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Procedimiento de subasta publica
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Procedimiento de subasta publica
Buenos dias,
He leido varios posteos relacionados con esto pero no veo ninguno suficientemente claro.
Cuando una subasta publica se lleva a cabo el precio de salida es la cantidad que queda pendiente por pagar así tal cual verdad? y luego si nadie puja por la vivienda el banco se la adjudica por la mitad del valor de salida.es decir,
Un ejemplo lógico sería una vivienda que tiene una deuda con el banco de 120.000 euros, sale a subasta en esa cantidad, y si nadie puja, el banco se la adjudicará en 60.000 euros.
Mi pregunta es la siguiente: tengo entendido que hay que aplicarle a todo un porcentaje del 30% aprox en concepto de intereses y gastos judiciales. Este porcentaje se aplica al total de la deuda? Se aplica solo a la diferencia entre precio de adjudicación final y deuda? Por favor, si alguien tiene que hacerme alguna corrección que me la haga, y muchas gracias
He leido varios posteos relacionados con esto pero no veo ninguno suficientemente claro.
Cuando una subasta publica se lleva a cabo el precio de salida es la cantidad que queda pendiente por pagar así tal cual verdad? y luego si nadie puja por la vivienda el banco se la adjudica por la mitad del valor de salida.es decir,
Un ejemplo lógico sería una vivienda que tiene una deuda con el banco de 120.000 euros, sale a subasta en esa cantidad, y si nadie puja, el banco se la adjudicará en 60.000 euros.
Mi pregunta es la siguiente: tengo entendido que hay que aplicarle a todo un porcentaje del 30% aprox en concepto de intereses y gastos judiciales. Este porcentaje se aplica al total de la deuda? Se aplica solo a la diferencia entre precio de adjudicación final y deuda? Por favor, si alguien tiene que hacerme alguna corrección que me la haga, y muchas gracias
Buenos días, gatomadrileño, creo que confundes muchos términos, porque la deuda ya se compone de principal, intereses y costas (ambos, sobre el principal adeudado).
Es decir, en tu ejemplo, los 120.000 ya deberían incluir intereses y costas, pero tampoco es ése el tipo de subasta en una ejecución hipotecaria (pues de bancos nos estás hablando, y de "quedar por pagar"), sino el que se haya fijado en la escritura.
Luego viene la posibilidad de adjudicárselo, en según qué casos, por un X % del tipo o por la deuda (obviamente, lo que le resulte mejor al banco).
Es decir, en tu ejemplo, los 120.000 ya deberían incluir intereses y costas, pero tampoco es ése el tipo de subasta en una ejecución hipotecaria (pues de bancos nos estás hablando, y de "quedar por pagar"), sino el que se haya fijado en la escritura.
Luego viene la posibilidad de adjudicárselo, en según qué casos, por un X % del tipo o por la deuda (obviamente, lo que le resulte mejor al banco).
Muchas gracias pomares!
entonces según lo que comentas, en mi ejemplo, la deuda por la cual la casa salga a subasta sería los 120.000 de principal mas un 30% aprox de intereses y costas. Es decir 156.000 euros. Y sobre esto sale a subasta y si no hay nadie que puje se la adjudica el banco, correcto?
El caso concreto es una division de la cosa común solicitada por mí, se deben 120.000 euros y en la escritura hipotecaria pone que se tasa la casa en 173.500 euros.
Entonces mi duda es la siguente, si se adjudica el banco la casa, por que importe aproximado será? Y cuanto quedará de deuda pendiente? En la actualidad esta casa estará valorada en 100.000 euros si llega. Agradecería toda ckase de información sobre esto, muchas gracias
entonces según lo que comentas, en mi ejemplo, la deuda por la cual la casa salga a subasta sería los 120.000 de principal mas un 30% aprox de intereses y costas. Es decir 156.000 euros. Y sobre esto sale a subasta y si no hay nadie que puje se la adjudica el banco, correcto?
El caso concreto es una division de la cosa común solicitada por mí, se deben 120.000 euros y en la escritura hipotecaria pone que se tasa la casa en 173.500 euros.
Entonces mi duda es la siguente, si se adjudica el banco la casa, por que importe aproximado será? Y cuanto quedará de deuda pendiente? En la actualidad esta casa estará valorada en 100.000 euros si llega. Agradecería toda ckase de información sobre esto, muchas gracias
En una Ejecución Hipotecaria (impago de deudas garantizadas con Hipoteca), el precio de salida en la subasta es el precio que se indicó en la Hipoteca, es decir 173.500 €. Si no comparece nadie a la subasta, el Banco puede adjudicársela por el 60% (si se trata de vivienda habitual del ejecutado) o por el 50% del valor que se indicó en la Hipoteca (valor de tasación). En la demanda iniciadora del procedimiento el Banco debe haber indicado la cuantía que realmente se adeuda, más otra cantidad que se calcula provisionalmente para intereses y costas. Con ello sólo resta sacar cuentas.
En una subasta que vaya a celebrarse en virtud de un procedimiento de División de la cosa común, el valor de tasación deberá fijarse por un perito tasador.
En una subasta que vaya a celebrarse en virtud de un procedimiento de División de la cosa común, el valor de tasación deberá fijarse por un perito tasador.
Estoy de acuerdo, pero aún no entiendo que mezcle el proceso de división de la cosa común (que habrá tenido que iniciar con abogado, y éste asesorarle debidamente) con una adjudicación en subasta hipotecaria.
En la subasta de división, sencillamente quien se adjudique el piso asumirá la carga hipotecaria (que no consta que se esté ejecutando).
Pero, por las cifras que maneja, la viabilidad del proceso es aún más confusa: un piso con hipoteca de 120.000 pero valorado (es un decir, se refiere a un posible valor, no la tasación pericial que menciona Tripoli) en 100.000, sólo puede interesarle a uno de los copropietarios, no a un tercero, y el banco nada tiene que decir en ésa subasta.
Quizá se refiera a que en el proceso de división han aceptado ambas partes la tasación de la hipoteca para evitarse la pericial, pero el resultado será el mismo.
En la subasta de división, sencillamente quien se adjudique el piso asumirá la carga hipotecaria (que no consta que se esté ejecutando).
Pero, por las cifras que maneja, la viabilidad del proceso es aún más confusa: un piso con hipoteca de 120.000 pero valorado (es un decir, se refiere a un posible valor, no la tasación pericial que menciona Tripoli) en 100.000, sólo puede interesarle a uno de los copropietarios, no a un tercero, y el banco nada tiene que decir en ésa subasta.
Quizá se refiera a que en el proceso de división han aceptado ambas partes la tasación de la hipoteca para evitarse la pericial, pero el resultado será el mismo.
Perdóname pomares, la culpa es mía porque he querido simplificar demasiado, cuento mi caso en particular porque creo que es interesante para que gente en mi misma situación tenga algún buen consejo que sacar de aquí:
Compré una vivienda en Toledo para mi ex y para mí, somos titulares al 50% en pro pro indiviso, y para que el banco diera el crédito mi padre firmó como cotitular del préstamo, es decir, somos 3 titulares del préstamo hipotecario y 2 condueños de la propiedad.
Desde el año 2009 vengo soportando yo exclusivamente la amortización de las cuotas, ella se ha desentendido porque sabe que al estar mi padre por medio yo no dejaré de pagar por si le embargan a el.
La casa ha permanecido vacía desde 2009 hasta el año pasado que conseguí alquilarla para que al menos una parte de las cuotas quedasen pagadas con el alquiler.
al ver que no pagaba decidí contratar a un abogado, que me recomendó iniciar una división de la cosa común con la correspondiente reclamación de las cuotas satisfechas por mí y que correspondían a la otra parte.
Por un error del abogado( puso mal el domicilio en la demanda, y no Contestó la notificación del juzgado diciendo que ese domicilio no correspondía a la demandada) he tenido este proceso parado como
2 años, con lo cual tuve la vista previa la semana pasada, y me encuentro con lo siguiente:
La cantidad que debe esta persona ronda los 40.000 euros,aunque sé por amigos en común que es administradora de una sociedad limitada, esta persona manifiesta que no puede pagar dicha cantidad ni ninguna, con lo cual ofrece la posibilidad de llegar al siguiente acuerdo para que no se celebre el juicio.
ella me cedería su 50% y sería yo único titular a cambio de:1-condonarle la deuda,2-liberarle del préstamo, 3-sufragar yo el 100% de los gastos de escrituración de la cesión.
con las mismas voy al banco para intentar solucionar esto sin llegar a juicio: intento meter a mi madre para sacarla a ella, la nueva garantía es mucho mayor, pero el banco incomprensiblemente no da viabilidad a la operación.
Con lo cual todo indica que el juicio se celebrará en mayo, la deuda quedará reconocida pero para dividir la cosa común, saldrá a subasta la casa, como ya dije anterior mente en las escrituras se tasa la casa en 173500 euros, y quisiera saber mas o menos en que cantidad como mínimo se subastará la casa, y cuanta deuda tendré , actualmente quedan unos 120.000 euros de capital, y me estoy planteando la posibilidad de dejar de pagar las cuotas , ya que llevo pagando casi 4 años y no veo alivio por ningún sitio.
Agradecería cualquier tipo de ayuda sobre esto, es un tema un poco complicado, perdonad la parrafada.
Un saludo
Compré una vivienda en Toledo para mi ex y para mí, somos titulares al 50% en pro pro indiviso, y para que el banco diera el crédito mi padre firmó como cotitular del préstamo, es decir, somos 3 titulares del préstamo hipotecario y 2 condueños de la propiedad.
Desde el año 2009 vengo soportando yo exclusivamente la amortización de las cuotas, ella se ha desentendido porque sabe que al estar mi padre por medio yo no dejaré de pagar por si le embargan a el.
La casa ha permanecido vacía desde 2009 hasta el año pasado que conseguí alquilarla para que al menos una parte de las cuotas quedasen pagadas con el alquiler.
al ver que no pagaba decidí contratar a un abogado, que me recomendó iniciar una división de la cosa común con la correspondiente reclamación de las cuotas satisfechas por mí y que correspondían a la otra parte.
Por un error del abogado( puso mal el domicilio en la demanda, y no Contestó la notificación del juzgado diciendo que ese domicilio no correspondía a la demandada) he tenido este proceso parado como
2 años, con lo cual tuve la vista previa la semana pasada, y me encuentro con lo siguiente:
La cantidad que debe esta persona ronda los 40.000 euros,aunque sé por amigos en común que es administradora de una sociedad limitada, esta persona manifiesta que no puede pagar dicha cantidad ni ninguna, con lo cual ofrece la posibilidad de llegar al siguiente acuerdo para que no se celebre el juicio.
ella me cedería su 50% y sería yo único titular a cambio de:1-condonarle la deuda,2-liberarle del préstamo, 3-sufragar yo el 100% de los gastos de escrituración de la cesión.
con las mismas voy al banco para intentar solucionar esto sin llegar a juicio: intento meter a mi madre para sacarla a ella, la nueva garantía es mucho mayor, pero el banco incomprensiblemente no da viabilidad a la operación.
Con lo cual todo indica que el juicio se celebrará en mayo, la deuda quedará reconocida pero para dividir la cosa común, saldrá a subasta la casa, como ya dije anterior mente en las escrituras se tasa la casa en 173500 euros, y quisiera saber mas o menos en que cantidad como mínimo se subastará la casa, y cuanta deuda tendré , actualmente quedan unos 120.000 euros de capital, y me estoy planteando la posibilidad de dejar de pagar las cuotas , ya que llevo pagando casi 4 años y no veo alivio por ningún sitio.
Agradecería cualquier tipo de ayuda sobre esto, es un tema un poco complicado, perdonad la parrafada.
Un saludo
Aunque personalmente no me gusta opinar cuando quien pregunta ya tiene abogado, supongo que te habrá dejado claro que el juicio es un mero trámite: nadie puede oponerse a la división, sólo se discute lo de repercutir gastos o la valoración a efectos de subasta.
En tu caso no hay problema, pero las condiciones de la subasta deberán fijarse en ejecución de Sentencia. Aunque, ya he advertido antes que a nadie va a interesarle adjudicarse algo que vale 100.000 (suponiendo que sea obvio) pero tiene una carga de 120.000. Así que el final más probable, por no decir el único posible, es que te adjudiques el piso y lo alquiles o vendas luego, no ya para ganar algo, sino para perder lo mínimo.
En definitiva, toda la cuestión se reduce (ya que la postura de tu ex no tiene mayor relevancia, si realmente no va a pagar su parte) a que tienes un piso cuyo precio ahora es inferior a la hipoteca que tiene.
En tu caso no hay problema, pero las condiciones de la subasta deberán fijarse en ejecución de Sentencia. Aunque, ya he advertido antes que a nadie va a interesarle adjudicarse algo que vale 100.000 (suponiendo que sea obvio) pero tiene una carga de 120.000. Así que el final más probable, por no decir el único posible, es que te adjudiques el piso y lo alquiles o vendas luego, no ya para ganar algo, sino para perder lo mínimo.
En definitiva, toda la cuestión se reduce (ya que la postura de tu ex no tiene mayor relevancia, si realmente no va a pagar su parte) a que tienes un piso cuyo precio ahora es inferior a la hipoteca que tiene.
no sabia que yo podía adjudicarme la vivienda, es decir... Cuando nadie la quiera, que sea yo quien se la quede y no el banco, si fuera así, supongo que tendría que pagar la diferencia entre precio de subasta y deuda total no? es decir... Si la adjudicación fuese por valor de 80.000 por ejemplo... De ahí a los 120.000 que debo, serían 40.000 que tendría que pagar, este calculo está bien hecho? luego podría reclamar a mi ex la mitad de esa cantidad? Es conveniente que en estos momentos no siga pagando las cuotas? Los intereses y costas por ejecución de la vivienda son los mismos cuando se liquida por vía judicial(división de la cosa común)a cuando son por impagos?
Pomares muchísimas gracias por contestar, me estas aclarando muchas dudas
Pomares muchísimas gracias por contestar, me estas aclarando muchas dudas
Vamos a ver, gatomadrileño, se supone que ya tienes un abogado en el que confías y que debería saber todas las respuestas:
Por supuesto que puedes adjudicarte el piso, en una subasta de división las condiciones las pone libremente el demandante y el Juez suele aceptarlas; entre ellas, lógicamente, que el actor puede pujar, y bastará con que lo hagas por 1 € si no hay ningún interesado, como es de prever. Si pujas por 80.000, algo absurdo, tendrías que pagarle 40.000 a tu ex, o sea compensarle la deuda, pero no hay motivo para ello.
Y olvídate del banco: los 120.000 forman parte del lote, los asumirá automáticamente quien puje, y por ello el banco no toma parte en la subasta. Sólo si dejas de pagar y el banco ejecuta se convertirán en ésa cifra más intereses y costas; mientras se siga pagando la hipoteca, no habrá ejecucíón por el banco.
Insisto: este proceso lo único que te permitirá es disponer al 100 % de la vivienda, sea para venderla, alquilarla o verla subastada por el banco si no pagas la hipoteca. Pero no obtendrás otro beneficio porque nadie va a pujar por un piso que vale menos que la hipoteca que lo grava (salvo que tengas mucha suerte, claro).
Por supuesto que puedes adjudicarte el piso, en una subasta de división las condiciones las pone libremente el demandante y el Juez suele aceptarlas; entre ellas, lógicamente, que el actor puede pujar, y bastará con que lo hagas por 1 € si no hay ningún interesado, como es de prever. Si pujas por 80.000, algo absurdo, tendrías que pagarle 40.000 a tu ex, o sea compensarle la deuda, pero no hay motivo para ello.
Y olvídate del banco: los 120.000 forman parte del lote, los asumirá automáticamente quien puje, y por ello el banco no toma parte en la subasta. Sólo si dejas de pagar y el banco ejecuta se convertirán en ésa cifra más intereses y costas; mientras se siga pagando la hipoteca, no habrá ejecucíón por el banco.
Insisto: este proceso lo único que te permitirá es disponer al 100 % de la vivienda, sea para venderla, alquilarla o verla subastada por el banco si no pagas la hipoteca. Pero no obtendrás otro beneficio porque nadie va a pujar por un piso que vale menos que la hipoteca que lo grava (salvo que tengas mucha suerte, claro).
Y lo pongo aparte por si no ha quedado suficientemente claro: cuando un piso tiene una carga anterior de 120.000 y sale a subasta, el que que se lo adjudique pagará el precio de adjudicación más ésos 120.000 de deuda, porque tiene que asumirla y no se cancela ni resta nada, así que ésa es la cifra mínima que determinará si alguien está interesado o no.
Hola!
Evidentemente si estoy pidiendo consejo aquí es porque no me fío del todo de mi abogado, es mas, algunas cosas que se han mencionado aquí las he comentado con el sin ningún tipo de problema, y nunca está demás tener una segunda opinión.
Vuelvo a agradecer a las personas que habéis escrito sobre este asunto, me ha quedado todo claro menos una cosa:
Pomares, dices que este proceso me permitirá tener el 100% para vender (bien) ver subastada la vivienda (bien) y alquilarla?
No lo entiendo, yo puedo mediante este proceso tener el 100% para alquilar la vivienda sin que la otra parte tenga derecho a reclamar nada?
Gracias
Evidentemente si estoy pidiendo consejo aquí es porque no me fío del todo de mi abogado, es mas, algunas cosas que se han mencionado aquí las he comentado con el sin ningún tipo de problema, y nunca está demás tener una segunda opinión.
Vuelvo a agradecer a las personas que habéis escrito sobre este asunto, me ha quedado todo claro menos una cosa:
Pomares, dices que este proceso me permitirá tener el 100% para vender (bien) ver subastada la vivienda (bien) y alquilarla?
No lo entiendo, yo puedo mediante este proceso tener el 100% para alquilar la vivienda sin que la otra parte tenga derecho a reclamar nada?
Gracias
