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¿puede demandarme la inmobiliaria?
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¿puede demandarme la inmobiliaria?
hola, quisiera que me asesoraran ante esta duda, soy propietaria de un piso que actualmente lo tengo en venta, una de las inmobiliarias donde está ofertado llevó una clienta (firme la hoja de visita) dicha persona se interesa por el piso y hacemos un contrato nominativo donde sólo se especifica el nombre de la señora (sin más detalles, ni apellidos, ni teléfono ni dirección ni d.n.i ....) uno de los puntos de dicho contrato dice que, éste no se hará efectivo si el vendedor no recibe la paga y señal estipulada. (no he recibido nada) Bien al día siguiente de firmar este documento la clienta se hecha para atrás porque en otra inmobiliaria lo venden más económico ya que la comisión es inferior, esta segunda inmobiliaria se pone en contacto conmigo y me dice que la señora quiere comprar el piso a través de ella. Mi consulta es: ¿puedo vendérselo?, ¿puede la primera inmobiliaria tomar represalias legales hacia mí?, ¿puede exigirme su comisión? y por último este contrato donde sólo pone el nombre de la clienta ¿ es válido ante un juez? gracias.
Por lo que deduzco usted no tiene venta exclusiva con ninguna agencia, es decir, que usted es libre de aceptar la mejor oferta que le presenten.
Si la primera agencia le trae una posible clienta y fijan un precio de venta, para que éste sea efectivo deben hacer un contrato de arras, al menos éste le asegurará mejor la venta, aunque también podría echarse atrás, eso sí, perdería la señal entregada.
Por lo que dice, ese documento que han firmado no le obliga a nada y menos sin detalles de la clienta (nombre, apellidos, DNI...)
Esté tranquila, la primera agencia no le puede reclamar absolutamente nada, a no ser que como le he dicho, esta agencia tenga un contrato firmado por usted con alguna cláusula abusiva (que los hay) léase bien el contrato.
saludos
Si la primera agencia le trae una posible clienta y fijan un precio de venta, para que éste sea efectivo deben hacer un contrato de arras, al menos éste le asegurará mejor la venta, aunque también podría echarse atrás, eso sí, perdería la señal entregada.
Por lo que dice, ese documento que han firmado no le obliga a nada y menos sin detalles de la clienta (nombre, apellidos, DNI...)
Esté tranquila, la primera agencia no le puede reclamar absolutamente nada, a no ser que como le he dicho, esta agencia tenga un contrato firmado por usted con alguna cláusula abusiva (que los hay) léase bien el contrato.
saludos
Sin saber lo que dice el contrato es imposible que le pedamos ayudar.
El hecho de que sólo ponga su nombre es suficiente, si hay alguna claúsula que lo impida, para demandar, pues habrá mucho más datos. Esto es, si la inmobiliaria denuncia que una persona llamada Pepa Pérez ha comprado sin atenerse a las condiciones del contrato (con las firmas necesarias) un piso en la calle Gran Vía, propiedad de Joselito López, esa denuncia properaría, pues sin ningún tipo de dudas se está dando con la persona adecuada.... o creen ustedes que habrá muchas Pepa Pérez comprando un piso en Gran Vía a un Joselito López??????????
No obstante, y sin saber qué tipo de contrato es, le comento que lo normal es que ese contrato obligue sobre todo al comprador, diciendo algo así como " fulanito de talo se compromete a no comprar este piso por su cuenta, sólo por mediación de la inmobiliaria X, ya que son ellos los que le ha informado de que existe...". Es una manera de que compradores avezados no los puenteen para ahorrarse las comisiones, pues esa inmobiliaria ha hecho su trabajo (publicidad, le ha regalado la oreja al cliente, le ha llevado de visita, le ha enseñado el piso, le ha convencido) y debe cobrar por ello.
También puede ser que el contrato tenga una clausula tal como que además del comprador, el vendedor se compromete, si vende ese piso a esa persona, a venderlo sólo por mediación de ellos, por el mismo motivo, ya que ellos lo enseáron primero.
Si el problema es el precio porque la otra inmobiliaria cobra más comisiones, que negocie, y que le diga que en otro lado las comisiones son menores, y si no las ponen al mismo precio, que pasa de comprar (siempre que el caso sea como el que dije antes...)
El hecho de que sólo ponga su nombre es suficiente, si hay alguna claúsula que lo impida, para demandar, pues habrá mucho más datos. Esto es, si la inmobiliaria denuncia que una persona llamada Pepa Pérez ha comprado sin atenerse a las condiciones del contrato (con las firmas necesarias) un piso en la calle Gran Vía, propiedad de Joselito López, esa denuncia properaría, pues sin ningún tipo de dudas se está dando con la persona adecuada.... o creen ustedes que habrá muchas Pepa Pérez comprando un piso en Gran Vía a un Joselito López??????????
No obstante, y sin saber qué tipo de contrato es, le comento que lo normal es que ese contrato obligue sobre todo al comprador, diciendo algo así como " fulanito de talo se compromete a no comprar este piso por su cuenta, sólo por mediación de la inmobiliaria X, ya que son ellos los que le ha informado de que existe...". Es una manera de que compradores avezados no los puenteen para ahorrarse las comisiones, pues esa inmobiliaria ha hecho su trabajo (publicidad, le ha regalado la oreja al cliente, le ha llevado de visita, le ha enseñado el piso, le ha convencido) y debe cobrar por ello.
También puede ser que el contrato tenga una clausula tal como que además del comprador, el vendedor se compromete, si vende ese piso a esa persona, a venderlo sólo por mediación de ellos, por el mismo motivo, ya que ellos lo enseáron primero.
Si el problema es el precio porque la otra inmobiliaria cobra más comisiones, que negocie, y que le diga que en otro lado las comisiones son menores, y si no las ponen al mismo precio, que pasa de comprar (siempre que el caso sea como el que dije antes...)
buenas tarde,s ante todo dar las gracias por la respuesta tanto a isolda como a isd2. Como no queda claro lo que dice el documento lo voy a escribir literalmente y espero que me ayudeis ya que el día 23 de este mes me han propuesto firmar las arras pero no me atrevo. este documento dice asI: ENCARGO NOMINATIVO. don tal (nombre, apellidos, direccón completa y d.n.i) obrando en nombre propio en adelante parte vendedora o propietario, encarga a la compáñiá tal (inmobiliaria, datos completos y cif) que realice las gestiones necesarias para la venta del inmueble sito en....
el presente encargo de venta se realizará deacuerdo con los siguientes pactos:
1.- el encargo con caracter de exclusiva faculta y expresamente apodera a la inmobiliaria para representar a don.. (propietario) en las gestiones de venta realizadas a doña (compradora, sólo nombre de ella,ningún dato más).
2.- la parte vendedora autoriza y expresamente apodera a la inmobiliaria para que pueda suscribir paga y señal. Una vez formalizada y recibida ésta será puesta disposición de la parte vendedora que se obliga a formalizar la compra venta en las condiciones pactadas por la inmobiliaria cumpliendo las condiciones establecidad en el presente contrato. (nunca pasó) A partir de la comunicación al vendedor de la formalización de la paga y señal, se compromete a no vender la vivienda a ninguna otra persona que no sea la designada por la inmobiliaria. En caso contrario abonará a la inmobiliaria en concepto de indemnización por daños y perjuicios los honorarios pactados, independientemente de la responsabilidad en que pueda incurrir frente a comprador. (perdonar mi ignorancia pero este punto me descoloca un poco, ¿me lo podeis explicar mejor?).
3.- la inmobiliaria tendrá derecho a percibir los honorarios pactados por haber cumplido el encargo, desde el momento en que reciba la paga y señal del comprador la pone a disposición de la parte vendedora, habiendo respetado las condiciones de la compraventa pactadas en el presente contrato relativas al objeto y precio. la inmobiliaria tendrá derecho a percibir sus honorarios hasta un año despues de la suscripción del presen te contrato si la compra venta se formalizara con posterioridad a favor de las personas a que se refiere el presente encargo o de sus familiares. (¿¿¿¿)
4.- las condiciones generales del presente encargo de venta son: precio fijado para la venta...... honorarios 9.000 € (para inmobiliaria) i.v.a y precio a precibir por el vendedor.
5.- el vendedor consiente en el tratamiento de los datos facilitados a la inmobiliaria con el fin de que ésta u otra sociedad de su grupo pueda ofrecerle sus productos o servicios inmobiliarios o bien otros productos o servicios en lols cuales pueda tener interés. lo anterior sin perjuicio del derecho de acceso. rectificación y cancelación que la ley organica 15/99 le reconoce. para el ejercicio de estos derechos deberá dirigirse a.......
lugar, fecha y firma de la inmobiliaria y mia.
les agradeceria que me ayudaran lo antes posible.
el presente encargo de venta se realizará deacuerdo con los siguientes pactos:
1.- el encargo con caracter de exclusiva faculta y expresamente apodera a la inmobiliaria para representar a don.. (propietario) en las gestiones de venta realizadas a doña (compradora, sólo nombre de ella,ningún dato más).
2.- la parte vendedora autoriza y expresamente apodera a la inmobiliaria para que pueda suscribir paga y señal. Una vez formalizada y recibida ésta será puesta disposición de la parte vendedora que se obliga a formalizar la compra venta en las condiciones pactadas por la inmobiliaria cumpliendo las condiciones establecidad en el presente contrato. (nunca pasó) A partir de la comunicación al vendedor de la formalización de la paga y señal, se compromete a no vender la vivienda a ninguna otra persona que no sea la designada por la inmobiliaria. En caso contrario abonará a la inmobiliaria en concepto de indemnización por daños y perjuicios los honorarios pactados, independientemente de la responsabilidad en que pueda incurrir frente a comprador. (perdonar mi ignorancia pero este punto me descoloca un poco, ¿me lo podeis explicar mejor?).
3.- la inmobiliaria tendrá derecho a percibir los honorarios pactados por haber cumplido el encargo, desde el momento en que reciba la paga y señal del comprador la pone a disposición de la parte vendedora, habiendo respetado las condiciones de la compraventa pactadas en el presente contrato relativas al objeto y precio. la inmobiliaria tendrá derecho a percibir sus honorarios hasta un año despues de la suscripción del presen te contrato si la compra venta se formalizara con posterioridad a favor de las personas a que se refiere el presente encargo o de sus familiares. (¿¿¿¿)
4.- las condiciones generales del presente encargo de venta son: precio fijado para la venta...... honorarios 9.000 € (para inmobiliaria) i.v.a y precio a precibir por el vendedor.
5.- el vendedor consiente en el tratamiento de los datos facilitados a la inmobiliaria con el fin de que ésta u otra sociedad de su grupo pueda ofrecerle sus productos o servicios inmobiliarios o bien otros productos o servicios en lols cuales pueda tener interés. lo anterior sin perjuicio del derecho de acceso. rectificación y cancelación que la ley organica 15/99 le reconoce. para el ejercicio de estos derechos deberá dirigirse a.......
lugar, fecha y firma de la inmobiliaria y mia.
les agradeceria que me ayudaran lo antes posible.
Pues visto lo que pone, parece ser que hiciste un contrato de exclusividad con ellos. Si se lo vendieses a esa otra persona, que también habrá firmado ese compromiso de compra con la inmobiliaria por la visita con ellos, la inmobiliaria podría reclamarte esa comisión, si se entera.
Consulta a un abogado lo que podrías hacer, pero si ellos se enteran que en el plazo de un año se lo has vendido a esa otra señora, creo que tienen las de ganar....
Consulta a un abogado lo que podrías hacer, pero si ellos se enteran que en el plazo de un año se lo has vendido a esa otra señora, creo que tienen las de ganar....
entiendo lo de la exclusiva, ningún punto se ha llevado a término, hemos visto un contrato de exclusividad de la misma inmobiliaria y no tiene nada que ver con este documento. Yo creo entender que este documento se hace efectivo si el vendedor recibe alguna aportación económica lo cual no ha sido así, ¿podrían explicarme porqué este documento lo tengo que entender como exclusiva? el que la compradora no esté identificada no tiene nada que ver, y otra pregunta más, en este documento que les he presentado sólo consta la firma de mi marido para que sea legal ¿ no hace falta la mía? gracias, espero sus respuestas.
pues si no entiendes lo de exclusiva, lee el punto 1º del contrato......, yo no le veo ninguna interpretación más a las primeras 6 palabras....
Si el vendedor recibe alguna aportación económica, es simplemente que te obligas a vender al que la inmobiliaria te busque, y no vendas por tu cuenta.
En exclusiva significa que sólo la inmobiliaria esa y tú podéis venderlo. El punto 2 es para el caso de que la inmobiliaria encuentre un cpmprador, tú ya no puedas venderlo si no es con el de ellos, que ha de haber pagado antes la señal.
En este caso, tú lo puedes vender por tu cuenta a esa compradora, pero firmaste otro papelito, al igual que ella, que decía que en caso de que tú loe vendas a esa persona en particular sólo se podrá vender a través de ellos, ya que fueron ellos los que os pusieron en contacto por vez primera....
Si el vendedor recibe alguna aportación económica, es simplemente que te obligas a vender al que la inmobiliaria te busque, y no vendas por tu cuenta.
En exclusiva significa que sólo la inmobiliaria esa y tú podéis venderlo. El punto 2 es para el caso de que la inmobiliaria encuentre un cpmprador, tú ya no puedas venderlo si no es con el de ellos, que ha de haber pagado antes la señal.
En este caso, tú lo puedes vender por tu cuenta a esa compradora, pero firmaste otro papelito, al igual que ella, que decía que en caso de que tú loe vendas a esa persona en particular sólo se podrá vender a través de ellos, ya que fueron ellos los que os pusieron en contacto por vez primera....
Sí, me dí cuenta, sólo hay que entender bien lo que te digo:
-Entre inmobiliarias, tienes exclusividad con esa, o al menos eso entiendo yo.
-Entre particulares, no, pues tú puedes vender tu casa por tu cuenta tengas el contrato de exclusividad o no.
-Pero aunque le dieses apariencia de hacerlo entre particulares, en este caso tampoco podrías, porque supongo que el comprador habrá firmado una especie de hoja de encargo, al igual que tú, sobre esa persona en concreto.
La única solución que yo veo es vender la casa de particular a particular, pero no elevar la escritura a pública hasta dentro de un año. Eso sí, antes tienes que ir a la inmobiliaria y decir que ya no te interesa vender, por algún motivo.
Y de esto no estoy totalmente seguro. Aún así veo flecos, y si se entera la inmobiliaria igualmente te puede pedir la comisión.
Salvo mejor opinión, claro.
-Entre inmobiliarias, tienes exclusividad con esa, o al menos eso entiendo yo.
-Entre particulares, no, pues tú puedes vender tu casa por tu cuenta tengas el contrato de exclusividad o no.
-Pero aunque le dieses apariencia de hacerlo entre particulares, en este caso tampoco podrías, porque supongo que el comprador habrá firmado una especie de hoja de encargo, al igual que tú, sobre esa persona en concreto.
La única solución que yo veo es vender la casa de particular a particular, pero no elevar la escritura a pública hasta dentro de un año. Eso sí, antes tienes que ir a la inmobiliaria y decir que ya no te interesa vender, por algún motivo.
Y de esto no estoy totalmente seguro. Aún así veo flecos, y si se entera la inmobiliaria igualmente te puede pedir la comisión.
Salvo mejor opinión, claro.
gsg, leido el documento que firmaron con la inmobiliaria le diré que lsd2 tiene razón, ustedes han firmado un contrato de encargo de venta en EXCLUSIVA, ahora se les presenta el problema de vender a una persona que ha visto el piso con dos inmobiliarias y esta persona se quiere quedar con el piso a través de una 2ª inmobiliaria ¿es así?
Si vendieran a esa compradora a través de esa 2ª inmobiliaria, con toda seguridad la 1ª les demandaría y perderían.
Opciones posibles para evitar la demanda.
1.- Que la compradora acepte las condiciones de la 1ª inmobiliaria o que la 1ª inmobiliaria iguale la oferta de la 2ª ambas partes saldrían ganando y ustedes evitarian muchos problemas.
2.- Vender el piso a la interesada pero escriturándolo a nombre de otra persona (mucho riesgo y gasto para la interesa) (no recomendable para la interesada y sí para ustedes)
3.- Esperar a que se extienga el plazo de vigencia de ese contrato de exclusividad.
Todo esto lo sé por experiencia, yo misma estuve en la misma situación, solo que yo era la compradora.
Finalmente opté por pagar parte de esa comisión a la inmobiliaria y asi evité demanda al comprador.
MUCHO CUIDADO CON LOS CONTRATOS DE VENTA EN EXCLUSIVA.
Si vendieran a esa compradora a través de esa 2ª inmobiliaria, con toda seguridad la 1ª les demandaría y perderían.
Opciones posibles para evitar la demanda.
1.- Que la compradora acepte las condiciones de la 1ª inmobiliaria o que la 1ª inmobiliaria iguale la oferta de la 2ª ambas partes saldrían ganando y ustedes evitarian muchos problemas.
2.- Vender el piso a la interesada pero escriturándolo a nombre de otra persona (mucho riesgo y gasto para la interesa) (no recomendable para la interesada y sí para ustedes)
3.- Esperar a que se extienga el plazo de vigencia de ese contrato de exclusividad.
Todo esto lo sé por experiencia, yo misma estuve en la misma situación, solo que yo era la compradora.
Finalmente opté por pagar parte de esa comisión a la inmobiliaria y asi evité demanda al comprador.
MUCHO CUIDADO CON LOS CONTRATOS DE VENTA EN EXCLUSIVA.
lsd2
Siento discrepar de eso: Entre particulares, no, pues tú puedes vender tu casa por tu cuenta tengas el contrato de exclusividad o no.
Si ese "particular" ha visto el piso con la inmobiliaria y ha firmado un "papelito" admitiendo este hecho, si posteriormente ese particular se pone en contacto con el vendedor e intenta hacer la compra a espaldas de la inmobiliaria, con toda seguridad la inmobiliaria demandaria al vendedor (estamos hablando de venta en exclusiva)
Mi caso fue más rocambolesco.
Yo vi el piso con la inmobiliaria (firmé la visita) meses después cuando ya habia cancelado el vendedor el contrato con la inmobiliaria, casualmente vi el piso anunciado en internet, me puse en contacto con el vendedor directamente, negociamos el precio que era bastante inferior al precio que me ofreció la inmobiliaria y cuando iba a firma el contrato de arras, nos dimos cuenta que en el contrato que tenia con la inmobiliaria habia una cláusula en la que decia expresamente que aunque hubiera expirado el plazo del contrato, la imobiliaria tenia derecho a percibir las comisiones si vendía a algunas de las personas que hubieran visto el piso con la inmobiliaria, lógicamente yo estaba en la lista de esas personas que vieron el piso.
Resumiendo, como me interesaba mucho el piso, llegamos a un acuerdo con la inmobiliaria y pagué parte de esa comisión.
La inmobiliaria hace cada pocos meses un barrido (notas simples) en el registro de la propiedad de todos los pisos que tuvieron en cartera y no vendieron.
Con las notas simples averiguan si el vendedor vendió a alguna de las personas que vieron el piso con ellos, y si pillan a alguien, les aseguro que demandan y ganan.
CLÁUSULA MÁS QUE ABUSIVA, pero... la gente acaba pagando y no se meten en juicios a sabiendas que en muchos casos ganarian, pero echando cuentas... no compensa.
Saludos.
Siento discrepar de eso: Entre particulares, no, pues tú puedes vender tu casa por tu cuenta tengas el contrato de exclusividad o no.
Si ese "particular" ha visto el piso con la inmobiliaria y ha firmado un "papelito" admitiendo este hecho, si posteriormente ese particular se pone en contacto con el vendedor e intenta hacer la compra a espaldas de la inmobiliaria, con toda seguridad la inmobiliaria demandaria al vendedor (estamos hablando de venta en exclusiva)
Mi caso fue más rocambolesco.
Yo vi el piso con la inmobiliaria (firmé la visita) meses después cuando ya habia cancelado el vendedor el contrato con la inmobiliaria, casualmente vi el piso anunciado en internet, me puse en contacto con el vendedor directamente, negociamos el precio que era bastante inferior al precio que me ofreció la inmobiliaria y cuando iba a firma el contrato de arras, nos dimos cuenta que en el contrato que tenia con la inmobiliaria habia una cláusula en la que decia expresamente que aunque hubiera expirado el plazo del contrato, la imobiliaria tenia derecho a percibir las comisiones si vendía a algunas de las personas que hubieran visto el piso con la inmobiliaria, lógicamente yo estaba en la lista de esas personas que vieron el piso.
Resumiendo, como me interesaba mucho el piso, llegamos a un acuerdo con la inmobiliaria y pagué parte de esa comisión.
La inmobiliaria hace cada pocos meses un barrido (notas simples) en el registro de la propiedad de todos los pisos que tuvieron en cartera y no vendieron.
Con las notas simples averiguan si el vendedor vendió a alguna de las personas que vieron el piso con ellos, y si pillan a alguien, les aseguro que demandan y ganan.
CLÁUSULA MÁS QUE ABUSIVA, pero... la gente acaba pagando y no se meten en juicios a sabiendas que en muchos casos ganarian, pero echando cuentas... no compensa.
Saludos.
buenos días, he ido a un abogado especializado en temas inmobiliarios y he de decir que puedo demostrar que el contrato que firmé hay muchas contradicciones y que puedo demostrarlo jurídicamente entre ellos las dobles interpretaciones que se pueden leer pero lo que cae por su peso es que he podido conseguir otro documento posterior a esta visita y nos hemos dado cuenta que las cláusulas que pueden inducir a demanda están redactadas de otra manera ¿ por algo sera, no? por lo tanto puedo vender mi casa a esta persona. Escribo todo esto para DENUNCIAR que antes de firmar nada hay que leer bien las cosas y que si no se ve claro dejarlo para otro día y asesorarse,
(eso tendría que haber hecho yo y me hubiera ahorrado mucha inquietud) en este sector para los que no lo conocemos hay gente muy viva y que no los juzgo es su trabajo, pero tambien tenemos nuestros derechos. OJO, con los documentos que se firman haciéndolo pasar como hoja de visita. NO FIRMEIS NADA SIN HABERLO LEIDO BIEN Y SI NO LO ENTENDEIS O TENEIS DUDAS NO FIRMEIS, NO TENEMOS LA OBLIGACIÓN. gracias.
(eso tendría que haber hecho yo y me hubiera ahorrado mucha inquietud) en este sector para los que no lo conocemos hay gente muy viva y que no los juzgo es su trabajo, pero tambien tenemos nuestros derechos. OJO, con los documentos que se firman haciéndolo pasar como hoja de visita. NO FIRMEIS NADA SIN HABERLO LEIDO BIEN Y SI NO LO ENTENDEIS O TENEIS DUDAS NO FIRMEIS, NO TENEMOS LA OBLIGACIÓN. gracias.
