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Puede un terreno que se ha calificado como urbanizable volver a ser rústico?
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Puede un terreno que se ha calificado como urbanizable volver a ser rústico?
Canosarq, gracias por responderme. A que te refieres cuando dices "mientras no se desarrolle" ?. Creo entender que te refieres a que una vez calificado un terreno como urbanizable, sino lo explotas vuelve a tener la calificación de rústico?
Que se puede hacer para que vuelva a ser urbanizable, se puede alegar algo?
No se debe notificar antes al interesado dicha modificación?
Existe alguna solución conforme a derecho?
gracias.
Que se puede hacer para que vuelva a ser urbanizable, se puede alegar algo?
No se debe notificar antes al interesado dicha modificación?
Existe alguna solución conforme a derecho?
gracias.
La clasificación de suelo no da derecho a indemnizaciones. Es un precepto básico en urbanismo. Unicamente se pueden reclamar los gastos demostrables en que hayas incurrido si iniciaste el proceso de transformación del suelo urbanizable a urbano. (Gastos de proyectos, abogados, etc...). En cuanto a la notificación del cambio de clasificación es un trámite que se da por hecho con la exposición pública de la figura de planeamiento que lo contemple, en la cual se concede un plazo para alegaciones.
No es necesariamente cierto que un suelo urbanizable si no se desarrolla vuelva a tener la calificación de rústico o no urbanizable, al menos no por aplicación de ningún precepto legal; pero si es lógico que si ha permanecido durante un periordo razonable de tiempo como urbanizable y nadie ha promovido su transformación, el ayuntamiento considere que ese suelo no genera el suficiente interés como suelo residencial y le devuelva su clasificación original de No urbanizable.
Lo siento Carolinacristin
No es necesariamente cierto que un suelo urbanizable si no se desarrolla vuelva a tener la calificación de rústico o no urbanizable, al menos no por aplicación de ningún precepto legal; pero si es lógico que si ha permanecido durante un periordo razonable de tiempo como urbanizable y nadie ha promovido su transformación, el ayuntamiento considere que ese suelo no genera el suficiente interés como suelo residencial y le devuelva su clasificación original de No urbanizable.
Lo siento Carolinacristin
Desde mi experiencia no conozco ningun terreno que de habiendo sido reclasificado como urbanizable pase a ser rustico...puedes mantener tu explotacion agricola o lo que sea mientras ese suelo urbanizable no se desarrolle por un Plan. Para que ese suelo dejara de ser urbanizable deberias alegar en contra de la normativa de clasificacion del PG y si se te paso el plazo para las alegaciones , cuando se realice la primera actuacion en ese suelo...lo mejor seria un informe de medio ambiente muy riguroso (especies autoctonas en peligro, etc..) que deberas de adjuntar para impugnar la actuacion de la administracion.
Insisto en mi respuesta del 12/05, en lo referente a que sin desarrollo sigue siendo lo mismo. (No que vuelva a tener una calificación anterior)
En lo referente a la respuesta de manolito, de que una clasificación de un terreno no da derecho a indemnizaciones puede ser cierto, pero si puede dar derecho a "compensaciones".
Y hago mención a un tema ya tratado del dichoso POL de Cantabria, donde la propia Administración está estudiando "compensar" a los terrenos afectados, que suponen (aprox.) el 35% de la Comunidad.
Nota: En mi Comunidad ya no existe el término "No Urbanizable".
En lo referente a la respuesta de manolito, de que una clasificación de un terreno no da derecho a indemnizaciones puede ser cierto, pero si puede dar derecho a "compensaciones".
Y hago mención a un tema ya tratado del dichoso POL de Cantabria, donde la propia Administración está estudiando "compensar" a los terrenos afectados, que suponen (aprox.) el 35% de la Comunidad.
Nota: En mi Comunidad ya no existe el término "No Urbanizable".
Yo creo que carolinacristin se refiere a la clasificación del suelo, no a su régimen de uso, ya que si no se desarrolla obviamente sigue siendo rustico, pero su clasificación no lo es, su situación jurídica es distinta. En lo referente al derecho a indemnizaciones amigo canosarq, no es que pueda ser cierto, es que es el ABC del urbanismo. De lo contrario todo aquel al que en una revisión del PGM no le clasificaran el suelo como deseara solicitaría una indemnización, cosa que como comprenderás es inviable. Las compensaciones del POL son una LIBERALIDAD POLITICA dirigida muy probablemente a paliar el coste electoral que tiene la exclusión de ese suelo para edificar sobre él y por lo tanto en su valor económico. Al fin y al cabo el coste de esa compensación sale de tu bolsillo, de el mío y del de los demás. Es una medida que nada tiene que ver con los fundamentos jurídicos del urbanismo, similar a las desorbitadas indemnizaciones que se conceden a los afectados por los derrumbes del carmel a los que se intenta callar la boca con unas cifras que posiblemente quintuplican las valoraciones que les corresponderían por la ley del seguro. Decir que puede haber derecho a compensaciones es confundir al personal, lo del POL es un hecho puntual. En el caso de constituir una norma no se podrían revisar los PGM, no le saldría a cuenta al municipio.
Estoy con Manolito... Como se establece legalmente y corrobora la jurisprudencia, los supuestos indemnizatorios en materia urbanística requieren una previsión legal expresa que los reconozca y tienen carácter excepcional, por lo que han de ser interpretados de forma restrictiva, correspondiendo siempre la carga de la prueba a la parte que pide la indemnización –STS 11 mayo 1998 (Le Ley 1998,5748). En definitiva, prevale el principio general no indemnizatorio por la ordenación del suelo (STS 15 febrero 1987, 24 septiembre 1988 i 9 diciembre 1997).
La STS 3 julio 1995 afirma que “... el derecho de los propietarios a ser indemnizados en los casos de revisión o modificación del planeamiento tiene carácter excepcional... La norma contenida en el artículo 87.2 de la Ley del Suelo de 1976 tiene carácter excepcional, y debe ser objeto de interpretación estricta habida cuenta que la regla generla es que la facultad de modificación de la ordenación de los terrenos y construcciones que asiste a la Administración no da derecho, en principio, a la indemnización patrimonial...”.
El artículo 41 LRSV:
1. La modificación o revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a indemnización por reducción de aprovechamiento si se produce antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecución en el ámbito en el que a dichos efectos se encuentre incluido el terreno, o transcurridos aquéllos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administración.
2. Las situaciones de fuera de ordenación surgidas por los cambios del planeamiento no serán indemnizables, a excepción de lo previsto en el apartado anterior.
Y el carácter estatutario del derecho de propiedad, reiteradamente destacado por la jurisprudencia -así, SS. 12-5-1987 (RJ 19875255), 7-11-1988 (RJ 19888783), 17-6-1989 (RJ 19894732), 27-3-1991 (RJ 19912024), etc.-, ha venido determinando que el concepto de la lesión en el campo del urbanismo haya de definirse atendiendo al momento en que, por cumplimiento de los deberes urbanísticos, el propietario haya ganado los contenidos artificiales que se añaden a su derecho inicial -S. 12-5-1987-.
Pero incluso antes de que se haya adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico la lesión puede producirse cuando se han hecho gastos para la ejecución del planeamiento que devienen inútiles por cambio de aquél...
Ya la STS 1 de febrero de 1982 apuntaba que puede existir derecho a indemnización aunque el plan no establezca un plazo expreso de ejecución, debido a la inseguridad que ello conlleva a los administrados, la STS 5 octubre de 1998.
Por su parte la STS 9.2.99 referida a una ley del parlamento balear que declaraba unos terrenos anteriormente urbanizables como área natural de especial protección, sentencia que afirma que en cuanto a los supuestos de alteración anticipada de la ordenación que podrá existir derecho a indemnización si los propietaris han realizado actuaciones positivas de ejecución en la creencia que la vigencia del plan subsistiría durante un determinado período de tiempo. Se alude en la sentencia a la vigencia de los principios de buena fe en las relaciones entre la Administración y los particulares, de seguridad jurídica y de equilibrio de prestaciones, confianza legítima enunciado por el TSJ de la CEE (i ahora positivizado al art. 3.1 LRJPAC), aunque es de señalar que, según la sentencia, el principio de confianza legítima no garantiza a los operadores económicos la perpetuación de la situación existente.
La STS 9.12.97 (RJ 667) , exige además que los propietarios hallan desarrollado un ritmo normal en la ejecución, ya que en caso contrario el nexo causal se rompe (SSTS 9.12.1997, 15.02.1994, 26.1.93), no siendo entonces la actuación de la Administración la que impide patrimonializar el aprovehcamiento atribuido por el planeamiento, sino la conducta negligente
La STS 3 julio 1995 afirma que “... el derecho de los propietarios a ser indemnizados en los casos de revisión o modificación del planeamiento tiene carácter excepcional... La norma contenida en el artículo 87.2 de la Ley del Suelo de 1976 tiene carácter excepcional, y debe ser objeto de interpretación estricta habida cuenta que la regla generla es que la facultad de modificación de la ordenación de los terrenos y construcciones que asiste a la Administración no da derecho, en principio, a la indemnización patrimonial...”.
El artículo 41 LRSV:
1. La modificación o revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a indemnización por reducción de aprovechamiento si se produce antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecución en el ámbito en el que a dichos efectos se encuentre incluido el terreno, o transcurridos aquéllos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administración.
2. Las situaciones de fuera de ordenación surgidas por los cambios del planeamiento no serán indemnizables, a excepción de lo previsto en el apartado anterior.
Y el carácter estatutario del derecho de propiedad, reiteradamente destacado por la jurisprudencia -así, SS. 12-5-1987 (RJ 19875255), 7-11-1988 (RJ 19888783), 17-6-1989 (RJ 19894732), 27-3-1991 (RJ 19912024), etc.-, ha venido determinando que el concepto de la lesión en el campo del urbanismo haya de definirse atendiendo al momento en que, por cumplimiento de los deberes urbanísticos, el propietario haya ganado los contenidos artificiales que se añaden a su derecho inicial -S. 12-5-1987-.
Pero incluso antes de que se haya adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico la lesión puede producirse cuando se han hecho gastos para la ejecución del planeamiento que devienen inútiles por cambio de aquél...
Ya la STS 1 de febrero de 1982 apuntaba que puede existir derecho a indemnización aunque el plan no establezca un plazo expreso de ejecución, debido a la inseguridad que ello conlleva a los administrados, la STS 5 octubre de 1998.
Por su parte la STS 9.2.99 referida a una ley del parlamento balear que declaraba unos terrenos anteriormente urbanizables como área natural de especial protección, sentencia que afirma que en cuanto a los supuestos de alteración anticipada de la ordenación que podrá existir derecho a indemnización si los propietaris han realizado actuaciones positivas de ejecución en la creencia que la vigencia del plan subsistiría durante un determinado período de tiempo. Se alude en la sentencia a la vigencia de los principios de buena fe en las relaciones entre la Administración y los particulares, de seguridad jurídica y de equilibrio de prestaciones, confianza legítima enunciado por el TSJ de la CEE (i ahora positivizado al art. 3.1 LRJPAC), aunque es de señalar que, según la sentencia, el principio de confianza legítima no garantiza a los operadores económicos la perpetuación de la situación existente.
La STS 9.12.97 (RJ 667) , exige además que los propietarios hallan desarrollado un ritmo normal en la ejecución, ya que en caso contrario el nexo causal se rompe (SSTS 9.12.1997, 15.02.1994, 26.1.93), no siendo entonces la actuación de la Administración la que impide patrimonializar el aprovehcamiento atribuido por el planeamiento, sino la conducta negligente
La pregunta original de carolinacristin y mi primera respuesta del 12/05/05 no hacían referencia al tema en el que nos hemos enfrascado.
De acuerdo en lo que pincha coriolis, pero nos hemos desviado del tema.
No obstante, el hecho que citan manolito y coriolis de "caracter excepcional de...", ya corrobora el que "existe el hecho de supuestos indemnizatorios".
Es más, como dije el 13/05, no debemos confundir "indemnización" con "compensación".
Y si no,
¿qué es una Junta de Compensación?
¿qué es una Equidistribución?
Nota: !Por cierto coriolis, ¿como consigues que el Administrador te deje pinchar mensajes tan largos?
De acuerdo en lo que pincha coriolis, pero nos hemos desviado del tema.
No obstante, el hecho que citan manolito y coriolis de "caracter excepcional de...", ya corrobora el que "existe el hecho de supuestos indemnizatorios".
Es más, como dije el 13/05, no debemos confundir "indemnización" con "compensación".
Y si no,
¿qué es una Junta de Compensación?
¿qué es una Equidistribución?
Nota: !Por cierto coriolis, ¿como consigues que el Administrador te deje pinchar mensajes tan largos?
A la pregunta incicial:
Un suelo calificado como urbanizable puede volver a ser calificado como rústico mediante la modificación del plan o la aprobación de un plan nuevo. Los municipios tienen otorgada la portestad para calificar y clasificar el suelo dentro de su término municipal y ello unido a la figura de la discrecionalidad técnica de la Administración puede dar lugar a un cambio en la calificación del suelo de urbanizable a rustico, por lo demás completamente de acuerdo con las anteriores intervenciones, salvo la de jurbas, en mi experiencia, que no es mucha, ya he visto varios cambios de calificación de urbanizable a no urbanizable.
Un suelo calificado como urbanizable puede volver a ser calificado como rústico mediante la modificación del plan o la aprobación de un plan nuevo. Los municipios tienen otorgada la portestad para calificar y clasificar el suelo dentro de su término municipal y ello unido a la figura de la discrecionalidad técnica de la Administración puede dar lugar a un cambio en la calificación del suelo de urbanizable a rustico, por lo demás completamente de acuerdo con las anteriores intervenciones, salvo la de jurbas, en mi experiencia, que no es mucha, ya he visto varios cambios de calificación de urbanizable a no urbanizable.
Quieres decir que un suelo NO Urbanizable de especial protección ha pasado directamente a URBANO? No me lo puedo creer. En la práctica el Plan Director de Costas se ha inhibido cuando el sector tenía aprobación inicial de Planeamiento derivado, pero por lo que cuentas no es el caso. Además para ser clasificado de urbano debe tener una serie de servicios consolidados en la zona, lo que no encaja muy bien con que hasta la revisión fuera No urbanizable. ¿ Podrías ampliar la información Volko.
Ese paso es una modificación puntual del POUM ?, Es una revisión del mismo? Importante, de que fecha era el POUM anterior y en que fecha se ha producido ese cambio de clasificación?
Bueno en realidad me parce tan extraño que debería preguntar si es un hecho real o una pregunta de examen.
Gracias.
Ese paso es una modificación puntual del POUM ?, Es una revisión del mismo? Importante, de que fecha era el POUM anterior y en que fecha se ha producido ese cambio de clasificación?
Bueno en realidad me parce tan extraño que debería preguntar si es un hecho real o una pregunta de examen.
Gracias.
Para Manolito:
Se trata de una revisión del POUM (no de una modificación puntual). El cambio de clasificación va a producirse, si no se presentan alegaciones. La aprobación inicial tendrá lugar creo la semana que viene. Este bosque tiene servicios próximos, pues está separado de la zona urbana por una calle. Lo peor es que van a dejar construir viviendas (segundas residencias) adosadas en hilera. O sea, una especie de culebra en el bosque. Parece ser que se trata de una compensación para el propietario del terreno, que hace unos dos años quería construir un "hotel de lujo" en una montaña (también próxima) para unas 125 personas. Firmó un convenio con el anterior gobierno municipal. El vecindario se opuso, se exigió un estudio de impacto ambiental, salieron artículos en los diarios, etc.y se recogieron más de 200 firmas en contra.
Medio Ambiente informó negativamente y el pleno revocó el convenio hace unos meses (el señor sigue en sus trece). Se trata del representante de una inmobiliaria...que después de estropearlo todo
se largan. Los demás terrenos colindantes, más
alejados del mar, llevan la etiqueta de "afectados
por el Plan Director del Litoral"....Hay ya una suspensión de licencias para todos los terrenos NO urbanizables o urbanizables NO delimitados a menos de 500 metros del mar. Parece ser que hay tres tipos de protección: C1, C2 y C3. C1 es la más rigurosa y C3 son los terrenos que se hallan a una distancia de más de 500 metros. Ahora este señor ha "limpiado" el bosque (la montaña inclusive) y ha arrasado muchas plantas, han podado árboles (en esta época) etc. Es un hecho bien real y no una pregunta de examen.
Se trata de una revisión del POUM (no de una modificación puntual). El cambio de clasificación va a producirse, si no se presentan alegaciones. La aprobación inicial tendrá lugar creo la semana que viene. Este bosque tiene servicios próximos, pues está separado de la zona urbana por una calle. Lo peor es que van a dejar construir viviendas (segundas residencias) adosadas en hilera. O sea, una especie de culebra en el bosque. Parece ser que se trata de una compensación para el propietario del terreno, que hace unos dos años quería construir un "hotel de lujo" en una montaña (también próxima) para unas 125 personas. Firmó un convenio con el anterior gobierno municipal. El vecindario se opuso, se exigió un estudio de impacto ambiental, salieron artículos en los diarios, etc.y se recogieron más de 200 firmas en contra.
Medio Ambiente informó negativamente y el pleno revocó el convenio hace unos meses (el señor sigue en sus trece). Se trata del representante de una inmobiliaria...que después de estropearlo todo
se largan. Los demás terrenos colindantes, más
alejados del mar, llevan la etiqueta de "afectados
por el Plan Director del Litoral"....Hay ya una suspensión de licencias para todos los terrenos NO urbanizables o urbanizables NO delimitados a menos de 500 metros del mar. Parece ser que hay tres tipos de protección: C1, C2 y C3. C1 es la más rigurosa y C3 son los terrenos que se hallan a una distancia de más de 500 metros. Ahora este señor ha "limpiado" el bosque (la montaña inclusive) y ha arrasado muchas plantas, han podado árboles (en esta época) etc. Es un hecho bien real y no una pregunta de examen.
Hola volko. Entiendo por lo que cuentas que se trata de una compensación por un convenio no llevado a cabo. En ese sentido el municipio debe ser el primer interesado en clasificar ese suelo como urbano, ya que de no ofrecerle una compensación seguramente debrerán afrontar las indemnizaciones pactadas por el incumplimiento del convenio. Como sabes la clasificación como urbano no corresponde a la discrecionalidad de la administración ya que debe cumplir lo establecido en los art 25 y 26 de la ley 2/2002 ( y ahora la 10/2004) -me hablabas de un municipio catalán- en caso contrario no puede clasificarse como tal. No se si el vial que citas y con el que confronta el sector sería suficiente para darle dicha consideración, pero si te advierto que las 2/3 partes del area consolidada por la edificación en su superficie edificable a que se refiere el 25.a no está reglado y SI corresponde a las facultades discrecionales de la administración el señalamiento del ámbito computable para el cálculo, por lo que si les interesa, pueden acogerse a ese supuesto para la reclasificación. En cualquier caso, aunque antes de la A.I no se presenten alegaciones recogiendo los criterios de los art. mencionados anteriormente ( y aunque así fuera probablemente las alegaciones serían desestimadas si ciertamente existe ese interés municipal ), si realmente es cierto que se encuentra en un ámbito afectado por el Plan director del Litoral, en la solicitud de informes preceptiva entre la A.I. y la A Prov. se supone que se ha de emitir un informe desfavorable a la reclasificación puesto que la propuesta contraviene a un plan jerarquicamente superior. Y más tratándose de un suelo que no tenía planeamiento derivado aprobado inicialmente, que es el momento en el que el Plan de Costas ha fijado la "frontera" entre lo que van a dejar hacer y lo que no.
Gracias manolito por tu respuesta. He leído el convenio y el municipio no se comprometía a ninguna compensación. El convenio preveía la reclasificación de terrenos forestales para la construcción del citado hotel. Todo se quedó en la A.I. Los únicos gastos fueron unas maquetas y un par de croquis. También se regulaba el hecho de que si no se llevaba a cabo en cierto plazo se rescindía. ¿Qué hay detrás? No podía este señor exigir algo del municipio cuando
la reclasificación dependía también de la Comisión
Provincial de Urbanismo. Tengo la sospecha de que la historia se repite.
la reclasificación dependía también de la Comisión
Provincial de Urbanismo. Tengo la sospecha de que la historia se repite.
Supongo que todo lo dicho es aplicable para el supuesto de suelo clasificado como urbano que pasa a clasificarse rústico en los municipios que primero contaban solo con delimitación de suelo urbano, y ahora con el Pgou excluyen suelo que se clasificaba como tal para clasificarlo como rústico. Esto es posible también?
Me han recalificado un terreno como urbanizable, han pasado varios años sin construir ni visos de hacerlo.
Quiero saber si se puede volver a calificar como rustico para que IBI sea cobrado como de rustico.
Esta es mi priorizar saber si puedo volver a pagar el impuresto de la finca como rustica.
Gracias
Quiero saber si se puede volver a calificar como rustico para que IBI sea cobrado como de rustico.
Esta es mi priorizar saber si puedo volver a pagar el impuresto de la finca como rustica.
Gracias
