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Problemas para la devolución de la fianza en alquiler de vivienda amueblada
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Problemas para la devolución de la fianza en alquiler de vivienda amueblada
Hola,
Propietario que recibe una demanda de juicio verbal de reclamación de devolución de fianza por parte de su anterior inquilino en un contrato de arrendamiento de vivienda amueblada. El propietario me indica que quiere compensar la fianza con el coste que ha asumido en concepto de repintado de la vivienda, lacado de puertas de un armario, cambio de la tapadera del inodoro, retapizado del sofá y factura de la tintorería por el lavado de cortinas... ¿Cómo véis esa posibilidad de compensar dichas partidas? ¿Se puede exigir al inquilino asumir dichas partidas derivads del uso?
Gracias de antemano.
Propietario que recibe una demanda de juicio verbal de reclamación de devolución de fianza por parte de su anterior inquilino en un contrato de arrendamiento de vivienda amueblada. El propietario me indica que quiere compensar la fianza con el coste que ha asumido en concepto de repintado de la vivienda, lacado de puertas de un armario, cambio de la tapadera del inodoro, retapizado del sofá y factura de la tintorería por el lavado de cortinas... ¿Cómo véis esa posibilidad de compensar dichas partidas? ¿Se puede exigir al inquilino asumir dichas partidas derivads del uso?
Gracias de antemano.
1.- En principio el tipo de procedimiento no es correcto. Debería ser un ordinario ex art. 249.1.6 LEC, a cuyo tenor:
"1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
6º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia"."
Lo que habrá pasado es que el Juzgado a tirado palante y como mas o menos hacen lo que quieren pues lo estan tramitando como verbal, pero en realidad es un ordinario.
2.- En cuanto al fondo del asunto: dudo mucho que tu cliente pueda recuperar esos importes: primero porque creo que se deben al uso normal, y segundo porque dudo mucho que tenga pruebas de que esas reparaciones no surgieron después de que se fuera el inquilino. Por lo tanto me temo que tendrá que devolver la fianza.
"1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
6º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia"."
Lo que habrá pasado es que el Juzgado a tirado palante y como mas o menos hacen lo que quieren pues lo estan tramitando como verbal, pero en realidad es un ordinario.
2.- En cuanto al fondo del asunto: dudo mucho que tu cliente pueda recuperar esos importes: primero porque creo que se deben al uso normal, y segundo porque dudo mucho que tenga pruebas de que esas reparaciones no surgieron después de que se fuera el inquilino. Por lo tanto me temo que tendrá que devolver la fianza.
Muchas gracias por tu respuesta... Entiendo que si se pudiese acreditar que los desperfectos derivan de un mal uso del inquilino sí se podría reclamar; en cambio, aquéllos que vengan derivados del propio uso normal, no es posible su reclamación. El que más me suscita dudas es el repintado del piso....Si yo propietario cedo el piso pintado, como mínimo, creo que el inquilino debería devolverlo también pintado y, en este supuesto, existen paredes que están muy sucias la verdad... No obstante, en mi caso, el contrato de arrendamiento tuvo una duración de 10 meses lo que creo que es un elemento que dificulta aún más la defensa del propietario por la poca duración del arriendo, verdad?
Estoy de acuerdo con leonjbr. El procedimiento es un Ordinario aunque hay juzgados que admiten la tramitación como Verbal (e incluso Monitorio). Yo lo intentaría por ahí (recurriendo el Decreto de admisión a trámite) dado que es muy posible que si el demandante tiene que comparecer con abogado y procurador se lo piense. Si finalmente se celebra considero, como leonjbr, que tu cliente lo tiene complicado. El típico problema de carga de la prueba que se me antoja irresoluble.
Totalmente de acuerdo con D. Crane.
En cuanto a la pintura del piso tampoco tiene derecho tu cliente. La pintura se desgasta y eso tiene que asumirlo el propietario. Las excepciones son:
1.- bien que las paredes esten realmente mal o incluso pintarrajeadas
2.- bien que el inquilino se haya comprometido en el contrato a devolver el piso pintado.
En cuanto a la pintura del piso tampoco tiene derecho tu cliente. La pintura se desgasta y eso tiene que asumirlo el propietario. Las excepciones son:
1.- bien que las paredes esten realmente mal o incluso pintarrajeadas
2.- bien que el inquilino se haya comprometido en el contrato a devolver el piso pintado.
Gracias a ambos. En el contrato se indica que el arrendatario recibe la vivienda en buen estado de pintura, pintado en tonalidad uniforme, y que en el momento que finalice el arrendamiento el arrendatario deberá devolver el piso en el estado que lo recibió o sea, limpio, pintado en el mismo color que lo recibió y sin agujeros en las paredes... ¿Qué os parece?
Gracias de nuevo por tu respuesta.
Otra cosa: Qué repercusión tendría la inadecuación de procedimiento cuando el compañero reclama la devolución de la fianza por el verbal, cuando en virtud del art. 249.6º debiera ir por ordinario? archivo del proceso más costas al actor?
La inadecuación del proceso la planteo por medio de recurso de reposición contra el Decreto de admisión a trámite la demanda o como excepción procesal en el escrito de contestación a la demanda?
La última: en el contrato se estipuló expresamente una duración obligatoria de 1 año para el inquilino y, en cambio, éste desistió del contrato a los 10 meses... Sería viable compensar con la fianza los dos meses de renta que faltaron para cumplir con el año de obligado cumplimiento?
Gracias de antemano.
Otra cosa: Qué repercusión tendría la inadecuación de procedimiento cuando el compañero reclama la devolución de la fianza por el verbal, cuando en virtud del art. 249.6º debiera ir por ordinario? archivo del proceso más costas al actor?
La inadecuación del proceso la planteo por medio de recurso de reposición contra el Decreto de admisión a trámite la demanda o como excepción procesal en el escrito de contestación a la demanda?
La última: en el contrato se estipuló expresamente una duración obligatoria de 1 año para el inquilino y, en cambio, éste desistió del contrato a los 10 meses... Sería viable compensar con la fianza los dos meses de renta que faltaron para cumplir con el año de obligado cumplimiento?
Gracias de antemano.
1.- En cuanto a la excepción procesal yo entiendo que es en el acto de la vista. Es que la redacción del juicio verbal ha cambiado y no está del todo claro, pero yo entiendo que es en el acto de la vista.
De todas formas lo que yo haría es interponer dicho recurso de reposición y te curas en salud. Ya te dirá el Juzgado lo que sea, pero lo que es seguro es que así no se te pasa el trámite.
2.- Lo de la compensación por lo del año: ya te digo que no. Esa cláusula imponiendo una duración de un año es nula de pleno derecho. Lo máximo son 6 meses. La única excepción sería que el contrato de arrendamiento fuese de temporada, pero imagino que no es así, que es un contrato normal ¿correcto?
De todas formas lo que yo haría es interponer dicho recurso de reposición y te curas en salud. Ya te dirá el Juzgado lo que sea, pero lo que es seguro es que así no se te pasa el trámite.
2.- Lo de la compensación por lo del año: ya te digo que no. Esa cláusula imponiendo una duración de un año es nula de pleno derecho. Lo máximo son 6 meses. La única excepción sería que el contrato de arrendamiento fuese de temporada, pero imagino que no es así, que es un contrato normal ¿correcto?
Estoy de acuerdo con leonjbr.
1) No creo que que quepa compensación por lo que él ya ha expuesto.
2) Respecto al procedimiento, tal y como te he dicho empezaría recurriendo el decreto de admisión a trámite y si me lo deniegan lo alegaría en la contestación a la demanda. De cualquier forma si ya lo han admitido como verbal no sé yo qué posibilidades tienes, aunque lo intentaría.
3) Consecuencias pues depende, lo que yo he visto en alguna ocasión es al Secretario convertirlo en Ordinario y continuar sin más si hay postulación con abogado y procurador, o caso contrario solicitar que se comparezca con ellos y transformarlo después. Respecto a costas en este caso, evidentemente, no habría. Si se estimara como excepción procesal tampoco creo que hubiera al tratarse de un declarativo por razón de cuantía menor de 2.000 euros y no ser necesario abogado ni procurador para plantaerla.
1) No creo que que quepa compensación por lo que él ya ha expuesto.
2) Respecto al procedimiento, tal y como te he dicho empezaría recurriendo el decreto de admisión a trámite y si me lo deniegan lo alegaría en la contestación a la demanda. De cualquier forma si ya lo han admitido como verbal no sé yo qué posibilidades tienes, aunque lo intentaría.
3) Consecuencias pues depende, lo que yo he visto en alguna ocasión es al Secretario convertirlo en Ordinario y continuar sin más si hay postulación con abogado y procurador, o caso contrario solicitar que se comparezca con ellos y transformarlo después. Respecto a costas en este caso, evidentemente, no habría. Si se estimara como excepción procesal tampoco creo que hubiera al tratarse de un declarativo por razón de cuantía menor de 2.000 euros y no ser necesario abogado ni procurador para plantaerla.
