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Problema de mayoría de votos entre propietarios y promotora
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Problema de mayoría de votos entre propietarios y promotora
Hola, he adquirido una vivienda de vpo de las 128 existentes en el edificio formada por 4 bloques y 3 plantas de sótanos con garajes y trasteros anexados a vivienda e independientes, estos últimos sin vender. Hay vendidas 73 viviendas con su garage y trastero. El problema es que la promotora se ha adjudicado la presidencia, la secretaria y la gestión y formado la comunidad aprobando presupuestos y cuotas mensuales e inicial excesivas sin contar con los propietarios ya que la formaron antes de firmar escrituras y ellos dicen que son mayoría en un 51% pero no nos han facilitado los coeficientes y propiedades que poseen. Por ello los 73 propietarios no tenemos ni voz ni voto aun ellos teniendo 55 viviendas pero entre garajes y trasteros tienen unas 140 unidades. ¿Los garajes y trasteros no anexados a vivienda tienen voto para decidir en la comunidad que afecte a los bloques o solo pueden decidir por las zonas que afecten a los sótanos? Es decir, ¿Un propietario de plaza de garage tiene voto por ejemplo para decidir sobre la fachada del edificio? Queremos destituir al presidente, secretario, gestora y administrador de fincas y sin la mayoría no sabemos si es posible.
En su caso, es probable que en las votaciones la promotora tenga mayoría por cuota de participación (suma de todos los coeficientes de las propiedades), pero no de votos, ya que 1 propietario = 1 voto.
Si hay vendidas 73 viviendas, habrá 74 votos (73 propietarios, uno por cada vivienda vendida promotor).
Para alcanzar acuerdos en la comunidad generalmente se necesita alcanzar mayoría, y ésta significa alcanzarla tanto en votos como en cuotas (lo que se conoce como "doble mayoría").
Es decir, el promotor tiene un voto, y supuestamente un coeficiente superior al 51% de propiedad.
Ustedes tienen en total 73 votos, y una suma de coeficientes inferior al 51% de propiedad.
Los acuerdos, por tanto, no pueden alcanzarse; y si ésto paraliza el normal funcionamiento de la comunidad, un juez debe decidir en equidad.
NO SE DEJEN ENGAÑAR: el promotor sólo tiene UN VOTO.
De todas formas, yo le recomiendo que se haga con una copia de la escritura de división horizontal de la finca (en el registro de la propiedad correspondiente puede obtenerla) para ver si hay comunidades diferentes para viviendas y garajes, o estatutos que establezcan algún tipo de subdivisión en cuanto a la forma de cubrir los gastos generales de la propiedad común. En esa escritura también se especifican los coeficientes de propiedad que tiene cada vivienda, plaza de garaje, trastero, y que suele coincidir con la cuota de participación en los gastos comunes.
Si los 73 propietarios se ven perjudicados por las decisiones que toma la promotora, consulten con un abogado especialista en propiedad horizontal; el coste no será muy elevado y los benefcios que a futuro puedan obtener les compensará con creces el gasto.
Un saludo.
Si hay vendidas 73 viviendas, habrá 74 votos (73 propietarios, uno por cada vivienda vendida promotor).
Para alcanzar acuerdos en la comunidad generalmente se necesita alcanzar mayoría, y ésta significa alcanzarla tanto en votos como en cuotas (lo que se conoce como "doble mayoría").
Es decir, el promotor tiene un voto, y supuestamente un coeficiente superior al 51% de propiedad.
Ustedes tienen en total 73 votos, y una suma de coeficientes inferior al 51% de propiedad.
Los acuerdos, por tanto, no pueden alcanzarse; y si ésto paraliza el normal funcionamiento de la comunidad, un juez debe decidir en equidad.
NO SE DEJEN ENGAÑAR: el promotor sólo tiene UN VOTO.
De todas formas, yo le recomiendo que se haga con una copia de la escritura de división horizontal de la finca (en el registro de la propiedad correspondiente puede obtenerla) para ver si hay comunidades diferentes para viviendas y garajes, o estatutos que establezcan algún tipo de subdivisión en cuanto a la forma de cubrir los gastos generales de la propiedad común. En esa escritura también se especifican los coeficientes de propiedad que tiene cada vivienda, plaza de garaje, trastero, y que suele coincidir con la cuota de participación en los gastos comunes.
Si los 73 propietarios se ven perjudicados por las decisiones que toma la promotora, consulten con un abogado especialista en propiedad horizontal; el coste no será muy elevado y los benefcios que a futuro puedan obtener les compensará con creces el gasto.
Un saludo.
Según he entendido en tu respuesta, gracias ante todo, si la promotora solo tiene un voto pero tiene el 51% de los coeficientes de la propiedad no tienen la doble mayoría con lo que no podrían aprobar nada, lo pregunto de otra forma, ¿Pueden ellos aprobar los presupuestos y cuotas impuestas sin contar con nuestro voto al tener el 49% del coeficiente? ¿Con nuestro 49% podemos destituir la actual junta rectora?¿Que haría falta para conseguirlo?
En cuanto si hay o no una comunidad diferente para viviendas y garajes, se ha elegido vocal para los sótanos y 4 vocales, uno por cada bloque de los 4 existentes, no se si eso tiene algo que ver con lo que me comentas. Perdona mi desconocimiento.
Muchas gracias.
En cuanto si hay o no una comunidad diferente para viviendas y garajes, se ha elegido vocal para los sótanos y 4 vocales, uno por cada bloque de los 4 existentes, no se si eso tiene algo que ver con lo que me comentas. Perdona mi desconocimiento.
Muchas gracias.
Así es; si en total son 74 propietarios, para alcanzar un acuerdo en su comunidad se necesita el voto favorable de 38 propietarios y una suma de coeficientes mayor del 51% (si la junta se celebra en primera convocatoria); en caso de celebrarse en 2ª convocatoria, para alcanzarse el acuerdo se necesita la mitad más uno de los votos de los asistentes y el 51% de los coeficientes de los asistentes.
Le recomiendo que se lea la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la forma de convocar una Junta por la cuarta parte de los propietarios, que sumen a su vez el 25% de cuotas de participación (Art. 16.1 de la LPH).
¿En su comunidad tienen estatutos?
Le recomiendo que se lea la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la forma de convocar una Junta por la cuarta parte de los propietarios, que sumen a su vez el 25% de cuotas de participación (Art. 16.1 de la LPH).
¿En su comunidad tienen estatutos?
Es imposible que se constituya la comunidad de propietarios con un solo propietario (promotor). Como mínimo, debe haber 2, para que las votaciones sean válidas (elección de presidente, aprobación de estatutos, contratación de administrador, etc.).
Debe haber un acta de constitución de la comunidad; si no la tiene, solicite la copia (al secretario-administrador).
Saludos.
Debe haber un acta de constitución de la comunidad; si no la tiene, solicite la copia (al secretario-administrador).
Saludos.
La promotora formalizo la comunidad el 19 de noviembre del 2012 como propietario del edificio y del 100% de las cuotas de participación. El orden del dia de dicho acta es el siguiente:
1) formalización de la comunidad
2) elección de cargos de la comunidad
3) contratación de la gestión integral de servicios de la comunidad
4) contratación de los servicios bancarios
5) aprobación de los estatutos de la comunidad de propietarios y ratificación de las normas especiales y generales de comunidad establecidas en la escritura de obra nueva y división horizontal de fecha 8 de octubre de 2008
6) aprobación del reglamento de régimen interior
7) aprobación del presupuesto de gastos ordinarios y fondo de reserva
Todo esto lo hicieron sin ningún propietario que comenzamos a firmar escrituras desde el 10 de diciembre del 2012
1) formalización de la comunidad
2) elección de cargos de la comunidad
3) contratación de la gestión integral de servicios de la comunidad
4) contratación de los servicios bancarios
5) aprobación de los estatutos de la comunidad de propietarios y ratificación de las normas especiales y generales de comunidad establecidas en la escritura de obra nueva y división horizontal de fecha 8 de octubre de 2008
6) aprobación del reglamento de régimen interior
7) aprobación del presupuesto de gastos ordinarios y fondo de reserva
Todo esto lo hicieron sin ningún propietario que comenzamos a firmar escrituras desde el 10 de diciembre del 2012
De esa reunión el presidente y el secretario pertenecen a la promotora, el gestor al que le pagaríamos el servicio también es la promotora y contratan un administrador de fincas "externo".
El dia 10 de enero del 2013 tenemos la primera reunión de los propietarios o convocatoria ordinaria con el siguiente orden del dia.
1) formalización de la comunidad (informan lo que ya hicieron ellos)
2) renovación de cargo de presidente y elección de vocales.(como dicen que son la mayoría seguirán con la presidencia)
3)aprobación de cuota inicial. (cuota entre 60 y 70€)
4)informacion de presupuestos de gastos ordinarios y cuotas resultantes.(establecen cuotas entre 60 y 70€ por pisos de menos de 70m2 sin piscina ni otros lujos y siendo vpo régimen especial solo con garajes y trasteros)
5)informacion sobre estatutos y reglamento de régimen interior
6)empresa de gestión integral. (presentación de la gestión de la propia promotora)
7)ruegos y preguntas
Como veras no hemos aprobado y constituido nada y según ellos dicen que son mayoría por lo que dicen que pueden hacer lo que quieran. Hemos incluso presentado un presidente alternativo que es un propietario de vivienda pero sin opción alguna.
Por otra parte no nos han facilitado los coeficientes que poseen y por ahora aseguran que son mayoría pero no han justificado con ningún documento.
Como ves esto es una estafa en toda regla.
Gracias por tu ayuda, nos puede orientar mucho para poder resolver nuestro problema.
El dia 10 de enero del 2013 tenemos la primera reunión de los propietarios o convocatoria ordinaria con el siguiente orden del dia.
1) formalización de la comunidad (informan lo que ya hicieron ellos)
2) renovación de cargo de presidente y elección de vocales.(como dicen que son la mayoría seguirán con la presidencia)
3)aprobación de cuota inicial. (cuota entre 60 y 70€)
4)informacion de presupuestos de gastos ordinarios y cuotas resultantes.(establecen cuotas entre 60 y 70€ por pisos de menos de 70m2 sin piscina ni otros lujos y siendo vpo régimen especial solo con garajes y trasteros)
5)informacion sobre estatutos y reglamento de régimen interior
6)empresa de gestión integral. (presentación de la gestión de la propia promotora)
7)ruegos y preguntas
Como veras no hemos aprobado y constituido nada y según ellos dicen que son mayoría por lo que dicen que pueden hacer lo que quieran. Hemos incluso presentado un presidente alternativo que es un propietario de vivienda pero sin opción alguna.
Por otra parte no nos han facilitado los coeficientes que poseen y por ahora aseguran que son mayoría pero no han justificado con ningún documento.
Como ves esto es una estafa en toda regla.
Gracias por tu ayuda, nos puede orientar mucho para poder resolver nuestro problema.
Senxei, usted está poniendo el orden del día de la/s junta/s que aparece en la convocatoria, no los resultados reflejados en acta.
La reunión de 19 de noviembre de 2012 tiene que tener su correspondiente acta, y sus acuerdos entiendo yo que son impugnables por cuanto no pueden ser adoptados existiendo un único propietario (mire en la LPH los plazos de impugnación).
Por otro lado, la LPH establece un plazo de 10 días para cerrar el acta con los acuerdos adoptados en junta, y que una copia de la misma ha de hacerse llegar a todos los propietarios.
Respecto de la reunión de 10 de enero, ¿usted asistió? ¿y el resto de propietarios? ¿votó usted en contra de los acuerdos y salvó su voto?
Le reitero que, por desconocimiento (entiendo que todos los propietarios lo son por primera vez, y desconocen total y absolutamente la LPH) el promotor y el administrador elegido les están tomando el pelo (usted lo denomina estafa) a todos ustedes.
Le recomiendo que se haga con los documentos que le he dicho: copia escritura division horizontal, acta de 19/11/2012, acta de 10/01/2013, convocatorias de ambas juntas, y consulten con un abogado.
Un saludo.
La reunión de 19 de noviembre de 2012 tiene que tener su correspondiente acta, y sus acuerdos entiendo yo que son impugnables por cuanto no pueden ser adoptados existiendo un único propietario (mire en la LPH los plazos de impugnación).
Por otro lado, la LPH establece un plazo de 10 días para cerrar el acta con los acuerdos adoptados en junta, y que una copia de la misma ha de hacerse llegar a todos los propietarios.
Respecto de la reunión de 10 de enero, ¿usted asistió? ¿y el resto de propietarios? ¿votó usted en contra de los acuerdos y salvó su voto?
Le reitero que, por desconocimiento (entiendo que todos los propietarios lo son por primera vez, y desconocen total y absolutamente la LPH) el promotor y el administrador elegido les están tomando el pelo (usted lo denomina estafa) a todos ustedes.
Le recomiendo que se haga con los documentos que le he dicho: copia escritura division horizontal, acta de 19/11/2012, acta de 10/01/2013, convocatorias de ambas juntas, y consulten con un abogado.
Un saludo.
Hola Bri, el orden del dia del 19 de noviembre los he sacado del acta y son los puntos que el promotor acordó en la reunión que realizo sin ningún propietario para formalizar la comunidad, aprobar estatutos, presupuestos y demás sin nuestro consentimiento.
El orden del día del 10 de enero son los puntos que se trataron en dicha reunión de la cual aun no hay acta. En ella, todos los propietarios que asistimos incluido yo votamos en contra de todas las aprobaciones descritas, pero que según la promotora se aprueban igualmente ya que ellos tienen el 51% del coeficiente de las propiedades.
Por otra parte,siguiendo tu consejo, he ido en primer lugar al registro del catastro para pedir la escritura de división horizontal de la finca para ver los coeficientes de todos los propietarios. Me dicen que dicha escritura se encuentra en el registro de la propiedad, me desplazo y solo solicito en el registro que corresponde a mi zona y la chica del registro me dice que lo único que me puede entregar es la nota simple mía, que posee las notas simples de cada propiedad y que el notario es quien tiene la escritura de división horizontal, que es mas fácil conseguirla a través de el y mas económico.
Tengo que descargarme la LPH y leerla detenidamente,es lo que tengo pendiente.
No se si tienes algún consejo mas que me pueda seguir guiando.
Gracias.
El orden del día del 10 de enero son los puntos que se trataron en dicha reunión de la cual aun no hay acta. En ella, todos los propietarios que asistimos incluido yo votamos en contra de todas las aprobaciones descritas, pero que según la promotora se aprueban igualmente ya que ellos tienen el 51% del coeficiente de las propiedades.
Por otra parte,siguiendo tu consejo, he ido en primer lugar al registro del catastro para pedir la escritura de división horizontal de la finca para ver los coeficientes de todos los propietarios. Me dicen que dicha escritura se encuentra en el registro de la propiedad, me desplazo y solo solicito en el registro que corresponde a mi zona y la chica del registro me dice que lo único que me puede entregar es la nota simple mía, que posee las notas simples de cada propiedad y que el notario es quien tiene la escritura de división horizontal, que es mas fácil conseguirla a través de el y mas económico.
Tengo que descargarme la LPH y leerla detenidamente,es lo que tengo pendiente.
No se si tienes algún consejo mas que me pueda seguir guiando.
Gracias.
En primer lugar, siento el paseo que se dió al catastro para nada; desde el primer momento le indiqué que fuese al registo de la propiedad. También es cierto que una copia de la escritura de división horizontal de la finca está en poder del notario; si conoce el nombre del mismo, puede acercarse a la notaría y pedir una copia.
El acta de 19 de noviembre debe expresar quiénes estuvieron presentes en esa junta. usted dice que sólo estuvo el promotor como propietario; si es así, en esa junta no se pudo tomar legalmente ningun tipo de acuerdo.
Respecto de la junta de enero de 2013, esperen a recibir el acta, y si aparecen como adoptados todos los acuerdos contabilizando únicamente las cuotas de participación del promotor, o con X votos (tantos como propiedades en el edificio tiene dicho promotor) impugnen, ya que, reitero, el promotor sólo tiene 1 voto, y no X votos.
Es decir, por lo que usted cuenta, los asuntos a tratar han obtenido los siguientes resultados en las votaciones:
1 voto a favor, con un cuota de participación del 50,1% (o la que tenga el promotor sumando el coeficiente de todos sus pisos, garajes y trasteros, pero siempre superior al 50% del total).
73 votos en contra, con una cuota de participación inferior al 49,9% (o la que sea, pero siempre inferior al 50% del total).
En ACTA debe aparecer que los acuerdos NO pueden adoptarse por no alcanzarse la mayoría exigida.
Si no aparece así reflejado, soliciten por escrito fehacientemente (mediante envío de burofax con acuse de recibo y certificción de texto) al secretario-administrador que rectifique el acta, y si no lo hace, IMPUGNEN judicialmente los acuerdos.
Consulten con un abogado especializado en propiedad horizontal.
Un saludo.
El acta de 19 de noviembre debe expresar quiénes estuvieron presentes en esa junta. usted dice que sólo estuvo el promotor como propietario; si es así, en esa junta no se pudo tomar legalmente ningun tipo de acuerdo.
Respecto de la junta de enero de 2013, esperen a recibir el acta, y si aparecen como adoptados todos los acuerdos contabilizando únicamente las cuotas de participación del promotor, o con X votos (tantos como propiedades en el edificio tiene dicho promotor) impugnen, ya que, reitero, el promotor sólo tiene 1 voto, y no X votos.
Es decir, por lo que usted cuenta, los asuntos a tratar han obtenido los siguientes resultados en las votaciones:
1 voto a favor, con un cuota de participación del 50,1% (o la que tenga el promotor sumando el coeficiente de todos sus pisos, garajes y trasteros, pero siempre superior al 50% del total).
73 votos en contra, con una cuota de participación inferior al 49,9% (o la que sea, pero siempre inferior al 50% del total).
En ACTA debe aparecer que los acuerdos NO pueden adoptarse por no alcanzarse la mayoría exigida.
Si no aparece así reflejado, soliciten por escrito fehacientemente (mediante envío de burofax con acuse de recibo y certificción de texto) al secretario-administrador que rectifique el acta, y si no lo hace, IMPUGNEN judicialmente los acuerdos.
Consulten con un abogado especializado en propiedad horizontal.
Un saludo.
