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Problemas de segregación
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Problemas de segregación
Hola y gracias por permitirme participar en este foro.
Mi caso (un poco truculento) es el siguiente: Mi tío, allá por el año 1974, compró un terreno a unos vecinos amigos de unos 500 m2, y al año siguiente compró un huerto colindante (de unos 200 m2), perteneciente a otro vecino que tenía su casa al lado. Como, desgraciadamente, solía ser habitual en la época, decidió no completar la venta en el registro, aunque sí conservó el contrato de compraventa legal y la finca apareció desde entonces como parcela única en el registro catastral, de modo que desde ese año mi tío pagó el IBI correspondiente a los más de 700 m2 que había adquirido. Unos años después, en 2004, este vecino decidió vender su casa, pero al no aparecer mi tío como propietario del huerto, se acordó con la persona que finalmente compraría la casa del vecino, crear un nuevo documento de compraventa (de nuevo legal, y de nuevo -incomprensiblemente- sin registrar) para ese terreno del que mi tío ya hacía años que había construido su patio/jardín y por el que pagaba en el catastro. Mi tío murió hace dos años y cuando los herederos quisieron regularizar la finca se encontraron con varios problemas, pero en resumen: por un lado, los herederos se encontraron con que ese terreno había sido hipotecado por el segundo vendedor el mismo día que firmó el contrato de compraventa (no se entiende muy bien cómo el banco pudo otorgarle la hipoteca pues claramente el supuesto "huerto" ya no existía y es evidente que pertenecía a otra vivienda -hay un muro de separación bastante alto-). Por otro lado, aunque el vecino aceptara cancelar dicha hipoteca, el registro no acepta la segregación de su finca, por no cumplir con la norma urbanística de parcelación mínima. La solución que hasta ahora se les ha ofrecido a los herederos es la de crear una servidumbre de uso permanente para ese trozo de terreno, lo que no parece realmente resolver el problema, ya que ellos seguirían pagando por un terreno que no les pertenece, y lo que realmente se busca aquí es escriturar y regularizar la finca al completo.
Me gustaría saber qué piensan ustedes sobre la solución que se les ha ofrecido a los herederos o si por el contrario, creen que habría más posibilidades de ganar un tema así recurriendo a la vía judicial.
Les agradezco de antemano la ayuda que nos puedan ofrecer.
Mi caso (un poco truculento) es el siguiente: Mi tío, allá por el año 1974, compró un terreno a unos vecinos amigos de unos 500 m2, y al año siguiente compró un huerto colindante (de unos 200 m2), perteneciente a otro vecino que tenía su casa al lado. Como, desgraciadamente, solía ser habitual en la época, decidió no completar la venta en el registro, aunque sí conservó el contrato de compraventa legal y la finca apareció desde entonces como parcela única en el registro catastral, de modo que desde ese año mi tío pagó el IBI correspondiente a los más de 700 m2 que había adquirido. Unos años después, en 2004, este vecino decidió vender su casa, pero al no aparecer mi tío como propietario del huerto, se acordó con la persona que finalmente compraría la casa del vecino, crear un nuevo documento de compraventa (de nuevo legal, y de nuevo -incomprensiblemente- sin registrar) para ese terreno del que mi tío ya hacía años que había construido su patio/jardín y por el que pagaba en el catastro. Mi tío murió hace dos años y cuando los herederos quisieron regularizar la finca se encontraron con varios problemas, pero en resumen: por un lado, los herederos se encontraron con que ese terreno había sido hipotecado por el segundo vendedor el mismo día que firmó el contrato de compraventa (no se entiende muy bien cómo el banco pudo otorgarle la hipoteca pues claramente el supuesto "huerto" ya no existía y es evidente que pertenecía a otra vivienda -hay un muro de separación bastante alto-). Por otro lado, aunque el vecino aceptara cancelar dicha hipoteca, el registro no acepta la segregación de su finca, por no cumplir con la norma urbanística de parcelación mínima. La solución que hasta ahora se les ha ofrecido a los herederos es la de crear una servidumbre de uso permanente para ese trozo de terreno, lo que no parece realmente resolver el problema, ya que ellos seguirían pagando por un terreno que no les pertenece, y lo que realmente se busca aquí es escriturar y regularizar la finca al completo.
Me gustaría saber qué piensan ustedes sobre la solución que se les ha ofrecido a los herederos o si por el contrario, creen que habría más posibilidades de ganar un tema así recurriendo a la vía judicial.
Les agradezco de antemano la ayuda que nos puedan ofrecer.
no me cuadra que pueda hipotecarse una finca no registrada
su tío, ¿ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre la compra de esos 200 m2?
¿tienen ustedes acceso a una copia de esa escritura con la que supuestamente compró el vecino?, en la que indica que hay 200 m2 que ya no pertenecen a esa finca
su tío, ¿ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre la compra de esos 200 m2?
¿tienen ustedes acceso a una copia de esa escritura con la que supuestamente compró el vecino?, en la que indica que hay 200 m2 que ya no pertenecen a esa finca
Muchas gracias por responder.
En realidad quien hipotecó el terreno fue el vendedor. Es decir: el mismo día que firmó el contrato de compraventa hipotecó el terreno que en teoría acababa de vender, quizás porque sabía que mi tío no lo iba a regularizar en el registro.
Y no, desafortunadamente, lo único que hay es ese contrato de compraventa. Sé que es un caso complicado...
En realidad quien hipotecó el terreno fue el vendedor. Es decir: el mismo día que firmó el contrato de compraventa hipotecó el terreno que en teoría acababa de vender, quizás porque sabía que mi tío no lo iba a regularizar en el registro.
Y no, desafortunadamente, lo único que hay es ese contrato de compraventa. Sé que es un caso complicado...
Sí, la verdad es que extraño es... seguramente hay cosas que se me escapan, al fin y al cabo la persona que sabía exactamente qué pasó ya no está aquí.
El problema, en realidad, no es tanto el actuar contra el vendedor, pues como bien dices, se podría actuar contra él y obligarlo a alzar escritura pública en favor de los herederos. Pero parece que el registro no la aceptaría pues según la normativa de urbanismo esa finca no se podría segregar ya que la finca resultante no cumpliría con la parcelación mínima especificada para esa zona. De ahí lo complicado, pues son dos frentes: uno conseguir las escrituras y que registro nos permita formalizar.
El problema, en realidad, no es tanto el actuar contra el vendedor, pues como bien dices, se podría actuar contra él y obligarlo a alzar escritura pública en favor de los herederos. Pero parece que el registro no la aceptaría pues según la normativa de urbanismo esa finca no se podría segregar ya que la finca resultante no cumpliría con la parcelación mínima especificada para esa zona. De ahí lo complicado, pues son dos frentes: uno conseguir las escrituras y que registro nos permita formalizar.
