El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Problemas con administrador, coeficiente elevado
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Problemas con administrador, coeficiente elevado
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
13
Comentarios
Problemas con administrador, coeficiente elevado
Hola a todos, soy nuevo aqui y me gustaria exponer mi caso, paso a explicarme.
soy el vice-presidente de la comunidad, hace una semana no convocan para la junta ordinaria y el adminitrador adjunta presupuesto de ejercico anterior, del que esta por aprovar y estado de cuentas, al analizar todos los papeles me doy cuenta que se esta haciendo el reparto de gastos por coeficiente tal como se aprobo el junta del año pasado, ya que hasta entonces sse havia venido haciendo por parte iguales, hasta aqui correcto, pero resulta que la finca cuenta con vivendas y parkings y los vecinos que no tienen parking no estan deacuerdo en participar en lo gastos de este, pero esto no consta en acta, asi que el administrador que ademas ess abogado decide hacer grupos de reparto, al separar lo gastos de parking y los de vivendas el coeficiente total no cuadra con lo cual eleva el coeficiente de cada parking hasta alcanzar el 100% cuando en realidad el total del coeficiente del parking es del 6,5% de todo el edificio, y al igual sucede con las viviendas, yo al ver eto le pido consultar el titulo constitutivo y alli dice que todos contribuiran en todo en base a su coeficiente sobre el total del edificio, por lo que yo entiendo que lo que esta haciendo no es correcto, ya que lo unico que se ha aprovado en acta era cambiar de partes iguales a coeficiente, pero no que fuese a elevarlo.
Con lo cual para no perjudicar a las vivendas esta perjudicando o los parkings, ya que estan pagando a un coeficiente mas alto que las propias viviendas.
Como ejemplo, un parking con un coeficiente del 0,40% según el título, el lo eleva al 6,1%...y así con todos.
Es esto correcto?Yo entiendo que para hacer esto se deberia haver aprovado por unanimidad y registrarlo en el notario y el registro, cierto?
Ademas al mirar el pressupuesto me he percatado de mas cosas, entre ellas que desde el mes de enero tenemos la póliza del seguro anulada por impago, y ni ssiquiera lo ha comunicado al presidente.
Necesito consejos porque me estoy planteando seriamente demandar-lo, ya que el resto de vecinos no quiere prescindir de sus servicios.
Muchas gracias por adelantado
soy el vice-presidente de la comunidad, hace una semana no convocan para la junta ordinaria y el adminitrador adjunta presupuesto de ejercico anterior, del que esta por aprovar y estado de cuentas, al analizar todos los papeles me doy cuenta que se esta haciendo el reparto de gastos por coeficiente tal como se aprobo el junta del año pasado, ya que hasta entonces sse havia venido haciendo por parte iguales, hasta aqui correcto, pero resulta que la finca cuenta con vivendas y parkings y los vecinos que no tienen parking no estan deacuerdo en participar en lo gastos de este, pero esto no consta en acta, asi que el administrador que ademas ess abogado decide hacer grupos de reparto, al separar lo gastos de parking y los de vivendas el coeficiente total no cuadra con lo cual eleva el coeficiente de cada parking hasta alcanzar el 100% cuando en realidad el total del coeficiente del parking es del 6,5% de todo el edificio, y al igual sucede con las viviendas, yo al ver eto le pido consultar el titulo constitutivo y alli dice que todos contribuiran en todo en base a su coeficiente sobre el total del edificio, por lo que yo entiendo que lo que esta haciendo no es correcto, ya que lo unico que se ha aprovado en acta era cambiar de partes iguales a coeficiente, pero no que fuese a elevarlo.
Con lo cual para no perjudicar a las vivendas esta perjudicando o los parkings, ya que estan pagando a un coeficiente mas alto que las propias viviendas.
Como ejemplo, un parking con un coeficiente del 0,40% según el título, el lo eleva al 6,1%...y así con todos.
Es esto correcto?Yo entiendo que para hacer esto se deberia haver aprovado por unanimidad y registrarlo en el notario y el registro, cierto?
Ademas al mirar el pressupuesto me he percatado de mas cosas, entre ellas que desde el mes de enero tenemos la póliza del seguro anulada por impago, y ni ssiquiera lo ha comunicado al presidente.
Necesito consejos porque me estoy planteando seriamente demandar-lo, ya que el resto de vecinos no quiere prescindir de sus servicios.
Muchas gracias por adelantado
Uf, y encima nos dice que es abogado. Increíble que un profesional acometa semejante chapuza.
Las cuotas están establecidas de acuerdo al uso que se supone con el conjunto del edificio, para alterarlo se necesita el consentimiento unánime. Por supuesto que para modificar un Arquitecto debe estudiarlo y readaptarlas si procede, ya que pueden estar correctas, pero eso no se puede hacer a la ligera.
Las cuotas están establecidas de acuerdo al uso que se supone con el conjunto del edificio, para alterarlo se necesita el consentimiento unánime. Por supuesto que para modificar un Arquitecto debe estudiarlo y readaptarlas si procede, ya que pueden estar correctas, pero eso no se puede hacer a la ligera.
Así és, pero precisamente al venir de un abogado he llegado a dudar.
El problema es que el pasado viernes se realizó la junta, en el segundo orden del dia se voto la junta directiva,en la cual yo acepté el cargo, y luego ya en el punto 4 se hablo del presupuesto y fué cuando yo le consulté al administrador todas mis dudas acerca del reparto de los coeficientes (confiando yo, que tendria alguna base legal para justificarlo, motivo por el que yo acepté previamente el cargo), pero mi sorpresa fué que para empezar ni él, ni la ssecretaria ni su contable eran capaces de entender sus propios cálculos, y cuando ya finalmente le expliqué yo el porqué no les cuadraban los numeros (por elevar el coeficiente) me justifico que se hacia así porqué sino seria injusto para los propietarios que solo tienen vivienda.
Yo le anuncie mi disconformidad con este y mas puntos del presupuesto y solicité que se modificara el reparto de gastos, ya que por ejemplo solo las viviendas pagan los gastos de ascensor, cuando el ascensor llega hasta el parking, con lo cual es usado por todo el edificio, con lo cual acabo la junta sin poder aprovar el presupuesto, ya que lo tiene que modificar y variara la cuotas.Pero el y el resto de propietarios se negaron a hacer el reparto según el coeficiente correcto.
Así ha quedado por el momento ya que falta que presente de nuevo el presupueto.
Y quiero rechazar el cargo ademas de impugnar o demandar al adminitrador por modificarme el coeficiente.
Nose si aún es posible hacerlo o cometí algún error como no salvar mi voto por ejemplo.
El problema es que el pasado viernes se realizó la junta, en el segundo orden del dia se voto la junta directiva,en la cual yo acepté el cargo, y luego ya en el punto 4 se hablo del presupuesto y fué cuando yo le consulté al administrador todas mis dudas acerca del reparto de los coeficientes (confiando yo, que tendria alguna base legal para justificarlo, motivo por el que yo acepté previamente el cargo), pero mi sorpresa fué que para empezar ni él, ni la ssecretaria ni su contable eran capaces de entender sus propios cálculos, y cuando ya finalmente le expliqué yo el porqué no les cuadraban los numeros (por elevar el coeficiente) me justifico que se hacia así porqué sino seria injusto para los propietarios que solo tienen vivienda.
Yo le anuncie mi disconformidad con este y mas puntos del presupuesto y solicité que se modificara el reparto de gastos, ya que por ejemplo solo las viviendas pagan los gastos de ascensor, cuando el ascensor llega hasta el parking, con lo cual es usado por todo el edificio, con lo cual acabo la junta sin poder aprovar el presupuesto, ya que lo tiene que modificar y variara la cuotas.Pero el y el resto de propietarios se negaron a hacer el reparto según el coeficiente correcto.
Así ha quedado por el momento ya que falta que presente de nuevo el presupueto.
Y quiero rechazar el cargo ademas de impugnar o demandar al adminitrador por modificarme el coeficiente.
Nose si aún es posible hacerlo o cometí algún error como no salvar mi voto por ejemplo.
Creo que es usted quien esta en un error y no su administrador.
Si separan gastos y por un lado pagan los de garaje y por otros los del portal o portales y por otro los generales que comparten ambos (ahi si deberan usar los coeficientes de la escritura) lo que ha hecho su administrador es correcto.
Si al edificio le corresponde un 100% de los gastos generales pero a las viviendas o sea al portal se le resta el 6,5 % correspondiente al garaje no habra nunca un 100% sino un 93,5 % y por tanto faltara dinero para pagar los gastos de portal, en esos casos se calcula el porcentaje de nuevo para cubrir el 100%. Es asi de simple como una regla de tres.
Para los garajes es igual y es ahi donde mas se nota pues un 0,40% del nuevo 100% (solo garajes) es una cifra alta. Pura matematica.
Multiplique su 0,40% por 100 y dividalo por 6,5% y le dara el nuevo coeficiente referenciado al 100% de gastos unicamente del garaje, que casualmente es 6,1%.
En ningun caso estos ajustes suponen un cambio de coeficiente pues proporcionalmente se sigue manteniendo el suyo.
Normalmente los abogados no estudian contabilidad y por ello posiblemente no pudo explicarle las cuentas de manera que pudiera usted entenderlas pero es evidente que si no cuadran no es por el tema de los coeficientes, al menos si se han hecho bien las cosas.
Otra cosa es que decidan participar todos en los gastos de todos asi el propietario que solo tenga garaje estara obligado a pagar el 0,4% de los gastos de portal, lo mismo que quien no tenga garaje estara obligado a pagar los gastos de garaje.
Tambien debo decirle que si a usted le tocaba por turno el cargo y ya lo ha aceptado no puede dimitir. Podran cesarle.
yo le recomiendo que se tranquilice y que aclaren las cosas y como quieren repartir los gastos pero como ve no hay nada raro ni alteracion impugnable
Si separan gastos y por un lado pagan los de garaje y por otros los del portal o portales y por otro los generales que comparten ambos (ahi si deberan usar los coeficientes de la escritura) lo que ha hecho su administrador es correcto.
Si al edificio le corresponde un 100% de los gastos generales pero a las viviendas o sea al portal se le resta el 6,5 % correspondiente al garaje no habra nunca un 100% sino un 93,5 % y por tanto faltara dinero para pagar los gastos de portal, en esos casos se calcula el porcentaje de nuevo para cubrir el 100%. Es asi de simple como una regla de tres.
Para los garajes es igual y es ahi donde mas se nota pues un 0,40% del nuevo 100% (solo garajes) es una cifra alta. Pura matematica.
Multiplique su 0,40% por 100 y dividalo por 6,5% y le dara el nuevo coeficiente referenciado al 100% de gastos unicamente del garaje, que casualmente es 6,1%.
En ningun caso estos ajustes suponen un cambio de coeficiente pues proporcionalmente se sigue manteniendo el suyo.
Normalmente los abogados no estudian contabilidad y por ello posiblemente no pudo explicarle las cuentas de manera que pudiera usted entenderlas pero es evidente que si no cuadran no es por el tema de los coeficientes, al menos si se han hecho bien las cosas.
Otra cosa es que decidan participar todos en los gastos de todos asi el propietario que solo tenga garaje estara obligado a pagar el 0,4% de los gastos de portal, lo mismo que quien no tenga garaje estara obligado a pagar los gastos de garaje.
Tambien debo decirle que si a usted le tocaba por turno el cargo y ya lo ha aceptado no puede dimitir. Podran cesarle.
yo le recomiendo que se tranquilice y que aclaren las cosas y como quieren repartir los gastos pero como ve no hay nada raro ni alteracion impugnable
Muchas gracias por responder,
El calculo que usted me comenta yo ya lo he realizado y efectivamente de esa forma cuadra las cuotas, pero mi duda sigue siendo la misma, si según la escritura de la comunidad dice que hay que contribuir todos a los gastos sean de parking o sea de vivienda segun el coeficiente de cada uno y ademas en la junta anterior tambien consta que se haria de tal forma, no comprendo porque hace los grupos de reparto si no es lo que se acordo en junta.
El calculo que usted me comenta yo ya lo he realizado y efectivamente de esa forma cuadra las cuotas, pero mi duda sigue siendo la misma, si según la escritura de la comunidad dice que hay que contribuir todos a los gastos sean de parking o sea de vivienda segun el coeficiente de cada uno y ademas en la junta anterior tambien consta que se haria de tal forma, no comprendo porque hace los grupos de reparto si no es lo que se acordo en junta.
Esta seguro? Que recoge el acta?
Si es como usted dice esta claro que todos pagan todo y no hay acuerdo unanime para hacerlo de otra forma el administrador solo debe ajustar cuentas y presupuesto a ese acuerdo, no creo que haya mayor problema si en la ultima junta asi se le ha requerido.
Nor malmente cuando se vuelve a pagar por coeficientes se suele hacer como su administrador lo ha hecho pero si ustedes no lo quieren asi solo puedo decirle que sera casusa de muchos problemas en un futuro.
Si es como usted dice esta claro que todos pagan todo y no hay acuerdo unanime para hacerlo de otra forma el administrador solo debe ajustar cuentas y presupuesto a ese acuerdo, no creo que haya mayor problema si en la ultima junta asi se le ha requerido.
Nor malmente cuando se vuelve a pagar por coeficientes se suele hacer como su administrador lo ha hecho pero si ustedes no lo quieren asi solo puedo decirle que sera casusa de muchos problemas en un futuro.
Supongo que porque es lo justo (que cada cual page sus gastos) y porque muchos propietarios asi lo han pedido, aunque no conste en acta, al parecer otra vez en esta nueva junta.
En su lugar y salvo por el tema del ascensor que por lo que usted cuenta es un gasto comun a garajes y portal, no me opondria a un reparto separado de los gastos siempre que las partidas presupuestarias comunes esten bien delimitadas y tambien los gastos propios de cada cual.
A la larga sera de agradecer que a los garajes no les obliguen a pintar el hueco de las escaleras y a los pisos no se les obligue a reparar la puerta del garaje ¿no le parece?
En su lugar y salvo por el tema del ascensor que por lo que usted cuenta es un gasto comun a garajes y portal, no me opondria a un reparto separado de los gastos siempre que las partidas presupuestarias comunes esten bien delimitadas y tambien los gastos propios de cada cual.
A la larga sera de agradecer que a los garajes no les obliguen a pintar el hueco de las escaleras y a los pisos no se les obligue a reparar la puerta del garaje ¿no le parece?
Conste o no en acta, lo principal es saber que dice la escritura de division horizontal, si exime de gastos de portal a los garajes y viceversa a los pisos.
Si no hay tal obligacion escrita su administrador ha repartido bien los gastos.
Tal vez aqui encuentre lmejor a respuesta
http://www.admifin.es/preguntas-frecuentes/76-calculo-importe-cuotas
Si no hay tal obligacion escrita su administrador ha repartido bien los gastos.
Tal vez aqui encuentre lmejor a respuesta
http://www.admifin.es/preguntas-frecuentes/76-calculo-importe-cuotas
Agradezco la información.
Según la escritura dice literalmente:
"las diferentes entidades contribuirán a los gastos comunes del edificio en proporción a las cuotas que respectivamente les han sido asignadas"
Es todo lo que pone, y ya luego especifica la cuota de cada entidad, así según lo que usted me dice estarian siendo bien repartidas las cuotas por el
administrador entiendo.
Muchas gracias
Según la escritura dice literalmente:
"las diferentes entidades contribuirán a los gastos comunes del edificio en proporción a las cuotas que respectivamente les han sido asignadas"
Es todo lo que pone, y ya luego especifica la cuota de cada entidad, así según lo que usted me dice estarian siendo bien repartidas las cuotas por el
administrador entiendo.
Muchas gracias
En cuanto al tema de la distribución de gastos entre los propietarios del edificio, hay que decir que como regla general la distribución se hará en proporción a la cuota de cada uno.
Sin embargo, la jurisprudencia ha admitido que junto a la cuota de participación en la propiedad de los elementos comunes, exista otra cuota de participación en los gastos comunes. Incluso cabe que existan diversas cuotas de gastos, distintas de la cuota de participación, aplicables a cada tipo de gasto común que genere la comunidad.
El único requisito necesario es que la cuota o cuotas de gastos distintas de la cuota de participación hayan sido fijadas en los estatutos de la comunidad, bien inicialmente o en un momento posterior mediante acuerdo unánime de todos los propietarios.
Sin embargo, la jurisprudencia ha admitido que junto a la cuota de participación en la propiedad de los elementos comunes, exista otra cuota de participación en los gastos comunes. Incluso cabe que existan diversas cuotas de gastos, distintas de la cuota de participación, aplicables a cada tipo de gasto común que genere la comunidad.
El único requisito necesario es que la cuota o cuotas de gastos distintas de la cuota de participación hayan sido fijadas en los estatutos de la comunidad, bien inicialmente o en un momento posterior mediante acuerdo unánime de todos los propietarios.
Si, porque se supone que cada entidad solo contribuye a los gastos comunes con esa cuota de participacion y seria correcta la distribucion de los gastos en tres bloques: comunes, garaje y portal. Creo que queda implicito que cada entidad correra con sus propios gastos.
No obstante, si quisieran modificarlo es posible hacerlo como le indica pasacero.
No obstante, si quisieran modificarlo es posible hacerlo como le indica pasacero.
