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Proindiviso en suelo rústico con negocio de una de las 2 partes y pública subasta
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Proindiviso en suelo rústico con negocio de una de las 2 partes y pública subasta
Buenos días.
Estoy bastante perdido, y me gustaría un poco de ayuda.
Llevo años en un proindiviso de un terreno rústico con un familiar. Este familiar montó hace muchos más años un negocio ganadero construyendo una nave y otras cosas en esa finca rústica en el que en ese momento disponía de 1/4 parte del total del proindiviso. Se supone que los demás comuneros aceptaron que montara eso según nos dice, pero tampoco hay nada firmado. Nos dice que la inversión la hizo él, y obviamente todos los beneficios que le han reportado, y le siguen reportando han sido sólo suyos. Nunca ha pagado un alquiler ni absolutamente nada. Los demás comuneros fallecieron, y mi familiar llegó al 50% del proindiviso del terreno rústico, y yo al otro 50%.
La situación actual (y es la misma dese hace años) es que a mi no se me deja disfrutar de la finca, sigue disfrutando de toda ella mi familiar. Los vecinos me comentan que un día les ha vendido leña, otro deja meter animales (todo en negro y cobrando dinero, sin contar con mi aprobación ni consentimiento). Vamos, que hace y deshace a su antojo como si fuera todo suyo. Partiendo del hecho de que el juicio por herencia ha sido traumático, y siempre ha puesto trabas a cualquier acuerdo (la segregación no la acepta tampoco), viene mi pregunta acerca de la pública subasta.
Como él tiene montado el negocio, con su nave (el valor de tasación de su nave por ejemplo es 2 veces y media el valor de tasación de la finca rústica)... si yo pido la pública subasta ante el juez, ¿cómo sería todo este proceso con el problema de su construcción? La construcción como he comentando, es anterior a mi titularidad como propietario, no hay nada firmado y se supone que mis familiares aceptaron según él nos dice esa instalación. Desde que soy propietario tampoco ha habido nunca un alquiler ni absolutamente nada.
Es decir, si poniendo un ejemplo la finca rústica vale 10.000; y la nave 22.000; ¿cómo sale a concurso? ¿qué es lo que sale? ¿sale en un lote o por separado? ¿qué me correspondería a mi? ¿lógicamente se deprecia el valor de mi propiedad, si se le suma un valor más alto, el de la finca?
Un saludo y gracias de antemano.
Estoy bastante perdido, y me gustaría un poco de ayuda.
Llevo años en un proindiviso de un terreno rústico con un familiar. Este familiar montó hace muchos más años un negocio ganadero construyendo una nave y otras cosas en esa finca rústica en el que en ese momento disponía de 1/4 parte del total del proindiviso. Se supone que los demás comuneros aceptaron que montara eso según nos dice, pero tampoco hay nada firmado. Nos dice que la inversión la hizo él, y obviamente todos los beneficios que le han reportado, y le siguen reportando han sido sólo suyos. Nunca ha pagado un alquiler ni absolutamente nada. Los demás comuneros fallecieron, y mi familiar llegó al 50% del proindiviso del terreno rústico, y yo al otro 50%.
La situación actual (y es la misma dese hace años) es que a mi no se me deja disfrutar de la finca, sigue disfrutando de toda ella mi familiar. Los vecinos me comentan que un día les ha vendido leña, otro deja meter animales (todo en negro y cobrando dinero, sin contar con mi aprobación ni consentimiento). Vamos, que hace y deshace a su antojo como si fuera todo suyo. Partiendo del hecho de que el juicio por herencia ha sido traumático, y siempre ha puesto trabas a cualquier acuerdo (la segregación no la acepta tampoco), viene mi pregunta acerca de la pública subasta.
Como él tiene montado el negocio, con su nave (el valor de tasación de su nave por ejemplo es 2 veces y media el valor de tasación de la finca rústica)... si yo pido la pública subasta ante el juez, ¿cómo sería todo este proceso con el problema de su construcción? La construcción como he comentando, es anterior a mi titularidad como propietario, no hay nada firmado y se supone que mis familiares aceptaron según él nos dice esa instalación. Desde que soy propietario tampoco ha habido nunca un alquiler ni absolutamente nada.
Es decir, si poniendo un ejemplo la finca rústica vale 10.000; y la nave 22.000; ¿cómo sale a concurso? ¿qué es lo que sale? ¿sale en un lote o por separado? ¿qué me correspondería a mi? ¿lógicamente se deprecia el valor de mi propiedad, si se le suma un valor más alto, el de la finca?
Un saludo y gracias de antemano.
Es usted comunero proindiviso, es decir: que no hay diferencia en su cuota de propiedad con respecto al otro copropietario. Lo cual significa que el dinero obtenido en subasta se repartiría entre dos, correspondiente al 50% de la cuota de propiedad, sin distinción alguna del valor de lo que haya construido, y sin que ninguno de los comuneros tenga derecho a ser compensado por nada de nada. La construcción fue un acto de mera tolerancia del resto de los propietarios, que permitieron que uno de ellos se lucrase con la misma, y el que construyó no tiene derecho a uno solo euro de compensación, aunque la finca multiplique por veinte su valor con esa construcción.
Por defecto siempre es del mismo propietario el terreno y la construcción, el dueño del suelo es el dueño de lo que en este se construya. O como dice el refranero: "el que obra en casa ajena, pierde cal y pierde arena".
Ahora bien, sí que existe la "accesión invertida", para la que debe haber una serie de circunstancias, que aquí parece que se dan, lo que podría dar derecho al otro codueño el derecho a hacerse dueño del terreno, mediante la compensación económica hacia ti que corresponda. Pero si no lo hace y se llega a la pública subasta entiendo que perdería el valor de la construcción, y se repartiría en proporción a la cuota de propiedad de cada uno, que es el 50%.
Ahora bien, sí que existe la "accesión invertida", para la que debe haber una serie de circunstancias, que aquí parece que se dan, lo que podría dar derecho al otro codueño el derecho a hacerse dueño del terreno, mediante la compensación económica hacia ti que corresponda. Pero si no lo hace y se llega a la pública subasta entiendo que perdería el valor de la construcción, y se repartiría en proporción a la cuota de propiedad de cada uno, que es el 50%.
Gracias por la respuesta. En el caso que plantea,vuelvo al ejemplo de antes. Tenemos una antigua tasación hecha en el reparto de la herencia pongamos para simplificarlo en 10.000 euros. Un comprador nos ha ofrecido 18.000. Yo al ser propietario de ese 50% del proindiviso, en el caso hipotético que mi familiar realizara la "accesión invertida", ¿cómo se calcularía esa compensación? ¿de dónde saldría su valor?
Otro detalle que no sé si cambia algo, la actividad la ha dado de baja el año pasado.
Gracias de nuevo y un saludo.
Otro detalle que no sé si cambia algo, la actividad la ha dado de baja el año pasado.
Gracias de nuevo y un saludo.
Si se plantea venderlo debería solicitar antes la accesión invertida, como digo. Si no, si se vende, es del 50% cada uno, y así se tiene que pagar. Se aplica la accesión "normal", el principio de que lo accesorio sigue a lo principal o que "la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente".
O te paga algo para quedarse con la propiedad del terreno antes de venderlo él, y lo aceptas( o lo determina un juez; si ves que el juez le va a dar la razón te conviene aceptarlo), o es al 50% y la mitad por lo que se venda es tuyo, y tenéis que acceder los dos a la venta, claro.
O te paga algo para quedarse con la propiedad del terreno antes de venderlo él, y lo aceptas( o lo determina un juez; si ves que el juez le va a dar la razón te conviene aceptarlo), o es al 50% y la mitad por lo que se venda es tuyo, y tenéis que acceder los dos a la venta, claro.
