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hola carlos!
el ayuntamiento dice que no le compete, pero quien ha aprobado la reparcelación? la reparcelación se aprueba inicial y definitivamente por el ayuntamiento, el ha dado por buena dicha reparcelación, si ha sido aprobada definitivamente y estás en tiempo para recurrirla haz un escrito de alegaciones a la reparcelación, indicando la propiedad de tu terreno con la documentación que tienes, y sino creo que tendrás que hacer un contencioso administrativo para anular la reparcelación, hay ocasiones que cuando el terreno es litigioso en la reparcelación se hace constar el aprovechamiento del terreno pero no se adjudica a uno de los dos propietarios sino que cuando por medio de un juicio civil se establece el verdadero propietario se le dan sus derechos de reparcelación.
en tu caso, el ayuntamiento tiene mucha culpa ya que ha vendido, permutado o lo que quiera una parte de terreno que no es suyo, el perjudicado es por una parte la empresa que ha hecho una reparcelación errónea, con los consiguientes problemas que le puede ocasionar, y tu que te han ocupado tu terreno si tener ninguna ocasión para alegar la reparcelación y poder incluso establecer un precio que igual puede que no sea del todo correcto el establecido, además si tienes más de un 15% de la parcela mínima edificable tendrías derecho a adjudicación de terreno reparcelado y puedes apretar más a la empresa, ya que dispones de unos derechos y no es lo mismo que tenerte que conformar con una indemnización, por lo que parece igual solo hay una parcela definitiva en la reparcelación en la que se construye el edificio, no lo sé,lo habrás mirado.
lo de que dicen que no pasa nada y que tienen aprovechamientos que les debe el ayuntamiento, no es tu problema, pero pasa y mucho, hazme caso burofax, plazos para interponer recurso a la aprobación de la reparcelación, si no estuviera aprobada definitivamente mejor, pero eso quien mejor te puede informar de los plazos y como hacerlo es tu abogado, y no lo dejes que una vez que pasa el tiempo se relajan y luego de lo que te han dicho nada de nada. con el burofax dejas constancia que se han dado por enterados, y luego a por la reparcelación.
un saludo
el ayuntamiento dice que no le compete, pero quien ha aprobado la reparcelación? la reparcelación se aprueba inicial y definitivamente por el ayuntamiento, el ha dado por buena dicha reparcelación, si ha sido aprobada definitivamente y estás en tiempo para recurrirla haz un escrito de alegaciones a la reparcelación, indicando la propiedad de tu terreno con la documentación que tienes, y sino creo que tendrás que hacer un contencioso administrativo para anular la reparcelación, hay ocasiones que cuando el terreno es litigioso en la reparcelación se hace constar el aprovechamiento del terreno pero no se adjudica a uno de los dos propietarios sino que cuando por medio de un juicio civil se establece el verdadero propietario se le dan sus derechos de reparcelación.
en tu caso, el ayuntamiento tiene mucha culpa ya que ha vendido, permutado o lo que quiera una parte de terreno que no es suyo, el perjudicado es por una parte la empresa que ha hecho una reparcelación errónea, con los consiguientes problemas que le puede ocasionar, y tu que te han ocupado tu terreno si tener ninguna ocasión para alegar la reparcelación y poder incluso establecer un precio que igual puede que no sea del todo correcto el establecido, además si tienes más de un 15% de la parcela mínima edificable tendrías derecho a adjudicación de terreno reparcelado y puedes apretar más a la empresa, ya que dispones de unos derechos y no es lo mismo que tenerte que conformar con una indemnización, por lo que parece igual solo hay una parcela definitiva en la reparcelación en la que se construye el edificio, no lo sé,lo habrás mirado.
lo de que dicen que no pasa nada y que tienen aprovechamientos que les debe el ayuntamiento, no es tu problema, pero pasa y mucho, hazme caso burofax, plazos para interponer recurso a la aprobación de la reparcelación, si no estuviera aprobada definitivamente mejor, pero eso quien mejor te puede informar de los plazos y como hacerlo es tu abogado, y no lo dejes que una vez que pasa el tiempo se relajan y luego de lo que te han dicho nada de nada. con el burofax dejas constancia que se han dado por enterados, y luego a por la reparcelación.
un saludo
Muchas gracias por tus comentarios irene, son todos muy interesantes. Mira, te explico mas, desde que descubri el pastel, no paro de moverme y lo tengo todo bien preparado ya. Tengo un informe topografico, con mediciones actuales dentro de un amplio informe que tiene preparado mi abogado, todo detallado y clarito con todos los titulos. Solo me falta decir al abogado, adelante. He tenido variaas entrevistas con el alcalde, dice que entiende el problema pero que no le compete a el, sino al centro comercial que le cedio el terreno. He hablado
con altos directivos de esa empresa y dicen que estan condicionados con el ayuntamiento, debido a unas unidades de aprovechamiento futuras que se les deben, total un follon. La persona con la que mas he negociado es el ingeniero de la reparcelacion. El puede hablar por parte de la empresa, y bueno, ahi estamos, pero muy lejos de lo que vale el solar, mas agravios. Por eso mi abogado ya se ha reunido con ellos y nos piden paciencia que se solucionara, pero no ocurre nada, y no se si lanzarme ya o esperar unos dias mas. Un saludo
con altos directivos de esa empresa y dicen que estan condicionados con el ayuntamiento, debido a unas unidades de aprovechamiento futuras que se les deben, total un follon. La persona con la que mas he negociado es el ingeniero de la reparcelacion. El puede hablar por parte de la empresa, y bueno, ahi estamos, pero muy lejos de lo que vale el solar, mas agravios. Por eso mi abogado ya se ha reunido con ellos y nos piden paciencia que se solucionara, pero no ocurre nada, y no se si lanzarme ya o esperar unos dias mas. Un saludo
hola carlos!
yo no lo dejaría ni un día más ponte manos a la obra, cuanto más tiempo pasa corre en contra tuya, yo lo que haría sería recabar toda la información lo antes posible, lo que te comenté el proyecto de reparcelación donde aparece la finca registral de ellos, la tuya por otra parte, plano topográfico, si tienes y sino del proyecto de reparcelación sacar la superficie aproximada que te han ocupado, del proyecto de la reparcelación puedes sacar la valoración de tu terreno, a tantos metros le corresponderan unas uas(unidades de aprovechamiento), descontando las cargas de urbanización, haces tus cálculos, y si te interesa y acuerdas con la empresa la compensación a este valor con ellos, lo harías como una compraventa y ellos lo cederían al ayuntamiento como zona verde, pero que no te confunda que aunque sea zona verde después de la reparcelación los derechos de tu suelo vale lo mismo que el suelo donde quede construido el edificio, por el contrario si consideras que la valoración es baja, deverás comprobar si en la reparcelación han cogido los precios correctos del colegio oficial de arquietctos porque igual al ser propietarios únicos como no iba a haber alegacioones de nadie han puesto un valor de m2 construido menor dando una ua baja y tu precio sería menor. De todas formas si no tienes las cosas muy claras lo mejor sería que te pusieras en manos de un abogado urbanista bueno, que como aparentemente han metido la pata hasta el zancarrón, tienes todas las posibilidades de ganar. Lo primero burofax a la empresa comunicando la ocupación de tu terreno sin tu consentimiento, esto hazlo ya, porque creo que si pasa un año, no estoy segura de lo de un año pero me suena que era ese plazo, puedes luego tener problemas. no te fíes de las buenas palabras, todo por escrito, y con el ayuntamiento menos que te dicen cosas bonitas de palabra y luego te la endiñan, ve con ganas de arreglar el problema pero tú tienes la sartén por el mango si es así y tu terreno está dentro de una reparcelación en la que ni has sido notificado para revisar la reparcelación y presentar alegaciones al mismo, ni indemnizado. tu tienes que pensar en tus derechos y lo que el ayuntamiento tenga por ahi, no te tiene que importar, definde y lucha por lo tuyo.
yo no lo dejaría ni un día más ponte manos a la obra, cuanto más tiempo pasa corre en contra tuya, yo lo que haría sería recabar toda la información lo antes posible, lo que te comenté el proyecto de reparcelación donde aparece la finca registral de ellos, la tuya por otra parte, plano topográfico, si tienes y sino del proyecto de reparcelación sacar la superficie aproximada que te han ocupado, del proyecto de la reparcelación puedes sacar la valoración de tu terreno, a tantos metros le corresponderan unas uas(unidades de aprovechamiento), descontando las cargas de urbanización, haces tus cálculos, y si te interesa y acuerdas con la empresa la compensación a este valor con ellos, lo harías como una compraventa y ellos lo cederían al ayuntamiento como zona verde, pero que no te confunda que aunque sea zona verde después de la reparcelación los derechos de tu suelo vale lo mismo que el suelo donde quede construido el edificio, por el contrario si consideras que la valoración es baja, deverás comprobar si en la reparcelación han cogido los precios correctos del colegio oficial de arquietctos porque igual al ser propietarios únicos como no iba a haber alegacioones de nadie han puesto un valor de m2 construido menor dando una ua baja y tu precio sería menor. De todas formas si no tienes las cosas muy claras lo mejor sería que te pusieras en manos de un abogado urbanista bueno, que como aparentemente han metido la pata hasta el zancarrón, tienes todas las posibilidades de ganar. Lo primero burofax a la empresa comunicando la ocupación de tu terreno sin tu consentimiento, esto hazlo ya, porque creo que si pasa un año, no estoy segura de lo de un año pero me suena que era ese plazo, puedes luego tener problemas. no te fíes de las buenas palabras, todo por escrito, y con el ayuntamiento menos que te dicen cosas bonitas de palabra y luego te la endiñan, ve con ganas de arreglar el problema pero tú tienes la sartén por el mango si es así y tu terreno está dentro de una reparcelación en la que ni has sido notificado para revisar la reparcelación y presentar alegaciones al mismo, ni indemnizado. tu tienes que pensar en tus derechos y lo que el ayuntamiento tenga por ahi, no te tiene que importar, definde y lucha por lo tuyo.
hola irene, gracias por tus comentarios. Sabes que pasa, que ese centro comercial compro los terrenos despues de tener yo escriturado el solar, y mi sorpresa ha llegado hace unos meses, cuando descubro a traves del ibi, que me faltan metros que ellos se han escriturado y registrado, cediendoselos al ayuntamiento como compensacion en zonas verdes. Ellos ya estan al corriente del problema, y lo reconocen, pero las negociaciones son lentas y muy lejanas de mis peticiones que creo que son mas o menos correctas. Entonces, no se si demandarlos ya o esperar mas. Si demando, llamarian en primer lugar al ayuntamiento, puesto que a ellos esta el trozo de solar que me falta. Esos terrenos, antiguamente eran del alcalde que vendio a dicho centro comercial, no te parece todo muy extraño?. Todos se quieren tapar, pero han cometido un error y puede hacer mucho daño al ayuntamiento que ya de por si es investigado por otros asuntos. No se que hacer. Un saludo
carlos que se me olvidaba aunque sea propietario único tienen que haber hecho una reparcelaciíón y aportarlos títulos todos los títulos de propiedad,así que ve al ayuntamiento, pide una copia del proyecto de reparcelación completo, busca los datos registrales de la finca que ponen que es de ellos y tu dices que es tuya, y compara, el catastro no tiene ninguna validez aunque pensemos que sí,es informativo, y puede y tiene de hecho muchos errores, lo que vale es el registro de la propiedad,
un saludo
un saludo
hola carlos!
a mi me ha pasado algo similar con campsa, resulta que yo tengo un título adquirido en 1998, y campsa que tiene terrenos para edificar pegando al mío ha hecho una reparcelación también como propietario único, en ningñun momento me han notificado porque lo han considerado suyo. yo lo que he hecho es buscar el historial del registro de la propiedad de mi finca y de la suya e ir hacia atrás para ver quien de los dos tiene mejor título, hace años los notarios y registradores registrban a veces sin aportar los propietarios títulos buenos, en el caso de mi finca me he tenido que ir a la primera inscripción hecha en el año 1965 y cual es la sorpresa que la propietaria que inscribió la finca que ahora es mía pone en la escritura que manifiesta que la finca era de sus abuelos y se quedan tan panchos en esos años, y resulta que la finca de campsa tiene mejor título que el mío, por lo que solo me queda ir a reclamar al que me la ha vendido dentro de los quince años posteriores a la venta para anular la compraventa y que me devuelva el dinero, en tu caso haría lo mismo comparar ambos títulos y si el tuyo es aparentemente bueno reclamar vía judicial mediante demanda para que te sea devuelto el terreno.
espero haberte ayudado
a mi me ha pasado algo similar con campsa, resulta que yo tengo un título adquirido en 1998, y campsa que tiene terrenos para edificar pegando al mío ha hecho una reparcelación también como propietario único, en ningñun momento me han notificado porque lo han considerado suyo. yo lo que he hecho es buscar el historial del registro de la propiedad de mi finca y de la suya e ir hacia atrás para ver quien de los dos tiene mejor título, hace años los notarios y registradores registrban a veces sin aportar los propietarios títulos buenos, en el caso de mi finca me he tenido que ir a la primera inscripción hecha en el año 1965 y cual es la sorpresa que la propietaria que inscribió la finca que ahora es mía pone en la escritura que manifiesta que la finca era de sus abuelos y se quedan tan panchos en esos años, y resulta que la finca de campsa tiene mejor título que el mío, por lo que solo me queda ir a reclamar al que me la ha vendido dentro de los quince años posteriores a la venta para anular la compraventa y que me devuelva el dinero, en tu caso haría lo mismo comparar ambos títulos y si el tuyo es aparentemente bueno reclamar vía judicial mediante demanda para que te sea devuelto el terreno.
espero haberte ayudado
pues yo no lo veo complejo sino un simple problema de derecho civil. Su vecino, esa gran empresa, considera que le pertenece (a ella) una porción de suelo que usted considera suya (de usted). Es un simple problema de deslinde, cuya solución final, de no ser acordada por las partes, será sentenciada por los juzgados.
Gracias por tu comentario Fran, pero te comento mas. Quien dice de colocar esa zona verde en mi solar no es el ayuntamiento, sino esta empresa que es propietaria de todo el sector y responsable de urbanizarlo. Lo unico que ha hecho es ceder un 10 por ciento al ayuntameinto equivalente a zonas verdes, por normativa, pero ese trozo me lo ha quitado de lo mio. No ha habido junta de compensacion porque son unicos propietarios, no me han notificada nada, simplemente han cogido por donde han querido y cedido al ayuntamiento como compensacion. Es mas complejo de lo que parece, un saludo
Hace 50 años, cuando uno tenía un solar o un terreno rústico, disponer de una escritura registrada era suficiente para que la propiedad fuese inamovible con el tiempo y con los vecinos.
Pero en la actualidad, aunque además esté inscrita en el Catastro y vallada con alambre de púas, por interés general, la Comunidad autónoma o el Ayuntamiento pueden trazar una autopista, una calle de 18 m de ancho o poner en esa parcela en una zona verde, y con todo legalizado quedarse sin terreno. En el caso de expropiación por 1-2€/m2 y en el caso que el PGOU diga que es por cesión regalado.
Así son las cosas en la actualidad. Saludos
Pero en la actualidad, aunque además esté inscrita en el Catastro y vallada con alambre de púas, por interés general, la Comunidad autónoma o el Ayuntamiento pueden trazar una autopista, una calle de 18 m de ancho o poner en esa parcela en una zona verde, y con todo legalizado quedarse sin terreno. En el caso de expropiación por 1-2€/m2 y en el caso que el PGOU diga que es por cesión regalado.
Así son las cosas en la actualidad. Saludos
En tu lugar, iría al Ayuntamiento para ver cómo está el PGOU en la zona donde se encuentan esas parcelas, pide cita con el técnico de urbanismo para que te lo explique, porque me da la impresión que en el plano de ese sector, el Ayuntamiento ha colocado en el PGOU una zona verde y te has quedado con menos terreno.
Ten en cuenta que en el desarrollo de un sector urbano, el PGOU contempla un equilibrio entre edificación, zonas verdes, equipamiento (por ejemplo, depósitos de agua, transformadores de electricidad, plazas, etc).
Lo que te ha pasado, y si es como te he comentado, es normal y legal.
Saludos.
Ten en cuenta que en el desarrollo de un sector urbano, el PGOU contempla un equilibrio entre edificación, zonas verdes, equipamiento (por ejemplo, depósitos de agua, transformadores de electricidad, plazas, etc).
Lo que te ha pasado, y si es como te he comentado, es normal y legal.
Saludos.
Problema serio urbanismo
hola, espero que alguien me pueda ayudar con el problema que tengo. Resulta que tengo un solar heredado desde hace 15 años, escriturado y registrado todo correctamente, pues bien desde hace 2 años he descubierto que una gran empresa de centros comerciales, lindaba a mi solar, pues ahora resulta que me han desaparecido mas de 1000 metros, que han cedido al ayuntamiento para zonas verdes en compensacion de el desarrollo de todo el sector del que ellos eran unicos propietarios. A mi en el registro me sigue apareciendo mi terreno, pero tambien ellos lo tienen registrado , sin embargo en el catastro si he perdido esos metros. Hay doble inmatriculacion, y el ayuntamiento dice que ese terreno es suyo porque es cedido. Que debo hacer, los puedo demandar,... Gracias de antemano.
