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¿Puedo vender proindiviso a cualquier interesado libremente?
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- Tema: ¿puedo vender proindiviso a cualquier interesado libremente?
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¿puedo vender proindiviso a cualquier interesado libremente?
Usted puede vender libremente; otra cosa es que encuentre un interesado, ajeno al condominio, dispuesto a adquirir una cuota indivisa, lo que es dificil en la práctica. Las indivisiones son incómodas y el Código Civil dispone la solución en su artículo 400, mediante la acción de división de cosa común (la subasta judicial si no admite división material).
Difiero de las anteriores contestaciones, por cuanto el art. 1522 del C.Civil establece literalmente que "el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos". Es decir, el copropietario que quiera vender su parte indivisa, debe ofrecérsela al resto de copropietarios de una forma fehaciente; si éstos nada dicen, puede verderla libremente a un tercero por el mismo precio y circunstancias que comunicó a aquéllos.
Ese protocolo que correspondería a un derecho de tanteo no lo contempla el Código civil y por consiguiente ni se va a exigir justificar haberlo realizado ante el Notario ni, desde luego, en el Registro de la Propiedad. Pero aun así, suponiendo que fuere necesario tramitar esa notificación previa la libertad para vender la cuota indivisa quedaría a salvo de limitaciones. Al vendedor lo mismo le da que el precio venga de un comunero que de un tercero. Puede vender.
Con todo el respeto a las opiniones contrarias, en la mía (y dado el derecho de retracto recogido en el art 1520 del C.C.) el consultante puede vender a cualquier interesado libremente, siempre que ninguno de los demás copropietarios ejerza el citado derecho. Es, podríamos decir, un derecho a vender libremente condicionado a lo que en ese sentido hagan los demás copropietarios. Evidentemente en este caso el precio siempre lo fijará él.
Tiene razón Ataúlfo. El derecho de adquisición preferente de una finca urbana no contempla el tanteo fuera de los casos de arrendamiento urbano y solo en relación al inquilino, por lo que el comunero puede retractar la venta o la dación en pago (ningún otro instrumento de enajenación distinto,vgr: permuta) con sujeción a los siguientes requisitos:
1º. Sujeción a plazo: 9 días desde la inscripción de la venta. Si la misma se ha otorgado en documento privado o no se ha inscrito la escritura, el plazo empezará a contar desde el momento en que el comunero tenga conocimiento de la venta.
2º. Subrogación real: es decir, que el retractante tiene que pagar al comprador la totalidad de gastos en que incurrió en la venta. Muy especialmente las mejoras que haya hecho (incluyendo el incremento de valor del inmueble como consecuencia de la publicidad), y los gastos documentales. Este es un capítulo de difícil cuantificación que queda en parte a la apreciación del tribunal.
3. Respeto a la concurrencia de los demás comuneros, que podrán acceder al retracto en proporción a sus respectivas cuotas.
Por tanto, y como dice Ataúlfo, eso no es problema de quien vende, que ha consumado su parte y abandonado la historia desde el momento de la venta.
1º. Sujeción a plazo: 9 días desde la inscripción de la venta. Si la misma se ha otorgado en documento privado o no se ha inscrito la escritura, el plazo empezará a contar desde el momento en que el comunero tenga conocimiento de la venta.
2º. Subrogación real: es decir, que el retractante tiene que pagar al comprador la totalidad de gastos en que incurrió en la venta. Muy especialmente las mejoras que haya hecho (incluyendo el incremento de valor del inmueble como consecuencia de la publicidad), y los gastos documentales. Este es un capítulo de difícil cuantificación que queda en parte a la apreciación del tribunal.
3. Respeto a la concurrencia de los demás comuneros, que podrán acceder al retracto en proporción a sus respectivas cuotas.
Por tanto, y como dice Ataúlfo, eso no es problema de quien vende, que ha consumado su parte y abandonado la historia desde el momento de la venta.
Ciertamente Juan Carlos, no se contempla el tanteo pero sí el retracto, con lo que puede vender a quién quiera, pero siempre con esa espada de Damocles respecto al destinatario final. Es una venta cuyo resultado final no depende del vendedor. El precio siempre lo pondrá él pero no está en su mano decidir quién se va a quedar con el inmueble. ¿Puede vender a quién quiera?, sí. ¿Puede decidir el propietario final del inmueble?, no. Es una "venta libre" muy sui géneris.
Sí. Pero eso al vendedor le trae sin cuidado. La venta es irreversible y se ha perfeccionado desde el mismo momento de la transmisión. Otra cosa es el derecho a la subrogación del comunero en la posición del comprador; pero el vendedor está ya fuera de cualquier otra transacción, y nadie le puede pedir cuentas. En definitiva, todos estamos diciendo lo mismo.
Hola a todos, yo me cuelo en este chat ya medio abandonado, para preguntaros cuanto tiempo despues de la notificacion de alteración de condominio, tiene un coopropietario para solicitar el retracto de la venta y reclamarla en iguales condiciones.
He comprado y no quiero trabajar en la parcela hasta q no sea mia plenamente.....
Muchas gracias a todos.
He comprado y no quiero trabajar en la parcela hasta q no sea mia plenamente.....
Muchas gracias a todos.
A colación del debate que se ha creado sobre el derecho de retracto de copropietarios sobre un % en proindiviso.
Para que el nuevo copropietario inscriba el % de su titulo en el registro de la propiedad, ¿es necesario notificar al resto de copropietarios? El 1522 y 1524 hablan del derecho de adquisición preferente mediante el retracto, pero no dicen nada de la notificación fehaciente por parte del que pretende comprar para inscribir su título.
Muchas gracias, saludos.
Para que el nuevo copropietario inscriba el % de su titulo en el registro de la propiedad, ¿es necesario notificar al resto de copropietarios? El 1522 y 1524 hablan del derecho de adquisición preferente mediante el retracto, pero no dicen nada de la notificación fehaciente por parte del que pretende comprar para inscribir su título.
Muchas gracias, saludos.
No es obligatorio ofrecérsela a los copropietarios; puedes venderla y ya se arreglarán entre el comprador y los otros copropietarios en si hay o no retracto. De hecho es que ni siquiera es obligatorio inscribirlo en registro. Pero es conveniente notificarlo, dado que el derecho se puede ejercer en ese plazo o: "en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta" (1524). Si no se notifica se pueden encontrar con que cierto tiempo después le anulen/se subroguen en la compraventa; va en contra del interés del comprador hacerlo, pero obligatorio no es. El vendedor no tiene obligación ni problema alguno (si es que encuentra a alguien que se lo compre).
