilla de acceso.
Con tantas enmiendas, igual no valdría la pena poner recurso de reposición, no seria mejor presentar un proyecto nuevo?
Un saludo
Alt
presenta el proyecto modificado
pero hay algo que no entiendo:
cuando se presenta un proyecto y consideran que en algún punto es disconforme con el planeamiento y/u otra normativa, lo normal no es que denieguen la licencia, sino que envíen una comunicación indicando las disconformidades y dando un plazo para sus subsanación, y es entonces cuando se presentan las modificaciones
pero hay algo que no entiendo:
cuando se presenta un proyecto y consideran que en algún punto es disconforme con el planeamiento y/u otra normativa, lo normal no es que denieguen la licencia, sino que envíen una comunicación indicando las disconformidades y dando un plazo para sus subsanación, y es entonces cuando se presentan las modificaciones
Muchas gracias Veo,
Tienes razón, también me sorprendió que la licencia fuese directamente denegada . El ofrecer oportunidad para subsanación es parte del reglamento, o es solo una cortesia?
Según he leido,un recurso de reposición podria ser ignorado (costumbre de la Administración), por lo que quizás me convenga presentar un nuevo proyecto. Supogo que he de volver a pagar las tasas municipales, o se respetan las tasas ya pagadas?
Gracias otra vez
Alt.
Tienes razón, también me sorprendió que la licencia fuese directamente denegada . El ofrecer oportunidad para subsanación es parte del reglamento, o es solo una cortesia?
Según he leido,un recurso de reposición podria ser ignorado (costumbre de la Administración), por lo que quizás me convenga presentar un nuevo proyecto. Supogo que he de volver a pagar las tasas municipales, o se respetan las tasas ya pagadas?
Gracias otra vez
Alt.
Hola otra vez,
Sigo dandole vueltas a este problema, a ver si doy con alguna solución que no sea el derribo inminente.
He estado leyendo el CTE y el DB-SUA aprobado el año pasado, y que ha sido causante de la denegación de mi licencia de obras.
Sabe alguien si en una casa puede haber sitios de uso reservado para mantenimiento? En edificios comunitarios los hay.
Lo pregunto, porque los requisitos de accesibilidad son diferentes cuando el uso es mantenimiento.
Gracias de antemano.
Alt
Sigo dandole vueltas a este problema, a ver si doy con alguna solución que no sea el derribo inminente.
He estado leyendo el CTE y el DB-SUA aprobado el año pasado, y que ha sido causante de la denegación de mi licencia de obras.
Sabe alguien si en una casa puede haber sitios de uso reservado para mantenimiento? En edificios comunitarios los hay.
Lo pregunto, porque los requisitos de accesibilidad son diferentes cuando el uso es mantenimiento.
Gracias de antemano.
Alt
al final ya no sabemos nada, si su problema es de altura en el desembarque de la escalera, si de dimensión de aleros, si, por último, de dimensión de escaleras
tampoco sabemos si es que no le dan licencia o si lo que tiene es un expediente de infracción en el que tiene problemas para legalizar lo construido
si lo que tiene en cubierta deja de ser tendedero, si en la cubierta no hay NADA, o hay solo elementos de instalaciones, la escalera ya pasará a ser de uso exclusivo de mantenimiento, y podrá ser vertical, acceder por una trampilla, etc.
tampoco sabemos si es que no le dan licencia o si lo que tiene es un expediente de infracción en el que tiene problemas para legalizar lo construido
si lo que tiene en cubierta deja de ser tendedero, si en la cubierta no hay NADA, o hay solo elementos de instalaciones, la escalera ya pasará a ser de uso exclusivo de mantenimiento, y podrá ser vertical, acceder por una trampilla, etc.
Gracias Veo.
En la cubiertta no hay nada, pero por lo que entiendo no puedo usarla para tomar el sol porque no puedo subir a ella a menos que tenga una escalera con mucho espacio libre, pero si puedria usarla mi electricista para revisar el aire acondicionado que alli instalase, porque el es un profesional. La licencia seria rechazada en el primer supuesto y aceptada en el segundo?
Muchas gracias.
En la cubiertta no hay nada, pero por lo que entiendo no puedo usarla para tomar el sol porque no puedo subir a ella a menos que tenga una escalera con mucho espacio libre, pero si puedria usarla mi electricista para revisar el aire acondicionado que alli instalase, porque el es un profesional. La licencia seria rechazada en el primer supuesto y aceptada en el segundo?
Muchas gracias.
sí, claro
y hasta puede ser usted quien revisa el aire acondicionado
no es cuestión de ser profesional, sino de garantizar un uso seguro
usted puede colgarse de una cuerda atada a su cintura, pero no puede tener un acceso a una terraza de modo que para ir a tomar el sol haya que colgarse de una cuerda atada a la cintura
son cosas de los tiempos
si tiene un escalera de acceso para mantenimiento, y mañana por ella se cae su hijo, el Estado le demandará por no impedirle su uso, por ponerle en riesgo
creo recordar (no voy a releer) que hace ya un tiempo habló usted de instalar una escalera escamoteable, y puede hacerlo, siempre que incluya unas condiciones mínimas de seguridad (posición de almacenamiento, dispositivo de cierre) que en cierto modo impidan, o dificulten claramente, su uso inadecuado
y hasta puede ser usted quien revisa el aire acondicionado
no es cuestión de ser profesional, sino de garantizar un uso seguro
usted puede colgarse de una cuerda atada a su cintura, pero no puede tener un acceso a una terraza de modo que para ir a tomar el sol haya que colgarse de una cuerda atada a la cintura
son cosas de los tiempos
si tiene un escalera de acceso para mantenimiento, y mañana por ella se cae su hijo, el Estado le demandará por no impedirle su uso, por ponerle en riesgo
creo recordar (no voy a releer) que hace ya un tiempo habló usted de instalar una escalera escamoteable, y puede hacerlo, siempre que incluya unas condiciones mínimas de seguridad (posición de almacenamiento, dispositivo de cierre) que en cierto modo impidan, o dificulten claramente, su uso inadecuado
Gracias Veo.
Pues presentaré un Recurso de Reposición planteando la posibilidad de una escalera escamoteable.
Pareciera que caeria en un limbo legal, ya que la escalera escamoteable no cumple con el DB-SUA, que debe cumplir toda escalera situada en el interior de una vivienda, y esta escalera estaria situada en el interior. Por otro lado la escalera no sera usada por los usurios habituales de la vivienda, sino por personal de mantenimiento, y no tendria que cumplir con el DB-SUA.
Supongo que queda a criterio del Arquitecto Municipal?
Un saludo
Alt
Pues presentaré un Recurso de Reposición planteando la posibilidad de una escalera escamoteable.
Pareciera que caeria en un limbo legal, ya que la escalera escamoteable no cumple con el DB-SUA, que debe cumplir toda escalera situada en el interior de una vivienda, y esta escalera estaria situada en el interior. Por otro lado la escalera no sera usada por los usurios habituales de la vivienda, sino por personal de mantenimiento, y no tendria que cumplir con el DB-SUA.
Supongo que queda a criterio del Arquitecto Municipal?
Un saludo
Alt
Hola otra vez,
Solo una actualización de lo que ha estado ocurriendo. Mi arqutecto se ha entrevistado con el arquitecto municipal, pero en lugar de arreglarse, las cosas empeoran.
Al parecer ahora la terraza no es posible por un tema de "Servidumbre de luces" ya que además de tener que cumplir con 3 metros de retraqueo desde cualquier alero, ésta debe tambien situarse a lo menos dos metros del tejado del vecino de al lado.
Yo pensaria que una cubierta de mantenimiento no crearia servidumbre de luces?
Alguna idea?
Gracias
Alt
Solo una actualización de lo que ha estado ocurriendo. Mi arqutecto se ha entrevistado con el arquitecto municipal, pero en lugar de arreglarse, las cosas empeoran.
Al parecer ahora la terraza no es posible por un tema de "Servidumbre de luces" ya que además de tener que cumplir con 3 metros de retraqueo desde cualquier alero, ésta debe tambien situarse a lo menos dos metros del tejado del vecino de al lado.
Yo pensaria que una cubierta de mantenimiento no crearia servidumbre de luces?
Alguna idea?
Gracias
Alt
no, el código civil no está para solucionar problemas entre vecinos, sino para que no haya problemas entre vecinos
una cubierta accesible solo para mantenimiento no ha de separarse de nada
una cubierta transitable, tal como como terraza-solarium, ha de separarse 2 metros de la parcela del vecino, pero en ningún caso de su tejado, ya que lo que se pretende proteger son las vistas a su patio, o su jardín, pero no a su tejado
en cualquier caso, para que una cubierta transitable cumpla con esa separación, solo es necesario que una faja de 2 metros de esa terraza, lindante con la parcela del vecino (no con en tejado), sea accesible solo para mantenimiento y que se respete. Para ello es suficiente con que esa faja de 2 metros esté, por ejemplo, ajardinada, y exista un elemento de barrera (tal como una barandilla) que visualmente indique que no se debe de traspasar
esa diferencia de pavimento y esa barrera, que incluso podría limitarse a un bordillo, debiera de ser suficiente para el técnico municipal ... aunque, si en la práctica se usa esa zona como zona transitable, el vecino puede denunciar la invasión, y el juez puede obligar a la instalación de un suelo no pisabe (tal como un tejadillo o una lámina de agua) y/o a la instalación de un elemento de barrera más eficiente (una verja o un tabique)
una cubierta accesible solo para mantenimiento no ha de separarse de nada
una cubierta transitable, tal como como terraza-solarium, ha de separarse 2 metros de la parcela del vecino, pero en ningún caso de su tejado, ya que lo que se pretende proteger son las vistas a su patio, o su jardín, pero no a su tejado
en cualquier caso, para que una cubierta transitable cumpla con esa separación, solo es necesario que una faja de 2 metros de esa terraza, lindante con la parcela del vecino (no con en tejado), sea accesible solo para mantenimiento y que se respete. Para ello es suficiente con que esa faja de 2 metros esté, por ejemplo, ajardinada, y exista un elemento de barrera (tal como una barandilla) que visualmente indique que no se debe de traspasar
esa diferencia de pavimento y esa barrera, que incluso podría limitarse a un bordillo, debiera de ser suficiente para el técnico municipal ... aunque, si en la práctica se usa esa zona como zona transitable, el vecino puede denunciar la invasión, y el juez puede obligar a la instalación de un suelo no pisabe (tal como un tejadillo o una lámina de agua) y/o a la instalación de un elemento de barrera más eficiente (una verja o un tabique)
Muchas gracias Veo, me ha devuelto usted el alma al cuerpo!.
Esta "deficiencia de última hora" la ha manifestado el arquitecto municipal verbalmente, no está por escrito en el rechazo de licencia.Tendré que esperar a que respondan a mi recurso
Puedo preguntar, es usted abogado de Urbanismo? y si hay manera de contactarle para consulta profesional?
Muchas gracias otra vez
Alt
Esta "deficiencia de última hora" la ha manifestado el arquitecto municipal verbalmente, no está por escrito en el rechazo de licencia.Tendré que esperar a que respondan a mi recurso
Puedo preguntar, es usted abogado de Urbanismo? y si hay manera de contactarle para consulta profesional?
Muchas gracias otra vez
Alt
no, yo soy arquitecto y estoy algo lejos de ahí, en A Coruña, aunque he hecho trabajos en la mitad de las comunidades autónomas, en rigor algo más de la mitad
en los dos últimos años tengo un importante grado de colaboración con un abogado, pero eso es otra cosa
en cualquier caso, siempre puede contactar conmigo a través del correo electrónico, que ya he dejado en este foro en varias ocasiones
dura.nortada@hotmail.com
en los dos últimos años tengo un importante grado de colaboración con un abogado, pero eso es otra cosa
en cualquier caso, siempre puede contactar conmigo a través del correo electrónico, que ya he dejado en este foro en varias ocasiones
dura.nortada@hotmail.com
Gracias Veo,
Le tendré en cuenta.
Me he pasado los dos ultimos dias consultando con dos abogados. Uno me dice que ya está todo perdido, el otro quuna puerta de 1.20 mts es suficiente para que el personal de mantenimiento acceda, pero no me sabe indicar el reglamento que regula esto, me dice que se lo pregunte a mi arquitecto, y casualmente mi arquitecto me dice que se lo consulte al abogado...asi vamos. Por mi cuenta he leido el Real Decreto 486/1997 y no pone nada de altura libre, parece que se han olvidado . Ah lo de los dos metros de separacion con el vecino, tenia usted toda la razón; se lo ha sacado el arquitecto municipal de la manga..su lema parece ser "si no te gusta, ve al contencioso", ...que aqui mando yo.
Un saludo
Alt
Le tendré en cuenta.
Me he pasado los dos ultimos dias consultando con dos abogados. Uno me dice que ya está todo perdido, el otro quuna puerta de 1.20 mts es suficiente para que el personal de mantenimiento acceda, pero no me sabe indicar el reglamento que regula esto, me dice que se lo pregunte a mi arquitecto, y casualmente mi arquitecto me dice que se lo consulte al abogado...asi vamos. Por mi cuenta he leido el Real Decreto 486/1997 y no pone nada de altura libre, parece que se han olvidado . Ah lo de los dos metros de separacion con el vecino, tenia usted toda la razón; se lo ha sacado el arquitecto municipal de la manga..su lema parece ser "si no te gusta, ve al contencioso", ...que aqui mando yo.
Un saludo
Alt
no se trata de si hay un reglamento que lo regule, sino de que no hay un reglamento (u otra norma) que lo prohíba
en cuanto a que los arquitectos municipales tienen su opinión, y eso solo deja abierta la puerta del contencioso, pues como que es lo que hay, que eso es el estado de derecho, que el acuerdo solo es posible cuando el particular, con sus armas, es capaz de convencer al funcionario ... y cuando digo armas me refiero a capacidad de diálogo, recurso a precedentes y semejanzas, trayectoria profesional, autoridad moral ... a un conjunto de valores que, aunque intangibles, se manifiestan con claridad en un vis a vis
al margen, está la posibilidad de hablarlo con el concejal, de exponerle las divergencias con el arquitecto municipal, porque, además de que podría actuar a su criterio, puede suavizar la actitud de arquitecto municipal
en cuanto a que los arquitectos municipales tienen su opinión, y eso solo deja abierta la puerta del contencioso, pues como que es lo que hay, que eso es el estado de derecho, que el acuerdo solo es posible cuando el particular, con sus armas, es capaz de convencer al funcionario ... y cuando digo armas me refiero a capacidad de diálogo, recurso a precedentes y semejanzas, trayectoria profesional, autoridad moral ... a un conjunto de valores que, aunque intangibles, se manifiestan con claridad en un vis a vis
al margen, está la posibilidad de hablarlo con el concejal, de exponerle las divergencias con el arquitecto municipal, porque, además de que podría actuar a su criterio, puede suavizar la actitud de arquitecto municipal
Hola,
Quisiera exponer una duda acerca de la Notificación de inicio de expediente de restauración urbanistica.
La notificación que recibí pone que tengo dos meses (a partir del dia siguiente de recibida) para presentar una licencia de obras, desconociendo completamente el hecho que la licencia ya fue presentada, y tiene sello de entrada de fecha anterior a la notificación Fui varias veces al Ayuntamiento y a Urbanismo para que me aclarasen, y me dijeron que cualquier duda o petición de aclaración debo ponerla por escrito, asi lo hice y no me contestan. Entretanto se me pasarán los dos meses...Es normal que soliciten hacer algo que ya está hecho?, estoy en mi derecho de pedir aclaración?
Gracias
Alt
Quisiera exponer una duda acerca de la Notificación de inicio de expediente de restauración urbanistica.
La notificación que recibí pone que tengo dos meses (a partir del dia siguiente de recibida) para presentar una licencia de obras, desconociendo completamente el hecho que la licencia ya fue presentada, y tiene sello de entrada de fecha anterior a la notificación Fui varias veces al Ayuntamiento y a Urbanismo para que me aclarasen, y me dijeron que cualquier duda o petición de aclaración debo ponerla por escrito, asi lo hice y no me contestan. Entretanto se me pasarán los dos meses...Es normal que soliciten hacer algo que ya está hecho?, estoy en mi derecho de pedir aclaración?
Gracias
Alt
Presenta una nueva solicitud de licencia de legalización y pide en otro escrito dejar sin efecto la solicitud anterior adjuntando copia compulsada de aquella solicitud.
El plazo que te dan de dos meses es para presentar potestativamente recurso de reposición en caso de disconformidad con la resolución.
El plazo que te dan de dos meses es para presentar potestativamente recurso de reposición en caso de disconformidad con la resolución.
