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Primera junta vecinal
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Primera junta vecinal
Buenos días
En breve se constituirá la Junta de vecinos de un edificio de nueva construcción. Por algún comentario oído, cabe esperar que parte de los propietarios de los áticos, propongan que se apruebe el cerramiento de ellos para convertirlos en habitaciones y creo que, como las terrazas de estos áticos, son comunes aunque privativas de sus dueños.
Al igual, hay algún propietario que pretende destinar el piso a vivienda turística, con lo que supondrá un sobregasto en ascensores, luz y lo que es más importante, el continuo trasiego de desconocidos a cualquier hora, con la inseguridad y molestias que eso genera.
Que hacer en estos casos?
Un saludo
En breve se constituirá la Junta de vecinos de un edificio de nueva construcción. Por algún comentario oído, cabe esperar que parte de los propietarios de los áticos, propongan que se apruebe el cerramiento de ellos para convertirlos en habitaciones y creo que, como las terrazas de estos áticos, son comunes aunque privativas de sus dueños.
Al igual, hay algún propietario que pretende destinar el piso a vivienda turística, con lo que supondrá un sobregasto en ascensores, luz y lo que es más importante, el continuo trasiego de desconocidos a cualquier hora, con la inseguridad y molestias que eso genera.
Que hacer en estos casos?
Un saludo
Art.17.12 pisos turísticos
El artículo 17.12habla de las mayorías necesarias para la incorporación deapartamentos turísticosen régimen de alquiler.
dice textualmente lo siguiente:
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refierela letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística,suponga o nomodificación del título constitutivoo delos estatutos, requeriráel voto favorable de lastres quintas partes del total de los propietariosque, a su vez, representen lastres quintas partes de las cuotas de participación.Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcancuotas especiales de gastoso unincremento en la participación de los gastos comunes de la viviendadonde se realice dicha actividad, siempre que estas modificacionesno supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdosno tendrán efectos retroactivos.
Cerramientos terrazas art 10.3 y 17.8
) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Ojo con estos art., resumiendo indican que NECESITAN QUE LOS 3/5 DE TODOS LOS PROPIETARIOS (se lo resalto en mayusculas) voten en la junta que si, no pudiendo votar los ausentes. O sea imagine que la comunidad la forman 10 propietarios incluyendo locales, pues en la junta deberán votar que si SEIS PROPIETARIOS.
Como no le harán caso debera votar que no y que no esta de acuerdo con dicha votación y luego impugnar en el juzgado
El artículo 17.12habla de las mayorías necesarias para la incorporación deapartamentos turísticosen régimen de alquiler.
dice textualmente lo siguiente:
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refierela letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística,suponga o nomodificación del título constitutivoo delos estatutos, requeriráel voto favorable de lastres quintas partes del total de los propietariosque, a su vez, representen lastres quintas partes de las cuotas de participación.Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcancuotas especiales de gastoso unincremento en la participación de los gastos comunes de la viviendadonde se realice dicha actividad, siempre que estas modificacionesno supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdosno tendrán efectos retroactivos.
Cerramientos terrazas art 10.3 y 17.8
) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Ojo con estos art., resumiendo indican que NECESITAN QUE LOS 3/5 DE TODOS LOS PROPIETARIOS (se lo resalto en mayusculas) voten en la junta que si, no pudiendo votar los ausentes. O sea imagine que la comunidad la forman 10 propietarios incluyendo locales, pues en la junta deberán votar que si SEIS PROPIETARIOS.
Como no le harán caso debera votar que no y que no esta de acuerdo con dicha votación y luego impugnar en el juzgado
Muchas gracias, Jalisco
Es un edificio (próximo a entregar) con 68 propietarios con 2 portales. Las 3/5 partes serían 40 que tienen que decir SI a la propuesta de, por ejemplo, efectuar el cierre de la terraza del ático y de estos 40, los ausentes, suponen voto afirmativo. Es curioso como puede llegar a perderse el derecho de uso de una parte del edificio o como conseguir el uso de piso turístico. En mi caso y nada me impide confesarlo, no me gustaría tener uno de esos como vecino de planta y creo que sería difícil cuantificar ese 20% de gasto extra.
Cualquier asistente a la asamblea puede solicitar que el voto sea secreto o que como norma, lo sea en todas ellas?.
Posiblemente esto impediría que, por los menos al comienzo de la convivencia, generar recelos vecinales. Soy nuevo en esto y siempre viví en vivienda unifamiliar.
Por otro lado me gustaría saber si la composición de la Junta tiene que ser: Presidente y Secretario, que creo suele ser el Administrador o pueden ser más cargos, como por ejemplo vocales de escalera o portal, y que lleven cometidos diversos, porque he oído que en las grandes ciudades, los administradores impiden o, por lo menos, no ven con buenos ojos, la colaboración de los miembros en la gestión del edificio, mientras que en las más reducidas, la administración es llevada por una gestoría, dejando que los vocales lleven la gestión más técnica.
Un saludo
Es un edificio (próximo a entregar) con 68 propietarios con 2 portales. Las 3/5 partes serían 40 que tienen que decir SI a la propuesta de, por ejemplo, efectuar el cierre de la terraza del ático y de estos 40, los ausentes, suponen voto afirmativo. Es curioso como puede llegar a perderse el derecho de uso de una parte del edificio o como conseguir el uso de piso turístico. En mi caso y nada me impide confesarlo, no me gustaría tener uno de esos como vecino de planta y creo que sería difícil cuantificar ese 20% de gasto extra.
Cualquier asistente a la asamblea puede solicitar que el voto sea secreto o que como norma, lo sea en todas ellas?.
Posiblemente esto impediría que, por los menos al comienzo de la convivencia, generar recelos vecinales. Soy nuevo en esto y siempre viví en vivienda unifamiliar.
Por otro lado me gustaría saber si la composición de la Junta tiene que ser: Presidente y Secretario, que creo suele ser el Administrador o pueden ser más cargos, como por ejemplo vocales de escalera o portal, y que lleven cometidos diversos, porque he oído que en las grandes ciudades, los administradores impiden o, por lo menos, no ven con buenos ojos, la colaboración de los miembros en la gestión del edificio, mientras que en las más reducidas, la administración es llevada por una gestoría, dejando que los vocales lleven la gestión más técnica.
Un saludo
En mi penúltimo párrafo le indico que en e, art.17.4 los ausentes NO PUEDEN VOTAR.
Lea el art. 17.8 que le he adjuntado.
Muchas personas y administradores también son desconocedores del significado del art.17.8.
La votación en junta siempre tiene que ser a mano alzada ode voz, ya que hay tener en cuenta en las votaciones el coeficiente par para aprobar algo.
Cargos obligatorios: presidente y administrador y normalmente si es profesional será secretario. A partir de ahí se puede nombrar todo lo que se estime
Al administrador hay que atarle en corto y dejar muy claro las competencias que le atribuye la LPH.
A algunos administradores hay que recordardarles que ellos trabajan para la comunidas y es ésta quien decide en todo momento, le recuerdo que la comunidad son los propietarios no lo cargos
Si desde el principio que no conocen a sus vecinos permite cosas por evitar enfrentamientos, le digo que más vale vergüenza en cara que dolor de corazón.
Hay que entender que los áticos se van a aprovechar de una terraza comunitaria cerrándola
Lea el art. 17.8 que le he adjuntado.
Muchas personas y administradores también son desconocedores del significado del art.17.8.
La votación en junta siempre tiene que ser a mano alzada ode voz, ya que hay tener en cuenta en las votaciones el coeficiente par para aprobar algo.
Cargos obligatorios: presidente y administrador y normalmente si es profesional será secretario. A partir de ahí se puede nombrar todo lo que se estime
Al administrador hay que atarle en corto y dejar muy claro las competencias que le atribuye la LPH.
A algunos administradores hay que recordardarles que ellos trabajan para la comunidas y es ésta quien decide en todo momento, le recuerdo que la comunidad son los propietarios no lo cargos
Si desde el principio que no conocen a sus vecinos permite cosas por evitar enfrentamientos, le digo que más vale vergüenza en cara que dolor de corazón.
Hay que entender que los áticos se van a aprovechar de una terraza comunitaria cerrándola
Cierto, quise decir que Si, que los ausentes no pueden votar.
No obstante, en otros ámbitos, existe el voto Delegado o un sinónimo que faculta al portador, llevar los votos de varios socios.
Si esta maniobra se admitiera en la Junta de Vecinos, también se considerarían “ausentes” dichos propietarios o el voto de ellos sería válido?
Respecto al voto a mano alzada con el fin de conocer el coeficiente de propietarios presentes, no entiendo las razones del legislador en invalidar el voto secreto, cuando a la hora de votar se puede identificar al votante.
Sobre el “matiz” de el comportamiento los Administradores, estoy de acuerdo, aunque por lo que conozco, su “poder” lo basan en la dejación de los propietarios y esto, con el tiempo, pasa a ser irreversible, constituyendo una costumbre del Sector.
Sobre el comentario de Fixin, desconocía que en algunas ciudades, los cerramientos estuvieran sujetos a normativa municipal, pero lo que si puedo afirmar es que en Madrid, por ejemplo y en el edificio donde viven unos familiares, en los estatutos pone que el cierre de las terrazas, tendría que ser con los materiales y color que se hayan definido en Junta de vecinos, aunque la realidad es que la fachada parece un arco iris.
En fin, a ver si entre unos y otros aprendo lo suficiente como para, cuando me toque, tener las ideas claras. Gracias y un saludo
No obstante, en otros ámbitos, existe el voto Delegado o un sinónimo que faculta al portador, llevar los votos de varios socios.
Si esta maniobra se admitiera en la Junta de Vecinos, también se considerarían “ausentes” dichos propietarios o el voto de ellos sería válido?
Respecto al voto a mano alzada con el fin de conocer el coeficiente de propietarios presentes, no entiendo las razones del legislador en invalidar el voto secreto, cuando a la hora de votar se puede identificar al votante.
Sobre el “matiz” de el comportamiento los Administradores, estoy de acuerdo, aunque por lo que conozco, su “poder” lo basan en la dejación de los propietarios y esto, con el tiempo, pasa a ser irreversible, constituyendo una costumbre del Sector.
Sobre el comentario de Fixin, desconocía que en algunas ciudades, los cerramientos estuvieran sujetos a normativa municipal, pero lo que si puedo afirmar es que en Madrid, por ejemplo y en el edificio donde viven unos familiares, en los estatutos pone que el cierre de las terrazas, tendría que ser con los materiales y color que se hayan definido en Junta de vecinos, aunque la realidad es que la fachada parece un arco iris.
En fin, a ver si entre unos y otros aprendo lo suficiente como para, cuando me toque, tener las ideas claras. Gracias y un saludo
Respecto a lo que llama voto "delegado", se llama representación, autorización a otra persona para que le represente, que actúe en su nombre, igual que si estuviera usted Presente, y por supuesto vota, no está Ausente.
Respecto a la votación a mano alzada, dice que se identifica al votante como si fuera un problema, no lo es, cada cual debe ser consecuente con lo que hace. Por qué se hace así es porque si el voto fuera secreto, no se sabrían los coeficientes, y los temas siempre se aprueban por doble mayoría, votos y coeficientes.
Respecto a los administradores, los malos, efectivamente, se aprovechan de que muchos propietarios, demasiados, pasan olímpicamente de la comunidad y ni asisten a las juntas.
Y respecto a cerrar las terrazas, en los Estatutos pueden poner lo que quieran, pero si las normas municipales dicen que no se puede, y en Madrid es así, pues no se puede, y si cierra una terraza y el ayuntamiento le denuncia, con independencia de lo que diga la comunidad, pagará la sanción y, probablemente, le obliguen a eliminar el cierre.
Respecto a la votación a mano alzada, dice que se identifica al votante como si fuera un problema, no lo es, cada cual debe ser consecuente con lo que hace. Por qué se hace así es porque si el voto fuera secreto, no se sabrían los coeficientes, y los temas siempre se aprueban por doble mayoría, votos y coeficientes.
Respecto a los administradores, los malos, efectivamente, se aprovechan de que muchos propietarios, demasiados, pasan olímpicamente de la comunidad y ni asisten a las juntas.
Y respecto a cerrar las terrazas, en los Estatutos pueden poner lo que quieran, pero si las normas municipales dicen que no se puede, y en Madrid es así, pues no se puede, y si cierra una terraza y el ayuntamiento le denuncia, con independencia de lo que diga la comunidad, pagará la sanción y, probablemente, le obliguen a eliminar el cierre.
Gracias y muy bien explicado.
Eso, representación. Me sirve de aclaración sobre los votos ausentes, que a pesar de serlos, pueden tener derecho a votar con la misma validez que los presentes.
Y si, el voto a mano alzada tiene muchos problemas de afectación o desafectación. En otros ámbitos y lo sé por experiencia, el secreto elimina cuestiones de sociabilización y soluciona el problema planteado, que es de lo que se trata. Hay veces que el ser consecuentes es buscar una victoria pírrica (aunque sea justa o loable)
Creo que si se vota en secreto y ese voto es nominal e identificado, se sabría quién ha votado y su coeficiente (eso constaría en el Acta), pero su aprobación o no, se mantendría en secreto. En el recuento final aparecerían los propietarios votantes, sus nombres, coeficientes y el resultado de la votación. ¿Puede ser o sigo confundido?
Sobre el cierre de las terrazas, quise decir que los estatutos de la comunidad impedían la variación en los materiales y colores e incluso el Ayuntamiento avalaba esa decisión, pero al final cada uno lo puso como quiso y nadie se interesó por la reposición a la legalidad. Cuando hablo con algún profesional de la construcción en Madrid, alucino de las cosas que se hacen, pero…ese es otro tema.
Gracias a todos
Eso, representación. Me sirve de aclaración sobre los votos ausentes, que a pesar de serlos, pueden tener derecho a votar con la misma validez que los presentes.
Y si, el voto a mano alzada tiene muchos problemas de afectación o desafectación. En otros ámbitos y lo sé por experiencia, el secreto elimina cuestiones de sociabilización y soluciona el problema planteado, que es de lo que se trata. Hay veces que el ser consecuentes es buscar una victoria pírrica (aunque sea justa o loable)
Creo que si se vota en secreto y ese voto es nominal e identificado, se sabría quién ha votado y su coeficiente (eso constaría en el Acta), pero su aprobación o no, se mantendría en secreto. En el recuento final aparecerían los propietarios votantes, sus nombres, coeficientes y el resultado de la votación. ¿Puede ser o sigo confundido?
Sobre el cierre de las terrazas, quise decir que los estatutos de la comunidad impedían la variación en los materiales y colores e incluso el Ayuntamiento avalaba esa decisión, pero al final cada uno lo puso como quiso y nadie se interesó por la reposición a la legalidad. Cuando hablo con algún profesional de la construcción en Madrid, alucino de las cosas que se hacen, pero…ese es otro tema.
Gracias a todos
Creo que ya le explique las mayorias necesarias para cerrar las terrazas
3/5 DE TODOS LOS PROPIETARIOS que digan si en la junta es muy dificil deconesgir
Le aconsejo entre en esta web
https://blog.sepin.es/2014/03/el-voto-en-las-comunidades-de-propietarios/
El voto nunca puede ser secreto, hay que negar esta posibilidad, que algunas veces se utiliza en las Comunidades, sobre todo para cuestiones en las que los propietarios no quieren aparecer con nombre y apellidos, pues carece de toda base legal. Así se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 7 de diciembre de 2004 (SP/SENT/64886). Ya hemos dicho antes que los acuerdos requieren el voto doble de número y coeficientes, por lo que si lo hacemos de forma secreta nunca se podrá conocer el quorum de cuotas (coeficientes).
Solo se podría considerar válida esta fórmula cuando los coeficientes de todos los propietarios fueran absolutamente iguales, de tal manera que la suma de las unidades fuera la misma que la de las cuotas.
3/5 DE TODOS LOS PROPIETARIOS que digan si en la junta es muy dificil deconesgir
Le aconsejo entre en esta web
https://blog.sepin.es/2014/03/el-voto-en-las-comunidades-de-propietarios/
El voto nunca puede ser secreto, hay que negar esta posibilidad, que algunas veces se utiliza en las Comunidades, sobre todo para cuestiones en las que los propietarios no quieren aparecer con nombre y apellidos, pues carece de toda base legal. Así se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 7 de diciembre de 2004 (SP/SENT/64886). Ya hemos dicho antes que los acuerdos requieren el voto doble de número y coeficientes, por lo que si lo hacemos de forma secreta nunca se podrá conocer el quorum de cuotas (coeficientes).
Solo se podría considerar válida esta fórmula cuando los coeficientes de todos los propietarios fueran absolutamente iguales, de tal manera que la suma de las unidades fuera la misma que la de las cuotas.
Creo que ya le explique las mayorias necesarias para cerrar las terrazas
3/5 DE TODOS LOS PROPIETARIOS que digan si en la junta es muy dificil deconesgir
Le aconsejo entre en esta web
https://blog.sepin.es/2014/03/el-voto-en-las-comunidades-de-propietarios/
El voto nunca puede ser secreto, hay que negar esta posibilidad, que algunas veces se utiliza en las Comunidades, sobre todo para cuestiones en las que los propietarios no quieren aparecer con nombre y apellidos, pues carece de toda base legal. Así se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 7 de diciembre de 2004 (SP/SENT/64886). Ya hemos dicho antes que los acuerdos requieren el voto doble de número y coeficientes, por lo que si lo hacemos de forma secreta nunca se podrá conocer el quorum de cuotas (coeficientes).
Solo se podría considerar válida esta fórmula cuando los coeficientes de todos los propietarios fueran absolutamente iguales, de tal manera que la suma de las unidades fuera la misma que la de las cuotas.
3/5 DE TODOS LOS PROPIETARIOS que digan si en la junta es muy dificil deconesgir
Le aconsejo entre en esta web
https://blog.sepin.es/2014/03/el-voto-en-las-comunidades-de-propietarios/
El voto nunca puede ser secreto, hay que negar esta posibilidad, que algunas veces se utiliza en las Comunidades, sobre todo para cuestiones en las que los propietarios no quieren aparecer con nombre y apellidos, pues carece de toda base legal. Así se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 7 de diciembre de 2004 (SP/SENT/64886). Ya hemos dicho antes que los acuerdos requieren el voto doble de número y coeficientes, por lo que si lo hacemos de forma secreta nunca se podrá conocer el quorum de cuotas (coeficientes).
Solo se podría considerar válida esta fórmula cuando los coeficientes de todos los propietarios fueran absolutamente iguales, de tal manera que la suma de las unidades fuera la misma que la de las cuotas.
Gracias, Jalisco
Si, me quedó muy claro el porcentaje y visto así, es difícil conseguir tantos síes para cuestiones de desaparición de parte de la propiedad común. Otra cosa son mis temores ante los votos representados. Como dije, en otros ámbitos, la táctica consiste en los votos delegados, mucho más abundantes que los presentes, de ahí que el resultado suele ser el "cocinado" por intereses creados. Espero que en este caso, no ocurra.
Lo que aún me cuesta asimilar es la ineficacia del voto secreto, aunque la ley así lo diga y es que a mis años uno está "duro" y le cuesta ,porque si a la hora de votar, cada propietario se identifica en la mesa electoral (ya se sabe su nombre, piso, cuota de participación) y echa su papeleta secreta en una urna, en el recuento se conocerá el número e identidad de los propietarios que han votado, así como las cuotas de cada uno y el total. Esto se puede repetir las veces que se estime.
De esta forma se garantiza el voto secreto y un resultado más fiable que el voto a mano alzada, que o se tiene vista de lince o cabe la posibilidad de que alguien vote varias veces (a menos que sea nominal). Que es lioso y lento?, pues si, pero para dos o tres veces que se reúne la junta de vecinos en el año.....
Gracias por la paciencia y rumiaré en silencio el asunto, hasta quedar convencido del todo, de paso que me leo lo expuesto en el link y sentencia.
Un saludo!
Si, me quedó muy claro el porcentaje y visto así, es difícil conseguir tantos síes para cuestiones de desaparición de parte de la propiedad común. Otra cosa son mis temores ante los votos representados. Como dije, en otros ámbitos, la táctica consiste en los votos delegados, mucho más abundantes que los presentes, de ahí que el resultado suele ser el "cocinado" por intereses creados. Espero que en este caso, no ocurra.
Lo que aún me cuesta asimilar es la ineficacia del voto secreto, aunque la ley así lo diga y es que a mis años uno está "duro" y le cuesta ,porque si a la hora de votar, cada propietario se identifica en la mesa electoral (ya se sabe su nombre, piso, cuota de participación) y echa su papeleta secreta en una urna, en el recuento se conocerá el número e identidad de los propietarios que han votado, así como las cuotas de cada uno y el total. Esto se puede repetir las veces que se estime.
De esta forma se garantiza el voto secreto y un resultado más fiable que el voto a mano alzada, que o se tiene vista de lince o cabe la posibilidad de que alguien vote varias veces (a menos que sea nominal). Que es lioso y lento?, pues si, pero para dos o tres veces que se reúne la junta de vecinos en el año.....
Gracias por la paciencia y rumiaré en silencio el asunto, hasta quedar convencido del todo, de paso que me leo lo expuesto en el link y sentencia.
Un saludo!
Hay casos en que es obligatorio reflejar en el acta el nombre de los votantes a favor y en contra, ¿cómo se podría hacer si el voto es secreto? Esto dice la Ley:
"Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen."
"Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen."
Mucho tiempo ha pasado, pero hace tres meses se convocó la Junta vecinal y se trató el tema de los áticos. En concreto se pretendía colocar un "toldo" para el sol, pero el propio Administrador ya lo etiquetaba como una pérgola fija. Menos mal que se terminó el tiempo, de lo contrario acabaría en estructura permanente.
El tema quedó para la próxima junta, una vez requeridos presupuestos y diseño.
Resulta ser que el 40% de la superficie de los pisos inferiores, están por debajo de la terraza de los áticos.
La fachada exterior es ventilada y con doble muro, con lo cual, los anclajes, como cojan agua de lluvia, la llevarían a esos pisos bajos.
La constructora ha ganado pleitos vecinales por reformas sin su consentimiento, con lo cual, el Administrador debería obligar a la presentación de un informe técnico por parte de la Constructora y a cargo del propietario.
El seguro del edificio tendría que autorizar la obra?
si nada de esto se contempla, como podría asumir el posible siniestro el seguro del propietario?
Un saludo y gracias!
El tema quedó para la próxima junta, una vez requeridos presupuestos y diseño.
Resulta ser que el 40% de la superficie de los pisos inferiores, están por debajo de la terraza de los áticos.
La fachada exterior es ventilada y con doble muro, con lo cual, los anclajes, como cojan agua de lluvia, la llevarían a esos pisos bajos.
La constructora ha ganado pleitos vecinales por reformas sin su consentimiento, con lo cual, el Administrador debería obligar a la presentación de un informe técnico por parte de la Constructora y a cargo del propietario.
El seguro del edificio tendría que autorizar la obra?
si nada de esto se contempla, como podría asumir el posible siniestro el seguro del propietario?
Un saludo y gracias!
Gracias, Jalisco, aunque creo que el lio, me corresponde.
Son los propietarios de los áticos los que quieren cerrarlos. Para ello expusieron en asamblea la idea de un toldo, pero al final (la idea) se fue convirtiendo en estructura permanente. Presentarán un proyecto en la próxima asamblea (junio).
El 40% de la superficie de los pisos inferiores, son colindantes con la terraza de dichos áticos, con lo cual, si la obra que pretenden no está bien hecha, la humedad está garantizada.
Entiendo que la terraza de los áticos, son elementos comunes, aunque de uso privativo, de ahí que mi idea era proponer que el estudio técnico de lo que se instale, esté avalado por la Constructora y no por el taller de turno. En el manual del edificio se expone el riesgo de hacer obras en las fachadas, por ser del tipo ventilado.
Sobre el seguro del edificio, lo mismo, por entender que cualquier filtración podría suponer un siniestro asumible por él, de ahí que se les hiciera la consulta.
Y en cuanto a si los propietarios tienen seguro de hogar, lo desconozco, pero en todo caso y conociendo el tipo de fachada, seguro que en algún lugar de la letra pequeña de la póliza, lo impediría.
Realmente, mi intención es crear dudas razonables en los vecinos para desestimar que en un edificio recién construido, cambie la estética de la fachada exterior, pero claro, a lo mejor, la Ley me dirá que "no ponga el carro antes que los bueyes" aunque al final, ya vemos en que acaba todo esto....en una feria (véase las fachadas en grandes ciudades a pesar de sus normativas municipales).
Un saludo y espero haberme explicado mejor
Son los propietarios de los áticos los que quieren cerrarlos. Para ello expusieron en asamblea la idea de un toldo, pero al final (la idea) se fue convirtiendo en estructura permanente. Presentarán un proyecto en la próxima asamblea (junio).
El 40% de la superficie de los pisos inferiores, son colindantes con la terraza de dichos áticos, con lo cual, si la obra que pretenden no está bien hecha, la humedad está garantizada.
Entiendo que la terraza de los áticos, son elementos comunes, aunque de uso privativo, de ahí que mi idea era proponer que el estudio técnico de lo que se instale, esté avalado por la Constructora y no por el taller de turno. En el manual del edificio se expone el riesgo de hacer obras en las fachadas, por ser del tipo ventilado.
Sobre el seguro del edificio, lo mismo, por entender que cualquier filtración podría suponer un siniestro asumible por él, de ahí que se les hiciera la consulta.
Y en cuanto a si los propietarios tienen seguro de hogar, lo desconozco, pero en todo caso y conociendo el tipo de fachada, seguro que en algún lugar de la letra pequeña de la póliza, lo impediría.
Realmente, mi intención es crear dudas razonables en los vecinos para desestimar que en un edificio recién construido, cambie la estética de la fachada exterior, pero claro, a lo mejor, la Ley me dirá que "no ponga el carro antes que los bueyes" aunque al final, ya vemos en que acaba todo esto....en una feria (véase las fachadas en grandes ciudades a pesar de sus normativas municipales).
Un saludo y espero haberme explicado mejor
