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Problemas con una construcción
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En la edificación ubicada en la vía pública, que nos está ocasionando perjuicio, como ya hemos comentado, en la que las obras de reforma ya casi han finalizado, nos ha surgido un problema añadido: hemos ocasionado, de manera fortuita, por la dificultad de acceso a nuestra vivienda, algunos desperfectos en una pequeña parte de la edificación, son de poca entidad. Nos gustaría saber:
1.- si tenemos la obligación de costear la reparación:
- en el supuesto de que la reforma se haya realizado sin licencia.
- en el supuesto de que tenga licencia.
2.- por estar en la vía pública, el Ayuntamiento ¿tiene algún tipo de responsabilidad?
Si estamos obligados a repararlos asumiremos nuestra responsabilidad.
Saludos.
Hola, y si hablas con este vecino y le comentas lo que ocurre con el acceso a tu vivienda?, que vea que realmente te está perjudicando y quizás podais llegar a un acuerdo, para que lo modifique, económico...
Él podría modificar la parte que te molesta y todos contentos. Si la vivienda ya lleva un montón de años allí, el hecho de que esté reformada no supone una molestia adicional, ya que el volumen y dimensiones de la casa serán los mismos, sólo que tendrá buen aspecto y será habitable.
El problema con tu acceso ya venía de antes o viene de ahora con la reforma?
En nuestra comunidad las obras permitidas sobre este tipo de construcciones en fuera de ordenación son las exigidas por el ornato, higiene o conservación del edificio y se prohíben las de consolidación, aumento de volumen o superficie edificable y las que aumenten su valor de expropiación.
1.- Como nos dices en el punto 2 en los edificios fuera de ordenación la ley prohíbe realizar "obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación" ¿es necesario que se cumplan todos los requisitos para impedir este tipo de obras o sería suficiente con que sólo se diera uno de ellos?, porque en la edificación a la que nos referimos los materiales que se van a emplear van a incrementar claramente su valor de expropiación.
2.- Sustituir de una parte de la edificación (la más deteriorada) los materiales originarios, de muy baja calidad, endebles y muy estropeados por el paso del tiempo y la falta de mantenimiento, por otros nuevos, mas resistentes y de mejor calidad que van a contribuir a que adquiera mayor solidez y en consecuencia alargue su vida útil ¿Podrían considerarse obras de consolidación? ¿cuál es tu opinión?
3.- ¿Una vez iniciadas las obras deberíamos ponerlo inmediatamente en conocimiento del Ayuntamiento o esperarnos a que finalicen?
Saludos
El Ayuntamiento no ha iniciado ningún procedimiento de restauración de la legalidad, tampoco hemos recibido ninguna respuesta escrita a nuestros solicitudes (por ello hemos hecho alusión al silencio administrativo, que desconocemos que efectos legales puede tener).
El Ayuntamiento por su actitud pasiva no se plantea iniciar procedimiento de restauración de la legalidad urbanística.
1.- ¿El tiempo que lleva esta edificación en la vía pública sería un impedimento para solicitar que se restaure la legalidad urbanística?.
2.- En edificaciones que están en suelo público haciendo un uso privativo del mismo, ¿se adquieren derechos con el transcurso del tiempo? ¿se puede adquirir legalmente la posesión de esta porción de suelo?
3.- ¿Una administración puede eludir aplicar sus competencias amparándose en el silencio administrativo?
Ante la inminente reanudación de las obras no sabemos que hacer, ni donde acudir para impedir que estas obras prosigan, se finalicen y se consolide la edificación, puesto que el Ayuntamiento que es quien tiene que actuar, no actúa, alegando que si la edificación está deteriorada debe de restaurarse. ¿qué podemos hacer?
Saludos
Entiendo que la reparación de los daños a una propiedad es exigible por la vía civil al causante.
Y ello con independencia de las responsabilidades administrativas que pudieran tener el propietario o ayuntamiento, si se han realizado obras sin licencia o concedida irregularmente.
Si los daños causados son consecuencia de unas obras ilegales o alegales, repetir su reparación contra el responsable de la ilegalidad deberá determinarlo un juzgado de lo civil.
Y ello con independencia de las responsabilidades administrativas que pudieran tener el propietario o ayuntamiento, si se han realizado obras sin licencia o concedida irregularmente.
Si los daños causados son consecuencia de unas obras ilegales o alegales, repetir su reparación contra el responsable de la ilegalidad deberá determinarlo un juzgado de lo civil.
En la edificación ubicada en la vía pública, que nos está ocasionando perjuicio, como ya hemos comentado, en la que las obras de reforma ya casi han finalizado, nos ha surgido un problema añadido: hemos ocasionado, de manera fortuita, por la dificultad de acceso a nuestra vivienda, algunos desperfectos en una pequeña parte de la edificación, son de poca entidad. Nos gustaría saber:
1.- si tenemos la obligación de costear la reparación:
- en el supuesto de que la reforma se haya realizado sin licencia.
- en el supuesto de que tenga licencia.
2.- por estar en la vía pública, el Ayuntamiento ¿tiene algún tipo de responsabilidad?
Si estamos obligados a repararlos asumiremos nuestra responsabilidad.
Saludos.
................................aquí.
Así pues, puede indicarse que en los edificios en situación de fuera de ordenación podrán permitirse obras de conservación o mantenimiento. ¿ Que obras puede entenderse permisibles como tales ?, teniendo en cuenta las obligaciones inherentes a la propiedad de conservación, seguridad y ornato público, todas aquellas cuya finalidad sea la de mantener el edificio en condiciones adecuadas a dicha obligación, sin que puedan alterar su estructura y distribución; pero donde pueden incluirse el afianzamiento de cornisas y volados, la limpieza y reposición de canalones y bajantes, los revocos de fachadas, la pintura, la reparación de cubiertas y el saneamiento de conducciones.
Pudieran también autorizarse obras de consolidación o reparación como el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados del edificio para asegurar su estabilidad y el mantenimiento de sus condiciones básicas de uso, sin alteraciones de su estructura y distribución. Y no se admitirían, aparte de las obras de ampliación, las de reestructuración que afectan a los elementos estructurales del edificio causando modificaciones en su formato.
En consecuencia, os toca estudiar la normativa del PGOU, regulación de las obras permitidas en edificios en fuera de ordenación, en general y las de ese edificio en particular, cotejarlas con la realidad, verificar si se dispone licencia para realizarlas y actuar en consecuencia.
Si los abogados contactados no aclaran la situación quizá un arquitecto si pueda hacerlo, aunque el resultado podría ser incierto o no el pretendido.
Así pues, puede indicarse que en los edificios en situación de fuera de ordenación podrán permitirse obras de conservación o mantenimiento. ¿ Que obras puede entenderse permisibles como tales ?, teniendo en cuenta las obligaciones inherentes a la propiedad de conservación, seguridad y ornato público, todas aquellas cuya finalidad sea la de mantener el edificio en condiciones adecuadas a dicha obligación, sin que puedan alterar su estructura y distribución; pero donde pueden incluirse el afianzamiento de cornisas y volados, la limpieza y reposición de canalones y bajantes, los revocos de fachadas, la pintura, la reparación de cubiertas y el saneamiento de conducciones.
Pudieran también autorizarse obras de consolidación o reparación como el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados del edificio para asegurar su estabilidad y el mantenimiento de sus condiciones básicas de uso, sin alteraciones de su estructura y distribución. Y no se admitirían, aparte de las obras de ampliación, las de reestructuración que afectan a los elementos estructurales del edificio causando modificaciones en su formato.
En consecuencia, os toca estudiar la normativa del PGOU, regulación de las obras permitidas en edificios en fuera de ordenación, en general y las de ese edificio en particular, cotejarlas con la realidad, verificar si se dispone licencia para realizarlas y actuar en consecuencia.
Si los abogados contactados no aclaran la situación quizá un arquitecto si pueda hacerlo, aunque el resultado podría ser incierto o no el pretendido.
Empezaré intentando contestar a la primera pregunta, advirtiendo que las determinaciones de los Planes Generales son meras previsiones que unas veces pueden ejecutarse y otras no, teniendo en cuenta que su cumplimiento depende de que las previsiones y el Estudio Económico Financiero del PGOU sea realista.
Desde el momento que un PGOU o un Plan Especial de Mejora Urbana prevé la apertura de una calle nueva o la ampliación de una existente en suelo urbano consolidado – que es la clase de suelo del que entiendo estamos hablando - todas las construcciones afectadas, el plan, debe calificarlas fuera de ordenación y establecer el procedimiento para su obtención.
El artículo 90 de la Ley 9/2001, de la Comunidad de Madrid, establece que los terrenos que el planeamiento urbanístico destine y reserve a elementos integrantes de las redes públicas de infraestructuras, pasarán a titularidad pública por alguno de los siguientes procedimientos:
a) Mediante cesión libre, gratuita y, en su caso, urbanizada, sólo cuando formen parte de un ámbito de actuación, de un sector o unidad de ejecución y según lo dispuesto en el artículo siguiente.
b) Mediante ocupación directa.
c) Mediante permuta forzosa, expropiación o cualquier otra forma de adquisición de la propiedad por la Administración actuante.
Descartado el apartado a), puesto que no parece que la calle deba ser fruto de cesión obligatoria y gratuita dentro de un sector con Plan Parcial aprobado, el procedimiento para de obtener suelo dotacional para viario mediante los sistemas b) y c) es el regulado en los artículos 92, 93 y 94.
De ese modo, no sería la primera ni la última vez, que un PGOU agote su vigencia sin que algunas de sus previsiones hayan podido desarrollarse por falta de medios económicos o voluntad política. Cuando se dan estas situaciones, como comprenderás, los propietarios afectados no pueden quedar al albur de esperar a que cambie la realidad urbanística en el municipio, se llegue a desarrollar suelo urbanizable, se construyan edificios en él y el ayuntamiento reciba los aprovechamientos que por ley le corresponderían e ingresara las tasas e impuestos por las respectivas licencias.
Y es que la cuestión es esa y no otra. En la situación actual, son muchos los ayuntamientos que no disponen de suelo o edificabilidad procedente de cesiones obligatorias y gratuitas, para permutar o vender, y muy escasos los fondos procedentes de la actividad urbanística, que es de donde salen los recursos para ejecutar las previsiones de los PGOU.
Respecto al concepto de fuera de ordenación, sin perjuicio de la progresiva regulación que se contiene en las normas legales y reglamentarias autonómicas, los amantes de la materia sabemos que ha sido construido sobre la base de los pronunciamientos jurisprudenciales que en el tiempo han ido delimitando su significado y alcance
La STSJM de 21/12/2007 establece, fundamentando su criterio en lo señalado por la STS de 24 de marzo de 1997, “ que el hecho de la desordenación de un edificio no implica «ipso facto», ni su inmediata desaparición, ni su condena como bien económico-social, en cuanto el mismo seguirá existiendo y prestando el servicio para el que fue erigido hasta que llegue el momento de su desaparición, ya sea por natural consunción, ya por llevarse a efecto las previsiones del plan urbanístico; estableciéndose, en dicha resolución del Tribunal Supremo, la posibilidad de autorizar obras si éstas no inciden en los elementos fundamentales y estructurales del inmueble y, por tanto, en su estado de vida “.
Son, por tanto, aspectos característicos de las edificaciones en situación de fuera de ordenación la no inmediata desaparición ni la permisividad de obras de consolidación que puedan alargar su vida útil, siendo el planeamiento quien debe determinar el contenido legal de la situación de fuera de ordenación, a través de las Normas y las Instrucciones Técnicas de Planeamiento.
sigue................
Desde el momento que un PGOU o un Plan Especial de Mejora Urbana prevé la apertura de una calle nueva o la ampliación de una existente en suelo urbano consolidado – que es la clase de suelo del que entiendo estamos hablando - todas las construcciones afectadas, el plan, debe calificarlas fuera de ordenación y establecer el procedimiento para su obtención.
El artículo 90 de la Ley 9/2001, de la Comunidad de Madrid, establece que los terrenos que el planeamiento urbanístico destine y reserve a elementos integrantes de las redes públicas de infraestructuras, pasarán a titularidad pública por alguno de los siguientes procedimientos:
a) Mediante cesión libre, gratuita y, en su caso, urbanizada, sólo cuando formen parte de un ámbito de actuación, de un sector o unidad de ejecución y según lo dispuesto en el artículo siguiente.
b) Mediante ocupación directa.
c) Mediante permuta forzosa, expropiación o cualquier otra forma de adquisición de la propiedad por la Administración actuante.
Descartado el apartado a), puesto que no parece que la calle deba ser fruto de cesión obligatoria y gratuita dentro de un sector con Plan Parcial aprobado, el procedimiento para de obtener suelo dotacional para viario mediante los sistemas b) y c) es el regulado en los artículos 92, 93 y 94.
De ese modo, no sería la primera ni la última vez, que un PGOU agote su vigencia sin que algunas de sus previsiones hayan podido desarrollarse por falta de medios económicos o voluntad política. Cuando se dan estas situaciones, como comprenderás, los propietarios afectados no pueden quedar al albur de esperar a que cambie la realidad urbanística en el municipio, se llegue a desarrollar suelo urbanizable, se construyan edificios en él y el ayuntamiento reciba los aprovechamientos que por ley le corresponderían e ingresara las tasas e impuestos por las respectivas licencias.
Y es que la cuestión es esa y no otra. En la situación actual, son muchos los ayuntamientos que no disponen de suelo o edificabilidad procedente de cesiones obligatorias y gratuitas, para permutar o vender, y muy escasos los fondos procedentes de la actividad urbanística, que es de donde salen los recursos para ejecutar las previsiones de los PGOU.
Respecto al concepto de fuera de ordenación, sin perjuicio de la progresiva regulación que se contiene en las normas legales y reglamentarias autonómicas, los amantes de la materia sabemos que ha sido construido sobre la base de los pronunciamientos jurisprudenciales que en el tiempo han ido delimitando su significado y alcance
La STSJM de 21/12/2007 establece, fundamentando su criterio en lo señalado por la STS de 24 de marzo de 1997, “ que el hecho de la desordenación de un edificio no implica «ipso facto», ni su inmediata desaparición, ni su condena como bien económico-social, en cuanto el mismo seguirá existiendo y prestando el servicio para el que fue erigido hasta que llegue el momento de su desaparición, ya sea por natural consunción, ya por llevarse a efecto las previsiones del plan urbanístico; estableciéndose, en dicha resolución del Tribunal Supremo, la posibilidad de autorizar obras si éstas no inciden en los elementos fundamentales y estructurales del inmueble y, por tanto, en su estado de vida “.
Son, por tanto, aspectos característicos de las edificaciones en situación de fuera de ordenación la no inmediata desaparición ni la permisividad de obras de consolidación que puedan alargar su vida útil, siendo el planeamiento quien debe determinar el contenido legal de la situación de fuera de ordenación, a través de las Normas y las Instrucciones Técnicas de Planeamiento.
sigue................
bumbum :
El primer paso que hemos dado ha sido hablar con él y no está por la labor de colaborar. Además consideramos que por poder hacer uso de la calle como cualquier ciudadano no tenemos porque pagar un dinero extra.
El problema, además de la reforma, es la edificación en sí , se trata de una edificación tan deteriorada por el paso del tiempo y la falta de mantenimiento que requiere de una reforma, a nuestro juicio, que sobrepasa las permitidas por la ley en este tipo de edificaciones, temiéndonos que aumenten sus dimensiones y nos agrave, aún más, nuestro problema.
Cuando se puede poner remedio a esta situación que clara y visiblemente está ocasionando perjuicio a terceros, por ocupar una parte considerable de la calle, y no se hace ¿es una injusticia o no? ¿se puede seguir tolerando?
En cuanto a tu última pregunta decirte que el problema siempre ha estado presente desde el inicio de la edificación, lo que pasa y como ya indicamos en el primer post, nos han sobrevenido unas circunstancias que han hecho que el problema actualmente sea mayor y no queremos que la edificación alargue su vida en la vía pública.
Saludos
El primer paso que hemos dado ha sido hablar con él y no está por la labor de colaborar. Además consideramos que por poder hacer uso de la calle como cualquier ciudadano no tenemos porque pagar un dinero extra.
El problema, además de la reforma, es la edificación en sí , se trata de una edificación tan deteriorada por el paso del tiempo y la falta de mantenimiento que requiere de una reforma, a nuestro juicio, que sobrepasa las permitidas por la ley en este tipo de edificaciones, temiéndonos que aumenten sus dimensiones y nos agrave, aún más, nuestro problema.
Cuando se puede poner remedio a esta situación que clara y visiblemente está ocasionando perjuicio a terceros, por ocupar una parte considerable de la calle, y no se hace ¿es una injusticia o no? ¿se puede seguir tolerando?
En cuanto a tu última pregunta decirte que el problema siempre ha estado presente desde el inicio de la edificación, lo que pasa y como ya indicamos en el primer post, nos han sobrevenido unas circunstancias que han hecho que el problema actualmente sea mayor y no queremos que la edificación alargue su vida en la vía pública.
Saludos
Te comentamos alga:
En nuestro caso, hemos consultado el problema con dos abogados, sin que nos hayan aclarado suficientemente el asunto tratado.
Dado la inminente reanudación de las obras de reforma (a día de hoy ya iniciadas) hemos buscado a través de vuestro foro una orientación más rápida, así como obtener más información, bien porque alguien conozca un caso similar o bien porque conozca que dice la legislación al respecto. Son muchas las dudas que tenemos, entre ellas las siguientes:
- edificaciones que están ocupando una parte de la vía pública ¿adquieren derechos de posesión con el transcurso del tiempo? ¿existen plazos de prescripción para recuperar estos derechos?
Por otro lado:
- En el PGOU de nuestro municipio, la única referencia que se hace sobre obras admitidas en edificaciones fuera de ordenación son las que te hemos indicado. En la legislación de la CCAA lo que hemos encontrado sobre este tipo de edificaciones es lo siguiente:
Artículo 64. Efectos de la entrada en vigor de los Planes.
La entrada en vigor de los Planes de Ordenación Urbanística producirá, de conformidad con su contenido, todos o algunos de los siguientes efectos:
....
b) La declaración en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación, en los términos que disponga el Plan de Ordenación Urbanística de que se trate.
A los efectos de la situación de fuera de ordenación deberá distinguirse, en todo caso, entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación, en las que será de aplicación el régimen propio de dicha situación legal, y las que sólo parcialmente sean incompatibles con aquélla, en las que se podrán autorizar, además, las obras de mejora o reforma que se determinen. Son siempre incompatibles con la nueva ordenación, debiendo ser identificadas en el Plan de Ordenación Urbanística, las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o impidan la efectividad de su destino.
- No está prevista la expropiación de la edificación.
Saludos
En nuestro caso, hemos consultado el problema con dos abogados, sin que nos hayan aclarado suficientemente el asunto tratado.
Dado la inminente reanudación de las obras de reforma (a día de hoy ya iniciadas) hemos buscado a través de vuestro foro una orientación más rápida, así como obtener más información, bien porque alguien conozca un caso similar o bien porque conozca que dice la legislación al respecto. Son muchas las dudas que tenemos, entre ellas las siguientes:
- edificaciones que están ocupando una parte de la vía pública ¿adquieren derechos de posesión con el transcurso del tiempo? ¿existen plazos de prescripción para recuperar estos derechos?
Por otro lado:
- En el PGOU de nuestro municipio, la única referencia que se hace sobre obras admitidas en edificaciones fuera de ordenación son las que te hemos indicado. En la legislación de la CCAA lo que hemos encontrado sobre este tipo de edificaciones es lo siguiente:
Artículo 64. Efectos de la entrada en vigor de los Planes.
La entrada en vigor de los Planes de Ordenación Urbanística producirá, de conformidad con su contenido, todos o algunos de los siguientes efectos:
....
b) La declaración en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación, en los términos que disponga el Plan de Ordenación Urbanística de que se trate.
A los efectos de la situación de fuera de ordenación deberá distinguirse, en todo caso, entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación, en las que será de aplicación el régimen propio de dicha situación legal, y las que sólo parcialmente sean incompatibles con aquélla, en las que se podrán autorizar, además, las obras de mejora o reforma que se determinen. Son siempre incompatibles con la nueva ordenación, debiendo ser identificadas en el Plan de Ordenación Urbanística, las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o impidan la efectividad de su destino.
- No está prevista la expropiación de la edificación.
Saludos
Hola, y si hablas con este vecino y le comentas lo que ocurre con el acceso a tu vivienda?, que vea que realmente te está perjudicando y quizás podais llegar a un acuerdo, para que lo modifique, económico...
Él podría modificar la parte que te molesta y todos contentos. Si la vivienda ya lleva un montón de años allí, el hecho de que esté reformada no supone una molestia adicional, ya que el volumen y dimensiones de la casa serán los mismos, sólo que tendrá buen aspecto y será habitable.
El problema con tu acceso ya venía de antes o viene de ahora con la reforma?
Yo no se de que forma regulan la ley de tu CCAA y el PGOU del municipio el régimen de fuera de ordenación, pero de una manera bastante mas extensa que lo que tu dices, seguro.
En principio yo no tengo la certeza de que ese edificio vaya a expropiarse, ¿ tu si ?, suponiendo que la expropiación esté prevista en el PGOU, ¿
de que plazo dispone la administración ?, ¿ como sabes que, suponiendo que haya licencia de obras, su concesión no está condicionada a la renuncia de cualquier clase de indemnización por aumento de valor ?
Denunciar obras o construcciones ilegales es un acto voluntario que puede realizarse desde su inicio y una vez totalmente finalizadas, mientras no prescriban.
Pero poner en conocimiento no es presentar una denuncia. Esta debe contener la identificación del denunciante y los preceptos que, a su juicio, han sido conculcados.
En fin, formular denuncias sin fundamento puede conllevar consecuencias desagradables para el denunciante.
Esta clase de denuncias suelen hacerlas quienes no buscan asesorarse por un profesional cualificado, que previamente haya examinado el expediente en el ayuntamiento.
En principio yo no tengo la certeza de que ese edificio vaya a expropiarse, ¿ tu si ?, suponiendo que la expropiación esté prevista en el PGOU, ¿
de que plazo dispone la administración ?, ¿ como sabes que, suponiendo que haya licencia de obras, su concesión no está condicionada a la renuncia de cualquier clase de indemnización por aumento de valor ?
Denunciar obras o construcciones ilegales es un acto voluntario que puede realizarse desde su inicio y una vez totalmente finalizadas, mientras no prescriban.
Pero poner en conocimiento no es presentar una denuncia. Esta debe contener la identificación del denunciante y los preceptos que, a su juicio, han sido conculcados.
En fin, formular denuncias sin fundamento puede conllevar consecuencias desagradables para el denunciante.
Esta clase de denuncias suelen hacerlas quienes no buscan asesorarse por un profesional cualificado, que previamente haya examinado el expediente en el ayuntamiento.
En nuestra comunidad las obras permitidas sobre este tipo de construcciones en fuera de ordenación son las exigidas por el ornato, higiene o conservación del edificio y se prohíben las de consolidación, aumento de volumen o superficie edificable y las que aumenten su valor de expropiación.
1.- Como nos dices en el punto 2 en los edificios fuera de ordenación la ley prohíbe realizar "obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación" ¿es necesario que se cumplan todos los requisitos para impedir este tipo de obras o sería suficiente con que sólo se diera uno de ellos?, porque en la edificación a la que nos referimos los materiales que se van a emplear van a incrementar claramente su valor de expropiación.
2.- Sustituir de una parte de la edificación (la más deteriorada) los materiales originarios, de muy baja calidad, endebles y muy estropeados por el paso del tiempo y la falta de mantenimiento, por otros nuevos, mas resistentes y de mejor calidad que van a contribuir a que adquiera mayor solidez y en consecuencia alargue su vida útil ¿Podrían considerarse obras de consolidación? ¿cuál es tu opinión?
3.- ¿Una vez iniciadas las obras deberíamos ponerlo inmediatamente en conocimiento del Ayuntamiento o esperarnos a que finalicen?
Saludos
Así regula la ley urbanística de mi CCAA el régimen de fuera de ordenación, pero ten en cuenta que lo que establezca esta ley no tiene porque determinarlo al pie de la letra la de tu CCAA. Lo lógico es que mires como queda regulado en ella para salir de dudas.
Edificios fuera de ordenación :
1. Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultaren disconformes con el mismo por afectar a alineaciones, viales, zonas verdes o espacios libres, contener usos incompatibles u otras razones análogas o estar prevista su expropiación, serán calificados como fuera de ordenación.
2. Salvo que en el propio planeamiento se dispusiera otro régimen, no podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato, la seguridad y la conservación del inmueble.
3. Sin embargo, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviere prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar desde la fecha en que se pretendiere realizarlas.
Por otro lado medir la vida útil de un edificio no es un acto reglado, dependerá de la calidad de sus materiales, de lo bien o mal construido que esté, de su mantenimiento, etc. etc. Hay edificios que antes de los 50 años de vida están ruinosos y otros, sin embargo, están perfectamente 200 años después de haberse construido.
Normalmente, cuando existen discrepancias entre las partes interesadas, es el juez quien la determina, atendiendo a la peritación del técnico nombrado por él.
Edificios fuera de ordenación :
1. Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultaren disconformes con el mismo por afectar a alineaciones, viales, zonas verdes o espacios libres, contener usos incompatibles u otras razones análogas o estar prevista su expropiación, serán calificados como fuera de ordenación.
2. Salvo que en el propio planeamiento se dispusiera otro régimen, no podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato, la seguridad y la conservación del inmueble.
3. Sin embargo, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviere prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar desde la fecha en que se pretendiere realizarlas.
Por otro lado medir la vida útil de un edificio no es un acto reglado, dependerá de la calidad de sus materiales, de lo bien o mal construido que esté, de su mantenimiento, etc. etc. Hay edificios que antes de los 50 años de vida están ruinosos y otros, sin embargo, están perfectamente 200 años después de haberse construido.
Normalmente, cuando existen discrepancias entre las partes interesadas, es el juez quien la determina, atendiendo a la peritación del técnico nombrado por él.
En primer lugar te aclaramos que: Una parte de las obras se han realizado sin licencia por habérsela denegado el Ayuntamiento, quedando otra parte pendiente, con la que ya quedaría finalizada la obra, para la que desconocemos si se ha concedido licencia.
Por otro lado nos dices en el apartado c) que "esa situación(fuera de ordenación) ... estará reflejado en el PGOU" ¿para que una edificación esté en fuera de ordenación basta con que cumpla los criterios establecidos para esta situación en el PGOU o además es necesario que deba estar incluida en algún tipo de listado para este tipo de edificaciones, es decir que el Ayuntamiento lleve un control de las mismas para tener tal consideración? Claramente la edificación cumple los criterios del fuera de ordenación del PGOU pero ignoramos si el Ayuntamiento la contempla en algún listado.
En tu último párrafo nos dices que se pueden realizar obras "de mantenimiento que permitan la subsistencia de la misma dentro de lo que puede considerarse plazo normal de vida de la construcción", y ahí es donde está el problema, y es que con las obras que se van a realizar y los materiales empleados de mayor calidad, ésta va a aumentar su solidez y perdurar en el tiempo otros 40 o 50 años más como mínimo, cuando con los materiales que tiene en la actualidad bastante deteriorados y su precaria construcción le quedan "dos telediarios", por tanto ¿qué se entiende por "plazo normal de vida de la construcción"?
¿Cómo se valora y se "mide" la vida útil de una edificación?
Saludos
Por otro lado nos dices en el apartado c) que "esa situación(fuera de ordenación) ... estará reflejado en el PGOU" ¿para que una edificación esté en fuera de ordenación basta con que cumpla los criterios establecidos para esta situación en el PGOU o además es necesario que deba estar incluida en algún tipo de listado para este tipo de edificaciones, es decir que el Ayuntamiento lleve un control de las mismas para tener tal consideración? Claramente la edificación cumple los criterios del fuera de ordenación del PGOU pero ignoramos si el Ayuntamiento la contempla en algún listado.
En tu último párrafo nos dices que se pueden realizar obras "de mantenimiento que permitan la subsistencia de la misma dentro de lo que puede considerarse plazo normal de vida de la construcción", y ahí es donde está el problema, y es que con las obras que se van a realizar y los materiales empleados de mayor calidad, ésta va a aumentar su solidez y perdurar en el tiempo otros 40 o 50 años más como mínimo, cuando con los materiales que tiene en la actualidad bastante deteriorados y su precaria construcción le quedan "dos telediarios", por tanto ¿qué se entiende por "plazo normal de vida de la construcción"?
¿Cómo se valora y se "mide" la vida útil de una edificación?
Saludos
a ) Si afirmáis que existe una construcción " en medio de la calle " no cabe duda que las obras son ilegales.
b ) Se pueden realizar las obras con licencia y ésta ser ilegal y pueden no tenerla y con la mera solicitud quedar legalizadas si no se realizasen " en medio de la calle "
c ) Si la construcción existente está fuera de ordenación - que es lo que podría deducirse de tu explicación - esa situación y los usos y obras que permitidas en ella, estará reflejado en el PGOU o NNSS.
d ) Supongo que en tu CCAA las competencias del gobierno serán como en las que conozco.
En las que conozco cuando el ayuntamiento incumple su obligación de protejer la legalidad urbanística y hay denuncia por medio de comisión de una infracción urbanística o de concesión de una licencia manifiestamente ilegal, la Consejería se subrroga en las competencias municipales de control de la disciplina urbanística.
Lo que no entiendo es que en el primer post digas que las obras se han realizado sin licencia y ahora dudes de que la tenga.
Siendo que el edificio no cumple con la alineación oficial entiendo que estará en fuera de ordenación - bien entendido que esa calificación sólo es posible establecerla desde el PGOU - pero os equivocáis al creer que por estar en esa situación, el dueño no pueda hacer en ella las obras de mantenimiento que permitan la subsistencia de la misma dentro de lo que puede considerarse plazo normal de vida de la construcción, prohibiendo desde luego, las obras de consolidación que alargarían artificialmente, más allá de lo en principio previsible, la vida natural de la edificación.
Naturalmente, para la realización de esas obras o cualquiera otras la licencia es necesaria.
b ) Se pueden realizar las obras con licencia y ésta ser ilegal y pueden no tenerla y con la mera solicitud quedar legalizadas si no se realizasen " en medio de la calle "
c ) Si la construcción existente está fuera de ordenación - que es lo que podría deducirse de tu explicación - esa situación y los usos y obras que permitidas en ella, estará reflejado en el PGOU o NNSS.
d ) Supongo que en tu CCAA las competencias del gobierno serán como en las que conozco.
En las que conozco cuando el ayuntamiento incumple su obligación de protejer la legalidad urbanística y hay denuncia por medio de comisión de una infracción urbanística o de concesión de una licencia manifiestamente ilegal, la Consejería se subrroga en las competencias municipales de control de la disciplina urbanística.
Lo que no entiendo es que en el primer post digas que las obras se han realizado sin licencia y ahora dudes de que la tenga.
Siendo que el edificio no cumple con la alineación oficial entiendo que estará en fuera de ordenación - bien entendido que esa calificación sólo es posible establecerla desde el PGOU - pero os equivocáis al creer que por estar en esa situación, el dueño no pueda hacer en ella las obras de mantenimiento que permitan la subsistencia de la misma dentro de lo que puede considerarse plazo normal de vida de la construcción, prohibiendo desde luego, las obras de consolidación que alargarían artificialmente, más allá de lo en principio previsible, la vida natural de la edificación.
Naturalmente, para la realización de esas obras o cualquiera otras la licencia es necesaria.
¿Cómo podemos asegurarnos que las obras de reforma son ilegales si el Ayuntamiento no nos proporciona la información que le solicitamos? ¿Si tienen licencia serían legales y si no la tienen no lo son?
Cuando refieres en tu último post "tener la seguridad de que esas obras son ilegales", ¿te refieres a si se han realizado con licencia o sin ella, o también a si la edificación es ilegal desde su origen (por estar ubicada en la calle, por estar fuera de alineación, etc)?
¿cómo suele proceder la Delegación Provincial de la Consejería de Urbanismo al recibir una denuncia y cuanto tardaría en dar respuesta (porque en 2 o 3 días las obras pendientes se han resuelto)?
Saludos
Cuando refieres en tu último post "tener la seguridad de que esas obras son ilegales", ¿te refieres a si se han realizado con licencia o sin ella, o también a si la edificación es ilegal desde su origen (por estar ubicada en la calle, por estar fuera de alineación, etc)?
¿cómo suele proceder la Delegación Provincial de la Consejería de Urbanismo al recibir una denuncia y cuanto tardaría en dar respuesta (porque en 2 o 3 días las obras pendientes se han resuelto)?
Saludos
El Ayuntamiento no ha iniciado ningún procedimiento de restauración de la legalidad, tampoco hemos recibido ninguna respuesta escrita a nuestros solicitudes (por ello hemos hecho alusión al silencio administrativo, que desconocemos que efectos legales puede tener).
El Ayuntamiento por su actitud pasiva no se plantea iniciar procedimiento de restauración de la legalidad urbanística.
1.- ¿El tiempo que lleva esta edificación en la vía pública sería un impedimento para solicitar que se restaure la legalidad urbanística?.
2.- En edificaciones que están en suelo público haciendo un uso privativo del mismo, ¿se adquieren derechos con el transcurso del tiempo? ¿se puede adquirir legalmente la posesión de esta porción de suelo?
3.- ¿Una administración puede eludir aplicar sus competencias amparándose en el silencio administrativo?
Ante la inminente reanudación de las obras no sabemos que hacer, ni donde acudir para impedir que estas obras prosigan, se finalicen y se consolide la edificación, puesto que el Ayuntamiento que es quien tiene que actuar, no actúa, alegando que si la edificación está deteriorada debe de restaurarse. ¿qué podemos hacer?
Saludos
Lo primero cercioraros de que como consecuencia de la denuncia formulada por vosotros, el ayuntamiento tiene iniciado un procedimiento de protección de la legalidad y restauración del orden jurídico perturbado.
En segundo lugar,en caso afirmativo y si no habéis recibido ninguna notificación al respecto, solicitar examinar el expediente, por escrito, para comprobar si se han cumplido todos los pasos del procedimiento y el estado en que se encuentra.
Mi consejo es que para examinar el expediente deberías apoderar a un arquitecto experto en interpretar el planeamiento y esta clase de procedimientos.
Si el ayuntamiento no da cumplida respuesta a vuestra solicitud o no ha iniciado el procedimiento indicado, aportando toda la documentación de que dispongáis, denunciar los hechos en la Delegación Provincial de la Consejería de Urbanismo.
En segundo lugar,en caso afirmativo y si no habéis recibido ninguna notificación al respecto, solicitar examinar el expediente, por escrito, para comprobar si se han cumplido todos los pasos del procedimiento y el estado en que se encuentra.
Mi consejo es que para examinar el expediente deberías apoderar a un arquitecto experto en interpretar el planeamiento y esta clase de procedimientos.
Si el ayuntamiento no da cumplida respuesta a vuestra solicitud o no ha iniciado el procedimiento indicado, aportando toda la documentación de que dispongáis, denunciar los hechos en la Delegación Provincial de la Consejería de Urbanismo.
Problemas con una construcción
Necesitamos ayuda:
La situación es la siguiente: enfrente de nuestro domicilio existe desde hace años una construcción (entre 30 y 38 años), ubicada en la vía pública, que ocupa una porción considerable del suelo de la calle.
El vecino al que pertenece esta construcción inició obras de reforma sobre la misma hace aproximadamente 2 años. En aquel momento, mostramos nuestra disconformidad con las mismas, acudiendo al Ayuntamiento para poner en su conocimiento las obras que se estaban llevando a cabo y solicitando que aplicara sus competencias, dado que esta edificación está en la calle. Las obras se realizaron sin licencia, el Ayunt. se la había denegado previamente (por incumplir algún requisito de los trámites de la licencia).
Tras nuestras quejas, el Ayuntamiento les vuelve a notificar que no pueden continuar las obras sin licencia y éstas estuvieron paralizadas un tiempo. Las volvieron a reanudar, haciendo caso omiso de esta notificación hasta finalizar una parte de las mismas.
El Ayunt. siendo conocedor de estos hechos, los ha consentido, actuando con total pasividad ante nuestras continuas y sucesivas quejas.
El caso, es que entre unos y otros las obras de reforma casi se finalizan, quedando tan sólo por terminar una parte, que precisamente es la que esta más deteriorada.
Durante todo este tiempo de paralización, hemos solicitado al Ayuntamiento que tome medidas sobre esta construcción para que no se lleven a cabo obras que la consoliden en la vía pública con el fin de que desaparezca de la calle. Hasta la fecha de hoy no hemos obtenido respuesta a ninguno de los escritos que hemos registrado en el Ayuntamiento. Están pasando "olímpicamente" del caso (creemos que no tienen una respuesta clara para darnos y no quieren comprometerse o quizá, quieran acogerse al silencio administrativo).
Buscamos ayuda urgente porque las obras que quedan pendientes para finalizar totalmente la reforma en esta construcción se van a reanudar de forma inminente (posiblemente en esta semana).
Esta construcción a día de hoy y por determinadas circunstancias que nos han sobrevenido nos impide acceder correctamente a nuestra vivienda, de ahí nuestro interés porque desaparezca y no se consolide. Esta es la primera reforma que se hace en esta construcción, siendo esta la ocasión de que no se realicen en ella obras que la perpetúen en la vía pública.
1.- ¿Qué podemos hacer para evitar que el vecino reanude las obras pendientes sobre dicha construcción y la consolide para siempre? ¿cómo hacer para que el Ayuntamiento que es la autoridad a la que compete esta problemática por tratarse de una construcción en una vía pública, se implique y tome medidas al respecto?
2.- ¿existe un plazo de prescripción desde que se produce el hecho (inicio de las obras de reforma) y es notificado a urbanismo? ¿cuál es ese plazo?
3.- ¿Nos interesa más que se realicen sin licencia que con licencia, o da igual?
4.- ¿qué cauces deberíamos seguir si el Ayuntamiento no actúa y las obras se llevan a cabo?¿En caso de denunciar, cuándo tendríamos que hacerlo: antes de que se terminen las obras o una vez terminadas? ¿dónde tendríamos que interponerla? ¿este caso sería para interponer una denuncia, y en tal caso podría resultarnos favorable?
Saludos.
La situación es la siguiente: enfrente de nuestro domicilio existe desde hace años una construcción (entre 30 y 38 años), ubicada en la vía pública, que ocupa una porción considerable del suelo de la calle.
El vecino al que pertenece esta construcción inició obras de reforma sobre la misma hace aproximadamente 2 años. En aquel momento, mostramos nuestra disconformidad con las mismas, acudiendo al Ayuntamiento para poner en su conocimiento las obras que se estaban llevando a cabo y solicitando que aplicara sus competencias, dado que esta edificación está en la calle. Las obras se realizaron sin licencia, el Ayunt. se la había denegado previamente (por incumplir algún requisito de los trámites de la licencia).
Tras nuestras quejas, el Ayuntamiento les vuelve a notificar que no pueden continuar las obras sin licencia y éstas estuvieron paralizadas un tiempo. Las volvieron a reanudar, haciendo caso omiso de esta notificación hasta finalizar una parte de las mismas.
El Ayunt. siendo conocedor de estos hechos, los ha consentido, actuando con total pasividad ante nuestras continuas y sucesivas quejas.
El caso, es que entre unos y otros las obras de reforma casi se finalizan, quedando tan sólo por terminar una parte, que precisamente es la que esta más deteriorada.
Durante todo este tiempo de paralización, hemos solicitado al Ayuntamiento que tome medidas sobre esta construcción para que no se lleven a cabo obras que la consoliden en la vía pública con el fin de que desaparezca de la calle. Hasta la fecha de hoy no hemos obtenido respuesta a ninguno de los escritos que hemos registrado en el Ayuntamiento. Están pasando "olímpicamente" del caso (creemos que no tienen una respuesta clara para darnos y no quieren comprometerse o quizá, quieran acogerse al silencio administrativo).
Buscamos ayuda urgente porque las obras que quedan pendientes para finalizar totalmente la reforma en esta construcción se van a reanudar de forma inminente (posiblemente en esta semana).
Esta construcción a día de hoy y por determinadas circunstancias que nos han sobrevenido nos impide acceder correctamente a nuestra vivienda, de ahí nuestro interés porque desaparezca y no se consolide. Esta es la primera reforma que se hace en esta construcción, siendo esta la ocasión de que no se realicen en ella obras que la perpetúen en la vía pública.
1.- ¿Qué podemos hacer para evitar que el vecino reanude las obras pendientes sobre dicha construcción y la consolide para siempre? ¿cómo hacer para que el Ayuntamiento que es la autoridad a la que compete esta problemática por tratarse de una construcción en una vía pública, se implique y tome medidas al respecto?
2.- ¿existe un plazo de prescripción desde que se produce el hecho (inicio de las obras de reforma) y es notificado a urbanismo? ¿cuál es ese plazo?
3.- ¿Nos interesa más que se realicen sin licencia que con licencia, o da igual?
4.- ¿qué cauces deberíamos seguir si el Ayuntamiento no actúa y las obras se llevan a cabo?¿En caso de denunciar, cuándo tendríamos que hacerlo: antes de que se terminen las obras o una vez terminadas? ¿dónde tendríamos que interponerla? ¿este caso sería para interponer una denuncia, y en tal caso podría resultarnos favorable?
Saludos.
