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Propietario de una casa alquilada no paga la hipoteca y sale a subasta.
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Propietario de una casa alquilada no paga la hipoteca y sale a subasta.
Buenos días,
Hemos recibido una carta de un bufete informando de la subasta de la casa donde vivimos (estamos de alquiler) y que finaliza el próximo 16 de noviembre.
No sabíamos que iban a subastar la casa al propietario (que es una empresa constructora) y cuando hablamos con él nos dijo que a nosotros no nos afectaría en nada, ya que si el banco o un comprador se adjudica la vivienda tiene que respetar el contrato de alquiler. Esto es así?
Nuestro contrato es de marzo de 2011 y este año hemos cumplido los 5 años por lo que entendemos que se prorroga durante 3 años más.
Nos podéis dar información? De qué manera nos afecta? Ya que tenemos un bebé de un año y medio y tenemos nuestra vida establecida en esa vivienda.
Hemos recibido una carta de un bufete informando de la subasta de la casa donde vivimos (estamos de alquiler) y que finaliza el próximo 16 de noviembre.
No sabíamos que iban a subastar la casa al propietario (que es una empresa constructora) y cuando hablamos con él nos dijo que a nosotros no nos afectaría en nada, ya que si el banco o un comprador se adjudica la vivienda tiene que respetar el contrato de alquiler. Esto es así?
Nuestro contrato es de marzo de 2011 y este año hemos cumplido los 5 años por lo que entendemos que se prorroga durante 3 años más.
Nos podéis dar información? De qué manera nos afecta? Ya que tenemos un bebé de un año y medio y tenemos nuestra vida establecida en esa vivienda.
No, le han informado mal, según se deduce del art. 14 LAU (en su redacción vigente en marzo del 2011) a cuyo tenor:
Artículo 14 Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Mi consejo es que negocie con el banco.
Artículo 14 Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Mi consejo es que negocie con el banco.
Tras la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 por la Ley 4/2013, de 4 de junio, que dio nueva redacción a los artículos 13 y 14 de la misma, la situación legal del arrendatario cuando el arrendador pierde o transmite su propiedad cambia radicalmente, y depende de que el contrato de arrendamiento esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. Con anterioridad a dicha modificación, el arrendatario estaba protegido legalmente frente a cualquier pérdida forzosa o voluntaria de la propiedad de la vivienda arrendada por el arrendador al menos durante el plazo mínimo de duración del contrato que era de cinco años, con independencia de que hubiera inscrito o no su contrato en el Registro de la Propiedad. El nuevo propietario debía continuar con el arrendamiento, porque así lo disponía la Ley, hasta completar el expresado plazo legal mínimo de duración del contrato.
En la actualidad, el arrendatario únicamente podrá continuar con su arrendamiento si ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho determinante de la pérdida de la propiedad, o con anterioridad a la transmisión de la vivienda arrendada. Se ha pasado de un sistema de protección legal del derecho del arrendatario al margen de quién fuera el propietario del inmueble, a un sistema de protección registral del mismo para cuya eficacia es necesario que el arrendatario inscriba su derecho.
Como su contrato es anterior al 4 de junio de 2013, debe ser respetado sin duda alguna en lo referente a los cinco años que establecía la LAU, pero nada más. Me temo que el banco puede rescindir el contrato, y usted no podría permanecer en la vivienda más allá de los tres meses fijados en el artículo 14.2 de la LPH.
En la actualidad, el arrendatario únicamente podrá continuar con su arrendamiento si ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho determinante de la pérdida de la propiedad, o con anterioridad a la transmisión de la vivienda arrendada. Se ha pasado de un sistema de protección legal del derecho del arrendatario al margen de quién fuera el propietario del inmueble, a un sistema de protección registral del mismo para cuya eficacia es necesario que el arrendatario inscriba su derecho.
Como su contrato es anterior al 4 de junio de 2013, debe ser respetado sin duda alguna en lo referente a los cinco años que establecía la LAU, pero nada más. Me temo que el banco puede rescindir el contrato, y usted no podría permanecer en la vivienda más allá de los tres meses fijados en el artículo 14.2 de la LPH.
No, en la práctica en su caso va a dar igual que el contrato esté inscrito o no, porque al ser anterior a junio de 2013 el nuevo propietario debe respetarlo en cualquier caso, pero SOLO en lo referente a los cinco años, no las prorrogas. Si estuviera inscrito sería exactamente lo mismo. Respecto a lo de los tres meses es si EL INMUEBLE no está inscrito, que se dan casos (pocos pero se dan).
