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Proyecto de reparcelacion
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Proyecto de reparcelacion
Hola,
Alguien sabe o tiene idea si 34 € el m2 es un precio justo que me tienen que pagar por expropiación del 10% de parte de mi terreno que no pueden donar los 3 propietarios porque ya tienen valla hecha (ilegalmente), menos 1, pero también lo incluyen (según acuerdo entre ayuntamiento y los 3 propietarios) en un proyecto de reparcelación con junta de compensación? Soy propietario minoritario al 11% y ya cumplí con la donación del 10% que me tocaba, pero se ve que por Ley hay que ceder el 10% del total del aprovechamiento, y los que no puedan ceder, lo pagan. Tengo plantaciones, y tampoco me las indemnizan.
Tampoco sé si es legal q me obliguen a ceder este 10%, pq a mi me perjudican, ya que no quiero las parcelas para vender y necesito de estos metros. Decir q el propietario mayoritario también contribuye en la cesión.
Dicen que han partido del precio de la ultima compra-venta que fue hace 3-4 años, una parcela de 1150 m = 15 mill. = 78,39 €. No sé si es un justiprecio.
De 78,39 hasta 34 €, no sé qué cálculos harán pero me parece mucha la diferencia, además de que nos han hecho creer que el m2 nos lo abonaban a 57 €, según el importe de liquidación a n/favor, ya que el abogado nos insistió en que participaríamos sobre el valor adjudicado y no sobre el aportado, es decir, que NO deberíamos participar en los gastos de urbanización de los metros de diferencia de adjudicación que nos expropian, como es lógico.
Pero ahora, haciendo cálculos vemos que el porcentaje de participación que nos dijeron el último dia, es sobre el valor aportado, no sobre el adjudicado, es decir nos incluyen los gastos de los metros que nos quitan.
Es decir, nos los pagan a 57 €, pero lo que no sabíamos era que a estos 57 € le teníamos que quitar - 27 (gtos. urbanización), entonces el m2 se nos abona a 34 €, vamos una miseria!
Más tarde el abogado reconoció su fallo de mal planteamiento del proyecto (aunque dice que en la memoria indicaba el precio del suelo urbanizable a 31 €), pero nos lo dijo una vez ya firmado aprobando el proyecto de reparcelación.
Gracias por vuestras respuestas.
Alguien sabe o tiene idea si 34 € el m2 es un precio justo que me tienen que pagar por expropiación del 10% de parte de mi terreno que no pueden donar los 3 propietarios porque ya tienen valla hecha (ilegalmente), menos 1, pero también lo incluyen (según acuerdo entre ayuntamiento y los 3 propietarios) en un proyecto de reparcelación con junta de compensación? Soy propietario minoritario al 11% y ya cumplí con la donación del 10% que me tocaba, pero se ve que por Ley hay que ceder el 10% del total del aprovechamiento, y los que no puedan ceder, lo pagan. Tengo plantaciones, y tampoco me las indemnizan.
Tampoco sé si es legal q me obliguen a ceder este 10%, pq a mi me perjudican, ya que no quiero las parcelas para vender y necesito de estos metros. Decir q el propietario mayoritario también contribuye en la cesión.
Dicen que han partido del precio de la ultima compra-venta que fue hace 3-4 años, una parcela de 1150 m = 15 mill. = 78,39 €. No sé si es un justiprecio.
De 78,39 hasta 34 €, no sé qué cálculos harán pero me parece mucha la diferencia, además de que nos han hecho creer que el m2 nos lo abonaban a 57 €, según el importe de liquidación a n/favor, ya que el abogado nos insistió en que participaríamos sobre el valor adjudicado y no sobre el aportado, es decir, que NO deberíamos participar en los gastos de urbanización de los metros de diferencia de adjudicación que nos expropian, como es lógico.
Pero ahora, haciendo cálculos vemos que el porcentaje de participación que nos dijeron el último dia, es sobre el valor aportado, no sobre el adjudicado, es decir nos incluyen los gastos de los metros que nos quitan.
Es decir, nos los pagan a 57 €, pero lo que no sabíamos era que a estos 57 € le teníamos que quitar - 27 (gtos. urbanización), entonces el m2 se nos abona a 34 €, vamos una miseria!
Más tarde el abogado reconoció su fallo de mal planteamiento del proyecto (aunque dice que en la memoria indicaba el precio del suelo urbanizable a 31 €), pero nos lo dijo una vez ya firmado aprobando el proyecto de reparcelación.
Gracias por vuestras respuestas.
A ver si esta vez me explico mejor (aunque es complejo el tema):
Parece ser que en la memoria pone que el valor del suelo urbanizable se abonará a 31 € y a mí me lo abonan a 34 (por la temporalización).
Pero lo que no sé si es muy normal es que te hagan participar en los gastos del valor que he aportado en lugar del que me han adjudicado que es mucho menos. Además que 34 € por un suelo que me expropian no me parece equitativo con los demás propietarios minoritarios que no tienen que dar nada de terreno pq ya tienen la valla hecha.
Para que os hagáis una idea, los porcentajes de participación económica son los siguientes:
- El propietario mayoritario un 77,56
- Yo el 11,46 (se me adjudica un 11,28)
- El tercero un 3,67 (a este se le adjudica un )4,077)
- El quarto un 3,65 (se le adjudica un 4,05)
- El quinto un 3,65 (se le adjudica un 4,05)
Los 3 ultimos propietarios participan económicamente en menos % que el adjudicado, en cambio el mayoritario y yo, se nos adjudica menos y participamos en mas %.
Es decir, segun la cuenta de liquidación de la memoria pone que nos abonan 4130 € aproximadamente, que dividido entre los metros que nos han expropiado nos sale el metro a 57 €.
Pero la sorpresa viene, cuando después de firmar, vemos que la cuota de participación es sobre 11,46 y no sobre 11,28%, entonces estos 57 € se nos reducen en 34 €, si resulta q tenemos q contribuir en los gastos de los metros que nos expropian (es decir, sobre el aportado).
La pregunta es que no sé si es muy legal hacer los cálculos de esta forma (nada clara para los q no entendemos del tema) y que además el abogado reconozca el fallo de habérnoslo explicado incorrectamente al cabo de unos días de haber firmado pensando que nos lo abonaban a 57 €.
Además, el propietario mayoritario tiene mas del 66,66% y el ayuntamiento le hace permuta de 1 parcela pq no tiene dinero para pagar sus gastos y se acabará haciendo lo que el mayoritario diga.
Parece ser que en la memoria pone que el valor del suelo urbanizable se abonará a 31 € y a mí me lo abonan a 34 (por la temporalización).
Pero lo que no sé si es muy normal es que te hagan participar en los gastos del valor que he aportado en lugar del que me han adjudicado que es mucho menos. Además que 34 € por un suelo que me expropian no me parece equitativo con los demás propietarios minoritarios que no tienen que dar nada de terreno pq ya tienen la valla hecha.
Para que os hagáis una idea, los porcentajes de participación económica son los siguientes:
- El propietario mayoritario un 77,56
- Yo el 11,46 (se me adjudica un 11,28)
- El tercero un 3,67 (a este se le adjudica un )4,077)
- El quarto un 3,65 (se le adjudica un 4,05)
- El quinto un 3,65 (se le adjudica un 4,05)
Los 3 ultimos propietarios participan económicamente en menos % que el adjudicado, en cambio el mayoritario y yo, se nos adjudica menos y participamos en mas %.
Es decir, segun la cuenta de liquidación de la memoria pone que nos abonan 4130 € aproximadamente, que dividido entre los metros que nos han expropiado nos sale el metro a 57 €.
Pero la sorpresa viene, cuando después de firmar, vemos que la cuota de participación es sobre 11,46 y no sobre 11,28%, entonces estos 57 € se nos reducen en 34 €, si resulta q tenemos q contribuir en los gastos de los metros que nos expropian (es decir, sobre el aportado).
La pregunta es que no sé si es muy legal hacer los cálculos de esta forma (nada clara para los q no entendemos del tema) y que además el abogado reconozca el fallo de habérnoslo explicado incorrectamente al cabo de unos días de haber firmado pensando que nos lo abonaban a 57 €.
Además, el propietario mayoritario tiene mas del 66,66% y el ayuntamiento le hace permuta de 1 parcela pq no tiene dinero para pagar sus gastos y se acabará haciendo lo que el mayoritario diga.
Su mensaje no está muy claro, pero intentaré ayudarle en la medida de lo posible.
Los propietarios de terrenos que se van a urbanizar tienen que ceder por obligación un 10% para la administración, de forma totalmente gratuita. Además hay un porcentaje de cesiones que corresponde a viales, aceras....No sé el resto de la cesión que tienen que hacer a qué % corresponde, pero suele aparecer en el proyecto de reparcelación, para saber con exactitud los m2 de las parcelas resultantes.
Sí que puede reclamar indemnización por las plantaciones.
El precio de expropiación a 34 euros/m2 está bien, pero depende del lugar en el que se encuentre lo que le están expropiando, localidad.., puesto que se puede negociar más.
Muy importante es firmar un convenio con el urbanizador para que al final de la infraestructura, si él se ha equivocado en los cálculos iniciales del proyecto, no le aumente las cuotas de cada parcela, es decir, que no le hagan retasación de cuotas de urbanización. Yo empezaría de nuevo a sacar cálculos y a hablar claramente con el abogado y con el urbanizador. Saludos
Los propietarios de terrenos que se van a urbanizar tienen que ceder por obligación un 10% para la administración, de forma totalmente gratuita. Además hay un porcentaje de cesiones que corresponde a viales, aceras....No sé el resto de la cesión que tienen que hacer a qué % corresponde, pero suele aparecer en el proyecto de reparcelación, para saber con exactitud los m2 de las parcelas resultantes.
Sí que puede reclamar indemnización por las plantaciones.
El precio de expropiación a 34 euros/m2 está bien, pero depende del lugar en el que se encuentre lo que le están expropiando, localidad.., puesto que se puede negociar más.
Muy importante es firmar un convenio con el urbanizador para que al final de la infraestructura, si él se ha equivocado en los cálculos iniciales del proyecto, no le aumente las cuotas de cada parcela, es decir, que no le hagan retasación de cuotas de urbanización. Yo empezaría de nuevo a sacar cálculos y a hablar claramente con el abogado y con el urbanizador. Saludos
Gcs Lurdes por tu respuesta.
El resto que tengo que ceder corresponde al 10% de aprovechamiento que no han podido ceder los 3 propietarios minoritarios por tener valla hecha ilegalmente y con 20 m de fachada. (Es decir, por mi parte ya cedí el 10% q me correspondia proporcional a mi terreno).
Se ha dado el caso, o hay alguna forma para que el ayuntamiento reciba indemnización por parte de los 3 propietarios que no pueden ceder (en lugar de terreno), para que no me obliguen a ceder los metros que no ha podido obtener de las 3 parcelas?
Sólo intento de que no me quiten mas terreno del que me toca, pq sólo me quedan 3 parcelas de las que no quiero hacer negocio (de sólo 15 m de fachada), pero como el propietario mayoritario está de acuerdo en ceder su parte, al no venirle de unos metros)....
En cuanto al precio de 34 €, han aplicado el metodo residual dinamico, según la ultima compraventa que fue hace 3-4 años , y creo que uno de los requisitos es disponer de información actualizada de los precios del mercado. Ahora, una parcela vale el doble de hace 4 años.
Tampoco entiendo qué cálculos hacen para llegar a 34 €, partiendo de 78 €/m2, que es el precio real de venta de hace 4 años. Si 57 euros corresponden al valor de reparcelación y la diferencia de 57-34 corresponde al valor que costará urbanizarlo. Entonces de 78 a 57, alguien sabe qué conceptos descuentan?
El resto que tengo que ceder corresponde al 10% de aprovechamiento que no han podido ceder los 3 propietarios minoritarios por tener valla hecha ilegalmente y con 20 m de fachada. (Es decir, por mi parte ya cedí el 10% q me correspondia proporcional a mi terreno).
Se ha dado el caso, o hay alguna forma para que el ayuntamiento reciba indemnización por parte de los 3 propietarios que no pueden ceder (en lugar de terreno), para que no me obliguen a ceder los metros que no ha podido obtener de las 3 parcelas?
Sólo intento de que no me quiten mas terreno del que me toca, pq sólo me quedan 3 parcelas de las que no quiero hacer negocio (de sólo 15 m de fachada), pero como el propietario mayoritario está de acuerdo en ceder su parte, al no venirle de unos metros)....
En cuanto al precio de 34 €, han aplicado el metodo residual dinamico, según la ultima compraventa que fue hace 3-4 años , y creo que uno de los requisitos es disponer de información actualizada de los precios del mercado. Ahora, una parcela vale el doble de hace 4 años.
Tampoco entiendo qué cálculos hacen para llegar a 34 €, partiendo de 78 €/m2, que es el precio real de venta de hace 4 años. Si 57 euros corresponden al valor de reparcelación y la diferencia de 57-34 corresponde al valor que costará urbanizarlo. Entonces de 78 a 57, alguien sabe qué conceptos descuentan?
