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Prorroga legal y tácita renovación
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Prorroga legal y tácita renovación
Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre,
"Artículo 67. Modificación del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se
adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las
consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Se modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se
adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las
consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, quedando redactado en
los siguientes términos:
«Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los
contratos de arrendamiento de vivienda.
La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba
ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro
del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31
de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se
aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes
condiciones:
a)En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la
renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder
del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad
a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la
actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la
fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las
partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona
física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso
residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2
de uso residencial,
excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
b)En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de
la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este
nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del
resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad ..."
Aquí hay que hilar muy fino: el texto dice "...de un contrato...", pero ya sabemos que para la jurisprudencia y la doctrina la tácita reconducción cupone la extinición del contrato previo y el nacimiento de otro, Y siendo así, el contrato que nace puede perfectamente tener la renta que se convenga.
Pero (siempre hay un pero):
art. 71:
"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo
comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 30 de junio
de 2023, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo
de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del
arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis
meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos
y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga
extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros
términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador
haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar
la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en
primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La renta del contrato
aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos
establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46
del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo,..."
Ergo: si el inquilino pide prórroga, se aplica el 2 %. La prórroga de un contrato se debe pedir vigente éste, no se puede prorrogar un contrato ya fenecido. Si no la ha pedido le podemos comunicar dentro del plazo de quince días del art. 1566 CC que su contrato se extinguió, y ofrecerle la alternativ de firmar un anexo con más renta.
Preveo una gran litigiosidad sobre estos artículos, que en lugar de arreglar los problemas d elos ciudadanos les crean problemas adicionales.
Y como siempre, sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho
"Artículo 67. Modificación del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se
adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las
consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Se modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se
adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las
consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, quedando redactado en
los siguientes términos:
«Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los
contratos de arrendamiento de vivienda.
La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba
ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro
del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31
de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se
aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes
condiciones:
a)En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la
renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder
del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad
a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la
actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la
fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las
partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona
física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso
residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2
de uso residencial,
excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
b)En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de
la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este
nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del
resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad ..."
Aquí hay que hilar muy fino: el texto dice "...de un contrato...", pero ya sabemos que para la jurisprudencia y la doctrina la tácita reconducción cupone la extinición del contrato previo y el nacimiento de otro, Y siendo así, el contrato que nace puede perfectamente tener la renta que se convenga.
Pero (siempre hay un pero):
art. 71:
"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo
comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 30 de junio
de 2023, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo
de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del
arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis
meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos
y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga
extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros
términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador
haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar
la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en
primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La renta del contrato
aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos
establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46
del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo,..."
Ergo: si el inquilino pide prórroga, se aplica el 2 %. La prórroga de un contrato se debe pedir vigente éste, no se puede prorrogar un contrato ya fenecido. Si no la ha pedido le podemos comunicar dentro del plazo de quince días del art. 1566 CC que su contrato se extinguió, y ofrecerle la alternativ de firmar un anexo con más renta.
Preveo una gran litigiosidad sobre estos artículos, que en lugar de arreglar los problemas d elos ciudadanos les crean problemas adicionales.
Y como siempre, sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho
Perdonen por mi ignorancia pero no sé si lo he entendido bien. Con un contrato en tácita reconduccion entonces se puede subir el ipc pirque el contrato ya se ha extinguido si el inquilino no ha solicitado la prórroga de 6 meses?
Cuándo tiene que pedir el inquilino esa prórroga, antes de 2 meses de la finaluzacion de este o cuando acabe?
Gracias por su ayuda y su tiempo.
Cuándo tiene que pedir el inquilino esa prórroga, antes de 2 meses de la finaluzacion de este o cuando acabe?
Gracias por su ayuda y su tiempo.
Obsidiana: en realidad ya le ha contestado Hoplon, lo que pasa es que la legislación es tan farragosa que usted no se ha dado cuenta.
La respuesta es que si: si el inquilino está en tácita reconducción y pide prórroga la subidad de la renta no podrá ser superior al 2%.
Pero una pregunta: ¿en que fecha se firmo su contrato?
La respuesta es que si: si el inquilino está en tácita reconducción y pide prórroga la subidad de la renta no podrá ser superior al 2%.
Pero una pregunta: ¿en que fecha se firmo su contrato?
En principio no es ese el procedimiento porque el contrato está en tácita reconducción y los plazos son diferentes.
¿Puede decirnos de que manera se realiza el computo de la renta? ¿En computo anual (por ejemplo: la renta se fija en 6000 euros al año pagaderos mensualmente) o mensual (la renta se fija en 500 euros mensuales pagaderos entre los días 1 y 5 de cada mes)?
¿Puede decirnos de que manera se realiza el computo de la renta? ¿En computo anual (por ejemplo: la renta se fija en 6000 euros al año pagaderos mensualmente) o mensual (la renta se fija en 500 euros mensuales pagaderos entre los días 1 y 5 de cada mes)?
Pues entonces el preaviso no es de 2 meses sino de 15 dias.
Por ejemplo, si el 1, 2 o 3 de junio usted preavisa al inquilino de que ya no va a renovar y el inquilino tendría que irse el 30 de junio.
Aunque parezca mentira eso es lo que dice el Código Civil.
Lógicamente es un poco "precipitado", con lo cual lo mejor es que hable hoy mismo y le diga al inquilino que ya no quiere renovar y dele un plazo razonable para que se vaya, por ejemplo 3 meses.
Si pasa el tiempo y no se va no tendrá más remedio que interponer la oportuna demanda.
Por ejemplo, si el 1, 2 o 3 de junio usted preavisa al inquilino de que ya no va a renovar y el inquilino tendría que irse el 30 de junio.
Aunque parezca mentira eso es lo que dice el Código Civil.
Lógicamente es un poco "precipitado", con lo cual lo mejor es que hable hoy mismo y le diga al inquilino que ya no quiere renovar y dele un plazo razonable para que se vaya, por ejemplo 3 meses.
Si pasa el tiempo y no se va no tendrá más remedio que interponer la oportuna demanda.
Buenos días:
1. En un contrato en tácita reconducción no cabe la prórroga extraordinaria de los 6 meses, pues el contrato no se encuentra en ninguna prórroga legal( arts 9 y 10).
2. Dada la deficiente redacción jurídica de la normativa y en aras de evitar litigios en un futuro, mi consejo profesional es aplicar el 2% a los contratos que se encuentren en tácita reconducción.
Un saludo.
1. En un contrato en tácita reconducción no cabe la prórroga extraordinaria de los 6 meses, pues el contrato no se encuentra en ninguna prórroga legal( arts 9 y 10).
2. Dada la deficiente redacción jurídica de la normativa y en aras de evitar litigios en un futuro, mi consejo profesional es aplicar el 2% a los contratos que se encuentren en tácita reconducción.
Un saludo.
