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(Sentencia Sala 1ª T.S. de 30-6-2005). Ref.: 65/61
Si la persona nombrada como Presidente de la Comunidad no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en ella, el acuerdo llevado a cabo adolece de nulidad radical, sin que sea susceptible de subsanación y convalidación.
(S. Sala 1ª T.S. 18 marzo 2003, en el recurso 2175/1997). Ref.: 55/53
El acuerdo en Junta de propietarios nombrando Presidente de la Comunidad a una persona que no tiene la condición de propietario ES NULO EN SU MODALIDAD PLENA
(...)
Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del "ius cogens" con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (Sentencias de 10-3-1965, 7-2 y 27-4-1976, 11-12-1982 y 10-10-1985 citadas, a los que cabe agregar las de 2-3-1992 y 29-10-1993).
No se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir al previsto en el artículo 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables.
El motivo se desestima y a mayores razones no cabe confundir la posición del representante del propietario con la de éste, ya que sólo al mismo se le autoriza a acceder al cargo de presidente y no a quien le represente para actuar en una junta determinada.
SEGUNDO.– Al no prosperar el recurso procede imponer las costas de casación a la parte recurrente, de conformidad al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La conclusión es que para ser presidente hay que ser propietario. Y que el legítimo representante lo es solo para representar al propietario en Junta, no en el cargo de presidente. Claro que para la elección de presidente no es necesario que el "aspirante" esté presente o representado. Se le elige y punto. Entiendo, pues, que ahí había “gato” encerrado.
Un saludo
Presidente nulo
Por favor me quieren informar urgente, nos reunimos la junta de propietarios y se presenta una señora que que vive en la comunidad pero nos enteramos que no es propietaria, los estatutos y la lph dicen que para ser presidenta tiene que ser propietaria, pero no leemos los estatutos hasta el dia siguiente, en este caso quien seria presidente el anterior presidente o el vicepresidente nuevo. osea, el que se nombro en esa junta. muchas gracias
Pasacero que dice vd. de compra de vivienda, de notario, de que no nos enteramos. ...Vamos a ver no se si no me explico o no me entieden, repito: Se celebra la reunion de 2012 de la comunidad, a la hora de nombrar nueva junta directiva se pregunta quien se presenta para presidente y lo hacen 2 personas 1 señora que no lo ha sido nunca y el presidente que lo es en la actualidad, el vicepresidente y un administrador ¿vale? hasta aqui entendido ¿no?. Por votacion se elige a la señora que se presenta que no lo ha sido nunca por tanto deja de ser presidente el anterior lógicamente. Se miran los estatutos y la LPH y dice "que no puede ser presidente una persona que no sea PROPIETARIO/A de una vivienda en la comunidad y ésta sra. VOTADA no lo es, es un familiar a quien venia representando, Y LA PREGUNTA ES; ¿SI ES NULO EL VOTO PORQUE NO PUEDE SER PRESIDENTA, AL NO SER PROPIETARIA PASARIA A SERLO EL VICEPRESIDENTE NOMBRADO EN ESA REUNION O SE QUEDA EL ANTERIOR PRESIDENTE OSEA, EL QUE HA SIDO HASTA AHORA? YA QUE NO PUEDE SER EL QUE HAN VOTADO PORQUE NO ES PROPIETARIO - ESTA CLARO AHORA - Gracias
Según la LPH para ser presidente hay que ser propietario... No obstante la Comunidad ha elegido como presidente a un NO propietario y será la Comunidad la que deberá revocarle del cargo antes de que cualquier disidente presente demanda de impugnación, dado que la misma LPH dice que los acuerdos serán ejecutados a partir de haber sido aprobados ... (salvo que el Juez ordene lo contrario a petición del disidente, que deberá presentar demanda de impugnación en tiempo y forma). Es decir, que desde ese momento el actual presidente es el NO propietario.
Lo mejor, pues, es convocar a Junta Extraordinaria para la Elección de nuevo presidente.
Quien debería convocar a Junta?
Pues dadas las circunstacias ahí te copio parte de lo que dice el Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Artículo 13 de la LPH:
(...)
2. EL PRESIDENTE SERÁ NOMBRADO, ENTRE LOS PROPIETARIOS, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
CORRESPONDE AL VICEPRESIDENTE, o a los vicepresidentes por su orden, SUSTITUIR al PRESIDENTE en los casos de ausencia, VACANTE o IMPOSIBILIDAD de ESTE, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Un saludo
Lo mejor, pues, es convocar a Junta Extraordinaria para la Elección de nuevo presidente.
Quien debería convocar a Junta?
Pues dadas las circunstacias ahí te copio parte de lo que dice el Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Artículo 13 de la LPH:
(...)
2. EL PRESIDENTE SERÁ NOMBRADO, ENTRE LOS PROPIETARIOS, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
CORRESPONDE AL VICEPRESIDENTE, o a los vicepresidentes por su orden, SUSTITUIR al PRESIDENTE en los casos de ausencia, VACANTE o IMPOSIBILIDAD de ESTE, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Un saludo
La respuesta depende de la provincia en que se halle la finca.
Hay Audiencias Provinciales que declaran que el nombramiento de un Presidente no propietario es un acuerdo anulable y otras que declaran que es nulo de pleno derecho.
¿Qué significa eso?
Si la Audiencia de su provincia es de las que sostienen el primer criterio, significa que el Presidente es la señora esa hasta que otro propietario impugne el acuerdo.
En el segundo supuesto, mi consejo es que impugne judicialmente el nombramiento, o en su caso, trate de celebrar otra junta para nombrar a otro Presidente. Lo que está claro es que el anterior Presidente cesó en el cargo, si bien a los efectos puramente formales, debería de ser quien convocara otra junta para proceder a elegir un Presidente entre los propietarios.
Hay Audiencias Provinciales que declaran que el nombramiento de un Presidente no propietario es un acuerdo anulable y otras que declaran que es nulo de pleno derecho.
¿Qué significa eso?
Si la Audiencia de su provincia es de las que sostienen el primer criterio, significa que el Presidente es la señora esa hasta que otro propietario impugne el acuerdo.
En el segundo supuesto, mi consejo es que impugne judicialmente el nombramiento, o en su caso, trate de celebrar otra junta para nombrar a otro Presidente. Lo que está claro es que el anterior Presidente cesó en el cargo, si bien a los efectos puramente formales, debería de ser quien convocara otra junta para proceder a elegir un Presidente entre los propietarios.
(Sentencia Sala 1ª T.S. de 30-6-2005). Ref.: 65/61
Si la persona nombrada como Presidente de la Comunidad no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en ella, el acuerdo llevado a cabo adolece de nulidad radical, sin que sea susceptible de subsanación y convalidación.
(S. Sala 1ª T.S. 18 marzo 2003, en el recurso 2175/1997). Ref.: 55/53
El acuerdo en Junta de propietarios nombrando Presidente de la Comunidad a una persona que no tiene la condición de propietario ES NULO EN SU MODALIDAD PLENA
Sentencia 30 de junio de 2005
OBJETO: Propiedad horizontal. Acuerdo por el que se nombra presidente de una Comunidad a quien carece de la condición de copropietario: nulidad de pleno derecho del citado nombramiento.
PARTES: Don Félix, presidente de la Comunidad de propietarios “Las Abejas” (recurrente) contra don Arturo.
PONENTE: Excmo. Sr. D. Alfonso VILLAGÓMEZ RODIL.
FALLO: No ha lugar al recurso.
DISPOSICIONES LEGALES APLICADAS:
Artículos 12 y 16.4ª LPH (redacción anterior a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio) y artículo 6.3 Cc.
DOCTRINA
Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del “ius cogens” con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 12, como aquí ha ocurrido, se infringe norma de obligado cumplimiento (…).
No se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de la elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el artículo 16.4, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables.
HECHOS
Don Arturo formuló demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Puerto del Rosario número uno, en la que solicitaba la declaración de nulidad de todos los puntos del orden del día de la Junta general ordinaria celebrada el 20 de noviembre de 1993 y, en consecuencia, la nulidad de los acuerdos que se vienen ejecutando por la vía de hecho. Fundamenta la pretensión en el hecho de haberse adoptado los acuerdos impugnados bajo la representación de quien carecía de la condición de propietario, necesaria a tenor del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, para desempeñar el cargo de presidente en una Comunidad de propietarios. Admitida a trámite la demanda, la sentencia de primera instancia la desestima (no sabemos exactamente la motivación), absolviendo a la Comunidad demandada.
Contra dicho pronunciamiento se interpuso por don Arturo recurso de apelación. Sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de Las Palmas apreció las peticiones formuladas por la parte actora, revocando la sentencia de primera instancia y declarando la plena nulidad de la Junta general ordinaria celebrada el 20 de noviembre de 1993 y de los acuerdos adoptados en ella. Lo anterior, sobre la base de sentar como hecho probado la ausencia en el presidente de la condición de propietario, vulnerando lo prescrito en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
.../...
OBJETO: Propiedad horizontal. Acuerdo por el que se nombra presidente de una Comunidad a quien carece de la condición de copropietario: nulidad de pleno derecho del citado nombramiento.
PARTES: Don Félix, presidente de la Comunidad de propietarios “Las Abejas” (recurrente) contra don Arturo.
PONENTE: Excmo. Sr. D. Alfonso VILLAGÓMEZ RODIL.
FALLO: No ha lugar al recurso.
DISPOSICIONES LEGALES APLICADAS:
Artículos 12 y 16.4ª LPH (redacción anterior a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio) y artículo 6.3 Cc.
DOCTRINA
Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del “ius cogens” con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 12, como aquí ha ocurrido, se infringe norma de obligado cumplimiento (…).
No se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de la elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el artículo 16.4, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables.
HECHOS
Don Arturo formuló demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Puerto del Rosario número uno, en la que solicitaba la declaración de nulidad de todos los puntos del orden del día de la Junta general ordinaria celebrada el 20 de noviembre de 1993 y, en consecuencia, la nulidad de los acuerdos que se vienen ejecutando por la vía de hecho. Fundamenta la pretensión en el hecho de haberse adoptado los acuerdos impugnados bajo la representación de quien carecía de la condición de propietario, necesaria a tenor del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, para desempeñar el cargo de presidente en una Comunidad de propietarios. Admitida a trámite la demanda, la sentencia de primera instancia la desestima (no sabemos exactamente la motivación), absolviendo a la Comunidad demandada.
Contra dicho pronunciamiento se interpuso por don Arturo recurso de apelación. Sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de Las Palmas apreció las peticiones formuladas por la parte actora, revocando la sentencia de primera instancia y declarando la plena nulidad de la Junta general ordinaria celebrada el 20 de noviembre de 1993 y de los acuerdos adoptados en ella. Lo anterior, sobre la base de sentar como hecho probado la ausencia en el presidente de la condición de propietario, vulnerando lo prescrito en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
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En representación de la Comunidad de propietarios promueve recurso de casación su presidente, don Félix, aduciendo infracción de la jurisprudencia que aporta en el recurso –sentencias del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1974 y de 9 de diciembre de 1996– relativas al carácter anulable –ex art. 16.4ª de la Ley de Propiedad Horizontal– de los acuerdos comunitarios contrarios al art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal; esto es: aquellos en los que se designa como presidente a quien no es titular de alguno de los pisos o locales del edificio.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.– La sentencia recurrida declaró la plena nulidad de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1993, toda vez que sentó como hecho probado –que accede firme a casación–, que el designado presidente don Félix no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en la Comunidad.
Denuncia el motivo infracción del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y el 21 de los Estatutos comunitarios.
El motivo no sostiene que al presidente mencionado le asista la condición de efectivo comunero dominical por haber adquirido el bungalow número 23, como se dice en el escrito de contestación a la demanda por parte de la Comunidad. En el acta de la Junta impugnada se hace constar que compareció en la misma como representante del propietario Sr. Juan Miguel, advirtiendo con acierto el Tribunal de Instancia contradicción manifiesta y relevante, así como que el fax que se dice contiene contrato de compraventa se refiere al bungalow número uno y no al 23, no habiendo concedido la sentencia que se recurre valor alguno a dicho documento.
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En representación de la Comunidad de propietarios promueve recurso de casación su presidente, don Félix, aduciendo infracción de la jurisprudencia que aporta en el recurso –sentencias del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1974 y de 9 de diciembre de 1996– relativas al carácter anulable –ex art. 16.4ª de la Ley de Propiedad Horizontal– de los acuerdos comunitarios contrarios al art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal; esto es: aquellos en los que se designa como presidente a quien no es titular de alguno de los pisos o locales del edificio.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.– La sentencia recurrida declaró la plena nulidad de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1993, toda vez que sentó como hecho probado –que accede firme a casación–, que el designado presidente don Félix no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en la Comunidad.
Denuncia el motivo infracción del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y el 21 de los Estatutos comunitarios.
El motivo no sostiene que al presidente mencionado le asista la condición de efectivo comunero dominical por haber adquirido el bungalow número 23, como se dice en el escrito de contestación a la demanda por parte de la Comunidad. En el acta de la Junta impugnada se hace constar que compareció en la misma como representante del propietario Sr. Juan Miguel, advirtiendo con acierto el Tribunal de Instancia contradicción manifiesta y relevante, así como que el fax que se dice contiene contrato de compraventa se refiere al bungalow número uno y no al 23, no habiendo concedido la sentencia que se recurre valor alguno a dicho documento.
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Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del "ius cogens" con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (Sentencias de 10-3-1965, 7-2 y 27-4-1976, 11-12-1982 y 10-10-1985 citadas, a los que cabe agregar las de 2-3-1992 y 29-10-1993).
No se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir al previsto en el artículo 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables.
El motivo se desestima y a mayores razones no cabe confundir la posición del representante del propietario con la de éste, ya que sólo al mismo se le autoriza a acceder al cargo de presidente y no a quien le represente para actuar en una junta determinada.
SEGUNDO.– Al no prosperar el recurso procede imponer las costas de casación a la parte recurrente, de conformidad al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La conclusión es que para ser presidente hay que ser propietario. Y que el legítimo representante lo es solo para representar al propietario en Junta, no en el cargo de presidente. Claro que para la elección de presidente no es necesario que el "aspirante" esté presente o representado. Se le elige y punto. Entiendo, pues, que ahí había “gato” encerrado.
Un saludo
