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Propiedad, Copropiedad y Derechos Reales (I)
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- Tema: Propiedad, copropiedad y derechos reales (i)
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Ahora voy a hablar para que me entienda todo el mundo.
La copropiedad es una forma particular de propiedad, regida fundamentalmente por lo especialmente establecido (LPH), donde se encuentran presentes los derechos reales contenidos en la propiedad (jus utendi, jus fruendi, jus abutendi), que son ejercidos por los copropietarios y modificados por el órgano pluripersonal Junta por unanimidad, con las excepciones que la propia Ley menciona.
La publicidad de estos derechos reales se hace a través del registro de la propiedad, y siempre a través de escritura pública.
Los documentos que contienen los derechos reales y/o su modificación y que tienen acceso al registro de la propiedad son el título constitutivo y el estatuto privativo. Los reglamentos de régimen interno no alteran o modifican derechos reales, y por tanto no tienen acceso al registro. Por las mismas razones, los acuerdos de administración tampoco tienen acceso al registro.
La modificación de la cuota de participación sí que modifica el derecho real de disfrute (jus fruendi) en tanto que modifica la participación en las cargas y LOS BENEFICIOS, y por lo tanto se requiere unanimidad para su modificación y puede acceder al registro.
La copropiedad es una forma particular de propiedad, regida fundamentalmente por lo especialmente establecido (LPH), donde se encuentran presentes los derechos reales contenidos en la propiedad (jus utendi, jus fruendi, jus abutendi), que son ejercidos por los copropietarios y modificados por el órgano pluripersonal Junta por unanimidad, con las excepciones que la propia Ley menciona.
La publicidad de estos derechos reales se hace a través del registro de la propiedad, y siempre a través de escritura pública.
Los documentos que contienen los derechos reales y/o su modificación y que tienen acceso al registro de la propiedad son el título constitutivo y el estatuto privativo. Los reglamentos de régimen interno no alteran o modifican derechos reales, y por tanto no tienen acceso al registro. Por las mismas razones, los acuerdos de administración tampoco tienen acceso al registro.
La modificación de la cuota de participación sí que modifica el derecho real de disfrute (jus fruendi) en tanto que modifica la participación en las cargas y LOS BENEFICIOS, y por lo tanto se requiere unanimidad para su modificación y puede acceder al registro.
Por otra parte, debemos destacar los polémicos, en cuanto a su inserción, derechos de censo,
tanto enfitéutico, consignativo como reservativo (artículos 1.604 a 1.664 CC; sujeción de
inmuebles al pago de un canon en retribución de un capital recibido, o del dominio que se
transmite) y de superficie (derecho real que atribuye a su titular el poder edificar, plantar o
sembrar en suelo ajeno, conservando la propiedad de lo edificado, plantado o sembrado;
artículo 1655 CC, según la STS 3-7-1.941, más regulación adicional: artículos 16 y 30 LH, 11
LPH y 287 a 290 TRLS de 1992, no afectados por la STC 61/1.997, de 20 de marzo).
La segunda categoría de derechos reales (discutida, pues no hay poder directo e inmediato
sobre la cosa como criterio general) son los derechos de garantía, derechos de realización
del valor, que otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada, siempre siguiendo
los procedimientos establecidos a estos efectos, para obtener el valor oportuno en cada caso
(sujetan esos bienes directa e inmediatamente al cumplimiento de la obligación). Son derechos
instrumentales, que se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
Dentro de este bloque cabe encuadrar, de entrada, la prenda. Regulada en los artículos 1.863
a 1.873 CC, es un derecho real de garantía mobiliaria que exige un desplazamiento posesorio:
el deudor es propietario de la cosa, pero la posesión recae en el acreedor o en un tercero de
común acuerdo. También existe la prenda sin desplazamiento, utilizable dentro de las
coordenadas de la Ley de 16 de diciembre de 1.954, de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin
Desplazamiento de posesión (artículos comunes, más 52 a 66, específicamente).
Por otra parte, debemos destacar tanto la hipoteca inmobiliaria (regulada en los artículos 1.874
a 1.880 CC, más en la Ley Hipotecaria y Reglamento Hipotecario), como la hipoteca mobiliaria
(véanse artículos 12 a 51 de la citada Ley de 16 de diciembre de 1.954), así como el derecho
de anticresis, regulado en los artículos 1.881 a 1.886 CC, que concede al acreedor el derecho
de percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de
intereses, si se debieren, y después al capital del crédito.
En último término, debemos referirnos a los llamados derechos de adquisición, que son los
derechos de tanteo y retracto, que conceden a su titular de la facultad de adquirir una cosa
determinada cuando su propietario ha decidido venderla, en el caso del tanteo, o cuando la ha
enajenado ya a un tercero, vulnerando el derecho de tanteo, en el caso del retracto (véanse los
artículos 1.067, 1.521 a 1.525, 1.536 y 1.636 CC, 25 y 31 LAU, 86 a 99 LAR y 37 LH).
Obviando la polémica sobre si determinados derechos son derechos reales o no (dado que
existe consenso en la respuesta negativa: derecho arrendaticio, derecho de retención, opción
de compra, derecho hereditario y obligaciones propter rem), así como el tema de la autonomía
de la voluntad a la hora de creación de derechos reales, podemos pasar a estudiar cómo se
configura este derecho nuevo para, a continuación, comprobar si puede ser encuadrado dentro
de alguno de los grupos citados. Antes, no obstante, señalaremos que sobre la cuestión de la
autonomía de la voluntad a la hora de crear nuevos derechos reales, y barajándose los
artículos 1.255 CC, 2 LH y 7 RH, ha habido autores partidarios de la doctrina del numerus
clausus y otros de la del numerus apertus, mientras que la DGRN ha optado por la doctrina del
numerus apertus, pero con graves cortapisas en la práctica (en este sentido, R. 14-5-1.984 y
las que cita). Parece correcto defender la posibilidad de creación de nuevos derechos, siempre
que la figura creada reúna los requisitos típicos de los derechos reales, sin contradecir el orden
público económico, describiendo perfectamente objeto gravado y derecho a inscribir,
cumpliendo los requisitos de forma para acceder al Registro, y uniéndose voluntad y causa
(función económica o económico-social).
tanto enfitéutico, consignativo como reservativo (artículos 1.604 a 1.664 CC; sujeción de
inmuebles al pago de un canon en retribución de un capital recibido, o del dominio que se
transmite) y de superficie (derecho real que atribuye a su titular el poder edificar, plantar o
sembrar en suelo ajeno, conservando la propiedad de lo edificado, plantado o sembrado;
artículo 1655 CC, según la STS 3-7-1.941, más regulación adicional: artículos 16 y 30 LH, 11
LPH y 287 a 290 TRLS de 1992, no afectados por la STC 61/1.997, de 20 de marzo).
La segunda categoría de derechos reales (discutida, pues no hay poder directo e inmediato
sobre la cosa como criterio general) son los derechos de garantía, derechos de realización
del valor, que otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada, siempre siguiendo
los procedimientos establecidos a estos efectos, para obtener el valor oportuno en cada caso
(sujetan esos bienes directa e inmediatamente al cumplimiento de la obligación). Son derechos
instrumentales, que se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
Dentro de este bloque cabe encuadrar, de entrada, la prenda. Regulada en los artículos 1.863
a 1.873 CC, es un derecho real de garantía mobiliaria que exige un desplazamiento posesorio:
el deudor es propietario de la cosa, pero la posesión recae en el acreedor o en un tercero de
común acuerdo. También existe la prenda sin desplazamiento, utilizable dentro de las
coordenadas de la Ley de 16 de diciembre de 1.954, de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin
Desplazamiento de posesión (artículos comunes, más 52 a 66, específicamente).
Por otra parte, debemos destacar tanto la hipoteca inmobiliaria (regulada en los artículos 1.874
a 1.880 CC, más en la Ley Hipotecaria y Reglamento Hipotecario), como la hipoteca mobiliaria
(véanse artículos 12 a 51 de la citada Ley de 16 de diciembre de 1.954), así como el derecho
de anticresis, regulado en los artículos 1.881 a 1.886 CC, que concede al acreedor el derecho
de percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de
intereses, si se debieren, y después al capital del crédito.
En último término, debemos referirnos a los llamados derechos de adquisición, que son los
derechos de tanteo y retracto, que conceden a su titular de la facultad de adquirir una cosa
determinada cuando su propietario ha decidido venderla, en el caso del tanteo, o cuando la ha
enajenado ya a un tercero, vulnerando el derecho de tanteo, en el caso del retracto (véanse los
artículos 1.067, 1.521 a 1.525, 1.536 y 1.636 CC, 25 y 31 LAU, 86 a 99 LAR y 37 LH).
Obviando la polémica sobre si determinados derechos son derechos reales o no (dado que
existe consenso en la respuesta negativa: derecho arrendaticio, derecho de retención, opción
de compra, derecho hereditario y obligaciones propter rem), así como el tema de la autonomía
de la voluntad a la hora de creación de derechos reales, podemos pasar a estudiar cómo se
configura este derecho nuevo para, a continuación, comprobar si puede ser encuadrado dentro
de alguno de los grupos citados. Antes, no obstante, señalaremos que sobre la cuestión de la
autonomía de la voluntad a la hora de crear nuevos derechos reales, y barajándose los
artículos 1.255 CC, 2 LH y 7 RH, ha habido autores partidarios de la doctrina del numerus
clausus y otros de la del numerus apertus, mientras que la DGRN ha optado por la doctrina del
numerus apertus, pero con graves cortapisas en la práctica (en este sentido, R. 14-5-1.984 y
las que cita). Parece correcto defender la posibilidad de creación de nuevos derechos, siempre
que la figura creada reúna los requisitos típicos de los derechos reales, sin contradecir el orden
público económico, describiendo perfectamente objeto gravado y derecho a inscribir,
cumpliendo los requisitos de forma para acceder al Registro, y uniéndose voluntad y causa
(función económica o económico-social).
Es común dividir, de entrada, los derechos reales en dos grandes bloques: por un lado, el
derecho real pleno (la propiedad), y, por otro, los derechos reales limitados. Repasemos cada
uno muy brevemente. El derecho real pleno es el derecho de propiedad, que aparece
definido en el artículo 348 CC como "el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más
limitaciones que las establecidas en las leyes". Este precepto ofrece una concepción liberal
(fruto de la innegable influencia codificadora francesa), que hoy, además de resaltar la
importancia de las leyes que afecten al derecho (realmente, del CC no se deduce el contenido
del derecho de propiedad: debemos completarlo con el contenido fijado en otras leyes), debe
pasar por el tamiz constitucional del artículo 33, que, si en su apartado 1 reconoce el derecho a
la propiedad privada y a la herencia, en el apartado 3 señala que la función social de estos
derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
El contenido del derecho consiste tanto en gozar ("cara interna" del derecho, entendido como
la posibilidad de obtener una utilidad a ese objeto de propiedad, y que no debe identificarse
con el disfrute), como en disponer ("cara externa" del derecho, lo que implica permitir la
enajenación, pero también el gravamen). Además, hoy debe hablarse de diversas clases de
propiedades, fruto del devenir social (junto a la propiedad pública frente a la privada, puede
hablarse de propiedad urbana, propiedad rústica, más intelectual, industrial, horizontal y otras
propiedades especiales como las de aguas, minas o hidrocarburos). Se caracteriza, por tanto
este derecho de propiedad, por el derecho del propietario de gozar y disponer del modo más
absoluto dentro de los límites legales sociales actuales (considerables limitaciones de
inspiración social provocan la remisión de aquel viejo brocardo de los glosadores, según el
cual la propiedad alcanzaba usuque ad coelos et ad inferos, al gran baúl de la Historia del
Derecho).
Por otro lado, nos aparecen los llamados derechos reales limitados, derechos en cosa ajena
o derechos fraccionarios (el calificativo más exacto es el de derechos reales limitados). Se les
considera limitados en el sentido de que no otorgan el pleno poder sobre un objeto que es
específico del derecho de propiedad (aunque no poder ilimitado, como hemos comprobado), o
bien porque limitan o impiden el libre ejercicio de esa propiedad, aunque su titular puede
hacerlos valer erga omnes.
El derecho de usufructo es uno de los más destacados en este bloque. Regulado en los
artículos 467 a 522 CC (más en alguna norma especial, en algún caso, como por ejemplo, la
Ley de Sociedades Anónimas, en el caso del usufructo de acciones en la Sociedad Anónima o
la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, en el caso de usufructo de
participaciones), concede al usufructuario el derecho a disfrutar los bienes ajenos (o derechos,
en su caso) con la obligación de conservar su forma y sustancia (salva rerum substantia,
empleando la terminología, algo incompleta, de PAULO), salvo que en el título constitutivo del
derecho o en la Ley se autorizase otra cosa (los artículos 467 y 470 CC conceden gran juego a
la autonomía de la voluntad a la hora de configurar los derechos y obligaciones de las partes).
Posibilita este derecho un gran goce, una gran posibilidad de utilización, e incluso, a veces,
puede llegar a pactarse la facultad de disposición por parte del usufructuario en determinadas
circunstancias.
Los derechos de uso y habitación, regulados en los artículos 523 a 529 CC, son otros
derechos reales de goce, aunque intransmisibles e indisponibles por su titular. El uso se
configura como un usufructo ad usum quotidianum, mientras que la habitación suele
entenderse como un derecho de uso caracterizado por la especialidad del objeto. Aunque,
claro está, debe destacarse el gran juego que el artículo 523 concede a la autonomía de la
voluntad a la hora de configurar el régimen jurídico. Destáquese que mientras que el uso está
hoy bastante en desuso, la habitación sí se utiliza alguna que otra vez (cuando se pretende
asegurar a una persona el derecho a una vivienda con carácter vitalicio o duradero).
El derecho real de servidumbre, cuya regulación se encuentra en los artículos 530 a 604 CC
(sin perjuicio del gran juego que se concede a la autonomía de la voluntad: en este sentido,
artículo 594 CC), concede al titular de la misma, bien el derecho de utilizar una cosa inmueble
ajena (nemine res sua servit iure servitutis; el artículo 541 CC no es excepción, sino que,
simplemente, adolece de cierta imprecisión en el lenguaje), y servirse de ella de modo más o
menos pleno (como predio sirviente que es), bien la facultad de impedir determinados actos
que el dueño de la cosa podría llevar a cabo en uso de su libertad, exigiendo un determinado
comportamiento omisivo, así como la destrucción de lo hecho lesionando la servidumbre.
derecho real pleno (la propiedad), y, por otro, los derechos reales limitados. Repasemos cada
uno muy brevemente. El derecho real pleno es el derecho de propiedad, que aparece
definido en el artículo 348 CC como "el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más
limitaciones que las establecidas en las leyes". Este precepto ofrece una concepción liberal
(fruto de la innegable influencia codificadora francesa), que hoy, además de resaltar la
importancia de las leyes que afecten al derecho (realmente, del CC no se deduce el contenido
del derecho de propiedad: debemos completarlo con el contenido fijado en otras leyes), debe
pasar por el tamiz constitucional del artículo 33, que, si en su apartado 1 reconoce el derecho a
la propiedad privada y a la herencia, en el apartado 3 señala que la función social de estos
derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
El contenido del derecho consiste tanto en gozar ("cara interna" del derecho, entendido como
la posibilidad de obtener una utilidad a ese objeto de propiedad, y que no debe identificarse
con el disfrute), como en disponer ("cara externa" del derecho, lo que implica permitir la
enajenación, pero también el gravamen). Además, hoy debe hablarse de diversas clases de
propiedades, fruto del devenir social (junto a la propiedad pública frente a la privada, puede
hablarse de propiedad urbana, propiedad rústica, más intelectual, industrial, horizontal y otras
propiedades especiales como las de aguas, minas o hidrocarburos). Se caracteriza, por tanto
este derecho de propiedad, por el derecho del propietario de gozar y disponer del modo más
absoluto dentro de los límites legales sociales actuales (considerables limitaciones de
inspiración social provocan la remisión de aquel viejo brocardo de los glosadores, según el
cual la propiedad alcanzaba usuque ad coelos et ad inferos, al gran baúl de la Historia del
Derecho).
Por otro lado, nos aparecen los llamados derechos reales limitados, derechos en cosa ajena
o derechos fraccionarios (el calificativo más exacto es el de derechos reales limitados). Se les
considera limitados en el sentido de que no otorgan el pleno poder sobre un objeto que es
específico del derecho de propiedad (aunque no poder ilimitado, como hemos comprobado), o
bien porque limitan o impiden el libre ejercicio de esa propiedad, aunque su titular puede
hacerlos valer erga omnes.
El derecho de usufructo es uno de los más destacados en este bloque. Regulado en los
artículos 467 a 522 CC (más en alguna norma especial, en algún caso, como por ejemplo, la
Ley de Sociedades Anónimas, en el caso del usufructo de acciones en la Sociedad Anónima o
la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, en el caso de usufructo de
participaciones), concede al usufructuario el derecho a disfrutar los bienes ajenos (o derechos,
en su caso) con la obligación de conservar su forma y sustancia (salva rerum substantia,
empleando la terminología, algo incompleta, de PAULO), salvo que en el título constitutivo del
derecho o en la Ley se autorizase otra cosa (los artículos 467 y 470 CC conceden gran juego a
la autonomía de la voluntad a la hora de configurar los derechos y obligaciones de las partes).
Posibilita este derecho un gran goce, una gran posibilidad de utilización, e incluso, a veces,
puede llegar a pactarse la facultad de disposición por parte del usufructuario en determinadas
circunstancias.
Los derechos de uso y habitación, regulados en los artículos 523 a 529 CC, son otros
derechos reales de goce, aunque intransmisibles e indisponibles por su titular. El uso se
configura como un usufructo ad usum quotidianum, mientras que la habitación suele
entenderse como un derecho de uso caracterizado por la especialidad del objeto. Aunque,
claro está, debe destacarse el gran juego que el artículo 523 concede a la autonomía de la
voluntad a la hora de configurar el régimen jurídico. Destáquese que mientras que el uso está
hoy bastante en desuso, la habitación sí se utiliza alguna que otra vez (cuando se pretende
asegurar a una persona el derecho a una vivienda con carácter vitalicio o duradero).
El derecho real de servidumbre, cuya regulación se encuentra en los artículos 530 a 604 CC
(sin perjuicio del gran juego que se concede a la autonomía de la voluntad: en este sentido,
artículo 594 CC), concede al titular de la misma, bien el derecho de utilizar una cosa inmueble
ajena (nemine res sua servit iure servitutis; el artículo 541 CC no es excepción, sino que,
simplemente, adolece de cierta imprecisión en el lenguaje), y servirse de ella de modo más o
menos pleno (como predio sirviente que es), bien la facultad de impedir determinados actos
que el dueño de la cosa podría llevar a cabo en uso de su libertad, exigiendo un determinado
comportamiento omisivo, así como la destrucción de lo hecho lesionando la servidumbre.
Propiedad, copropiedad y derechos reales (i)
Derechos Reales. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Son derechos reales el de dominio (propiedad), el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen acciones reales.
Se concibe como una relación persona - cosa, inmediata, absoluta; poder o señorío que tiene el sujeto sobre la cosa. Cuando ese poder es completo, total, se está en presencia del derecho real de dominio; pero puede ser parcial, incompleto, como en los demás derechos reales. El titular es una persona, pero pueden también ser varias ( como en el caso de la copropiedad ). Y la cosa ha de ser siempre determinada.
Facultades
La concepción clásica (romana) asigna al propietario las siguientes derechos.; uso, goce y disposición del objeto de su dominio.
1 ° .- Facultad de Uso ( Ius Utendi ), el propietario puede usar o servirse de la cosa (habitar la casa, vestir el traje ).
2 ° .- Facultad de Goce ( Ius Fruendi ), el dueño puede beneficiarse con los frutos y productos de la cosa.
3 ° .- Facultad de Abuso o Disposición ( Ius Abutendi ), el dueño puede disponer de la cosa según su voluntad y arbitrariamente ( limitado por la ley y el derecho ajeno ).
Este derecho tiene dos acepciones;
a.- disponer materialmente de la cosa, modificándola o destruyéndola.
b.- disponer jurídicamente de la cosa, celebrando negociaciones respecto de ella, transmitiéndola, gravándola con prendas, hipotecas, etc.
Son derechos reales el de dominio (propiedad), el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen acciones reales.
Se concibe como una relación persona - cosa, inmediata, absoluta; poder o señorío que tiene el sujeto sobre la cosa. Cuando ese poder es completo, total, se está en presencia del derecho real de dominio; pero puede ser parcial, incompleto, como en los demás derechos reales. El titular es una persona, pero pueden también ser varias ( como en el caso de la copropiedad ). Y la cosa ha de ser siempre determinada.
Facultades
La concepción clásica (romana) asigna al propietario las siguientes derechos.; uso, goce y disposición del objeto de su dominio.
1 ° .- Facultad de Uso ( Ius Utendi ), el propietario puede usar o servirse de la cosa (habitar la casa, vestir el traje ).
2 ° .- Facultad de Goce ( Ius Fruendi ), el dueño puede beneficiarse con los frutos y productos de la cosa.
3 ° .- Facultad de Abuso o Disposición ( Ius Abutendi ), el dueño puede disponer de la cosa según su voluntad y arbitrariamente ( limitado por la ley y el derecho ajeno ).
Este derecho tiene dos acepciones;
a.- disponer materialmente de la cosa, modificándola o destruyéndola.
b.- disponer jurídicamente de la cosa, celebrando negociaciones respecto de ella, transmitiéndola, gravándola con prendas, hipotecas, etc.
