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Propiedad Horizontal: Cambio de local a vivienda
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Viendo 1 - 20 de 29 comentarios
Os dejo este artículo y Sentencia del Tribunal Supremo.
Legal transformación de local en vivienda sin cláusula que lo prohíba.
[Jurisprudencia Propiedad Horizontal - Locales comerciales - Cambio de destino]
Se trata en este caso de un cambio de destino de un local comercial a vivienda en el que la Comunidad de Propietarios demanda a los propietarios del mismo, llegando al Tribunal Supremo, para que se declare que las obras e instalaciones realizadas por los demandados en el local para cambiar el destino del mismo al de vivienda, así como el propio cambio del uso del local contravienen lo dispuesto en los artículos 5, 7, 9, 11 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y demás normas concordantes.
En este caso concreto, el Tribunal Supremo entiende que al no haberse acreditado que se hayan realizado obras en elementos comunes, ni dividido o segregado fincas, ni construido nuevas plantas, ni modificado las cuotas de participación, el cambio de destino del local comercial a vivienda es legal ya que las prohibiciones que afectan a las facultades dominicales deben ser expresas y no pueden presumirse, como se vio en la entrada "las limitaciones del uso de un piso o local necesitan una cláusula precisa y concreta".
Sentencia del Tribunal Supremo, 30-12-2010
Extracto
"La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente, es plenamente acertada. Tras constatar que la comunidad de propietarios carece de estatutos, señala que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano (reservada a servicios comunes de la comunidad) para a continuación limitarse a describir los elementos del inmueble, señalando que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble.".
Un saludo
Legal transformación de local en vivienda sin cláusula que lo prohíba.
[Jurisprudencia Propiedad Horizontal - Locales comerciales - Cambio de destino]
Se trata en este caso de un cambio de destino de un local comercial a vivienda en el que la Comunidad de Propietarios demanda a los propietarios del mismo, llegando al Tribunal Supremo, para que se declare que las obras e instalaciones realizadas por los demandados en el local para cambiar el destino del mismo al de vivienda, así como el propio cambio del uso del local contravienen lo dispuesto en los artículos 5, 7, 9, 11 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y demás normas concordantes.
En este caso concreto, el Tribunal Supremo entiende que al no haberse acreditado que se hayan realizado obras en elementos comunes, ni dividido o segregado fincas, ni construido nuevas plantas, ni modificado las cuotas de participación, el cambio de destino del local comercial a vivienda es legal ya que las prohibiciones que afectan a las facultades dominicales deben ser expresas y no pueden presumirse, como se vio en la entrada "las limitaciones del uso de un piso o local necesitan una cláusula precisa y concreta".
Sentencia del Tribunal Supremo, 30-12-2010
Extracto
"La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente, es plenamente acertada. Tras constatar que la comunidad de propietarios carece de estatutos, señala que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano (reservada a servicios comunes de la comunidad) para a continuación limitarse a describir los elementos del inmueble, señalando que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble.".
Un saludo
yo ya he hecho el camobio de uso pasando por todos y cada uno de los pasos necesarios, proyecto, licencia municipal, comunicación vecinos, nueva escritura recogiendo los cambios, registro de la propiedad, ...
El asunto es que ahora el lio me viene con los gastos de comunidad. Es decir, como local tenía unas obligaciones y derechos. Por ejemplo, no pagaba cuota mensual como el resto de las viviendas, y ahora? Tampoco pagaba cuota de ascensor, y ahora? Alguien sabe cómo queda esto?
El asunto es que ahora el lio me viene con los gastos de comunidad. Es decir, como local tenía unas obligaciones y derechos. Por ejemplo, no pagaba cuota mensual como el resto de las viviendas, y ahora? Tampoco pagaba cuota de ascensor, y ahora? Alguien sabe cómo queda esto?
Un poco antiguo es esto, pero parece que sigue sin terminar de resolver.
Los estatutos de una comunidad de propietarios siempre deberían comenzar por describirla.
Si en los estatutos dice que la comunidad se compone de 50 viviendas y 10 locales de negocio es necesario modificarlos para que diga 51 viviendas y 9 locales.
Solo eso ya es una modificación.
Por otra parte también se modifica el entorno y las unidades homogeneas, puesto que normalmente las viviendas serán todas iguales o parecidas y probablemente distintas todas de la nueva y distinta.
Los locales de negocio suelen ser también homogeneos y tienen efecto positivo para el negocio que haya otros negocios al lado.
Cada caso puede ser distinto pero en general esos cambios afectan a todos los vecinos en mayor o menor medida y no se deberían permitir sin un consenso.
Los estatutos de una comunidad de propietarios siempre deberían comenzar por describirla.
Si en los estatutos dice que la comunidad se compone de 50 viviendas y 10 locales de negocio es necesario modificarlos para que diga 51 viviendas y 9 locales.
Solo eso ya es una modificación.
Por otra parte también se modifica el entorno y las unidades homogeneas, puesto que normalmente las viviendas serán todas iguales o parecidas y probablemente distintas todas de la nueva y distinta.
Los locales de negocio suelen ser también homogeneos y tienen efecto positivo para el negocio que haya otros negocios al lado.
Cada caso puede ser distinto pero en general esos cambios afectan a todos los vecinos en mayor o menor medida y no se deberían permitir sin un consenso.
Eso no sucede porque la modificación de Estatutos precisa acuerdo de unanimidad. El Notario pedirá comparecencia, identificación y firma de cada uno de los propietarios. Incluso lo he visto con la sociedad conyugal, con lo que ninguno de los firmantes podrá impugnar.
El simple cambio de uso, sin modificación de Estatutos no precisa unanimidad.
El simple cambio de uso, sin modificación de Estatutos no precisa unanimidad.
"No se precisa unanimidad si el cambio de uso no afecta esencialmente a elementos comunes, ni altera el coeficiente de participación en la propiedad. Es la posición de Notarios y Registradores "
Supongamos que el Presidente va al Notario, hacen las escrituras, y a continuación van al Registrador y hacen la modificación de Estatutos.
Pero heteme aquí mis querido quisques, que después de algunos años, llega una sentencia firme, no entro si es de instancia (ni jarto grifa me lo creo) o de audiencia o Supremo.
¿Que hacemos con la parejita, es decir, con el Ilmo Sr, Notario y el Ilmo Sr, Registrador?.
¿Podría constituir DELITO DE PREVARICACIÓN DE FUNCIONARIO la actuación de los interfectos?.
Supongamos que el Presidente va al Notario, hacen las escrituras, y a continuación van al Registrador y hacen la modificación de Estatutos.
Pero heteme aquí mis querido quisques, que después de algunos años, llega una sentencia firme, no entro si es de instancia (ni jarto grifa me lo creo) o de audiencia o Supremo.
¿Que hacemos con la parejita, es decir, con el Ilmo Sr, Notario y el Ilmo Sr, Registrador?.
¿Podría constituir DELITO DE PREVARICACIÓN DE FUNCIONARIO la actuación de los interfectos?.
La conclusión después de muchos casos es:
No se precisa unanimidad si el cambio de uso no afecta esencialmente a elementos comunes, ni altera el coeficiente de participación en la propiedad.Es la posición de Notarios y Registradores
Se precisa unanimidad en caso contrario, y básicamente porque las obras necesarias para el cambio de uso afecten sustancialmente a los elementos comunes, por ej. aparición de nuevas bajantes, nuevas acometidas, mayores elementos de calefacción, nuevas puertas de acceso, modificación de ventanas exteriores, etc.
No se precisa unanimidad si el cambio de uso no afecta esencialmente a elementos comunes, ni altera el coeficiente de participación en la propiedad.Es la posición de Notarios y Registradores
Se precisa unanimidad en caso contrario, y básicamente porque las obras necesarias para el cambio de uso afecten sustancialmente a los elementos comunes, por ej. aparición de nuevas bajantes, nuevas acometidas, mayores elementos de calefacción, nuevas puertas de acceso, modificación de ventanas exteriores, etc.
Como dije, tengo un local, mediante proyecto de arquitecto y con todos los permisos municipales estoy haciendo el cambio de uso. El tema de la ventilacion no es problema, puede ser forzada, en mi caso lo es con una tuberia de PVC de 11 ctm. de diametro que discurre en horizontal (escondida por un falso techo) desde la cocina y el baño hasta el patio posterior, que es de mi propiedad.
En cuanto a la fachada no la modifico, he cambiado el acristalamiento fijo por abatibles.
Justa, seria posible encontrar alguna sentencia de jurisprudencia en la que se recoja que no hace falta la unaminidad para un cambio de uso??
Un saludo
En cuanto a la fachada no la modifico, he cambiado el acristalamiento fijo por abatibles.
Justa, seria posible encontrar alguna sentencia de jurisprudencia en la que se recoja que no hace falta la unaminidad para un cambio de uso??
Un saludo
Josembaigorri, todo lo contrario, los locales la mayoria tienen salida de humos y puedes localizar facilmente el sum del edificio.
Para Vicente Manuel, en mi pagina procuro poner todo lo que veo de interes y tiene relación con la LPH, a veces pongo otras cosas a parte de tochos de articulos , como refranes, consejos, comics, etc, para hacerla mas amena. De todas formas tambien tengo algun buen articulo que me ha enviado algún letrado, profesor de facultad o licenciado en derecho. admito todas las sugerencias para mejorarla, y hacerla mas util a los internautas que se cuelan en ella
Para Vicente Manuel, en mi pagina procuro poner todo lo que veo de interes y tiene relación con la LPH, a veces pongo otras cosas a parte de tochos de articulos , como refranes, consejos, comics, etc, para hacerla mas amena. De todas formas tambien tengo algun buen articulo que me ha enviado algún letrado, profesor de facultad o licenciado en derecho. admito todas las sugerencias para mejorarla, y hacerla mas util a los internautas que se cuelan en ella
Hola
Interesante la aportación de Justa valcarce, un local puede tener problemas al cambiar el uso a vivienda, generalmente en los locales al construir no se tiene en cuenta las salidas de humos y olores, como se tienen en cuenta al construir una vivienda.
Este es el problema principal que veo ya que se tendría que hacer una salida para evacuarlos y cualquier obra en elemento común requiere la unanimidad de todos los propietarios.
Un saludo
Interesante la aportación de Justa valcarce, un local puede tener problemas al cambiar el uso a vivienda, generalmente en los locales al construir no se tiene en cuenta las salidas de humos y olores, como se tienen en cuenta al construir una vivienda.
Este es el problema principal que veo ya que se tendría que hacer una salida para evacuarlos y cualquier obra en elemento común requiere la unanimidad de todos los propietarios.
Un saludo
