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Puede el dueño negarse a vender en alquiler con derecho a compra?
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Puede el dueño negarse a vender en alquiler con derecho a compra?
Quiero comprar una vivienda pero tiene una carga que supuestamente prescribe el año que viene.
La vivienda necesita de importante reformas (cocina completa, suelos, instalación eléctrica, ventanas,...) que correrían de mi parte.
Cómo no podemos firmar ninguna hipoteca por la carga, la dueña propone un alquiler con derecho a compra para que pueda iniciar las reformas, imprescindibles para entrar a vivir, y cuando la carga prescriba, formalizar la compra.
Tengo miedo que una vez que haya hecho las reformas, la dueña se niegue a vender.
Es realmente un riesgo? Se puede blindar el contrato para que cuando la carga prescriba, tenga la seguridad de poder comprar la vivienda?
Gracias
La vivienda necesita de importante reformas (cocina completa, suelos, instalación eléctrica, ventanas,...) que correrían de mi parte.
Cómo no podemos firmar ninguna hipoteca por la carga, la dueña propone un alquiler con derecho a compra para que pueda iniciar las reformas, imprescindibles para entrar a vivir, y cuando la carga prescriba, formalizar la compra.
Tengo miedo que una vez que haya hecho las reformas, la dueña se niegue a vender.
Es realmente un riesgo? Se puede blindar el contrato para que cuando la carga prescriba, tenga la seguridad de poder comprar la vivienda?
Gracias
La situación que describes implica un riesgo significativo si no se maneja adecuadamente. Aquí te detallo las consideraciones importantes y las medidas que puedes tomar para minimizar los riesgos:
Consideraciones y Riesgos
Riesgo de No Venta:
Existe el riesgo de que, después de realizar las reformas, la dueña se niegue a vender la propiedad una vez que la carga prescriba.
Inversiones en Reformas:
Invertir en reformas sin una garantía legal de que podrás comprar la vivienda posteriormente es arriesgado.
Medidas para Blindar el Contrato
Para protegerte y asegurar que puedas comprar la vivienda una vez que la carga prescriba, puedes tomar las siguientes medidas:
Contrato de Alquiler con Opción a Compra:
Firma un contrato de alquiler con opción a compra en el que se especifiquen claramente todas las condiciones de la futura compra, incluyendo el precio de venta, el plazo en el que debe formalizarse la compra (inmediatamente después de la prescripción de la carga), y una cláusula que permita deducir del precio de compra las inversiones realizadas en reformas.
Incorporar una Cláusula de Penalización:
Incluye en el contrato una cláusula de penalización que establezca una compensación significativa en caso de que la propietaria se niegue a vender una vez cumplidas las condiciones acordadas (como la prescripción de la carga).
Depósito o Aval:
Considera la posibilidad de establecer un depósito o aval bancario que garantice la venta una vez que la carga prescriba. Esto puede funcionar como una señal de seriedad y compromiso por parte de la propietaria.
Asesoramiento Legal:
Es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario. El abogado puede redactar el contrato asegurándose de que todas las condiciones estén claramente especificadas y que tú estés protegido legalmente.
Registro del Contrato:
Aunque no es común registrar contratos de alquiler con opción a compra, en algunas jurisdicciones es posible registrar algún tipo de anotación preventiva en el registro de la propiedad, que indique que existe un acuerdo de opción de compra. Esto puede disuadir a la propietaria de incumplir el acuerdo.
Pasos a Seguir
Redacción del Contrato:
Pide a tu abogado que redacte un contrato de alquiler con opción a compra detallado y completo, incluyendo todas las cláusulas mencionadas anteriormente.
Verificación de la Carga:
Asegúrate de verificar la naturaleza de la carga y la fecha exacta de prescripción. Puedes hacerlo a través del Registro de la Propiedad.
Acuerdo sobre las Reformas:
Detalla en el contrato qué reformas se van a realizar, el coste estimado de las mismas y cómo se deducirán del precio de compra.
Formalización del Acuerdo:
Firma el contrato ante notario para darle mayor validez legal y, si es posible, registra algún tipo de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
Aunque la propuesta de la propietaria tiene potencial, sin las debidas precauciones, puedes enfrentar riesgos significativos. Un contrato de alquiler con opción a compra, bien redactado y con las medidas de protección adecuadas, puede mitigar estos riesgos y darte la seguridad necesaria para invertir en las reformas y proceder con la compra una vez que la carga haya prescrito. Asegúrate de contar con el asesoramiento de un abogado durante todo el proceso para proteger tus intereses.
Consideraciones y Riesgos
Riesgo de No Venta:
Existe el riesgo de que, después de realizar las reformas, la dueña se niegue a vender la propiedad una vez que la carga prescriba.
Inversiones en Reformas:
Invertir en reformas sin una garantía legal de que podrás comprar la vivienda posteriormente es arriesgado.
Medidas para Blindar el Contrato
Para protegerte y asegurar que puedas comprar la vivienda una vez que la carga prescriba, puedes tomar las siguientes medidas:
Contrato de Alquiler con Opción a Compra:
Firma un contrato de alquiler con opción a compra en el que se especifiquen claramente todas las condiciones de la futura compra, incluyendo el precio de venta, el plazo en el que debe formalizarse la compra (inmediatamente después de la prescripción de la carga), y una cláusula que permita deducir del precio de compra las inversiones realizadas en reformas.
Incorporar una Cláusula de Penalización:
Incluye en el contrato una cláusula de penalización que establezca una compensación significativa en caso de que la propietaria se niegue a vender una vez cumplidas las condiciones acordadas (como la prescripción de la carga).
Depósito o Aval:
Considera la posibilidad de establecer un depósito o aval bancario que garantice la venta una vez que la carga prescriba. Esto puede funcionar como una señal de seriedad y compromiso por parte de la propietaria.
Asesoramiento Legal:
Es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario. El abogado puede redactar el contrato asegurándose de que todas las condiciones estén claramente especificadas y que tú estés protegido legalmente.
Registro del Contrato:
Aunque no es común registrar contratos de alquiler con opción a compra, en algunas jurisdicciones es posible registrar algún tipo de anotación preventiva en el registro de la propiedad, que indique que existe un acuerdo de opción de compra. Esto puede disuadir a la propietaria de incumplir el acuerdo.
Pasos a Seguir
Redacción del Contrato:
Pide a tu abogado que redacte un contrato de alquiler con opción a compra detallado y completo, incluyendo todas las cláusulas mencionadas anteriormente.
Verificación de la Carga:
Asegúrate de verificar la naturaleza de la carga y la fecha exacta de prescripción. Puedes hacerlo a través del Registro de la Propiedad.
Acuerdo sobre las Reformas:
Detalla en el contrato qué reformas se van a realizar, el coste estimado de las mismas y cómo se deducirán del precio de compra.
Formalización del Acuerdo:
Firma el contrato ante notario para darle mayor validez legal y, si es posible, registra algún tipo de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
Aunque la propuesta de la propietaria tiene potencial, sin las debidas precauciones, puedes enfrentar riesgos significativos. Un contrato de alquiler con opción a compra, bien redactado y con las medidas de protección adecuadas, puede mitigar estos riesgos y darte la seguridad necesaria para invertir en las reformas y proceder con la compra una vez que la carga haya prescrito. Asegúrate de contar con el asesoramiento de un abogado durante todo el proceso para proteger tus intereses.
A la pregunta ¿Puede el dueño negarse a vender en alquiler con derecho a compra?, la respuesta es no, siempre que el contrato este bien hecho.
Dicho esto, los contratos de alquiler con opción a compra suelen ser fuente de conflictos. Si a esto añadimos que no hay seguridad de que la carga del piso termine en un año, y si además añadimos que quieres empezar una reforma (y empezar a poner dinero) sin tener la propiedad, la conclusión no es clara, es clarísima, ni se te ocurra hacer nada sin la intervención de un abogado experto en este tipo de contratos.
Dicho esto, los contratos de alquiler con opción a compra suelen ser fuente de conflictos. Si a esto añadimos que no hay seguridad de que la carga del piso termine en un año, y si además añadimos que quieres empezar una reforma (y empezar a poner dinero) sin tener la propiedad, la conclusión no es clara, es clarísima, ni se te ocurra hacer nada sin la intervención de un abogado experto en este tipo de contratos.
El caso que describes es muy normal. Quieres comprar una vivienda, para lo que necesitas una hipoteca. Pero la vivienda ya tiene hipoteca.
Ni un disgusto. Hablalo con tu Banco. El procedimiento es muy sencillo, tu Banco te concede la hipoteca nueva, y a la firma del CONTRATO DE COMPRAVENTA, ANTE NOTARIO, tu Banco cancela la antigua y se inicia la nueva.
El precio de venta será el que hayas acordado, MENOS el importe de la hipoteca antigua, que tu Banco se encarga de cancelar. Por supuesto tu Banco realiza todas la gestiones, es decir, contacta con el Banco de la hipoteca antigua, consigue un certificado de cargas donde conste "exactamente" cuanto se debe, y cancela registralmente esa carga.
Esto se hace todos los dias. No es nada nuevo.
En cuanto al contrato con opción de compra,... basandose en que hay una hipoteca antigua.... yo no lo firmaría bajo ningún concepto. Iría a la COMPRA EN FIRME ANTE NOTARIO, como ya te hemos descrito.
Ni un disgusto. Hablalo con tu Banco. El procedimiento es muy sencillo, tu Banco te concede la hipoteca nueva, y a la firma del CONTRATO DE COMPRAVENTA, ANTE NOTARIO, tu Banco cancela la antigua y se inicia la nueva.
El precio de venta será el que hayas acordado, MENOS el importe de la hipoteca antigua, que tu Banco se encarga de cancelar. Por supuesto tu Banco realiza todas la gestiones, es decir, contacta con el Banco de la hipoteca antigua, consigue un certificado de cargas donde conste "exactamente" cuanto se debe, y cancela registralmente esa carga.
Esto se hace todos los dias. No es nada nuevo.
En cuanto al contrato con opción de compra,... basandose en que hay una hipoteca antigua.... yo no lo firmaría bajo ningún concepto. Iría a la COMPRA EN FIRME ANTE NOTARIO, como ya te hemos descrito.
