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¿Prorroga de contrato extinguido ?
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¿prorroga de contrato extinguido ?
Buenos días,
Soy inquilino de un piso que entró en tácita reconducción el 1 de enero de 2022 (el contrato se firmó el 1/1/2018). En 1/4/2022 se firmó un documento con el título ANEXO PRÓRROGA CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1/1/2018 en el que se subía la renta y se entregaría la posesión el 30/9/2022, hasta ahora verbalmente me habían asegurado que se renovaría al vencimiento pero ahora me exigen que abandone la vivienda inmediatamente.
La pregunta es si fue correcto prorrogar un contrato que ya estaba extinguido y si en mi caso se aplicaría la legislación me permite disfrutar de un plazo mayor para abandonar el piso.
Saludos y gracias,
Soy inquilino de un piso que entró en tácita reconducción el 1 de enero de 2022 (el contrato se firmó el 1/1/2018). En 1/4/2022 se firmó un documento con el título ANEXO PRÓRROGA CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1/1/2018 en el que se subía la renta y se entregaría la posesión el 30/9/2022, hasta ahora verbalmente me habían asegurado que se renovaría al vencimiento pero ahora me exigen que abandone la vivienda inmediatamente.
La pregunta es si fue correcto prorrogar un contrato que ya estaba extinguido y si en mi caso se aplicaría la legislación me permite disfrutar de un plazo mayor para abandonar el piso.
Saludos y gracias,
Para responder a su pregunta es imprescindible leer su contrato.
Ahora bien: es muy posible que el contrato inicial se extinguiera el 30-12-21 (como le digo habría que leerlo para estar totalmente seguros).
Si es así soy de la opinión de que esa prórroga de 9 meses no sería tal prórroga sino un simple fraude o simulación. Yo creo que esa prórroga es en realidad un nuevo contrato de arrendamiento y por tanto tiene usted derecho a permanecer hastsa el 30-09-2027. Aunque le parezca mentira.
De todas formas esto que le digo es muy arriesgado por lo que vamos a esperar a que se pasen por aquí los demás foreros a ver qué opinan.
Ahora bien: es muy posible que el contrato inicial se extinguiera el 30-12-21 (como le digo habría que leerlo para estar totalmente seguros).
Si es así soy de la opinión de que esa prórroga de 9 meses no sería tal prórroga sino un simple fraude o simulación. Yo creo que esa prórroga es en realidad un nuevo contrato de arrendamiento y por tanto tiene usted derecho a permanecer hastsa el 30-09-2027. Aunque le parezca mentira.
De todas formas esto que le digo es muy arriesgado por lo que vamos a esperar a que se pasen por aquí los demás foreros a ver qué opinan.
Uff... lo veo complicado, porque quien invoque el fraude tiene que demostrarlo, y al arrendador le bastaría con decir que fue el propio inquilino quien le pidió nueve meses porque así le convenía.
En principio un anexo que prorroga nueve meses un contrato que llega a su vencimiento es legal y es pactable. Y me parece un poco forzado suponer que por firmar ese anexo ya se impone al arrendador cinco años más de duración como si naciera un nuevo contrato: cabe preguntarse por qué nueve meses, y no dejaron una tácita reconducción por un año más.
Convendría que el consultante transcriba el texto completo del anexo, a ver si se puede avanzar algo más.
En principio un anexo que prorroga nueve meses un contrato que llega a su vencimiento es legal y es pactable. Y me parece un poco forzado suponer que por firmar ese anexo ya se impone al arrendador cinco años más de duración como si naciera un nuevo contrato: cabe preguntarse por qué nueve meses, y no dejaron una tácita reconducción por un año más.
Convendría que el consultante transcriba el texto completo del anexo, a ver si se puede avanzar algo más.
Agradezco la atención, comentar que mi interés es básicamente disponer de unos meses para buscar con tranquilidad una vivienda y mudarme con mis hijos, parece razonable después de 10 años cumpliendo mis obligaciones sin una sola incidencia ni molestia al propietario, Detallo cronología:
- 4/1/2013 firma contrato 5 años, antes del vencimiento envían burofax que no quieren seguir, los contacto y me dicen que siempre lo envían pero que no hay problema en continuar.
- 1/1/2018 firma contrato 3 años, al vencimiento (periodo de pandemia) no dicen nada, los contacto y me dicen de palabra que el contrato se irá renovando año a año.
- Enero 2021 no actualizan renta porque el IPC es negativo.
- Enero 2022 actualizan renta. Febrero 2022 burofax sorpresivo diciendo que el contrato está en reconducción tácita mensual y debo abandonar la vivienda antes del 31/3.
- 1/4/2022 firma del teórico anexo que abajo detallo, por 6 meses. Antes del vencimiento conversaciones telefónicas conforme están gestionando con el propietario la continuación.
- 3/10/2022 Whatsapp's insistentes para que abandone el piso antes del 14/10.
ANEXO PRÓRROGA AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, DE FECHA 01 DE ENERO DE 2018 DE LA VIVIENDA SITA ....., DE BARCELONA
REUNIDOS
De una parte, D.................. en calidad de parte arrendadora.
Y de otra, D .... domicilio a los presentes efectos en la vivienda arrendada sita en ...
Reconociéndose mutuamente con plena capacidad para otorgar el presente documento,
EXPONEN
Que en fecha 01 de enero de 2018 firmaron entre las partes el contrato de arrendamiento del piso ... , finalizando el plazo pactado el 31 de marzo de 2022, habiendo remitido carta por conducto de burofax, como administradores de la propiedad, al arrendatario, comunicando el vencimiento del contrato.
PACTOS
El arrendatario ha solicitado continuar con el arrendamiento hasta el 30 de septiembre de 2022, en que hará entrega de la posesión y llaves a la propiedad en el propio piso, a lo que la propiedad accede.
Establecen las partes que a partir de 01 de abril de 2022 hasta el 30 de septiembre de 2022 la renta abonar por el arrendatario será de MIL EUROS (1.000€) al mes.
Todo el resto de las obligaciones contractuales, condiciones anexas y fianzas complementarias adicionales si las hubiere, se mantienen en su completa e íntegra vigencia e importe.
Y en conformidad de lo que antecede, siendo el 01 de abril de 2022, firman los comparecientes en Barcelona el presente anexo por duplicado ejemplar.
- 4/1/2013 firma contrato 5 años, antes del vencimiento envían burofax que no quieren seguir, los contacto y me dicen que siempre lo envían pero que no hay problema en continuar.
- 1/1/2018 firma contrato 3 años, al vencimiento (periodo de pandemia) no dicen nada, los contacto y me dicen de palabra que el contrato se irá renovando año a año.
- Enero 2021 no actualizan renta porque el IPC es negativo.
- Enero 2022 actualizan renta. Febrero 2022 burofax sorpresivo diciendo que el contrato está en reconducción tácita mensual y debo abandonar la vivienda antes del 31/3.
- 1/4/2022 firma del teórico anexo que abajo detallo, por 6 meses. Antes del vencimiento conversaciones telefónicas conforme están gestionando con el propietario la continuación.
- 3/10/2022 Whatsapp's insistentes para que abandone el piso antes del 14/10.
ANEXO PRÓRROGA AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, DE FECHA 01 DE ENERO DE 2018 DE LA VIVIENDA SITA ....., DE BARCELONA
REUNIDOS
De una parte, D.................. en calidad de parte arrendadora.
Y de otra, D .... domicilio a los presentes efectos en la vivienda arrendada sita en ...
Reconociéndose mutuamente con plena capacidad para otorgar el presente documento,
EXPONEN
Que en fecha 01 de enero de 2018 firmaron entre las partes el contrato de arrendamiento del piso ... , finalizando el plazo pactado el 31 de marzo de 2022, habiendo remitido carta por conducto de burofax, como administradores de la propiedad, al arrendatario, comunicando el vencimiento del contrato.
PACTOS
El arrendatario ha solicitado continuar con el arrendamiento hasta el 30 de septiembre de 2022, en que hará entrega de la posesión y llaves a la propiedad en el propio piso, a lo que la propiedad accede.
Establecen las partes que a partir de 01 de abril de 2022 hasta el 30 de septiembre de 2022 la renta abonar por el arrendatario será de MIL EUROS (1.000€) al mes.
Todo el resto de las obligaciones contractuales, condiciones anexas y fianzas complementarias adicionales si las hubiere, se mantienen en su completa e íntegra vigencia e importe.
Y en conformidad de lo que antecede, siendo el 01 de abril de 2022, firman los comparecientes en Barcelona el presente anexo por duplicado ejemplar.
Vale. Es que esto viene del 2013.
A la vista del texto yo estoy con Hoplon: en principio no sería un nuevo contrato y parece más bien una prórroga.
Como la renta se ha determinado en plazo mensual, la tácita reconducción es igualmente mensual, por tanto ese contrato está vencido. Me temo que no le queda más plazo.
A la vista del texto yo estoy con Hoplon: en principio no sería un nuevo contrato y parece más bien una prórroga.
Como la renta se ha determinado en plazo mensual, la tácita reconducción es igualmente mensual, por tanto ese contrato está vencido. Me temo que no le queda más plazo.
Yo opino igual que mis compañeros, creo que el error estuvo en firmar el anexo. Si el último contrato en vigor, el de 2018, estuviera la renta establecida como anual y no se hubiera firmado anexo alguno, ahora tendría una tácita reconducción de un año y podría estar hasta el 1 de enero de 2023, pero al haber acordado el plazo del anexo, tal y como dicen mis compañeros, me temo que tendrá que marcharse
Gracias a todos,
Entiendo, lo que pasa que la renta estaba puesta como mensual.
La consulta venía porque en otros ámbitos un contrato extinguido no se puede modificar ni prorrogar ni nada, y podría argumentarse que se dice que se firma una cosa y realmente se firma otra que me daría el derecho a permanecer un tiempo más.
Muy hábilmente en el anexo pone que el contrato finalizaba el 31/3 cuando había finalizado el 1/1, según he leído la tácita reconducción es un contrato nuevo.
Entiendo que es forzado el argumento.
Saludos,
Entiendo, lo que pasa que la renta estaba puesta como mensual.
La consulta venía porque en otros ámbitos un contrato extinguido no se puede modificar ni prorrogar ni nada, y podría argumentarse que se dice que se firma una cosa y realmente se firma otra que me daría el derecho a permanecer un tiempo más.
Muy hábilmente en el anexo pone que el contrato finalizaba el 31/3 cuando había finalizado el 1/1, según he leído la tácita reconducción es un contrato nuevo.
Entiendo que es forzado el argumento.
Saludos,
La doctrina viene considerando que en la tácita reconducción nace un nuevo contrato.
Dicho contrato nace con las mismas condiciones del contrato extinguido, pero no es el contrato extinguido, obviamente. Y su plazo es- en este caso- por meses.
Sí que me bailan un poco las fechas: en la generalidad de los casos un contrato firmado el 1-1-18 cumple sus primeros tres años de prórroga legal del 31-12-21, y un año adicional de prórroga legal hasta el 31-12-22 si no se hubiera firmado nada. Pero al firmarse el 1-4-22 ese anexo, se complica la cosa. Habría que ver exactamente, en el contrato de 1-1-18, qué plazo de duración se pacto.
Porque tal vez se pudiera defender que el 31-12-21 nace el derecho a un año adicional de prórroga legal hasta el 31-12-22, y que la renuncia a una prórroga que la ley nos concede es nula. Ganaríamos un par de meses. Pero hay que leer, completo, el contrato del 2018.
Recordemos la literalidad del art. 10 LAU en su redacción vigente en 2018 y aplicable a los contratos firmados entonces, y recalquemos la palabra "neceseariamente":
"Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
¿Puede transcribir la cláusula de duración del contrato del 2018?
Dicho contrato nace con las mismas condiciones del contrato extinguido, pero no es el contrato extinguido, obviamente. Y su plazo es- en este caso- por meses.
Sí que me bailan un poco las fechas: en la generalidad de los casos un contrato firmado el 1-1-18 cumple sus primeros tres años de prórroga legal del 31-12-21, y un año adicional de prórroga legal hasta el 31-12-22 si no se hubiera firmado nada. Pero al firmarse el 1-4-22 ese anexo, se complica la cosa. Habría que ver exactamente, en el contrato de 1-1-18, qué plazo de duración se pacto.
Porque tal vez se pudiera defender que el 31-12-21 nace el derecho a un año adicional de prórroga legal hasta el 31-12-22, y que la renuncia a una prórroga que la ley nos concede es nula. Ganaríamos un par de meses. Pero hay que leer, completo, el contrato del 2018.
Recordemos la literalidad del art. 10 LAU en su redacción vigente en 2018 y aplicable a los contratos firmados entonces, y recalquemos la palabra "neceseariamente":
"Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
¿Puede transcribir la cláusula de duración del contrato del 2018?
Gracias Hoplon, disculpad el coñazo pero estoy inquieto porque he de decidir como moverme.
Transcribo el punto de duración del contrato: "empezará a regir el 1/1/2018, concertándose por 6 meses de obligado cumplimiento por ambas partes. Llegado el vencimiento conforme a la Ley este podrá prorrogarse potestativamente para el arrendatario hasta 30 meses más. En cualquier caso la duración incluyendo sus posibles prórrogas será como máximo 3 años a contar desde 1/1/2018, por tanto, hasta el 1 de enero de 2021."
Si no he entendido mal vuestras explicaciones, podría ser discutible si el año 2021 (cuarto año) estaba en prórroga legal o ya en tácita reconducción. Pero en cualquier caso en el año 2022 cuando suceden los hechos estaría seguro en tácita reconducción. Si entendemos que el contrato de 1/1/2018 está ya extinguido, el documento firmado el 1/4/2022 ANEXO PRORROGA genera incertidumbre sobre sus efectos.
La propiedad podría haber pactado una indemnización por permanecer en la vivienda o bien mantener la tácita reconducción exigiéndome el desalojo el 30/9/2022 pero me propone como única opción la firma del documento mencionado a lo que accedo, ya que si no debía abandonar la vivienda en el plazo de un mes, en él se me incrementa la renta que ya se había incrementado en enero según el IPC.
Comentar que los recibos que me han ido girando hasta ahora siempre han sido en concepto de renta.
Saludos y gracias,
Transcribo el punto de duración del contrato: "empezará a regir el 1/1/2018, concertándose por 6 meses de obligado cumplimiento por ambas partes. Llegado el vencimiento conforme a la Ley este podrá prorrogarse potestativamente para el arrendatario hasta 30 meses más. En cualquier caso la duración incluyendo sus posibles prórrogas será como máximo 3 años a contar desde 1/1/2018, por tanto, hasta el 1 de enero de 2021."
Si no he entendido mal vuestras explicaciones, podría ser discutible si el año 2021 (cuarto año) estaba en prórroga legal o ya en tácita reconducción. Pero en cualquier caso en el año 2022 cuando suceden los hechos estaría seguro en tácita reconducción. Si entendemos que el contrato de 1/1/2018 está ya extinguido, el documento firmado el 1/4/2022 ANEXO PRORROGA genera incertidumbre sobre sus efectos.
La propiedad podría haber pactado una indemnización por permanecer en la vivienda o bien mantener la tácita reconducción exigiéndome el desalojo el 30/9/2022 pero me propone como única opción la firma del documento mencionado a lo que accedo, ya que si no debía abandonar la vivienda en el plazo de un mes, en él se me incrementa la renta que ya se había incrementado en enero según el IPC.
Comentar que los recibos que me han ido girando hasta ahora siempre han sido en concepto de renta.
Saludos y gracias,
Es que este asunto está muy liado. Yo no termino de encajar esa "prórroga" hasta septiembre del 2022. Es muy "enrevesada", porque además, si se estima que es legal hacer esa prórroga, estaríamos diciendo que una vez que se ha vencido el contrato el casero puede hacer prorrogas de 6 meses "indefinidamente" lo cual sería claramente un fraude de ley.
No sé muy bien qué pensar.
Es difícil dar un opinión, y es muy difícil encontrar una sentencia que nos aclare el asunto.
Podría pensarse una vía "sui generis": no abandonar el piso e interponer una demanda contra el casero pidiendo que se declare que con la prórroga lo que en realidad nace es un nuevo contrato que tiene una duración de 5 años. La cosa está en plantearse si le compensa una muy probable condena en costas con el tiempo que ganaría en el piso en tanto se sustancia el procedimiento.
El argumento sería decir que con la prórroga el casero muestra su voluntad de concertar un alquiler, y que el hecho de llamarle o dejarle de llamar prórroga del anterior no puede alterar el hecho de que es un acuerdo para arrendamiento cuando el contrato inicial ya está más que vencido. Es decir: que es un "nuevo" contrato y por tanto que su duración sería de otros 5 años más.
Quizás merezca la pena economicamente aunque juridicamente se pierda.
No sé muy bien qué pensar.
Es difícil dar un opinión, y es muy difícil encontrar una sentencia que nos aclare el asunto.
Podría pensarse una vía "sui generis": no abandonar el piso e interponer una demanda contra el casero pidiendo que se declare que con la prórroga lo que en realidad nace es un nuevo contrato que tiene una duración de 5 años. La cosa está en plantearse si le compensa una muy probable condena en costas con el tiempo que ganaría en el piso en tanto se sustancia el procedimiento.
El argumento sería decir que con la prórroga el casero muestra su voluntad de concertar un alquiler, y que el hecho de llamarle o dejarle de llamar prórroga del anterior no puede alterar el hecho de que es un acuerdo para arrendamiento cuando el contrato inicial ya está más que vencido. Es decir: que es un "nuevo" contrato y por tanto que su duración sería de otros 5 años más.
Quizás merezca la pena economicamente aunque juridicamente se pierda.
Yo lo veo de la siguiente manera: contrato de arrendamiento de vivienda en 2013, 3 años más uno de prórroga. El 1 de enero de 2022 acaba duración y prórroga. La renta está pactada mensualmente, por tanto a partir de 1 de enero es una tácita reconducción mes a mes y en abril se firma anexo en el que se pacta nueva duración y nueva renta. La tácita reconducción es un contrato nuevo pero no se rige por la LAU (evidentemente las cláusulas que rigen el contrato principal sí están regidas por la LAU, pero no sus nuevos acuerdos), por tanto la duración y la nueva renta es un libre pacto entre las partes, los cuales deben cumplirse, independientemente a que la renta esté estipulada mensualmente.
En resumen, entiendo que ambas partes deben cumplir obligatoriamente la duración y la renta pactada
En resumen, entiendo que ambas partes deben cumplir obligatoriamente la duración y la renta pactada
Itoito, es que no me encaja en el asunto el nuevo contrato firmado en 2018.
El consultante expone que su interés es básicamente disponer de unos meses para buscar vivienda.
Mi consejo al consultante, aunque reconozco que podrían intentarse otros cursos de acción, es el siguiente:
Responda al arrendador que la fecha de 31-3-22 es claramente errónea, y que el 1-1-22 nació en virtud de la tácita reconducción un contrato por un año, y tiene derecho a permanecer en el piso hasta el 31-12-22.
Invoque el art. 9, 2 LAU: -"Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado...".
La cosa dista de ser indiscutible, y la postura es forzada aunque defendible, y no creo que por dos meses hagan nada. pague la renta con puntualidad como venía haciendo.
El consultante expone que su interés es básicamente disponer de unos meses para buscar vivienda.
Mi consejo al consultante, aunque reconozco que podrían intentarse otros cursos de acción, es el siguiente:
Responda al arrendador que la fecha de 31-3-22 es claramente errónea, y que el 1-1-22 nació en virtud de la tácita reconducción un contrato por un año, y tiene derecho a permanecer en el piso hasta el 31-12-22.
Invoque el art. 9, 2 LAU: -"Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado...".
La cosa dista de ser indiscutible, y la postura es forzada aunque defendible, y no creo que por dos meses hagan nada. pague la renta con puntualidad como venía haciendo.
