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Presupuesto no coincide con Gastos.
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El contrato es un negocio jurídico y, por consiguiente, para su validez es necesaria la exteriorización de la voluntad de las partes. Esta exteriorización puede ser de lo más formal, como lo es el solemnizar ese contrato ante el Notario, o basta con signos externos, como el consentir que el Administrador lleve "negocios" de la Comunidad. Y no hace falta documento escrito. Este es el caso del "Contrato Verbal", que está recogido en el Código Civil.
Otra cosa distinta es cuando toca demostrar los límites y alcance de ese contrato. En ese caso, habrá que estar basicamente a lo establecido en el CC, pero también a las manifestaciones externas, es decir, a actos que halla llevado el Administrador y que hayan sido refrendados o no hayan tenido contestación por parte de la Comunidad (sin entrar a discutir que es la Comunidad).
Y el contrato de Administrador de una Comunidad es un Contrato de Mandato, sin entrar en los límites que dicho mandato pueda conllevar, aunque en principio se entiende que es lo contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal.
Pero Administradores y Jueces habemus.
Otra cosa distinta es cuando toca demostrar los límites y alcance de ese contrato. En ese caso, habrá que estar basicamente a lo establecido en el CC, pero también a las manifestaciones externas, es decir, a actos que halla llevado el Administrador y que hayan sido refrendados o no hayan tenido contestación por parte de la Comunidad (sin entrar a discutir que es la Comunidad).
Y el contrato de Administrador de una Comunidad es un Contrato de Mandato, sin entrar en los límites que dicho mandato pueda conllevar, aunque en principio se entiende que es lo contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal.
Pero Administradores y Jueces habemus.
Sí, el artículo 1711 ya lo he leido pero me parece una entelequia ya que no puedo entender cómo puede existir un contrato verbal cuando alguna de las partes se puede desdecir de ese acuerdo de mandato en cualquier momento. Por otra parte, si no existe contrato escrito entre una comunida de propietarios y un administrador ¿se debe entender (tácitamente-supuestamente) que existe ese contrato de mandato?.
Un contrato puede ser verbal.
EL 1711 CC:
A falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito.
Esto, no obstante, si el mandatario tiene por ocupación el desempeño de servicios de la especie a que se refiere el mandato, se presume la obligación de retribuirlo.
Este segundo caso es el de los Administradores profesionales, sea verbal o escrito. Revisa el 1710 CC.
EL 1711 CC:
A falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito.
Esto, no obstante, si el mandatario tiene por ocupación el desempeño de servicios de la especie a que se refiere el mandato, se presume la obligación de retribuirlo.
Este segundo caso es el de los Administradores profesionales, sea verbal o escrito. Revisa el 1710 CC.
Discolo como el metodo para aprender idiomas OLLENDORF, lo estes tu aplicando a su vez para interpretar los ariculos un feo muy gordo estas haciendo a sus creadores, en fin por lo menos me lo paso bien leyendo tus comentarios, que no es poco y ojo la profesion de payaso es muy digna y respetable todo sea de paso.
Cefe, deberías cambiarte el seudónimo a OLLENDORF.
1. El artículo 14 LPH, establece que
" Corresponde a la Junta de Propietarios:
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."
Además, el 16.1 establece que:
"La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos ...."
Ósea, que los Órganos unipersonales de administración de la Comunidad (Presidente, Secretario, Administrador), han de limitarse a aplicar los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios, empezando por el de ajustarse a las acciones aprobadas y a sus respectivos presupuestos.
En el caso de que el presupuesto aprobado para algo, resultase insuficiente, como es el que se produzca una subida no prevista en el precio de la energía eléctrica, basta con convocar una Junta Extraordinaria para aprobar un incremento en ese presupuesto, y teniendo en cuenta que eso suele venir anunciado con antelación suficiente, pueden convocar una Junta Extraordinaria sin prisas, pero sin pausa.
Otra cosa que suele suceder es que, de repente, el Admi diga que no llegaba el dinero presupuestado para una obra y que se tomó de la caja general ya que "iba a sobrar", pero ahí tenemos:
1. que es de suponer que el presupuesto es firme
2. que es de suponer que no se ha ampliado la obra con "yaques" y "penas".
por lo que este supuesto no debería darse.
También nos puede suceder lo que dice el 20.c de la LPH, si la cantidad necesaria para las medidas urgentes que contempla ese artículo, sobrepase la cantidad existente en el fondo de reserva, pero eso lo contempla la LPH. Otra cosa es que se salte el procedimiento establecido en la misma:
1. Medidas urgentes para paliar los daños, no reparación.
2. Traslado a la Junta de Propietarios
3. Aprobación del Presupuesto Extraordinario para la reparación definitiva.
Además:
1. Las reparaciones previstas son Presupuesto Extraordinario, no incluido en el presupuesto Ordinario anual.
2. Las reparaciones no previstas que puedan surgir a lo largo del ejercicio deben ser atendidas con cargo al FONDO DE RESERVA.
La disposición de cantidades de las cuentas de la Comunidad para cosas no aprobadas por la Junta de Propietarios ni incluidas en el Artículo 20.c), puede constituir un delito de APROPIACIÓN INDEBIDA contemplado en el 252 CP.
Resulta manifiesto que la mecánica comisiva de la infracción supone la existencia de dos fases completamente distintas, porque si por la primera el presunto inculpado (el Presidente, o el Presidente y el Administrador) actúa de forma correcta, en la legalidad, recibiendo bienes o efectos en depósito, comisión, administración que produzca obligación de entregarlos a otra persona o devolverlos al que los dio, por la segunda, ya con la concurrencia del dolo específico, se desarrolla la actividad delictiva propiamente dicha con evidente finalidad de apropiación, en el contorno del ABUSO DE CONFIANZA Y CON QUEBRANTO DE LA LEALTAD. Tal concreta actividad se proyecta con diversa significación, como disposición sinónima de apropiación sin pensamiento de devolución, como disposición sinónima de distracción en aplicación diferente a la prevista incluso con intención posible de reposición posterior, y, finalmente, como disposición sinónima de apropiación "sui generis" cuando se niega la recepción de la cosa mueble (Sentencias de 11 de octubre de 1995, 16 de junio de 1992, 16 de octubre y 26 de febrero de 1991).
En la apropiación se conjuga, por tanto, el engaño, con el perjuicio, y el abuso de confianza dichos, junto al dolo o ánimo de lucro, entendido éste en el más amplio significado, y esto es importantísimo ahora decirlo, como cualquier beneficio, ventaja o utilidad, incluso meramente contemplativa, altruista, política o social. La causa de la acción es distinta, pero conexa, a los móviles o impulsos que siendo ajenos a aquélla, puede no obstante originar efectos agravatorios, atenuatorios e incluso eximentes.
Aplicando tal doctrina a los supuestos ahora enjuiciados, ha de señalarse que, tratándose de dinero, hace falta que se impida de forma definitiva la posibilidad de entregarlo o devolverlo a quien legalmente corresponda, llegando la conducta ilícita a un punto sin retorno que supone un incumplimiento total de la obligación de dar a aquél el destino pactado como acontece en el caso de gastar o emplear en distinta forma el dinero recibido (en este sentido la Sentencia antes citada de 11 de octubre de 1995).
1. El artículo 14 LPH, establece que
" Corresponde a la Junta de Propietarios:
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."
Además, el 16.1 establece que:
"La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos ...."
Ósea, que los Órganos unipersonales de administración de la Comunidad (Presidente, Secretario, Administrador), han de limitarse a aplicar los acuerdos tomados por la Junta de Propietarios, empezando por el de ajustarse a las acciones aprobadas y a sus respectivos presupuestos.
En el caso de que el presupuesto aprobado para algo, resultase insuficiente, como es el que se produzca una subida no prevista en el precio de la energía eléctrica, basta con convocar una Junta Extraordinaria para aprobar un incremento en ese presupuesto, y teniendo en cuenta que eso suele venir anunciado con antelación suficiente, pueden convocar una Junta Extraordinaria sin prisas, pero sin pausa.
Otra cosa que suele suceder es que, de repente, el Admi diga que no llegaba el dinero presupuestado para una obra y que se tomó de la caja general ya que "iba a sobrar", pero ahí tenemos:
1. que es de suponer que el presupuesto es firme
2. que es de suponer que no se ha ampliado la obra con "yaques" y "penas".
por lo que este supuesto no debería darse.
También nos puede suceder lo que dice el 20.c de la LPH, si la cantidad necesaria para las medidas urgentes que contempla ese artículo, sobrepase la cantidad existente en el fondo de reserva, pero eso lo contempla la LPH. Otra cosa es que se salte el procedimiento establecido en la misma:
1. Medidas urgentes para paliar los daños, no reparación.
2. Traslado a la Junta de Propietarios
3. Aprobación del Presupuesto Extraordinario para la reparación definitiva.
Además:
1. Las reparaciones previstas son Presupuesto Extraordinario, no incluido en el presupuesto Ordinario anual.
2. Las reparaciones no previstas que puedan surgir a lo largo del ejercicio deben ser atendidas con cargo al FONDO DE RESERVA.
La disposición de cantidades de las cuentas de la Comunidad para cosas no aprobadas por la Junta de Propietarios ni incluidas en el Artículo 20.c), puede constituir un delito de APROPIACIÓN INDEBIDA contemplado en el 252 CP.
Resulta manifiesto que la mecánica comisiva de la infracción supone la existencia de dos fases completamente distintas, porque si por la primera el presunto inculpado (el Presidente, o el Presidente y el Administrador) actúa de forma correcta, en la legalidad, recibiendo bienes o efectos en depósito, comisión, administración que produzca obligación de entregarlos a otra persona o devolverlos al que los dio, por la segunda, ya con la concurrencia del dolo específico, se desarrolla la actividad delictiva propiamente dicha con evidente finalidad de apropiación, en el contorno del ABUSO DE CONFIANZA Y CON QUEBRANTO DE LA LEALTAD. Tal concreta actividad se proyecta con diversa significación, como disposición sinónima de apropiación sin pensamiento de devolución, como disposición sinónima de distracción en aplicación diferente a la prevista incluso con intención posible de reposición posterior, y, finalmente, como disposición sinónima de apropiación "sui generis" cuando se niega la recepción de la cosa mueble (Sentencias de 11 de octubre de 1995, 16 de junio de 1992, 16 de octubre y 26 de febrero de 1991).
En la apropiación se conjuga, por tanto, el engaño, con el perjuicio, y el abuso de confianza dichos, junto al dolo o ánimo de lucro, entendido éste en el más amplio significado, y esto es importantísimo ahora decirlo, como cualquier beneficio, ventaja o utilidad, incluso meramente contemplativa, altruista, política o social. La causa de la acción es distinta, pero conexa, a los móviles o impulsos que siendo ajenos a aquélla, puede no obstante originar efectos agravatorios, atenuatorios e incluso eximentes.
Aplicando tal doctrina a los supuestos ahora enjuiciados, ha de señalarse que, tratándose de dinero, hace falta que se impida de forma definitiva la posibilidad de entregarlo o devolverlo a quien legalmente corresponda, llegando la conducta ilícita a un punto sin retorno que supone un incumplimiento total de la obligación de dar a aquél el destino pactado como acontece en el caso de gastar o emplear en distinta forma el dinero recibido (en este sentido la Sentencia antes citada de 11 de octubre de 1995).
Y digo yo:
Que sentido tiene la presentación de varios presupuestos y el estudio previo de ellos aceptando y aprobando el que, presumiblemente, se considera más interesante, si luego, una vez acepto el mejor (presuntamente) en cuanto a la relación calidad/precio, pudiera modificarse/inflarse?
Yo, porque no soy secretaria-administradora, pero si lo fuera o fuere, a mi recomendado le propondría que presentara el presupuesto más barato (de todos los presentados), y una vez aceptado…..? pues eso.
Y el comunero que no esté conforme?, pues que impugne judicialmente (si tiene güevos).
Saludos cordiales.
Que sentido tiene la presentación de varios presupuestos y el estudio previo de ellos aceptando y aprobando el que, presumiblemente, se considera más interesante, si luego, una vez acepto el mejor (presuntamente) en cuanto a la relación calidad/precio, pudiera modificarse/inflarse?
Yo, porque no soy secretaria-administradora, pero si lo fuera o fuere, a mi recomendado le propondría que presentara el presupuesto más barato (de todos los presentados), y una vez aceptado…..? pues eso.
Y el comunero que no esté conforme?, pues que impugne judicialmente (si tiene güevos).
Saludos cordiales.
Perdone ardilla, ¿donde dice la LPH que el gasto debe atenerse a los presupuestos? (exeptuando claro, reparaciones urgentes). No lo acabo de ver.
Por otro lado, veo que en la citación a la junta de propietarios viene, entre otras, "Aprobación del Acta y Cuentas del año anterior". Entiendo que si la Junta aprueba año tras año las cuentas, poco se puede hacer con lo aprobado, aunque sea a año vencido.
Y otra cosa que no entendí "El plazo para reclamar sería entonces de 15 años" ¿Donde lo pone?
Gracias.
Por otro lado, veo que en la citación a la junta de propietarios viene, entre otras, "Aprobación del Acta y Cuentas del año anterior". Entiendo que si la Junta aprueba año tras año las cuentas, poco se puede hacer con lo aprobado, aunque sea a año vencido.
Y otra cosa que no entendí "El plazo para reclamar sería entonces de 15 años" ¿Donde lo pone?
Gracias.
Si los gastos no coinciden con lo presupuestado, pueden pasar dos cosas: que la comunidad ratifique esos gastos adicionales, o que no lo haga. Y si no lo hace, se le ha causado un daño a la comunidad. Y nos encontramos nuevamente con dos caminos: que el presidente o administrador se salgan de rositas (lo que pasa siempre) o que en aplicación de la responsabilidad (entiendo que contractual en aplicación de la LPH, no sel C.C.) la comunidad les busque las cosquillas (raro, raro, raro).
El plazo para reclamar sería entonces de 15 años.
El plazo para reclamar sería entonces de 15 años.
El presidente es ejecutor de las decisiones de la Junta de propietarios debiendo el Presidente ajustarse a las instrucciones de su mandante:
Artículo 1714 CC:
El mandatario no puede traspasar los límites del mandato.
Artículo 1791 CC.
En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante.
Venga Cefe, sigue que te espero.
Artículo 1714 CC:
El mandatario no puede traspasar los límites del mandato.
Artículo 1791 CC.
En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante.
Venga Cefe, sigue que te espero.
El presupuesto anual que se hace en la junta ordinaria es un presupuesto supuesto. Durante el año en curso pueden suceder ciertas eventualidades que son difícil de prever. Se puede sospechar de tener 2 ó 3 averías pero no 7. También cabe pensar, que el presupuesto no se haya tomado con el rigor que debiera.
Sobre negarse a estos pagos...... hombre, yo no lo haría si están fundamentados y lo que si lo comentaría en junta para que se tenga más cuidado.
Sobre negarse a estos pagos...... hombre, yo no lo haría si están fundamentados y lo que si lo comentaría en junta para que se tenga más cuidado.
Presupuesto no coincide con gastos.
Cada año se aprueba un presupuesto en la comunidad, y al año siguiente lo presupuestado no coincide con lo gastado.
Por ejemplo, el año pasado, se presupuestó y se aceptó "Mantenimiento" 750,00 € y en la rendición de cuentas de este año el gasto de esta partida ha sido de 1.450,00 €. También "Gastos Extraordinarios" 200,00 € y el gasto 3.300,00 €, y así algunas mas.
Pregunto ¿es legal?, porque en la Ley no veo nada que lo diga, y si no lo es ¿se le puede pedir al Presidente que lo restituya porque no estaba autorizado para ese pago?
Por ejemplo, el año pasado, se presupuestó y se aceptó "Mantenimiento" 750,00 € y en la rendición de cuentas de este año el gasto de esta partida ha sido de 1.450,00 €. También "Gastos Extraordinarios" 200,00 € y el gasto 3.300,00 €, y así algunas mas.
Pregunto ¿es legal?, porque en la Ley no veo nada que lo diga, y si no lo es ¿se le puede pedir al Presidente que lo restituya porque no estaba autorizado para ese pago?
