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¿Puede empresa privada expropiar finca rústica?
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¿puede empresa privada expropiar finca rústica?
Hola a todos!
Me gustaría pediros asesoría sobre un problema que tengo, ya que ando absolutamente desorientado y desconozco tanto la legislación al respecto como mis derechos y deberes.
Tengo una finca rústica de casi 2 hectáreas en Cantabria. En ella tengo construída desde hace más de 25 años una pequeña cabaña que hizo mi padre. No tiene ni luz ni agua. La luz podría meterla (tengo poste junto a mi finca), y el agua me ha dicho mi vecino, que tiene su casa a unos 150m de la mía, que le han dicho que se la llevarán entre este año y el que viene. Para llevar el suministro de agua a mi vecino tendrán que llevarla por mi finca, así que también dispondré de la posibilidad de meter agua en mi cabaña. Es decir, que en 2 años a lo sumo, mi finca podrá disponer de luz y agua.
Mi cabaña, desde que se construyó, está registrada como vivienda, y pago la contribución religiosamente todos los años. Mi ilusión es reformarla y habitarla de forma regular, ya que se encuentra a unos 20 minutos en coche de mi actual trabajo y dispone de unas vistas y un entorno excepcional. Mi único vecino hizo lo mismo con la suya, y vive en ella con su familia desde hace ya unos 5 años.
Mi finca está situada en la falda de una montaña, y se accede a ella por una pista de grava en bastante buen estado que abrió hace muchos años una EMPRESA PRIVADA que se llama SOLVAY. Esta pista lleva a una CANTERA que actualmente explota esta empresa en la otra cara de la montaña, lejos de mi propiedad. No obstante, mi finca linda con esta pista de acceso a la cantera, y creo que dicha pista y el terreno por el que discurre pertenece a Solvay. Pero por ella sólo puede circular el personal de la cantera, pues hace años se prohibió el paso de vehículos pesados y el material que extraen en la explotación lo llevan por cinta transportadora hasta un lugar donde lo cargan en camiones. Este lugar nada tiene que ver ni con la pista de acceso a la cantera, ni con mi finca ni con la zona donde está situada, pues se encuentra en el lado opuesto de la montaña.
Mi finca es la más plana con diferencia de toda la zona, y también la más extensa y la única que tiene manantial y bebedero para animales, por lo que doy servidumbre de paso a dos fincas contiguas que tienen mucha inclinación y se usan para pasto de ganado.
He recibido varias ofertas de compra de particulares de la zona, pero no quiero venderla, pues tiene un enorme valor sentimental para mí, me encanta su entorno y ubicación y tengo el sueño de convertirla algún día en mi vivienda, como hizo mi vecino con la suya.
Este vecino me ha contado que recientemente ha visto a varias personas midiendo mi terreno, y que esta gente parecían trabajar para Solvay. Y por otra parte, un conocido que es ingeniero de obras públicas y que ha trabajado para Solvay me ha dicho que Solvay tiene derechos de expropiación sobre las fincas de la zona, de modo que en cualquier momento podrían venir y ejercer ese derecho si no llegaran conmigo a un acuerdo de compra-venta. También me ha dicho que le consta que Solvay suele hacer intentos de compra a través de particulares que representan sus intereses, supongo que con la intención de que los propietarios y posibles vendedores no sean conscientes de que es una empresa fuerte quien está detrás de la intención de compra, con el fin de que le salga más barata la operación.
Teniendo en cuenta que no quiero vender bajo ningún concepto, mis preguntas son:
1. ¿Puede esta empresa privada expropiarme mi terreno por alguna razón o bajo alguna condición?
2. ¿Puede el ayuntamiento de mi zona dotar de derechos a esta empresa privada que afecten a mi finca sin yo ser informado debida y formalmente?
3. Caso de existir estas cargas sobre mi finca, ¿figurarían en mi título de propiedad?
3. El ayuntamiento de mi zona recibe mucho dinero de esta empresa por la concesión de los derechos de explotación de la cantera, así que... ¿Podría el ayuntamiento operar de alguna manera para favorecer los intereses de esta empresa y obligarme a vender?
4. ¿Dónde puedo informarme de las cargas que tiene mi finca, caso de tener alguna?
Espero no haberles aburrido con mi relato, y les agradecería muchísimo cualquier información a este respecto, pues estoy bastante intimidado y mi situación económica no me permite buscar asesoría profesional. Muchas gracias por su atención y su ayuda de antemano.
Me gustaría pediros asesoría sobre un problema que tengo, ya que ando absolutamente desorientado y desconozco tanto la legislación al respecto como mis derechos y deberes.
Tengo una finca rústica de casi 2 hectáreas en Cantabria. En ella tengo construída desde hace más de 25 años una pequeña cabaña que hizo mi padre. No tiene ni luz ni agua. La luz podría meterla (tengo poste junto a mi finca), y el agua me ha dicho mi vecino, que tiene su casa a unos 150m de la mía, que le han dicho que se la llevarán entre este año y el que viene. Para llevar el suministro de agua a mi vecino tendrán que llevarla por mi finca, así que también dispondré de la posibilidad de meter agua en mi cabaña. Es decir, que en 2 años a lo sumo, mi finca podrá disponer de luz y agua.
Mi cabaña, desde que se construyó, está registrada como vivienda, y pago la contribución religiosamente todos los años. Mi ilusión es reformarla y habitarla de forma regular, ya que se encuentra a unos 20 minutos en coche de mi actual trabajo y dispone de unas vistas y un entorno excepcional. Mi único vecino hizo lo mismo con la suya, y vive en ella con su familia desde hace ya unos 5 años.
Mi finca está situada en la falda de una montaña, y se accede a ella por una pista de grava en bastante buen estado que abrió hace muchos años una EMPRESA PRIVADA que se llama SOLVAY. Esta pista lleva a una CANTERA que actualmente explota esta empresa en la otra cara de la montaña, lejos de mi propiedad. No obstante, mi finca linda con esta pista de acceso a la cantera, y creo que dicha pista y el terreno por el que discurre pertenece a Solvay. Pero por ella sólo puede circular el personal de la cantera, pues hace años se prohibió el paso de vehículos pesados y el material que extraen en la explotación lo llevan por cinta transportadora hasta un lugar donde lo cargan en camiones. Este lugar nada tiene que ver ni con la pista de acceso a la cantera, ni con mi finca ni con la zona donde está situada, pues se encuentra en el lado opuesto de la montaña.
Mi finca es la más plana con diferencia de toda la zona, y también la más extensa y la única que tiene manantial y bebedero para animales, por lo que doy servidumbre de paso a dos fincas contiguas que tienen mucha inclinación y se usan para pasto de ganado.
He recibido varias ofertas de compra de particulares de la zona, pero no quiero venderla, pues tiene un enorme valor sentimental para mí, me encanta su entorno y ubicación y tengo el sueño de convertirla algún día en mi vivienda, como hizo mi vecino con la suya.
Este vecino me ha contado que recientemente ha visto a varias personas midiendo mi terreno, y que esta gente parecían trabajar para Solvay. Y por otra parte, un conocido que es ingeniero de obras públicas y que ha trabajado para Solvay me ha dicho que Solvay tiene derechos de expropiación sobre las fincas de la zona, de modo que en cualquier momento podrían venir y ejercer ese derecho si no llegaran conmigo a un acuerdo de compra-venta. También me ha dicho que le consta que Solvay suele hacer intentos de compra a través de particulares que representan sus intereses, supongo que con la intención de que los propietarios y posibles vendedores no sean conscientes de que es una empresa fuerte quien está detrás de la intención de compra, con el fin de que le salga más barata la operación.
Teniendo en cuenta que no quiero vender bajo ningún concepto, mis preguntas son:
1. ¿Puede esta empresa privada expropiarme mi terreno por alguna razón o bajo alguna condición?
2. ¿Puede el ayuntamiento de mi zona dotar de derechos a esta empresa privada que afecten a mi finca sin yo ser informado debida y formalmente?
3. Caso de existir estas cargas sobre mi finca, ¿figurarían en mi título de propiedad?
3. El ayuntamiento de mi zona recibe mucho dinero de esta empresa por la concesión de los derechos de explotación de la cantera, así que... ¿Podría el ayuntamiento operar de alguna manera para favorecer los intereses de esta empresa y obligarme a vender?
4. ¿Dónde puedo informarme de las cargas que tiene mi finca, caso de tener alguna?
Espero no haberles aburrido con mi relato, y les agradecería muchísimo cualquier información a este respecto, pues estoy bastante intimidado y mi situación económica no me permite buscar asesoría profesional. Muchas gracias por su atención y su ayuda de antemano.
Le respondo muy a grandes rasgos.
1. ¿Puede esta empresa privada expropiarme mi terreno por alguna razón o bajo alguna condición?
SI.
2. ¿Puede el ayuntamiento de mi zona dotar de derechos a esta empresa privada que afecten a mi finca sin yo ser informado debida y formalmente?
El Ayuntamiento o el Agente Urbanizador podrá expropiar la finca o parte de ella. Cuestión distinta es la expropiación en si, que deberán notificársela.
3. Caso de existir estas cargas sobre mi finca, ¿figurarían en mi título de propiedad?
Por el momento, no. Una vez realizada la eexpropiación, se podría inscribir en el Registro de la Propiedad, si bien las Corporaciones Locales muchas veces no lo hacen.
3. El ayuntamiento de mi zona recibe mucho dinero de esta empresa por la concesión de los derechos de explotación de la cantera, así que... ¿Podría el ayuntamiento operar de alguna manera para favorecer los intereses de esta empresa y obligarme a vender?
Podrían tratar de convencerle para que vendiera.
4. ¿Dónde puedo informarme de las cargas que tiene mi finca, caso de tener alguna?
En el Registro de la Propiedad.
No obstante lo anterior, caso de expropiarle, busque un Abogado. Podrá pagarle con el justiprecio que le paguen por la expropiación sin perjuicio de que su Abogado recurra el interés de la expropiación, el justiprecio o el objeto de la expropiación.
1. ¿Puede esta empresa privada expropiarme mi terreno por alguna razón o bajo alguna condición?
SI.
2. ¿Puede el ayuntamiento de mi zona dotar de derechos a esta empresa privada que afecten a mi finca sin yo ser informado debida y formalmente?
El Ayuntamiento o el Agente Urbanizador podrá expropiar la finca o parte de ella. Cuestión distinta es la expropiación en si, que deberán notificársela.
3. Caso de existir estas cargas sobre mi finca, ¿figurarían en mi título de propiedad?
Por el momento, no. Una vez realizada la eexpropiación, se podría inscribir en el Registro de la Propiedad, si bien las Corporaciones Locales muchas veces no lo hacen.
3. El ayuntamiento de mi zona recibe mucho dinero de esta empresa por la concesión de los derechos de explotación de la cantera, así que... ¿Podría el ayuntamiento operar de alguna manera para favorecer los intereses de esta empresa y obligarme a vender?
Podrían tratar de convencerle para que vendiera.
4. ¿Dónde puedo informarme de las cargas que tiene mi finca, caso de tener alguna?
En el Registro de la Propiedad.
No obstante lo anterior, caso de expropiarle, busque un Abogado. Podrá pagarle con el justiprecio que le paguen por la expropiación sin perjuicio de que su Abogado recurra el interés de la expropiación, el justiprecio o el objeto de la expropiación.
Muchísimas gracias Jade por tu pronta contestación, que además me aclara algunas cosas y también reconozco que me sorprende, pues siendo las cosas así pienso que los propietarios de fincas en la zona estamos a merced de los caprichos de dicha empresa. Por ello, me surgen nuevos interrogantes:
1. ¿Qué leyes dan prioridad a los intereses de dichas empresas frente a los de los legítimos propietarios de los terrenos?
2. ¿No tendrían que cumplir X condiciones o requisitos para poder gozar del derecho de expropiación, como por ejemplo demostrar que es imprescindible ejecutar dicha acción para poder seguir con su actividad o que no pueden hacerlo en otro sitio o de otro modo que evite la necesidad de perjudicar a nadie?
3. Haciendo uso del sentido común y de la lógica (que supongo que no tiene porqué verse reflejado en las leyes), pienso que un derecho de expropiación de una empresa sobre una finca es una carga importantísima que debería reflejarse indefectiblemente en el título de propiedad de la misma, pues despoja a su propietario de los derechos sobre su propiedad bajo “ciertas condiciones”. ¿Cómo es posible que dicha carga no aparezca en el título de propiedad? ¿No supone esto una posibilidad real de fraude en procesos de compra-venta, por ejemplo, si se oculta dicha información al posible comprador? ¿No afectaría también dicha carga al precio de venta de la finca, pues incapacita o dificulta el destinar la propiedad a ciertos usos que serían muy viables sin esa carga, como por ejemplo el construir la casa de tus sueños (pues puedes quedarte sin ella)?
4. ¿Existen leyes que amparen mi derecho a no vender y a evitar la expropiación, teniendo en cuenta que la interesada en mi terreno es una empresa privada y no la administración pública? ¿Podría dicha administración pública expropiarme caprichosamente con alguna excusa para luego ceder esos terrenos o revendérselos a la empresa privada?
5. Es decir, bajo vuestra experta opinión, ¿Qué posibilidades tengo de conservar mi propiedad y evitar la expropiación? ¿Como actuaríais en mi situación teniendo en cuenta vuestra experiencia o conocimiento de situaciones similares, si es el caso?. ¿Venderíais tratando de sacar un buen precio porque consideráis que tengo pocas posibilidades de salirme con la mía, o en cambio creéis que hay leyes que me amparan y me permiten tener esperanzas de salirme con la mía?
Muchísimas gracias otra vez Jade por tu respuesta, y a ver si bien tú o bien otras personas que conozcan esto mejor que yo podéis ayudarme a aclararme un poco. La verdad es que ya me sentía desprotegido antes de conocer tus respuestas, y ahora que las conozco lejos de tranquilizarme pienso que la situación la tengo bastante en contra y que, en caso de que Solvay quiera comprar y yo me niegue a vender, al final me lo quitarán. Así que cualquier opinión hecha con fundamento será muy bien recibida y seguro que me ayudará a tener las cosas más claras.
Por cierto que aun a riesgo de abusar de vuestra paciencia (que creo que ya lo estoy haciendo con tanta preguntita), se me ocurre otra que considero importante haceros. Caso de expropiarme, ¿Quién establece el precio final de “venta”? ¿Se sigue algún criterio que tenga en cuenta mis demandas o también aquí hacen lo que les da la gana?
¡¡¡¡Muchísimas gracias otra vez !!!!
1. ¿Qué leyes dan prioridad a los intereses de dichas empresas frente a los de los legítimos propietarios de los terrenos?
2. ¿No tendrían que cumplir X condiciones o requisitos para poder gozar del derecho de expropiación, como por ejemplo demostrar que es imprescindible ejecutar dicha acción para poder seguir con su actividad o que no pueden hacerlo en otro sitio o de otro modo que evite la necesidad de perjudicar a nadie?
3. Haciendo uso del sentido común y de la lógica (que supongo que no tiene porqué verse reflejado en las leyes), pienso que un derecho de expropiación de una empresa sobre una finca es una carga importantísima que debería reflejarse indefectiblemente en el título de propiedad de la misma, pues despoja a su propietario de los derechos sobre su propiedad bajo “ciertas condiciones”. ¿Cómo es posible que dicha carga no aparezca en el título de propiedad? ¿No supone esto una posibilidad real de fraude en procesos de compra-venta, por ejemplo, si se oculta dicha información al posible comprador? ¿No afectaría también dicha carga al precio de venta de la finca, pues incapacita o dificulta el destinar la propiedad a ciertos usos que serían muy viables sin esa carga, como por ejemplo el construir la casa de tus sueños (pues puedes quedarte sin ella)?
4. ¿Existen leyes que amparen mi derecho a no vender y a evitar la expropiación, teniendo en cuenta que la interesada en mi terreno es una empresa privada y no la administración pública? ¿Podría dicha administración pública expropiarme caprichosamente con alguna excusa para luego ceder esos terrenos o revendérselos a la empresa privada?
5. Es decir, bajo vuestra experta opinión, ¿Qué posibilidades tengo de conservar mi propiedad y evitar la expropiación? ¿Como actuaríais en mi situación teniendo en cuenta vuestra experiencia o conocimiento de situaciones similares, si es el caso?. ¿Venderíais tratando de sacar un buen precio porque consideráis que tengo pocas posibilidades de salirme con la mía, o en cambio creéis que hay leyes que me amparan y me permiten tener esperanzas de salirme con la mía?
Muchísimas gracias otra vez Jade por tu respuesta, y a ver si bien tú o bien otras personas que conozcan esto mejor que yo podéis ayudarme a aclararme un poco. La verdad es que ya me sentía desprotegido antes de conocer tus respuestas, y ahora que las conozco lejos de tranquilizarme pienso que la situación la tengo bastante en contra y que, en caso de que Solvay quiera comprar y yo me niegue a vender, al final me lo quitarán. Así que cualquier opinión hecha con fundamento será muy bien recibida y seguro que me ayudará a tener las cosas más claras.
Por cierto que aun a riesgo de abusar de vuestra paciencia (que creo que ya lo estoy haciendo con tanta preguntita), se me ocurre otra que considero importante haceros. Caso de expropiarme, ¿Quién establece el precio final de “venta”? ¿Se sigue algún criterio que tenga en cuenta mis demandas o también aquí hacen lo que les da la gana?
¡¡¡¡Muchísimas gracias otra vez !!!!
Hola teluro, creo que confundes algunos términos.
Por lo que se desprende de lo que comentas, el vecino y tú estáis en zona rústica (no conozco la Ley asturiana) pero me parece muy difícil que podáis construir vivienda en esos terrenos (legalmente).
Que tengas agua, y luz no quiere decir que sea urbana. Tampoco porque en la escritura o contribución ponga que es urbana lo es. Lo será única y exclusivamente si el Plan General (PGOU) del término municipal (en su ausencia las NNSSCCP) lo determinan así, que no creo.
No es un tema de derecho civil (que también), ni de victimismo ante una gran empresa, es un tema urbanístico principalmente. En rústico no se puede construir (habrá que ver la ley asturiana y PGOU).
Lo demás ya respondió jade correctamente.
Por lo que se desprende de lo que comentas, el vecino y tú estáis en zona rústica (no conozco la Ley asturiana) pero me parece muy difícil que podáis construir vivienda en esos terrenos (legalmente).
Que tengas agua, y luz no quiere decir que sea urbana. Tampoco porque en la escritura o contribución ponga que es urbana lo es. Lo será única y exclusivamente si el Plan General (PGOU) del término municipal (en su ausencia las NNSSCCP) lo determinan así, que no creo.
No es un tema de derecho civil (que también), ni de victimismo ante una gran empresa, es un tema urbanístico principalmente. En rústico no se puede construir (habrá que ver la ley asturiana y PGOU).
Lo demás ya respondió jade correctamente.
1. ¿Puede esta empresa privada expropiarme mi terreno por alguna razón o bajo alguna condición?
No, sólo pueden expropiarte administraciones públicas después de justificar detalladamente las razones de interés general que apoyen una medida como esa que choca claramente con el derecho a la propiedad que te asiste.
2. ¿Puede el ayuntamiento de mi zona dotar de derechos a esta empresa privada que afecten a mi finca sin yo ser informado debida y formalmente?
No, ni a esa empresa ni a ninguna.
3. Caso de existir estas cargas sobre mi finca, ¿figurarían en mi título de propiedad?
No hay ni pueden haber tales cargas a día de hoy.
4. El ayuntamiento de mi zona recibe mucho dinero de esta empresa por la concesión de los derechos de explotación de la cantera, así que... ¿Podría el ayuntamiento operar de alguna manera para favorecer los intereses de esta empresa y obligarme a vender?
El ayuntamiento debería obrar con sometimiento a la ley y al derecho y debería velar por la imparcialidad en el trato a sus ciudadanos. Sin embargo la realidad es que el ayuntamiento tiene muchos elementos para favorecer a un tercero y perjudicarte a tí, esa es una de las notas características de nuestro urbanismo latino bananero.
Si se llega a la expropiación, el propietario puede hacer su valoración y presentarla en los momentos adecuados para ello que establece la Ley de Expropiación Forzosa. Al final se llega al Tribunal Provincial de Valoraciones y en éste se fija la cuantía definitivamente, sin perjuicio de que puedes acudir a los tribunales de lo contencioso si lo consideras oportuno.
Saludos,
No, sólo pueden expropiarte administraciones públicas después de justificar detalladamente las razones de interés general que apoyen una medida como esa que choca claramente con el derecho a la propiedad que te asiste.
2. ¿Puede el ayuntamiento de mi zona dotar de derechos a esta empresa privada que afecten a mi finca sin yo ser informado debida y formalmente?
No, ni a esa empresa ni a ninguna.
3. Caso de existir estas cargas sobre mi finca, ¿figurarían en mi título de propiedad?
No hay ni pueden haber tales cargas a día de hoy.
4. El ayuntamiento de mi zona recibe mucho dinero de esta empresa por la concesión de los derechos de explotación de la cantera, así que... ¿Podría el ayuntamiento operar de alguna manera para favorecer los intereses de esta empresa y obligarme a vender?
El ayuntamiento debería obrar con sometimiento a la ley y al derecho y debería velar por la imparcialidad en el trato a sus ciudadanos. Sin embargo la realidad es que el ayuntamiento tiene muchos elementos para favorecer a un tercero y perjudicarte a tí, esa es una de las notas características de nuestro urbanismo latino bananero.
Si se llega a la expropiación, el propietario puede hacer su valoración y presentarla en los momentos adecuados para ello que establece la Ley de Expropiación Forzosa. Al final se llega al Tribunal Provincial de Valoraciones y en éste se fija la cuantía definitivamente, sin perjuicio de que puedes acudir a los tribunales de lo contencioso si lo consideras oportuno.
Saludos,
El artículo 33 de la CE en su punto 3 establece que “ Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa JUSTIFICADA DE UTILIDAD PÚBLICA O INTERÉS SOCIAL, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.”
A título orientativo, indicar que SOLVAY tiene en Cantabria una concesión minera para la explotación de caliza, desde abril de mil novecientos setenta y nueve y concedida la declaración de utilidad pública en Consejo de Ministros en los años 1.983 y 1.985. Esto no significa que la finca de Teleru deba resultar afectada por aquellas declaraciones.
Solo pretendo resaltar que SOLVAY no puede expropiar, pero sí podría ser beneficiaria de las expropiaciones que realice la administración, siempre que los terrenos a expropiar estén comprendidos dentro de la delimitación de una concesión y de un proyecto técnico que haya obtenido la declaración de UTILIDAD PÚBLICA.
Entiendo que para conocer si los terrenos de Teluro son expropiables, debería formular su consulta en la Consejería de Industria de Cantabria, en la Delegación del Gobierno o en el Ministerio de Industria.
A título orientativo, indicar que SOLVAY tiene en Cantabria una concesión minera para la explotación de caliza, desde abril de mil novecientos setenta y nueve y concedida la declaración de utilidad pública en Consejo de Ministros en los años 1.983 y 1.985. Esto no significa que la finca de Teleru deba resultar afectada por aquellas declaraciones.
Solo pretendo resaltar que SOLVAY no puede expropiar, pero sí podría ser beneficiaria de las expropiaciones que realice la administración, siempre que los terrenos a expropiar estén comprendidos dentro de la delimitación de una concesión y de un proyecto técnico que haya obtenido la declaración de UTILIDAD PÚBLICA.
Entiendo que para conocer si los terrenos de Teluro son expropiables, debería formular su consulta en la Consejería de Industria de Cantabria, en la Delegación del Gobierno o en el Ministerio de Industria.
Muchísimas gracias a todos por vuestras respuestas. Me habéis ayudado mucho, y ya veo una luz en el horizonte, o al menos cuál ha de ser mi siguiente paso: Seguiré la recomendación de Alga y haré mi consulta en la Consejería de Industria, a ver qué me cuentan.
En caso que me digan que mis terrenos son expropiables, ¿Significaría eso que podrían expropiarme por cualquier motivo, sin necesidad de darme explicaciones?, ¿O de todos modos tendrían que justificar detalladamente, como dice Francisco Cordón, las razones de interés general que justifiquen la expropiación?
Supongo que en caso de que tengan que justificar su acción tal vez tendría una posibilidad de evitar la expropiación, pues imagino que un abogado podría estudiar tales justificaciones y tratar de desmontarlas o cuestionarlas, para que no avalen el derecho de expropiación, ¿No es así?
Según vuestra experiencia, ¿Qué posibilidades suele haber en estos casos? ¿Podría albergar alguna esperanza de salirme con la mía o por el contrario pensais que si una finca es calificada como expropiable casi siempre la administración encuentra argumentos para salirse con la suya, pese a los intentos de evitarlo de los propietarios?. Es decir, si vosotros con lo que sabeis y la experiencia profesional que tenéis estuviérais en mi situación y os dicen en Industria que vuestros terrenos son expropiables... ¿Creéis que puede merecer la pena luchar o casi siempre estos esfuerzos están avocados al fracaso y lo único que consiguen es retrasar lo inevitable y perder dinero?
En caso que me digan que mis terrenos son expropiables, ¿Significaría eso que podrían expropiarme por cualquier motivo, sin necesidad de darme explicaciones?, ¿O de todos modos tendrían que justificar detalladamente, como dice Francisco Cordón, las razones de interés general que justifiquen la expropiación?
Supongo que en caso de que tengan que justificar su acción tal vez tendría una posibilidad de evitar la expropiación, pues imagino que un abogado podría estudiar tales justificaciones y tratar de desmontarlas o cuestionarlas, para que no avalen el derecho de expropiación, ¿No es así?
Según vuestra experiencia, ¿Qué posibilidades suele haber en estos casos? ¿Podría albergar alguna esperanza de salirme con la mía o por el contrario pensais que si una finca es calificada como expropiable casi siempre la administración encuentra argumentos para salirse con la suya, pese a los intentos de evitarlo de los propietarios?. Es decir, si vosotros con lo que sabeis y la experiencia profesional que tenéis estuviérais en mi situación y os dicen en Industria que vuestros terrenos son expropiables... ¿Creéis que puede merecer la pena luchar o casi siempre estos esfuerzos están avocados al fracaso y lo único que consiguen es retrasar lo inevitable y perder dinero?
Yo no efectuaría ninguna consulta en este caso.
Si ellos son los que entienden que pueden expropiar, que aporten la documentación pertinente.
Si toda la documentación para expropiar la tienen en su poder será difícil oponerse a ésta y entonces habrá que pelear por un precio que sea lo mejor posible.
Saludos,
PD. No dejes de visitar tu finca con cierta regularidad y encarga un plano detallado de la misma para tener claros sus límites.
Si ellos son los que entienden que pueden expropiar, que aporten la documentación pertinente.
Si toda la documentación para expropiar la tienen en su poder será difícil oponerse a ésta y entonces habrá que pelear por un precio que sea lo mejor posible.
Saludos,
PD. No dejes de visitar tu finca con cierta regularidad y encarga un plano detallado de la misma para tener claros sus límites.
Me ha parecido entender que lo bueno de efectuar esa consulta en Industria es que me permitirá conocer, antes de que Solvay se ponga en contacto conmigo (todavía no lo han hecho, aunque hayan estado midiendo), las posibilidades que tengo a priori, con el fin de definir mi estrategia, ¿no lo crees así?
Quiero decir que si me dicen en Industria que mis terrenos son expropiables ya sabré que mis posibilidades de conservar la finca serán bastante pocas, y mi estrategia tendrá que ser en ese caso vender al mejor precio posible, pero teniendo en cuenta que ellos podrán ignorar mis condiciones y optar por la vía expropiación. Por supuesto que yo me haré el tonto y tendrán que ser ellos quienes aporten la documentación pertinente para justificar la expropiación, pero si pueden hacerlo sin duda imagino que lo harán.
Y en caso de que me digan que mis terrenos no son expropiables sabré que tengo muchas posibilidades de conservar mi propiedad, y no podrán "engañarme" o presionarme con esa posibilidad, pues sabré a ciencia cierta que no gozan de derechos de expropiación sobre mi propiedad, y la única posibilidad que tendrán de hacerse con mis terrenos será llegando a un acuerdo conmigo. Cosa que no sucederá probablemente, a no ser que su oferta sea irrechazable. ¿Crees que es un error hacer esta interpretación?
Por cierto que mi finca está perfectamente delimitada, pues su perímetro está marcado por una valla con tres hilos de alambre de espino. Además en los títulos de propiedad se definen también el contorno, área, ubicación y extensión de las fincas. ¿A qué te refieres con hacer un plano detallado? ¿Qué tipo de profesionales se dedican a hacer eso, te refieres a que lleve un topógrafo?
Y también voy con cierta regularidad por allí, alrededor de unas 10 veces al año, para ver cómo está la cabaña y a veces a pasar el día con amigos. Además he de hacerlo por motivos de seguridad, pues como está bastante aislada alguna vez me la he encontrado con la puerta abajo y basura por todas partes. Incluso una pareja de toxicómanos del valle se "escaparon" y vivieron allí 3 o 4 meses estando ella embarazada, hasta que me informaron y llamé a la guardia civil. Esta gente incluso tuvieron a su hijo en mi cabaña... y podéis imaginaros las precarísimas condiciones de higiene y salubridad que tenían allí... Increíble).
Quiero decir que si me dicen en Industria que mis terrenos son expropiables ya sabré que mis posibilidades de conservar la finca serán bastante pocas, y mi estrategia tendrá que ser en ese caso vender al mejor precio posible, pero teniendo en cuenta que ellos podrán ignorar mis condiciones y optar por la vía expropiación. Por supuesto que yo me haré el tonto y tendrán que ser ellos quienes aporten la documentación pertinente para justificar la expropiación, pero si pueden hacerlo sin duda imagino que lo harán.
Y en caso de que me digan que mis terrenos no son expropiables sabré que tengo muchas posibilidades de conservar mi propiedad, y no podrán "engañarme" o presionarme con esa posibilidad, pues sabré a ciencia cierta que no gozan de derechos de expropiación sobre mi propiedad, y la única posibilidad que tendrán de hacerse con mis terrenos será llegando a un acuerdo conmigo. Cosa que no sucederá probablemente, a no ser que su oferta sea irrechazable. ¿Crees que es un error hacer esta interpretación?
Por cierto que mi finca está perfectamente delimitada, pues su perímetro está marcado por una valla con tres hilos de alambre de espino. Además en los títulos de propiedad se definen también el contorno, área, ubicación y extensión de las fincas. ¿A qué te refieres con hacer un plano detallado? ¿Qué tipo de profesionales se dedican a hacer eso, te refieres a que lleve un topógrafo?
Y también voy con cierta regularidad por allí, alrededor de unas 10 veces al año, para ver cómo está la cabaña y a veces a pasar el día con amigos. Además he de hacerlo por motivos de seguridad, pues como está bastante aislada alguna vez me la he encontrado con la puerta abajo y basura por todas partes. Incluso una pareja de toxicómanos del valle se "escaparon" y vivieron allí 3 o 4 meses estando ella embarazada, hasta que me informaron y llamé a la guardia civil. Esta gente incluso tuvieron a su hijo en mi cabaña... y podéis imaginaros las precarísimas condiciones de higiene y salubridad que tenían allí... Increíble).
Lo normal en las canteras es que la veta siga su curso ignorando en ocasiones el proyecto técnico declarado de utilidad. Si a ti no se te ha notificado nada y la referencia catastral de tu finca no ha aparecido en ningún diario, no tienes porqué levantar esa liebre, y si llega la hora de negociar y te muestran la referencia catastral de tu finca en un expediente de expropiación forzosa, al menos tendrás el número de expediente para ir a preguntar a industria y preparar tu defensa.
Si la tienes vallada no tengo nada más que añadir.
Si la tienes vallada no tengo nada más que añadir.
Oido cocina... seguiré entonces tu consejo y esperaré a ver qué pasa. Muchísimas gracias a todos por vuestras respuestas, Jade, Gesturban, Alga y Franciscocordon. Y mi más sincera enhorabuena a los organizadores de este foro, pues expuse mi caso en varios foros de derecho y este es el único en el que he obtenido respuestas. Así que sin duda habéis conseguido crear un espacio donde el diálogo, la asesoría y la ayuda mutua es una realidad y no una entelequia.
Y sin desmerecer a los demás, que sólo por haberme dedicado parte de su tiempo despiertan ya mi más profundo agradecimiento, hago una mención especial a Franciscocordon, por su generosa disponibilidad y sus repetidas y rápidas respuestas.
Os quedo muy agradecido, de corazón. Así da gusto ;)
Y sin desmerecer a los demás, que sólo por haberme dedicado parte de su tiempo despiertan ya mi más profundo agradecimiento, hago una mención especial a Franciscocordon, por su generosa disponibilidad y sus repetidas y rápidas respuestas.
Os quedo muy agradecido, de corazón. Así da gusto ;)
